1、TOUCHSTONE CONSULTANT 1 深圳 -商业市场深度调研报告 2013年 1月 TOUCHSTONE CONSULTANT 2 报告目的与意义 本次报告旨在通过分析东门商业的发展现状、可比类似竞争业态现状、重点行业及商业场所经营现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，为项目的运营发展提供依据。 TOUCHSTONE CONSULTANT 3 深圳商圈格局 东门商圈格局 东门重点商业分析 东门行业分析 第一部分 第二部分 第四部分 第三部分 东门消费者分析 第五部分 报告内容 思维导图 项目分析 第六部分 项目定位 第七部分 TOUCHSTONE CONSULT
2、ANT 4 1 深圳商圈格局 商圈分布、商圈发展、东门介绍、东门商圈发展 深圳商圈格局 东门商业市场调研报告 TOUCHSTONE CONSULTANT 5 5 深圳商业格局 以金光华、天虹为首的高档购物中心聚集，区域消费能力强，餐饮娱乐业态发达 传统的商业旺地，以太阳百货与茂业为首加零售小店组合，可改变及提升的空间较小 业态最全，白领购物首选，但整体形象己略显滞后，目前商圈正进行全面改造提升。 消费力强劲，商业氛围淡薄，有待培育，未来发展潜力巨大 起步虽晚，但发展迅猛，商业项目大量进入 向关内看齐，造 MALL运动大肆兴起，属于新兴商圈，未来竞争相当激烈 向关内看齐，商业档次及形象在不断地提
3、升，宝安中心区是热点区域 原主要服务于华侨城社区，益田假日广场的落成将扩大商业辐射范围 深圳商业经过多年发展，以罗湖、福田为中心 龙岗中心区商圈 东门商圈 华强商圈 人民南商圈 南山 商圈 华侨城商圈 宝安中心区商圈 中心区商圈 深圳商圈 TOUCHSTONE CONSULTANT 6 商圈名称 规模 业态 典型物业 租售价 东门商圈 北至立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路，总面积大约17.6 公顷 以白马为主的中低档服装批发为主，太阳百货、茂业百货等综合型百货、高档服装、皮具、鞋等零售为辅 太阳百货、茂业百货、东门町、九龙城购物广场、旺角购物广场、新女人世界 街铺： 1500-25
4、00元 /平 月，1F： 580-1200元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 21.2-44万元 /平 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地称为 “ 金三角 ” ，横穿南北的人民南路，占地约 493万平方米 金融、中高档服装、皮鞋、化妆品、娱乐休闲、中高档酒店、餐饮为主 西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等综合型百货、金光华、SWENSENS及香格里拉、阳光、富临、富苑、彭年等五星级大酒店 街铺： 1100-1650元 /平 月，1F： 330-860元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 12.
5、5-18万元 /平 宝安南商圈 以地王大厦为轴心，东南延伸到万象城、西北延伸到京基 100 餐饮、高档服装、娱乐休闲为主 kkmall、万象城、地王大厦信兴广场、华润大厦、大剧院、京基 100、深圳书城 街铺： 1300-1900元 /平 月，1F： 520-1400元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 11.5-19.2万元 /平 华强商圈 东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总面积大概2.16平方公里 以电子、电器、通讯、金融、餐饮为主，服装、百货、酒楼宾馆、仓储等配套为辅 赛格广场、华强广场、曼哈商业、群星广场、茂业百货等 街铺： 600-3100元 /平 月，1
6、F： 480-1300元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 13-24.3万元 /平 福田中心商圈 东至彩田路，西至新洲路，北至红荔路，南至滨河大道 生活配套综合型百货、酒吧、餐饮为主 cocopark、 Jusco、天虹、中心城、深圳书城等 街铺： 380-1000元 /平 月，1F： 480-800元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 8-16万元 /平 商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 7 商圈名称 规模 业态 典型物业 租售价 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅水公园 生活配套综合型百货、
