1、,博达置业大兴新区项目前期沟通报告,美城机构 荣誉出品2011.12,谨呈：博达置业,博达置业大兴新区项目前期沟通报告,报告框架,PART 1项目属性界定,PART 2项目区域市场研究,PART 3项目发展战略与建议,项目属性界定,PART 1,项目位于大新兴区星火路与龙首北路交汇处东南方向，处于鸵鸟王大厦南面，向西是大白杨路，向北是朱宏路，向南是星火路。,项目区位,大兴新区规划图,本项目位于西安大兴新区板块。,大兴新区规划总体布局是“两带、三线、九里坊” 两带：一是实施北郊城河退水明渠改造，建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线两侧，建设景观绿化带。 三线：沿星火路、大庆路、大兴路
2、对原五金机电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。 九里坊：按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人大众精品住宅区。,大兴新区总规划总面积12平方公里，是西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程。 大兴新区以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。 大兴新区综合改造主要包括市政基础设施建设、生态环境优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企业搬迁等5方面内容。,本项目位于西安大兴新区板块。,西安国际商贸基地建成后，将成为世贸论坛世界多边贸易的示范基地之一，成为西安市对外开放的窗口和合作平台。,大兴新区,图片来源：大新新
3、区管委会官网,大兴新区西安国际商贸基地,西安国际商贸基地概况,西安国际商贸基地的功能,围绕商贸服务业、五金基电贸易业、住宅房地产业等主导产业，利用现有和潜在商贸资源，进一步发挥大兴新区开发潜力，引进国内外先进产品设备、信息技术及管理机制，开展国际交流、会展、培训等活动。,规划面积约12平方公里的西安大兴新区，基地规划位置为北至纬二十六街西延伸段，南接大兴东路，西邻大白杨南路，东靠星火路以东200米，总占地面积约870亩。,西安国际商贸基地的意义,建成后将加快推进西安国际化进程，有利于拉动区域经济增长，有利于加快大兴新区的建设和商贸产业的推广与发展，并对提升西安的国际知名度和影响力，促进西安产业
4、结构调整、改善区域人文居住环境和生态环境，提升西安市在国际范围的交流水平有着重要意义。,项目紧邻大兴新区主干道星火路，且与城市主干道朱宏路交通通达性较好，目前项目西侧星火路上公交较多，交通便利。,交通条件,星火路,红庙坡路,大兴东路,龙首北路,永安路,大白杨路,永全路,大白杨南路,本项 目所 在地,朱宏路,项目交通优势明显,从项目交通通达性上看：紧邻大兴新区三大主干道之一的星火路，北边的龙首北路通往龙首商圈和大明宫商圈，北向朱宏路为城市主干道连接北二环，星火路向南通向红庙坡与大兴东路。 从交通便利性上看：项目旁边公交线路较多，例如星火路上有：50、207、221、235、261、264、711
5、、714、900路等，交通十分便利。,项目周边生活商业配套设施较为缺乏，有待于进一步发展和完善。,区域配套,区域配套,区域配套设施较为缺乏，原有的设施较为陈旧面临拆迁，整体形象较差。 区域的大型生活配套仍显得不足，如教育、医疗、银行等，基础设施有待于进一步完善。,朱宏路,鸵鸟王大厦,公交站牌,天正机电市场,项目西侧是星火路，东侧是宏林尚品住宅区，南面是市政第一工程公司北侧是鸵鸟王大厦；从经济指标来看，高容积率、小体量的项目。,项目四至 经济指标,项目四至,项目西侧是星火路、大白杨路，东侧是宏林尚品住宅区、通济花园住宅区，南面是市政第一工程公司、天正机电市场，北侧是鸵鸟王大厦、朱宏路、龙首北路等
