1、1,谨呈：韩建集团,动 赢 天 下,华正大厦项目方案汇报,2007-1-22,2,动态整合开发产品客户 营销四大资源模块 契合并能动地适应外界 螺旋上升状动迁的市场格局 最终实现双赢,全案策略观点,3,本次汇报的主要内容,第一篇 项目整体定位,第二篇 产品方案细则,第三篇 商业业态定位,4,第一篇 项目整体定位,5,项目整体定位依据,6,实现社会效益社会影响力提升将有益于项目市场认知度的迅速提升实现经济效益提升项目自身整体价值，实现利润、经济效益最大化 实现快速销售快速销售是项目真正实现社会效益及经济效益的前提实现品牌价值项目打造成为西城区乃至全北京的明星楼盘项目,定位原则,7,项目定位的市场
2、依据,西直门地区发展趋势分析： “花旗银行”入驻西环广场是西直门进驻的第一家外资背景的机构，由于花旗银行的进驻，西直门区域将会迎来一个又一个的外资银行机构进驻，从而改变北京金融积攒地的结构，西直门区域将成为北京的金融新区，这个金融新区与金融街有所不同，又互相补充，使北京的金融行业进行新一轮的调整。,西直门地区将成为金融新区：,8,位置：在全球化经济格局和奥运经济以及北京城市整体发展的驱动下，城市功能和产业格局演进，北京西直门地区商务、生活配套功能日益完善，商业活动空前繁盛； 商圈：周边多热点商圈辐射区，与阜成门存在一定区域联系，可以自然承接其高档消费的商业氛围，动物园、金融界区域将为本项目提供
3、充足的客源； 交通：交通网络发达，西外大街将作为本项目出行的主干道，同时项目紧邻西二环路，西侧市政规划路向南直通平安大街城市轨道交通呈密集分布西直门地铁、城铁中转站、即将建成的地铁4号线紧邻本项目,区域市场基本情况检索：,9,“对缝”需求 ：,在西直门商圈，一些跨国公司及外地企业、金融机构要为其高级管理阶层提供合适的商务、社交 、消费场所既能体现其身份的优越感，又有最舒适的商旅环境与消费购物条件，同时还有为高层次社交圈配备的高档商务社交场所。即，对缝“都市经济”。,10,搭乘地铁经济 接轨全球商务 ：,地铁影响北京的商业链，沿地铁周边地段的土地及商业价值不断提升。从投资角度上分析，地铁沿线的土
4、地稀缺性在一定程度上势必造成物业的保值和持续升值效果。西直门商圈利用地铁与城铁连线优势，不与地铁站厅直接发生关联，却可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁带来的巨大客流，带动地铁进出口周边商业的发展。,11,优势资源整合,市场优势：,2006年上半年北京刚性住房需求不断释放，商品期房市场供应表现整体上升态势。2006年北京房地产市场表现出了四大特点：房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。 北京房地产开发投资较快增长。2006年16月，北京市完成房地产开发投资640.1亿元，比上年
5、同期增长20.8%，增速同比提高12.7个百分点。同期开发企业完成土地开发面积196.4万平方米，比上年同期增长1.3倍；受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积出现下降。2006年6月末，北京市商品房空置面积为965.2万平方米，比年初减少409万平方米，下降29.8%。2006年16月，北京市房地产开发企业当年到位资金1265.2亿元，比上年同期增长20.3%。 2006年以来，北京市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。2006年16月，北京市新建商品房价格总指数累计为107.7%，比上月提高0.6个百分点，比上年同期提高1个百分点，其中住宅类价格指数累计为108.5%，比上月提高0.5个百
6、分点，比上年同期提高1.3个百分点；二手住宅类价格指数累计为109.5%，与上月持平，比上年同期提高3个百分点。高档住宅价格涨幅超过普通住宅。通过以上对北京上半年的房地产市场发展的分析总结：华正大厦项目选择了绝佳的入市契机2009年前北京市场高端项目开发量及供应量呈递减趋势，同时北京市场整体楼价逐年攀升，高档项目价格涨幅尤其突出，因此华正大厦的入市及市场消化将一路伴随着北京房地产价格全面上扬的大好局面。,12,政策优势：,第一，土地高拍推动了价格上涨。 831土地政策调整之后，每一次拍地都推动地价上涨从而导致的房价上涨。 第二，从金融层面的影响。人民币升值、海外游资纷纷进入中国进行房地产投资，