7、酒店、饮食、中高档服装、旅游等为主 铜锣湾百货、沃尔玛、益田假日广场、民族村、世界之窗、欢乐谷 街铺： 500-900元 /平 月，1F： 360-780元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 8.5-16.7万元 /平 南山中心商圈 南油大道以东，后海滨路以西，创业路以北，滨海大道和学府路以南的区域内，总面积约 135.5 公顷 中高档服装、饮食、家居、电器等生活配套为主 海雅百货、茂业百货、友谊城百货、家乐福、沃尔玛等 街铺： 280-760元 /平 月，1F： 200-630元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 5.9-11.6万元 /平 宝安中心商圈 宝安中心商圈是深
8、圳六大市级商业区之一，该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道。 大型综合型超市百货、酒店、各类专业批发市场、饮食为主 新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、沃尔玛、家乐福、华润万家等 街铺： 210-520元 /平 月，1F： 140-420元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 3.5-6万元 /平 龙岗中心商圈 该商业区由龙城商圈和龙岗墟商圈两个子商圈组成，龙城商圈包裹龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟商圈则以传统老墟为核心，扩大至跨越 205国道的取悦，形成了以深惠公路为南北轴的空间分布格局。该商
9、业区商业营业总面积约 40万平方米，是龙岗区商业网店集聚度最高的地区 中低档服装零售、高新技术产业配套及第三产业等为主 岁宝百货、华润万家、天虹、五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河 MALL 街铺： 240-560元 /平 月，1F： 130-420元 /平 月并随着楼层上升而呈递减趋势 售价： 2.4-7.3万元 /平 商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 8 华强商圈 华强商圈是深圳商业经营模式容最多的商圈，以电子行业为龙头，汇集多种业态 上世纪 90年代，华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。 华强北商区是深圳 商业经营模式容纳最多的地区；现在的华强北以电子市场
10、为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全 国业态最齐全 的商业街。 华强北路南北 930米，东西 1560米，商业区总面积 1.45平方公里左右。 日客流量：30 50万人次。 华强商圈 TOUCHSTONE CONSULTANT 9 人民南商圈 西部商业圈崛起，人民南商圈零售业受到强大冲击，商业开始向休闲娱乐转型 人民南商圈 人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路， 总面积约 1.3平方公里 ； 人民南片区曾经是深圳的 中心区域和标志性区域 ,拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场等 11家 大型商场，33
11、家 中高级酒店， 5座 五星级大酒店； 39家 高档次娱乐场所。 随着片区交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之 西部商业圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。 TOUCHSTONE CONSULTANT 10 宝安南商圈 宝安南商圈定位为高档娱乐消费型，属于国际都会式商业，辐射范围达至全深圳； 宝安南商圈 深圳宝安南商圈以地王大厦为轴心，东南延伸到万象城、西北延伸到京基 100 ； 人流量每天最高可达 43.2万人次，定位为高档娱乐消费型商圈 ，国际大牌成为都市时尚宠儿，其潮流趋势紧随购物天堂香港，聚集万象城、 KK mall、地王大厦等综合性百货形成深圳罗湖的一城