6、。 周边环境较差，环境和形象有待于提高。,北侧通鸵鸟王大厦,东侧通济花园住宅区,西侧星火路,南侧天正机电市场,二环内，城市新兴热点区域，高容积率、小体量的插件项目。,项目属性界定,项目区位,交通条件,区域配套,项目四至,项目位于大新兴区星火路与龙首北路交汇处东南方向，处于鸵鸟王大厦南面，向西是大白杨路，向北是朱宏路，向南是星火路。,项目紧邻大兴新区主干道星火路，且与城市主干道朱宏路交通通达性较好，目前项目西侧星火路上公交较多，交通便利。,区域配套设施较为缺乏，原有的设施较为陈旧面临拆迁，整体形象较差，有待于进一步发展和完善。,项目西侧是星火路，东侧是宏林尚品住宅区，南面是市政第一工程公司，北侧
7、是鸵鸟王大厦、朱宏路、龙首北路等。,项目区域市场研究,PART 2,持续的通胀风险增加，货币政策的从紧，政策的持续对客户造成心理预期，观望情绪越演越烈。,房产市场,开发商,置业者,加快销售 回笼资金,主动跟进,首套需求,改善需求,保值型需求,首套需求,增加首置客户置业成本，购买力较弱的置业者进入观望期,购买力较强初期受影响小,初期受影响小,政策初期,价量平稳,政策持续后,初期对不同档次物业影响会有所不同,资金紧张,资金宽松,置业成本上升,贷款成本上升,货币政策从紧,借贷资金成本上升、 银行存款利率上升、 流动性收紧,跌,货币政策持续紧缩，尤其是房地产贷款额度太少，对于整个市场需求的压制程度，已
8、远超限购政策。,在全国经济降温，货币政策持续紧缩，政府对房地产调控力度从严的基调不变的状况下，明年楼市形势依然严峻。,房产市场,从全市普通住宅周成交情况来看：本周全市普通住宅成交量约为13.45万，环比下滑4%，本周普通住宅成交均价为6537元/，环比上涨6%；本周全市普通住宅量跌价升,西安市场持续低迷的成交量无疑会推动房价下行，销售不畅加快楼市存量不断攀升 ，西安楼市可能迎来买方市场。,区域市场,数据来源：美城市场研发中心,西安楼市库存加大 或迎买方市场,从西安市普通住宅成交面走积势图来看，近几周西安市普通住宅成交呈现小幅下滑、低位趋稳的走势，近两周全市普通住宅成交量基本徘徊在14万平方米这
9、一水平。随着各项调控的不断深入，销售不畅加快楼市存量不断攀升，楼市或迎来买方市场。,市场概况 成交面积环比下滑0.47%，据数据显示：上周，西安普通住宅市场成交1325套，成交面积环比下滑0.47%。从全市6个城区销量情况来看，上周，除城东和高新区两个区成交出现上涨外，其他各城区均呈现小幅下滑态势，其中城南下滑2.21%、城西下滑9.08%、城北下滑4.72%。,数据来源：http:/ 2011年11月29日08:36 西安晚报,大兴新区未来几年内区域供应量达200万平米，楼盘较多竞争较为激烈,区域市场,数据来源：美城市场研发中心,悦西湖,金业观湖大第,大兴郡,面孔公社,长兴园湖曲,金辉天鹅湾
10、,融城国际,浩林方里,阳光台365,汉城湖一号,丰和坊K公馆,君悦华府,锦翔梧桐坊,龙湖MOCO,阳光新地,目前大兴新区发展尚不够成熟，区域楼盘较多，楼盘品质普遍不高，市场成交低迷。,区域市场,大兴新区市场成交状况,目前该区域市场平均去化速度仅为每月40套左右。去化速度较慢，而该区域未来供应量较大，因此形势较为严峻。 从该区域成交状况看，价格较低的楼盘成交情况较好，去化速度较快。,大兴新区市场价格状况,区域楼盘价格偏低，随着发展日趋成熟有较大升值空间。 大兴新区房地产楼盘价格在西安属于较低区域，源于该区域目前配套发展相对不完善，价格区间：5500-8500 均价：6500-7000,就区域市场
11、竞争现状和区域市场供给来看，楼盘主要集中在大兴东路、星火路、红庙坡等主要城市干线附近。,重点项目,数据来源：美城市场研发中心,50,60,70,80,100,一房,大二房,小三房,大三房,四房,五房,小二房,套数 户型,集中供给,集中供给,供给量少,目前周边主要在售项目户型面积供应集中，面积普遍集中在两居与三居。,重点项目,天朗大兴郡,长兴园湖曲,阳光台365,金业观湖大第,汉城湖一号,面孔公社,龙湖MOCO,金辉天鹅湾,浩林方里,丰禾坊K公馆,锦翔梧桐坊,数据来源：美城市场研发中心,大兴新区区域市场项目供应量较大，未来竞争将会非常激烈,重点项目,阳光台365,面孔公社,长兴 园湖,金业观湖大