7、包括基金，包括很多海归的购房。在北京、上海两地表现尤为明显。 第三，奥运会的推动效应。随着奥运会的临近，北京地区从2003年之后房价大幅度上涨，因为2003年北京奥运申办成功，北京市政基础设施投资，包括城市改造环境，包括奥运会对北京房地产市场的带动效应，专家预测在2006年和2007年奥运会之前，应该是北京房价的一个波峰的阶段，这个因为是奥运会的因素拉动。 第四，首都效应带来的房价的坚挺。随着上海去年宏观调控以一定程度上制约上海楼市发展之后，很多房地产的投资包括个人投资者和开发商，已经把开发目标从上海转移到北京，集中在北京投资以及购房置业。包括首都效应，什么人在北京买房，可以说有钱的人，有权的
8、人，投资经商的人，给子女准备未来教育投资的人，父母养老的人，现在大家都想在北京投资置业。第五，城市化进程。像北京、上海这种中心城市，包括各省会城市现在需求的带动效应。包括二三级城市整个现在房地产的发展，以及房价的快速上涨，房价整体开放上升的局面的形成。综上所述,在政策及国家宏观调控的影响下，造成近期内购房需求相对集中。2007年北京市的房价涨幅将会更加明显.这是目前的实际情况，同时2006年出台的多条政策法规促使房价上扬因此总体看来,20072008是房地产销售的最佳时机。,13,品牌优势：,第一，开发商品牌韩建集团。 第二，建筑商品牌韩建集团。 第三，设计院品牌环洋世纪。 第四，全案营销代理
9、品牌华业行（北京十大代理行）。 第五，物业顾问品牌第一太平戴维斯。 第六，供货商品牌国际、国内知名品牌。,14,区域优势：,西直门地区自住优势分析： 交通优势。北京北站、地铁环线、地铁号线、城市轻轨、多条公交线路，再没有比西直门更为便捷的区域了！区位优势。作为传统的大型居住区，西直门周边集中了个以上的住宅小区，居住氛围非常浓厚。 配套优势。以新街口、西外、北太平庄为点形成的商业配套，周边所高校形成的文化教育配套，首体、大学生体育馆、北展、动物园、紫竹院、元大都遗址公园带来的休闲娱乐配套，人民医院、北太平庄医院、积水潭医院形成的医疗保健配套，都给住在西直门提供了极大便利。环境优势。北展广场、动物
10、园广场、天文馆广场、古生物博物馆广场、城市轻轨铁路西直门站区广场的改扩建，城市小品、绿地、照明设施的配合，转河由暗变明成为一条可通航的观光河道，将使西直门形成独特城市景观，居住环境大为改善。 西直门地区投资优势分析： “升值”的优势。政府对交通和环境的上千亿投入，给西直门的楼市营造了一个可观升值空间； “联结点”的优势。中关村与金融街终于在西直门处实现快捷联结，处在金融、边缘的行业，将更看重这个联结点，白领、金领阶层的聚集将为西直门赢来租务市场的活跃期； 传统的西区优势。国家各大机关、部委吸引的一批独特人流，如驻京办事处、子公司等，将因四通八达的交通优势而聚集西直门，给住宅、写字楼、公寓的需求
11、添砖加瓦。,15,项目区域图,16,项目位置图,17,项目交通动线图（北向、东西向）,18,项目交通动线图（南向、东西向）,19,项目假设定位方案对比分析,20,项目整体定位,21,项目整体定位,项目整体定位,满足市场需求特征、引领区域经济发展、实现项目双赢的构建于都市经济之上的：,“酒店式公馆+LOFT商业街”,22,酒店式公馆（ 二层及以上 ）,商 业（地下一至、首层）,产品剖面图（南北向）,B座,C1、C2座,A座,23,产品剖面图（东西向）,酒店式公馆（ 二层及以上 ）,商 业（地下一至、首层）,B座,D座,24,产品规划示意图,25,外立面示意图（效果图）,26,产品规划特性：,户型
12、多样、灵活组合： 考虑到客群需求购买的多样性选择，本项目产品应用框架结构，不采用剪力墙结构，将是户型分割更为灵活，在整体施工完成后，可根据客户的购买需要对户型随时进行调整。燃气引入： 项目内引入燃气，将最大化满足本项目商业及公馆部分自用居住的使用功能。,27,项目各楼座功能定位,自用型酒店式公馆,投资型酒店式公馆,商务型酒店式行政公馆,高档纯居住类中央酒店式公馆,28,项目购买客群定位,自用为主、少量投资者,投资、自用各占一半,投资、自用各占一半 投资者、商业经营者、集团企业,自用为主 企业高管、商务人士、集团企业,29,本项目的目标客户将以自用型客户为主，项目销售的中后期将有部分投资客户进驻