12、市消费中心。 属于 国际都会式商圈 ，辐射范围达至 全深圳 ； TOUCHSTONE CONSULTANT 11 龙岗中心商圈 龙岗中心商圈 龙岗中心商圈属于新兴商圈； 龙岗商业发展空间已引发了一场声势浩大的造 MALL运动，五洲风情 MALL、鹏达假日 MALL、星河 MALL，三个项目加起来超过万平方米， 未来竞争相当激烈 龙岗中心区的商业格局逐渐由早期的分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模，“龙岗中心区商圈”开始走向成熟。更带旺了整个龙岗区的商业氛围，加速了龙岗区城市化的脚步。 龙岗中心商圈向关内看齐，商业面积激烈上升，属于新兴商圈，未来竞争相当激烈； TOU
13、CHSTONE CONSULTANT 12 中心区商圈 福田中心区商圈是城市西移托起的商圈之一，多功能商业汇集点； 中心区商圈 福田中心商圈兴起于二十一世纪初，是 城市西移托起商圈之一 ； 人流量每天平均可达 34.7万人次 定位为 高档次、多功能商业聚集地， ，coco park、天虹百货、 Jusco、家乐福等综合性百货，时尚潮流及酒吧一条街等商铺在此构成了齐全的商业街区，其以 前卫、时尚、高档 等特点吸引了众多中高收入人群，成为深圳商圈的后起之秀； TOUCHSTONE CONSULTANT 13 华侨城商圈 华侨城商圈主题定位明确，属于旅游休闲式商业，把购物、度假与旅游娱乐结合在一起；
14、 华侨城商圈 华侨城商圈本是深圳最重要的旅游景点集中地，华侨城每年 3000万的客流量 为该商圈提供了巨大的消费潜力； 华侨城商圈 突出休闲特色 ，这一商圈背靠优越的高尚社区和旅游、休闲四大景区，引入大型 Shopping mall，使商圈起点更高； 该商圈的主题定位也与其他商圈明显不同，华侨城商圈以 旅游和休闲为特色 ，更多 体现休闲购物、娱乐消费 ，把购物与度假、购物与旅游娱乐结合在一起。 TOUCHSTONE CONSULTANT 14 南山中心商圈 南山中心商圈是深圳市区内 起步较晚而发展速度最快、发展空间最大 的商圈。已成为 深圳商业发展的一大重点 ； 人流量平均每天可达 26.9万
15、人次 ； 在 文化娱乐中心、休闲广场配套设施日益齐备 ，以茂业百货、友谊城百货、家乐福、沃尔玛等综合性百货、潮流商铺在此构成了深圳南山商圈中齐全的商业街区，成为深圳商圈中独具特色的闪光点； 南山中心商圈 随着南山区发展及商业西移的大势，南山中心商圈近年迅速崛起，成为深圳商业发展的重点； TOUCHSTONE CONSULTANT 15 宝安中心商圈 宝安中心商圈是商业档次及形象不断提升，未来将是深圳热点商业区域之一； 宝安中心区商圈 宝安中心商圈是位于宝安中心区的核心商业区，占地约万平方米，建筑面积约万平方米； 向关内看齐， 商业档次及形象 在不断地提升 ，宝安中心区是 热点区域 ； 建成集新
16、湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、沃尔玛、家乐福、华润万家等大型商业购物中心、深圳万悦国际大酒店、宝晖商务酒店等酒店、办公及配套公寓为一体的商业区。 TOUCHSTONE CONSULTANT 16 东门商圈是深圳最早的商圈，规模大、商品丰富、价格便宜，是深圳发展最成熟的商圈之一 是深圳著名的商业中心，是深圳最早的商圈 日均人流量平均在 60万左右， 购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。 历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域 。 东门商业区缺乏整体规划，商业业态重复严重 ，
17、经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。 深圳商业格局 东门商圈 东门商圈简介 TOUCHSTONE CONSULTANT 17 城市中心西移，商圈发展呈现由东门到华强北到南山由中心向外围扩张的发展趋势 东门商圈 华强北商圈 南山商圈 深圳商业发展趋势图 城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳 这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。 自 04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造 MALL运动。 新兴商业在业态、形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质 ，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项目推出，老化现象严重。 新