12、第,浩林方里,汉城湖一号,悦西湖,天朗大兴郡,阳光新地,君悦华府,龙湖MOCO,锦翔梧桐坊,金辉天鹅湾,丰和坊K公馆,存量约52万,现在推出1、2#楼销售中，未来将大量出货,存量约50万, 2012年初开盘，将大量出货,存量约9万,现在推出1、2、3#楼销售中，未来将大量出货,存量约15万, 未来将大量出货,存量约2万,销售过半，存量不多,存量约14万,未来将大量出货,存量约11万,现在1、2、3#楼销售中，未来将大量出货,存量约122万,现在推出1、8#楼销售中，未来将大量出货,存量约3万,销售过半,存量约10万,未来将大量出货,存量约49万,未开盘销售，未来将大量出货,存量约4万,存量不多
13、,存量约49万,现在推出1、2#楼销售中，未来将大量出货,存量约3万,销售进入尾声阶段存量不多,数据来源：美城市场研发中心,项目以大兴新区区域地缘性客户（城北和城西客户）为核心，瞄准区域刚需（首置、首改)客户，吸附区域投资性客户。,客户分析,核心客户,重要客户,游离客户,核心客户,重要客户,游离客户,核心客户：以大兴新区区域地缘性客户（城西、城北）为核心，瞄准区域刚需（首置、首改）客户。,重要客户：以城西、城北的投资客户如方欣市场、朱宏路机电市场、土门市场等做生意的客户为主，深度挖掘，为项目锁定潜在客户。,游离客户：以大兴新区的规划发展，未来升值潜力交大，去引导其他区域客户自住或投资。,数据来
14、源：美城市场研发中心,区域供应量大，持续时间长，产品同质化严重，刚性需求较强。区域楼盘整体品质不高，缺乏高端物业。,市场总结,通过市场机会发现区域需求物业类型：第一，精品公寓缺乏，区域现有精品热销品牌项目龙湖MOCO，区域公寓供应量较小且品质不高，但客户对公寓需求量较大。第二，高端舒适性住宅缺乏，区域现有高端品牌项目:金辉天鹅湾（纯住宅），龙湖MOCO（集中商业和精装公寓），天朗大兴郡（综合性区域第一规模大盘）。,高新区莱安意境,典型案例,莱安意境项目基本参数与产品信息,4#,1#,2#,3#,5#,6#,高新区莱安意境,典型案例,紧扣区域特色迎合客户文化并获取共鸣 高新区沉淀大量高级白领阶层
15、 文化层次高、收入高且稳定 追求文化、追求生活品质和格调,客户,产品,区域位置,配套,规划设计 配套3000平商业：华润万家超市等生活配套较完善、从公寓到住宅产品品质不断提升,高新区富人聚集区位 高新区唐延路商务走廊 交通优势明显,区域配套完善 公园：丰庆公园、唐城墙遗址公园 学校：高新一中、高新一小 购物：世纪金花、金鹰、卜蜂莲花,高新区域位置及配套优势明显，高尚社区形象突出,项目发展战略与建议,PART 3,按项目5.5容积率算，项目总建筑面积约14万平米,基本参数,37.85亩,120米,53米,70米,98米,180米,190米,强化优势，转化劣势 ，把握机会，规避威胁,SWOT,项目
16、地处于大兴新区主干道，属于城市未来发展的核心区 项目区域价格较低，因此未来升值潜力空间较大 项目周边交通便利和项目有较好昭示性,项目现在朱宏路天正机电市场待拆迁，周边环境较差 项目区域生活配套设施尚不够完善 项目周边具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏,项目所处大兴新区的规划与不断的发展 项目所属区域刚需客户需求较大 项目所属区域发展的吸引力 政府未来重点打造的城市新区,项目周边的高端项目 项目附近仍有未来空地待建 项目所属区域未来房地产市场供应量较大，竞争较激烈 片区的成熟需要一定的时间提升,系统的走差异化的竞争路线，在规划结构、产品实用性挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，在性价