13、； 本项目的目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大； 本项目的目标客户行业来源分布较广，企业性质全，以金融、IT企业高管层、周边地缘客户、投资类人群为本项目第一启动人群，通过口碑传播辐射各行各业； 本项目的目标客户购房需求以二、三次置业为主，具有一定选、购房经验，是较为理性的购房阶层； 本项目的目标客户是城市中坚阶层，具有较高的收入水平，同时具有一定的社会地位，讲究高效率以及生活舒适度的满足，有一定的市场认识，具有较为开放的生活态度，对项目各方面有较高要求； 本项目的目标客户中有车一族占购房客户的绝对比重较大，以车代步是这部分人出行的主要方式。,客户基本特征：,30,西城是主战场，东
14、城是分战区；立足于北京市，辐射全国市场,本项目客户集中在西城地区，华正大厦作为大盘高档项目，客户群会逐步辐射到整个北京市区和外埠省市地区，同时会吸引部分外籍及“海归”人士购买，在项目中后期推广时有异地购房者到来意味着本项目销售的成功,客户区域来源特征：,31,具有强烈时间观念及投资理念，对产品品质有较高要求的中高收入以上家庭或个体； 现有一套或多套房屋，同时手中握有闲散资金的自用型人群； 对本项目区位/景观/商业配套/公建配套设施认同； 对居住成本认同并基本满意； 对开发商韩建品牌认同的品牌追随者； 认同本项目区域未来具有较大发展空间及升值潜力； 认同本项目档次符合其社会阶层的象征，认为居所是
15、身份地位的表述并渴望得到社会的认可,客户需求认同：,32,关键词： 广域来源成熟稳健高智阶层 形象描述： 客户来源辐射北京地区及周边省市地区； 理性购房人群； 以高收入、智力型人群为主，属于年富力强的社会中坚阶层,目标客户定位：,33,项目购买客群具体阐述,在此定位基础上，我们将对本项目的客户群作进一步的阐述，使得在未来营销过程中更容易命中目标客群,34,鉴于本项目所处地块具有得天独厚的地理位置，因此，市场增值潜力和未来的价值利好因素是不能忽略的优势条件依据现状和未来的发展趋势，该区域内的项目必然具有两方面的功用价值，即：未来成熟的居住环境 满足客户升级自用未来升值潜力巨大 客户投资产生增值效
16、益,目标客户来源及依据：,35,本项目作为大盘，所面对的客户群一定是广泛的，也一定是动态的，因此，把握住动态的基础，抓住可以起到“意见领袖”的主要客户群是本项目成功的关键。我们把客户主要分为四个层级：第一层为金融业客户；第二层为西城区中高端人群；第三层为外埠人群；第四层为投资型客户,目标客户群分类：,36,第一层 金融业客户,37,金融街金融行业中、高层人士：,所起作用：是本项目的第一级启动人群，也是本项目最主要的对外口碑传播途径之一，对其他类人群有巨大的带动作用；形象描述：包括金融行业，及各职能部门的中、高管理层人群； 年龄层较为分散，主要集中在30-55岁之间； 家庭成员有一人或多人在金融
17、行业中就职，从业5-10年以上，生活、工作区域较为固定； 家庭年收入在50万左右，收入稳定，有一定积蓄，在北京地区属于生活富裕阶层； 购房目的：二次置业，自用为主； 现阶段住房位置偏远，居住环境一般，无法满足背景高效率工作、生活的要求； 置业选择：这部分人群常年生活、工作在西城区，对区域发展及潜力地区有较为准确的判断，对本区域认可； 敢于购买，购买产品会选择100平米左右户型，部分高端客户会选择100平米以上产品。 楼座选择：A座、C座,38,金融行业下属企业高收入阶层：,所起作用：口碑传播人群，对行业内购房需求者具有一定带动作用；项目次主力客群，在购买客户中所占比重较大； 形象描述：包括各大
18、金融机构下属各分公司，及服务于各大行的职能机构中、高收入阶层； 年龄层较为分散，集中在40岁左右； 家庭成员有一人或多人在金融相关企业中就职，从业5-10年以上； 家庭年收入在30-40万左右，有积蓄，在北京地区属于生活富裕阶层； 购房目的：二次置业，自用、投资； 置业选择：置业往往取向于高回报产品； 通过行业内的口碑传播甄选适合自己购买的地区或项目； 购买力较强，购买产品会选择项目内面积偏小户型。 楼座选择：A座,39,服务于金融业的公司、企业高管或经营者：,所起作用：部分购买力较强的私企经营者将带动本项目部分中等偏大户型产品的消化速度； 形象描述：与金融企业业务往来密切的企业、服务类公司高
