1、,商品房定价方法,易居中国市场部,定价方法,市场比较法,成本法,收益法,假设开发法,长期趋势法,总价还原法,类比法,开发阶段,产品类型,前期,后期,住宅,商业,办公,市场比较法,成本法,收益法,假设开发法,长期趋势法,总价平衡法,类比法,市场比较法,动态价格,选取模型,按照产品、客户、区位相近的原则选取竞品对象,设定比较项,根据产品不同设定不同比较项,设定比较权重,各比较项分设不同的权重,设定模型权重,为比较竞品设定不同的权重,计算,根据竞品最新成交价计算本案价格,静态价格,增长率,近阶段市场上该类产品平均增长率,步骤：,市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：优点：简单易操作，有
2、较为固定的模式可巡，比较的参数易得到；不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足,市场比较法例证,西城区板块,共康板块,竞品选取原则 单价相近原则，单价在1100-14000元范围内； 客户相近原则，交通导入客结合区域客； 品质相近，在区域内均为标杆项目。按照以上原则，我们应重要关注万科四季花城与和欣国际花园。,和欣国际花园,四季花城,本案静态价格：13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米,市场比较法例证,本案小高层动态价格可达13500元/平米,市场比较法例证,按照04年7月至08年4月以来月度平均价格增幅1.6%计算假设本案08年10月
3、开盘12847*（1+1.6%） =,24,成本法,概念,优点,1,3,适用对象,2,缺点,4,以房地产价格各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。,新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，尤其是医院、学校等公益性房地产项目。,成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设备、建筑装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，并不适合于代理公司市场人员。,让一般人看得见，有似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。,土地费用,前期工程费,建安工程费,基础设施配套费,期间费用,不可预见费,维修基金,成本构成,收益法,又称收益
4、资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。,1,2,3,4,概念,收益法（收益还原法）,是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、商业。,适用对象,面对商业型房产项目，或者在市场比较法中缺乏可比对象的情况下，适宜采用该方法。,优点,收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。,不足,收益法,步骤：,收集资料,搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。,预估收益,根据市场水平和个人经验，预测估价对象的未来收益(如净收益),计算价格,根据报酬率
5、（回报率）求取商品房价格。,应售价格,收益法例证：香樟花园,目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在7-16元/平方米.天之间。,香樟花园周边租赁型酒店式公寓远雄悦来，目前的长租租金约为一房（73-76平方米）18000-21000元/月，二房（129-131平方米）28000-30000元/月。折算下来租金为7-10元/平方米.天；预计本案若整体出租，凭借地理位置的优势，本项目租金能超过远雄悦租金的高位，达到10元/平方米.天以上价格。如小业主自租租金将基本与远雄悦来最低租金持平。参考租金9/平方米天，按标准回报率8%计算：年租金 / 回报率 = 销售单价9* 365 / 8%= 410
6、63元/平方米,收益法例证：香樟花园,假设开发法,1,2,3,4,概念,假设开发法,适用对象,适用于尚属前期，或缺乏已知素材的房产项目。,优点,不足,又叫开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。,假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本原理与成本法相同，是预期原理。由于牵涉到太多专业的建筑类学术知识，所以一般不为市场人员所用。,用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程等“待开发房地产”,对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以
7、采用假设开发法估价。,长期趋势法,概念,优点,1,3,适用对象,2,缺点,4,通过时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。,计算方式单一，过程简单，没有考虑到项目本体因素。,在缺乏比准对象，比准素材等条件下，可采用该方法。,价格无明显季节波动的房地产，拥有较长时期的历史价格资料。,搜集历史资料,建立比准系数,步骤：,搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别。,观察、分析这个时间序列，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式。,长期趋势法,建立趋势模型,根据某一阶段市场价格走势，预测本案现售价格。,价格,06年11月的价格=4800(100+
8、22.8)%=5856元/平米,08年4月价格=5856（1+18.8%)1.5=7582.7元/平米,长期趋势法例证：卿峰丽景二期,07年房地产行业基准利率为18.8%,总价平衡法,建立总价对比模型,比较周边竞品总价，找出总价平衡点,根据总价推导单价,根据总价平衡点和本项目单套建筑面积，得出基准单价,步骤：,从淀山湖地区在售和即将开盘别墅项目总价来看，总价基准线在750-800万/套左右。,总价平衡法例证：太阳湖大花园三期,3万/平米（临湖房源）,综观淀山湖周边，仅有绿洲江南园和东方港湾等豪宅项目总价超过1000万，本案无论是区位还是产品力均不具备与之相比的条件，建议项目总价应控制在1000
9、万以下。,周边豪宅项目总价,本案建面,本案临湖房源价格,280-318平米,总价平衡法例证：太阳湖大花园三期,类比法,建立比值关系,通过比较，确立各产品类型或产品体系的比值关系,推导本案价格,通过比值关系和本案现有的某项价格，确立本案具体产品的价格,类型,步骤,产品类型对比,如：通过高尔夫住宅与非高尔夫住宅价格比值关系确立本项目价格,产品体系对比,按照相近项目内各产品（如花园洋房与联排）比值确立本产品价格。,产品位置对比,通过相似区域内标杆项目与普通项目价格比值确立本案价格。,类比法例证：太阳湖大花园三期,从江南岸、清水依瓦诺、绿洲江南园、淀湖桃源等项目的定价可以发现，非临湖与临湖房源价格比基本在1：1.451：1.67之间。,临湖：非临湖,本案均价,1：1.451.67,1.451.5万/平米,临路：非临湖,不同体系产品价格,比值关系,1：1.21.3,2万以上（临湖）,1.21.3万（临路）,房源位置,类比法例证：太阳湖大花园三期,万元/平米,对比数据可发现：高尔夫别墅相比同区域独立别墅价格高出15-40%，其中棕榈滩高尔夫在球洞数和距离上最接近本案，所以取该案40%的高出幅度为本项目提供借鉴。,本案初始价格为15120元/平米,10800*1.4,类比法例证：恒大惠南镇项目,谢谢!,