17、比上作文章,凭借大兴新区的发展优势，充分挖掘大量潜在客户，增强项目的吸引力 在规划和配套上展现强烈的合理设计性，满足客户的核心需求,利用产品、配套的打造来迎合客户的居住和生活需求，抓牢刚需客户及，增进项目人气 最大限度展现项目的居住品质,做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系 以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手性较好,在大兴新区区域打造精品舒适型城市小公馆,发展战略,市场机会,目标客群,自身资源,大兴新区未来升值空间潜力较大 区域规划与发展带来的契机 区域刚性需求较强 低单价、低总价、性价比,城西、城北区域地缘性客户为主 以经济型，首置为主的年轻群体 区域内单、即
18、将结婚、两口之家、小三口之家等,占地小、高容积率 待拆迁，目前为机电市场 交通便利,外部环境导向,内部环境导向,塑造项目价值体系,大兴新区精品舒适型城市公馆,结合大兴新区市场与地块自身状况，确定以精品小户型公寓为主。,发展战略,通过市场调研得出：大兴新区公寓以3梯12户、4梯16户、3梯21户为主，住宅以2梯4户、2梯6户为主。 通过访谈市场主流产品，客户较容易接受，销量及去化速度均较好。,市场产品总结,自身项目产品发展方向,自身项目必须遵循市场主流产品 公寓以4梯16户为主，住宅以2梯4户为主。 产品的品质永远是市场竞争的最核心元素,数据来源：美城市场研发中心,37.85亩,53米,70米,
19、190米,180米,98米,120米,4梯16户公寓,4梯16户公寓,2梯4户住宅,2梯4户住宅,项目外围主打小户型精品公寓，内部主打舒适型住宅，后期通过底层商业实现项目高溢价。,发展战略,公寓,外围临路做小户型精品公寓，产品以毛坯房控总价为主，以4梯16户为主让产品在市场上更有竞争力。,住宅,内部以2梯4户的舒适性住宅为主，填补区域市场缺乏高端舒适性住宅的需求，并以此提升整个项目的品质。,商业,商业沿大兴新规划主干道之一的星火路，拥有190米宽的昭示面，公寓楼下3层做商业，满足业主生活需求和配套的同时实现项目高溢价，利润最大化的目标,37.85亩,53米,70米,190米,180米,98米,
20、120米,4梯16户公寓,产品类型建议和空间布局建议,发展建议,4梯16户公寓,产品空间布局建议,产品类型建议,2梯4户住宅,2梯4户住宅,因该项目西侧紧邻大新兴区主干道星火路，而且西侧拥有190米的面宽做昭示面，因此适合做商业，以此提高项目溢价。 项目靠东侧相对于星火路边的西侧环境较好，噪声污染较小适合做住宅（该区域市场上住宅楼以2梯4为主，也较受客户欢迎）,首先，通过市场调研发现该项目所处的大兴新区刚性需求较大，尤其是对于公寓需求量较大。 其次，通过市场调研发现项目所处的大兴新区公寓销量较好，而且去化速度也较快。 最后，根据本项目地块及体量，较适合做以公寓为主的产品（该区域市场上产品舒适度
21、较高，去化较快的是4梯16户公寓）,按容积率5.5的产品策略,发展建议,户型配比及面积区间,发展建议,商业业态建议以经济型酒店为主，其他以满足日常服务需求为主,商业建议,项目商业威胁： 在项目西南方是龙湖地产北城天街20万建面的集中商业(综合类)对项目商业冲击较大。,项目商业机会：（寻求差异化） 项目以经济型酒店为主，以满足区域商贸基地与机电市场生意客户的住宿需求，其他部分以零售类小型、中小规模商业为主。,建 筑 风 格,中式汉文化 与 新古典主义融合建筑风格,汉文化受到儒家思想影响，建筑的形象大气、稳重、敦实。,园林景观,中式意境园林风格中式意境园林摈弃清晰明确的景观轴线，讲究轻松随意的人行流线与路径，其平面布局讲究宜曲不宜直的特点，结合实际进行取舍融合，呈现出一种曲折转合中亭台廊榭的巧妙映衬，溪山环绕、山石林荫的趣味渲染的中式园林效果。,THE END,