19、管层，及部分个体经营者； 部分客户为外地来京经商者，但主要业务及关系往来在本区域内； 年龄层分散，3055岁之间都有分布； 性格独立，有开拓精神； 购房目的多样，投资客户占有一定比例； 年收入较高，积蓄丰厚，属于高消费阶层； 购房目的：二次或多次置业，作为第二居所或作为商务用途、投资； 置业选择：置业往往取向于希望在业务关系较为集中地区有落脚点，便于关系往来和感情沟通； 通过行业内的口碑传播甄选适合自己居住的地区或项目； 由于多数客户为二次或多次置业，购房经验丰富，消费更趋于理性化； 更为关注项目的保值升值空间； 自住类客户更关注居所的品质、舒适度及生活的高品位享受； 他们渴望得到社会普遍的身
20、份认同，购买项目要与其身价相匹配，认同居住是社会阶层的象征； 购买力强，会有两套及两套以上购买的可能性。 楼座选择：A座、C座、B座,40,西城区是北京名副其实的“金区”，从事与金融业相关联行业的人群在区域人口中所占比重较大，因此，以金融企业中、高阶层人士作为本项目的首发启动人群，将更有利于项目信息的迅速并广泛传播，能够在第一时间将本项目信息迅速传达到其他具有购房需求的客户手中；同时，上述人群收入水平较高，具有较强的消费购买能力，将促进本项目的快速消化，也在一定程度上吸引商业经营者关注本案,41,第二层 西城区中高端人群,42,西城区地缘客户：,所起作用：第二层客群的首发人群，也是最早获知本项
21、目信息的人群； 形象描述：行业分布较为广泛，无既定人群特性； 长年居住往来于西城地区，多为本地地缘客户，工作及日常生活活动也主要集中在西城地区； 生活模式固定，生活行为具有一定规律性； 购房目的：部分人购房目的为子女置业，同时存在部分投资客户； 现阶段有一套或两套房产，购买自用比例较小； 少量客户手中有一定闲散资金，用于投资酒店； 置业选择：这部分人群常年生活、工作在西城地区，对区域发展有准确的认识，对本区域认可； 由于部分客户属于小康阶层，但收入相对稳定，所以会考虑以分期付款或按揭形式购房； 此类客户更为关注产品性价比，对单价、总价偏低产品关注度较高； 会选择“进一步退三步”的购房方式，属于
22、销售环节较“难缠”的客户； 购买力较弱，谨慎消费，购买产品会选择中等偏小户型公馆产品，中、大户型产品一般不予考虑。 楼座选择：A座、C座,43,西城区高级公务员、企事业单位管理层：,所起作用：提高项目人群的整体质素，有利于项目品质提升； 形象描述：包括北京市区各级行政单位、企事业部门、政府职能机构内的中、高管理层人群； 权力阶层既有权，又有钱； 出行基本上以车代步； 年龄层相对集中，主要集中在40-50岁之间； 家庭成员有一人或多人在政府或企事业单位中就职，从政10年以上，生活、工作区域固定； 家庭年收入不祥，有部分灰色收入，有积蓄，属于生活富裕阶层； 购房目的：升级自用为主，部分人购房目的为
23、子女置业、投资； 现阶段住房条件较好，但整体居住环境较差，无法满足居住需求及身份特性； 置业选择：这部分人群常年生活、工作在北京市，对城市发展及潜力地区有准确的判断，对本区域认可； 购买力强，但消费谨慎，购买产品会选择中等偏大户型公馆产品，购买小户型产品则为位子女、 亲友置业、投资。 楼座选择： C座、B座,44,西城区保险、汽车行业及周边商业经营的高收入人群：,所起作用：会利用这一人群作为本项目“第二销售梯队”给以适当的点位提佣，以鼓励其带客户前来参观、购买本项目产品由于此类人群手中有大量中、高端客户名单，与本项目的目标客群相吻合，利用其关系资源进行口碑传播将带动更大范围人群队本案的关注，并
24、在无形之间扩大项目影响力度，同时加快项目销售速度； 形象描述：包括西城区各证券公司、保险公司，及汽车销售、租赁、维修养护公司高收入阶层及部分商业经营者； 年龄阶层更趋于年轻化，主要集中在30-40岁之间； 家庭成员有一人或多人在上述公司工作，从业5-10年以上； 家庭年收入在30万左右，有积蓄，生活水平较高； 购房目的：一次置业，自用为主； 部分客户购买目的为投资不动产如金融、保险行业客户； 置业选择：此类行业特别是金融、汽车类行业人群有“扎堆儿”的生活、工作习惯 通过行业内的口碑传播甄选适合自己居住的地区或项目； 购买力一般，购买产品会选择性价比较高户型产品，部分高收入阶层会选择中等户型产品
