1、行业回暖仍需等待 政策变化或有机会 -2009年房地产行业投资策略,民族证券 崔娟 2008年12月,主要内容:,房地产市场调整幅度加深 08年前三季度业绩持续下滑 09年上半年行业复苏的可能性不大 投资策略：维持“中性”评级,（一）国房景气指数已进入不景气区间,数据来源：WIND，民族证券研发中心,1998年1月至2008年11月国房景气指数,（二）房地产开发投资增速持续回落,数据来源：中经数据库，民族证券研发中心,（三）商品房交易量进一步下滑,08年4月至11月，商品房单月销售面积均出现同比负增长。1-11月，我国商品房累计销售面积4.9亿平米，同比减少18.3%，创下97年6月份以来同比
2、增速的最低值。,（四）商品房销售均价继续下滑,（五）商品房销售额明显萎缩,（六）商品房建设明显减速,08年1-11月，我国商品房累计施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速分别减少5.29个百分点、17.82个百分点和2.64个百分点。,（七）房价下行压力加大,施工面积/销售面积比例同比明显上涨,竣工面积/销售面积比例同比明显上涨,（七）房价下行压力加大,主要内容:,房地产市场调整幅度加深 08年前三季度业绩持续下滑 09年上半年行业复苏的可能性不大 投资策略：维持“中性”评级,（一）营业收入和净利润增速持续下滑,（二）存货周转率持续下滑,（三）现金压力日益严峻,主要内容:,房地产市场调整幅度加
3、深 08年前三季度业绩持续下滑 09年上半年行业复苏的可能性不大 投资策略：维持“中性”评级,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,11月进出口商品总额出现同比负增长,（一）宏观经济减速不利于居民购买力的提高,11月国家财政收入负增长加剧,（二）居民对房市信心和预期的恢复需要一个过程,房地产市场调整幅度不断加深 全球经济面临衰退 12月17日国务院召开常务会议，确定了三方面政策措施，主要包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售 宏观经济何时企稳回升,（三）货币政策显效需要一定时间,
4、（四）9000亿元保障性住房建设不利于交易量回暖,分流商品房需求，影响成交量回暖 加速行业分化和整合 建设周期可能会延长 不排除地方政府购买商品房用做保障性住房,主要内容:,房地产市场调整幅度加深 08年前三季度业绩持续下滑 09年上半年行业复苏的可能性不大 投资策略：维持“中性”评级,投资策略：维持“中性”评级,宏观经济减速不利于购买力的提高 居民对房市信心和预期的恢复需要一个过程 货币政策显效需要一定时间 9000亿元保障性住房建设不利于商品房交易量回暖 行业回暖仍需耐心等待，可关注相关利好带来的阶段性投资机会,重点公司盈利预测及投资评级,万科A（000002）,08年1-11月，公司实现
5、销售面积490.9万平米，销售金额425.3亿元，同比分别减少8.6%和7.9%，好于行业平均水平。公司年初以来缩减开工面积33%。我们认为，在目前行业调整的大趋势下，公司坚持“现金为王”策略以及适度缩减扩张速度有利于公司的财务稳健以及长远发展。,万科A（000002）,公司拥有良好的全国性布局以及灵活的经营策略，虽然难免受到行业整体调整的影响，但公司的品牌实力以及抗风险能力依然位于行业前茅。预计公司2008和2009年公司每股收益至0.45元和0.47元，08年动态市盈率为12.42倍，给予“谨慎推荐”评级。,保利地产（600048）,08年1-11月，公司销售面积和销售金额同比增长27.97%和21.02%，增长速度远远超过行业平均水平，位于龙头公司之首。在房市调整幅度加深的情况下，公司销售的稳定增长凸显了其卓越的品牌实力和运营能力。,保利地产（600048）,公司08年前三季度净利润同比增长125.38%，实现快速增长。预计公司08年和09年每股收益为0.9元和1.2元，给予“推荐”评级。,谢 谢！,