18、商圈发展迅猛： 新商业项目不断地涌现，大多为体量大档次高的购物中心，将会分流更多消费者 商圈内竞争加剧： 各商圈虽各具特色，但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同。 商圈间的竞争加剧： 轨道交通的发展扩大了商圈辐射范围。 深圳商业格局 商圈发展 TOUCHSTONE CONSULTANT 18 商圈特点 深圳商业面积迅速的膨胀，但整体经营状况仍然良好，商业市场仍然有巨大的潜力； 深圳商业多年的发展，南山、龙岗和宝安中心区等区域崛起，其面积的迅速膨胀，但整体经营情况仍然良好，说明深圳商业市场仍然有巨大的发展空间； 1 2 3 东部专业市场划分比较明显 ;如：华强北
19、电子专业市场、东门服装批发市场等； 西部商业整体的档次高于东部 ;主要是福田、南山人群水平略大于其他区域； 东部： 平民化、目的性消费较为强烈 西部： 生活化、配套性商业居多 西部 罗湖 南山商圈 龙岗中心商圈 宝安中心区商圈 华侨城商圈 宝安南商圈 东门商圈 中心区商圈 人民南商圈 华强商圈 东部 TOUCHSTONE CONSULTANT 19 东门虽然仍是服装批零行业龙头，但受到周边商圈冲击和挤压，在形象和业态上难以形成突破 深圳商业格局 东门发展 中心商圈 华强商圈 人民南商圈 kkmall 万象城 东门 东门周边众多大型商业体和商圈已经崛起， 新的商业无论从业态规划还是形象都要优于东
20、门，导致东门中高端客户继续流失，制约了形象和业态的转变； 各大商圈形成了不同程度的业态集群， 东门继续保持服装批零行业老大的位置，但在其他业态上难以与其他商圈竞争。 TOUCHSTONE CONSULTANT 20 2 东门商圈格局 东门商圈格局 东门商业市场调研报告 TOUCHSTONE CONSULTANT 21 东门商圈由 3个大型商业及 3大区域组成，而服饰批零为主的 C区域占据主导位置； 商业格局 太阳百货、天虹商场、茂业百货是东门商圈的铁三角，中高端消费品的汇集点 ，对东门发展起有效的拉扯作用； C区域 三大大型商业 主要以 专业市场为主，如 :五金铺、窗帘布料、厨具批发市场等；
21、该区域是东门 核心区域 ，汇集多个服装批零商场 ,以 白马系列服装批零为主，同样还有各类风味小吃、美容美发等业态； B区域 A区域 B区域是东门商圈的 宴会型餐饮 汇集点，兼顾部分配套型的业态，如：便利店、银行等； 天虹商场 茂业百货 太阳百货 A区域 B区域 C区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 22 区域一览表 名称 规模 业态构成 客户 租金 A区域 约 20.4万 以服装批零为主，小吃快餐及电子通讯并存 混杂各种消费人群， 主要消费群体是中低收入消费群体； 街铺： 1000-3500： 2F-3F： 600-1400； 3F以上： 80-500； B区域 约 5.32万
22、宴会型餐饮汇集地， 汇集点，兼顾部分配套型的业态，如：便利店、银行等； 东门商圈附近消费人群附近的居民为主； 街铺： 700-1500： 2F-3F： 400-600； 3F以上： 80-300； C区域 约 6.41万 偏向专业市场，窗帘布料、厨具、批发市场等； 以餐厅、酒店等集体户为主； 街铺： 700-1300： 2F-3F： 300-500； 3F以上： 80-150； TOUCHSTONE CONSULTANT 23 A区域 属于商圈黄金地区，离交通要点近，大众化消费为主，以服饰、鞋类、皮具批零为主； A区域 该区域属于东门商圈黄金地区，西南接地铁口，东接公交站，交通非常便利；其业态
23、以服装、饰品、鞋类、皮具等批零为主，服装批发市场主要以白马系列批发市场为主，服装零售市场及小吃以东门町及南塘商业广场为主 大众化、潮流化 消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 24 业态布局 区域分为 4大区：小吃快餐、服装批发、零售、电子通讯；服装批零占主导位置； A1-服饰批发区 :位于 C区域的北部地区 ， 以 服饰、鞋类批发为主，零售为辅 ：以白马系列、骏马、宝华等批发市场为主； A4-小吃快餐区： 解放路与人民路界； 汇集各种快餐、风味小吃 ；如：麦当劳、 KFC、大卡司、星巴克； A区域业态布局 A1服