25、。 楼座选择：A座、C座,45,西城区私企高管层或经营者：,所起作用：部分购买力较强的私企经营者将带动本项目大户型产品的消化速度； 形象描述：私营企业、服务类公司高管层，及部分个体经营者； 部分客户为外地来北京经商者，但主要业务及关系往来在本地； 性格独立，有开拓精神； 家庭组成相对较为复杂，会有部分购房客户为单身家庭； 年收入在50万以上，收入高，积蓄丰厚，在北京地区属于高消费阶层； 购房目的：自住为主，部分购买作为第二居所或作为商务、投资用途； 置业选择：置业往往取向于希望居住在业务关系较为集中地区，便于关系往来和感情沟通； 通过行业内的口碑传播甄选适合自己居住的地区或项目； 购房消费更趋
26、于理性化； 更为关注项目的保值升值空间； 自住类客户更关注居所的品质、舒适度及生活的高品位享受； 他们渴望得到社会普遍的身份认同，购买项目要与其身价相匹配，认同居住是社会阶层的象征； 购买力强，选择购买产品以中等偏大及大户型产品为主。 楼座选择：A座、C座、B座,46,第三层 外埠人群,47,外省市人群：,所起作用：扩大华正大厦项目的影响力及知名度； 形象描述：外省市地区具有高消费能力的家庭或个人； 生活、工作区域不固定，在北京有关系或业务往来； 家庭年收入高，有积蓄，属于生活富裕阶层； 购房目的：自用为主，部分人购房目的为子女置业； 现阶段住房在外省市地区，有较强烈的北京购房需求； 置业选择
27、：这部分人群希望自己或子女“进京”工作、学业，立足北京； 购房行为属于感性消费，更多靠口碑宣传及广告吸引从而认同本项目； 购买产品会选择中等偏大户型公寓产品，部分客户会考虑购买小户型产品。 楼座选择：A座、C座、B座,48,长期在京工作、生活的外地高收入人群：,所起作用：扩大华正大厦项目在异地的影响力及知名度；此类人群占总体购房者比例较小，但其对于扩大本项目在外地的影响力具有很大意义； 形象描述：包括长期在北京市各行业中工作的外地高收入人群； 在北京工作、生活5-10年以上； 年收入在20万以上，有积蓄，生活水平较高； 购房目的：本地一次置业，自用为主； 由于在北京工作、生活时间较长，同时有较
28、高的收入保障，部分人考虑长期定居北京； 部分客户购买目的为投资不动产； 置业选择：通过口碑传播甄选适合自己居住的地区或项目； 购买产品会选择性价比较高户型产品。 楼座选择：A座、C座,49,第四层 投资型客户,50,公馆类投资客户：,所起作用：加快项目销售速度；间接提高后续产品入市价格；提升项目升值潜力及空间； 形象描述：北京本地或异地专业房地产投资客户，具有一定房地产投资经验； 热衷于地产回报，手中闲散资金较多； 购房目的：短效投资或长效投资不动产； 重视本区域未来的发展前景以及良好的升值潜力； 看重本项目的大盘优势及区域良好的商务商业氛围； 置业选择：购房心态更加平稳，以专业、挑剔的眼光甄
29、选可供投资的产品； 购买产品以户型面积偏小、性价比较高，以及热销户型产品为主。 部分作不动产投资客户会选择户型面积较大产品作投资对象。 楼座选择：A座、C座、D座,51,商业类投资客户：,所起作用：商业环境的迅速成熟将带动项目后续产品的销售速度，同时有助于项目整体居住环境的提升； 形象描述：背景本地或异地专业房地产投资客户，具有一定商业投资经验； 热衷于地产回报，手中闲散资金较多； 会有部分品牌商业购买入驻； 部分客户为基金、集团企业等大型公司整购 购房目的：投资行为既有个人经营的考虑，也有转租、转售他人的打算； 了解终端人群生活、商务消费的商业需要，项目的销售速度及社区成熟度对他们是最大的诱
30、惑； 重视本区域未来的发展前景以及良好的升值潜力； 看重本项目的大盘优势及良好的投资环境； 对LOFT类型商业具有一定程度的认可； 置业选择：项目商业产品一层裙房、地下商业、C1 C2楼座间独立商业、D座,52,主力客群分析,动物园区域：动物园区域汇聚着大量商业经营者，这个区域为本案提供了大量的区域客户；周边写字楼：西直门区域本身有大量的写字楼，再加上新入驻西环的花旗银行又为本区域带来了外资背景的客户群体；外地人群：又称北漂一族，急欲在北京有安身立命之所，事业有一定成绩，想通过住所在北京安家同时提升自已的身份；金融街：在金融街工作的高管人员或与金融街有生意往来的生意人也会因为金融街附近房价居高
31、不下，把居住场所投注到交通便捷的西直门区域；,53,高端客群描述,金融业内,各银行、保险、证券等金融机构的中高层人员 多为“海龟”，已有较长时间的工作经历，年龄集中在3040岁间，事业成功； 收入稳定，年收入100200万之间不等，是国内中产阶级的代表人物。,54,以制片人为主的影视界较高级人群 及其相关行业的管理阶层,节目制片人、主任编导、资深记者、影视制作公司高管； 皆为业界资深人士，从业多年、事业成功，收入较高，身价在百万元以上，积蓄丰厚； 年龄3040岁之间，独立自主，有极强的开拓创新精神；,影视、传媒人群,55,高级金领人群,金领人士工作中位高权重、手握重金，生活里更是各种奢侈品、高
32、价品的主要消费群体之一； 12%的高级金领拥有年度预算100万元以上的权力，更有6%的高层管理年度预算权在1000万元以上；平均而言，他们每人的年度预算权高达195万元； 按一周五天计，超过11%的金领每天工作12个小时以上，另有19%的人平均每天工作在10至12个小时之间；所以他（她）们更需要拥有一所高品位、居住环境舒适的高档居所；,在中国，高级商务人士总数已经高达34.2万人。,56,一、终极目标客户群描述善于运筹帷幄、善于把握大局、善于充分利用社会关系、善于运用双赢原则、善于在舒适而轻松的环境中掌握商机的各行业的高级管理者 统称MetroKnight (都会潮人) 商务人士商旅人士外籍人
33、士,项目终极消费人群特征圈定,57,二、终极目标群体分析1、使用目的供集团高层经理居住及进行商务活动与社交往来商业、商务活动2、客户群类型跨国集团上层白领智力型企业老板及上层机构外地在京进行投资和贸易活动的企业主和高级管理人员,58,3、特征社会特征：具有较高的社会地位，从事着受社会尊重的职业，社会亲和力强，具先导性,在同行业中处于领先地位，具有较强的交流和沟通愿望，具优越的社会关系并重视人际关系。文化特征：本项目的终极目标客户具有较高的文化程度和良好的教育背景，有国际文化背景，再学习的愿望强烈，积极主动地适应社会的变化。个性与心理特征：具有积极、健康的生活观和价值观，对事业与生活充满绝对的信
34、心,既希望心理的平衡与宁静，又向往充满活力的健康身体其消费需求处于自我价值实现阶段。,59,4、对项目的要求品质：不仅是要求建筑的高品质，更重要的是环境的高品质形象:从外观到内在细节，都必须适合高端人群的休憩、商务及平日交往设施：在绝对舒适休闲的环境下，齐备的配套设施要满足高品味服务：匹配国际化高品质物业的服务标准，周全舒适的全方位服务,60,第二篇 项目方案细则,61,A座产品方案,62,A座产品规划调整方案,A座一层作为商业，二层及以上部分作酒店式公馆 A座主力户型建筑面积控制在60-70平方米左右，双向采光的户型套内面积控制在100-110平方米左右 标准层层高3.35米（二层3.60米
35、，顶层3.55米） A座地上三层直通顶层的中庭天井 A座双单元双入户大堂，保证人流顺畅通达 600700元/平米精装标准，9001100元/平米含家具、家电、配饰配置，各户型统一装修标准,63,A座首层,64,大堂效果示例图,大堂强调强调功能性、实用性，面积不宜过大减少公摊的同时增加商业面积建议设置配有前台及接待区酒店式大堂，具备接待功能。大堂的形式可以采用玻璃体挑廊灰空间过渡到内部的形式。,65,A座二层,中庭天井底部 绿色生态花园,66,中 庭 天 井,A座标准层三十九层,核心筒 及 服务间,主力户型,次 主力 户型,公共休憩露台,绿色生态走廊,核心筒 及 服务间,次 主力 户型,67,中
36、庭天井效果示例,68,公共休憩露台效果示例,69,绿色生态走廊效果示例,70,A座主力户型示意图,71,A座户内装修效果示例,72,A座产品规划调整后户型配比及面积估算,A座户型配比,73,74,C座产品方案,75,C座产品规划调整方案,C座一层作为商业，二层及以上部分作酒店式公馆 C1、C2楼座之间原共用挑空大堂规划为六层独立商业 C座主力户型建筑面积控制在40-60平方米左右，双向采光的户型套内面积控制在90-100平方米左右 标准层层高3.35米（二层3.60米，顶层3.55米） C座双单元双入户大堂，保证人流顺畅通达 菜单式装修,76,C座首层,77,C座二六层,78,C座标准层（七层
37、十九层）,核心筒 及 服务间,主力户型,次 主力 户型,核心筒 及 服务间,主力户型,次主力 户型,79,C座主力户型示意图,80,C座标准层户内装修效果示例,81,C座户内装修效果示例,82,C座产品规划调整后户型配比及面积估算,C座户型配比,83,84,B座及D座调整方案,85,B座规划定位,B座具有先天的产品优势大面宽、进深小，正南北向，无遮挡、无对视因此建议B座统一定位为高档纯居住类中央酒店式公馆产品,86,B座裙房一层为商场，二层及以上部分作酒店式公馆 标准层层高3.5米（顶层4.30米） B座标准层户型建筑面积控制在80-250平方米左右 B座双单元共用大堂，保证物业的完整性 每单