24、饰批发区 A2服饰零售区 A 3 电 子 通 讯 区 A4小吃快餐区 A3-电子通讯区： 东门中路北面半段，以 手机专卖店为主 ；如：诺基亚、苹果、三星等手机专卖店； A2-服饰零售区： 位于 C区域南部区域，以 服饰、鞋类零售为主，以批发为辅 ；如：东门町、南塘； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 25 区域一览表 名称 规模 业态构成 客户 租金 服饰批发区 8.69万 服饰批发为主，零售为辅，服饰、鞋具比例占 70%左右； 主要消费群体是中低收入消费群体；及淘宝商家、香港商家、本地青年人为主 街铺： 700-2200： 2F-3F： 600-1200； 3F以上： 10
25、0-400； 服饰零售区 约 12.4万 服饰零售为主，批发为辅；其中服饰、鞋类业 态占总量 65%左右 东门商圈附近消费人群附近的居民为主； 街铺： 700-1500： 2F-3F： 400-600； 3F以上： 80-300； 电子通讯区 约 5400 电子通讯行业 以当地中高层收入消费者为主； 街铺： 700-1300： 2F-3F： 300-500； 3F以上： 80-150； 小吃快餐区 约 2.6万 快餐小吃汇集点、同时是中档服装汇集点； 消费人群较为混杂，包含各阶层消费人群； 街铺： 1500-3000： 2F-3F： 600-1500； 3F以上： 150-400； A区域 T
26、OUCHSTONE CONSULTANT 26 服饰批发区 专业批发市场经营状况良好，其他商场缺乏统一招商管理、定位模糊导致空置率较高； 第二种 ： 其他商场 第一种：专业批发市场 服饰批发区主要以 服饰批发为主，零售为辅 ，服饰、鞋具比例占 70%以上， 人流量较多、经营氛围较好 ；消费人群以 淘宝商家 、 香港服装商家 、 本地青年人 为主；由于定位、招商、运营等问题，其经营情况大致分 2种： 以 白马系列、骏马 等专业批发市场为主，定位清晰、招商统一，整体 经营状况相对良好 ，空置率能够控制 5%以下； 以天龙商业城、鸿基工艺城 为首，形象较差、其 业态组合不合理 ，导致 整体经营较为
27、惨淡 ， 2层以上空置严重； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 27 服饰零售区 服饰零售区是东门商圈的最火热的区域、 人流量庞大、商业氛围浓厚 ；跟地铁口、公交站链接，是东门商圈 人流起步区域 ，对该区域商业氛围起很好的支撑作用； 主要以 服饰零售为主，批发为辅 ； 其中 服饰、鞋类业态占 总量 70%以上， 消费人群以 本地青年人、旅客、低收入者 为主，整体 经营状况良好 ，街铺生意火爆，二层以上的经营状况与街铺相比差一些； 位于东门商圈黄金区域，整体经营状况良好，少部分商场将部分出售，导致后期运营困难； 经营分析 ： 从区位来说，该区域属于东门商圈黄金区域，是人流地步的
28、区域，商业氛围非常浓厚； 少部分商场将部分楼层或者商铺出售，导致后期管理、运营起到一定困难； 三层以上商业经营相对困难； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 28 小吃快餐区 小吃快餐区是东门商圈的 黄金十字地带 ，汇集东门各种风味小吃、快餐的区域，是东门商圈租金最高的区域 、无论是商业氛围 、人流量，都是东门商圈最好的地带； 主要有 2种业态：一种是 风味小吃及快餐 为主；另一种是以中档品牌 服饰、鞋类 为主，消费人群较为复杂，包含各阶层消费人群； 东门商圈的黄金十字地带，区域优势明显，最有竞争力的区域； 经营分析 ： 从区位来说，该区域属于东门商圈黄金十字地带，商业氛围、人
29、流量及经营状况都属最优区域； 从业态来看，风味小吃及餐饮都属东门商圈主流业态，从区位优势来看，该业态都是东门商圈消费地的首选区域 A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 29 电子通讯区 电子通讯区位于东门中路下半段，受人流动线限制，该区域较为冷清，商业氛围也同样较差； 其业态主要手机专卖店为主，东门消费人群以服装、小吃等业态为主，目的性较强，导致东门整个手机行业 经营状况都不容乐观 ； 电子通讯区整体经营状况较为惨淡，主要受所在区域限制及消费人群消费特点影响； 经营分析 ： 从区位角度来看，电子通讯区所在区域较差，受人流东线限制，商业氛围及人流量都较差； 从消费者角度来看，东门消费人群目的性较强，以服饰、小吃等业态为主； A区域 TOUCHSTONE CONSULTANT 30 B区域 位于商圈西部，宴会型餐饮的汇集点，该区域消费群体主要是东门附近居民； 该区域位于商圈西部，人流量及商业氛围相对较为一般，是东门商圈宴会型餐饮汇集点，还有部分配套型商业，如：银行、便利店、商业等； 该区域的消费群体以东门商圈附近的居民消费为主； B区域 B区域