38、元三部电梯，提升物业产品的居住品质 毛坯房销售,B座产品规划调整建议,87,D座规划调整定位,D座紧邻西外大街，同时由于楼层较低，受北侧车流、人流影响较大，D座不宜作为居住类物业产品定位同时，由于D座具有较强的对外展示性，同时与一、二层商场部分具有较好的顺达性，因此D座具有较为有利的商业功用价值。因此建议D座调整定位为 商务型酒店式行政公馆,88,D座裙房一层为商场，二层及以上部分作酒店式行政公馆 标准层层高3.8米（满足商业、商务用房的最低层高要求） D座标准层户型套内面积控制在100-290平方米左右 D座双单元双大堂入户，保证人流顺畅通达 每单元三部电梯 毛坯房销售,D座产品规划调整建议
39、,89,B座及D座首层,B座核心筒及大堂,D座 核心筒 及 大堂,D座 核心筒 及 大堂,90,B座酒店公馆大堂外部效果（示例图）,91,D座酒店公馆大堂外部效果（示例图）,92,大堂内部会客、等候区（示例图）,93,B座及D座二六层（B座可通达）,屋 顶 绿 化,94,高、矮植被树木的灵活运用在营造空中花园内情景绿色空间的同时，规避中低楼层的对视问题,规避中高楼层的对视问题,空中花园内设置休憩区域，增进了人与景的交流使空中花园成为体验式的人文景观,防风沙，同时可营造“四季常绿”的空中花园,屋顶绿化（示例图）,95,各楼层内设有单独的接待台/服务台,D座标准层公共区域精装效果（示例图）,96,
40、D座各楼层内公共走廊区域装修体现商务、商业氛围（示例图）,97,B座标准层（七层十五层）,98,B座南北通透豪宅户型示意,99,豪华主卧人房,主卧浴室,极尽奢华与享受主义的B座室内精装修风格（示例图）,100,风格各异的豪华精装修风格,101,102,103,增加户内的功能空间，强调生活情趣性,104,B座、D座产品规划调整后户型配比及面积估算,B座户型配比,D座户型配比,105,106,产品调整后总面积、户数配比,107,A座,B座,C座,D座,总体户型配比,108,109,产品智能化、科技化引入,110,高科技智能安防系统智能化门禁系统24小时饮用热水一键式智能化物业服务系统高速客梯,11
41、1,公馆类产品后期物业经营保障,112,免费服务免费供应咖啡、茶 欧陆式自助早餐 贵宾接待处 报纸派递服务 大堂提供免费报纸 本地电话,专业酒店经营管理公司服务范畴,113,贵宾服务礼宾部 市内餐厅美膳送递服务 商务安全侍从 叫醒服务 饮水机 免费自助咖啡或茶冲调设施 可提供婴儿床 电源适配器 可独立调控空调系统 国际电视频道 熨斗及熨衣板 睡枕：羽绒/羽毛 折迭床 保险箱 洗衣机及干衣机 可步入式更衣间,114,浴室设施各式各样浴室设施 吹风机 同时设有淋浴间及浴缸,115,客房娱乐设施CD播放机 国际电视频道，例如：CNN、ESPN、HBO及50多个本地电视频道 彩色电视机,116,厨房设
42、施 洗碗机 微波炉 电冰箱 电饭锅 备设精美桌椅 烤面包器 电烤炉 净水系统,117,商务设施 位于办公桌的电源插座 双电压电源插座 免提电话机 语音留言信箱 2条电话线 ISDN接口,118,餐饮服务公寓国际俱乐部中餐厅 中菜 提供午膳及晚膳 环境悠闲舒怀，并设有多功能客房，方便举行各种活动,119,娱乐健身设施阳光游泳池 室内游泳池 水疗设施 按摩浴池 动感单车 缓跑健身径 乒乓球设施 健身中心 行政公寓健身中心 会所中心 高尔夫练习器材,120,具体服务内容,前厅的服务；前台接待、预定、房控、销售、网络、商务中心服务 客房服务；公共区域保洁、绿植租摆、入室清洁、更换低值易耗品、客衣被服清
43、洗 设备运行管理服务；设备运行、日常维修、电梯等公共设施保养 安全管理；消防管理、中控值班、车辆管理、安全保卫 会议服务；会议销售、商务配套、会务 餐饮服务；房间送餐、餐厅经营 会所（娱乐）服务；健身休闲、酒吧、茶室、棋牌室、夜总会 商业配套服务；购物中心、配送,121,VIP专项服务,针对酒店式公寓高层次业主对生活品质的高要求。有的物业公司提出VIP专项服务，满足VIP业主在追求生活需求满意的同时，还要满足他们希望受人尊崇的心理需求。旨在为VIP人士提供专属健康管家服务。提出以“全心、全意、全私、全时”的现代服务模贴身为业主的健康守护。 全心服务：建立“绿色通道”，推荐医院、医师并联络就医（
44、包括优质医院、著名医师、专家门诊的挂号服务）。 全意服务：限量N位VIP会员，享受定级的贴心服务。 全私服务：专属康检空间，专属健康档案 全时服务：随时随地网上健康咨询、网上健康档案查询。,122,公馆物业经营管理公司服务范畴,前期顾问服务物业资料准备部分 销售推广部分 在管项目内部推展活动 在管项目资料派发活动 销售配合部分 网络配合销售活动 投资型业主推荐 配合销售公司各类推展活动 协助举办露天烧烤晚会等 样板间管理部分 客户服务部分 验收、接管、入伙部分 工程监管部分,123,介入阶段,124,全程物业工作流程,125,126,第三篇 商业业态定位,127,项目整体商业业态定位,集不设限
45、餐饮、跨时区娱乐、特别准入俱乐部会所、无国界精品休闲购物为一体的24小时体验型商业,128,关键词：LOFT空间商业步行街上层人群购物、休闲、社交、娱乐商业中心,129,首层商业业态调整方案,主题定位 星光大道 功能定位 商业形象展示区，强调对外昭示功能 功能分区 A座首层、B座裙房、C座首层 主要业态 “购物广场” “美食街区”“地下一层商业对外展示功能区”“配套商业”,130,首层商业业态调整方案示例图,131,LOFT商业（示例图）,开放式步行商业街（示例图）,132,地下一层商业业态调整方案,主题定位 长乐坊俱乐部会所（永不落幕的娱乐天堂） 功能定位 夜间SHOPPING，动静结合，实
46、现购物、娱乐相结合的功能性 功能分区 整体地下一层 主要业态 “娱乐大都会夜总会（KTV）、浴都” “俱乐部会所”“餐饮”,133,地下一层商业业态调整方案示例图,134,娱乐大都会业态调整方案示例图,娱乐大都会首层入店示意,KTV/夜总会首层入口,浴都/餐饮会首层入口,135,浴都（示例图）,136,137,夜总会 / KTV （示例图）,138,公馆配套俱乐部会所规划示意图,会所首层外部入店示意,B座电梯直达,经营方式：对内服务、对外经营委托酒店经营公司管理或开发商持有经营不作为销售面积,139,室内游泳馆（示例图）,140,男子养生会馆 （示例图）,141,女子舍宾会馆 （示例图）,14
47、2,堡狮健身会馆（示例图）,143,美食街业态调整方案示例图,美食街首层入店示意,144,地下餐饮方案调整示例图,地下餐饮首层入店示意,145,C1、C2楼座间独立商业调整方案,首层,二六层,独立商业一层、二层之间不做设备层,146,独立商业业态定位由于独立商业入口设置于东侧，不临主路，具有一定的独立性。吸引集团企业、异地商会投资购买做企业驻京独栋行政、商务会馆引进餐饮、娱乐业态引进一家集团品牌餐饮酒楼（海鲜城或全国连锁餐饮）或一家高档娱乐中心（综合型娱乐中心或大型洗浴）,147,管道设备层设计调整方案,方案：各楼座的设备管道层统一规划到裙房一层以上，整层都作为设备管道层，层高做到2.1米，不
48、作为销售面积。优点：商业与公馆部分有明显的楼层区隔，减小商业对公寓的噪音干扰；保持公馆部分产品的完整性；沿管道层四周可排设4米的广告牌，增加项目外立面的丰富性；出租或销售广告位可额外增加收益。,148,设备管道层设置示意图 （深蓝色部分）,149,设备管道层4米楼体广告牌设置示意图,150,商业后期物业经营保障,151,商业经营管理公司服务范畴,顾问服务阶段商业项目设计与规划阶段 商业项目建筑施工阶段 商业项目投入使用筹备阶段 商业项目运营管理阶段,152,项目建筑施工阶段 评估影响物业管理运作收费的因素 编制文件制度 停车场系统及路线规划 能源收费方法 垃圾处理办法 消防设备的设置 环境及日常清洁安排 财务预算及前期开办预算 宣传与推广 租务中心之运营管理与服务建议,项目规划与设计阶段 评估建筑项目设计 评估物业区交通规划 评估物业区内/外之绿化、景观、环卫规划设计 评估各机电房的规划、原机电设备合理充分利用及布置 物业配套设施之建议 水/电能源系统供应容量建议 智能化系统建议 楼宇设施/设备选型建议,顾问服务内容,153,商业项目运营管理阶段 店面管理 租赁管理 营销推广,项目投入使用筹备阶段 物业管理员工架构 员工到位时间安排 员工制服 员工培训计划 装修管理,顾问服务内容,154,顾问咨询流程,155,商业项目运营管理阶段 店面管理 租赁管理 营销推广,
