1、谨呈：昆明盘通屋业有限公司,世纪广场二期定位及物业发展建议,20080605,目录,报告一 一环内写字楼调研分析,报告三 商业发展报告,报告四 停车位物业发展建议,报告二 商务塔楼物业发展建议,1,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,至祥置业(昆明)有限公司,2008-06-05,昆明一环内写字楼 调研报告,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,3,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,1
2、）总体供应状况我司2006年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率为109%。平均以每年21.8%的比率上升。其中，最高的写字楼为地上39层，平均楼层数为19.7层。,1、可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况,4,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,2）价格供应状况通过监测，我们发现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块一平米到一百块多一点均有，但是大部分集中在3050元/平
3、米之间。可以说，昆明写字楼市场的价格（包括目前相对较好的几个写字楼）与全国其他城市相比是低廉的，全国其他城市的好写字楼的租金基本是以好几十或者好几百美元来计算的。,5,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,1）一半的消费者认为目前办公的使用满意情况为一般，接近4分之一的消费者表示不满意。 消费者对于目前的办公使用的满意度评分为60.6，属基本满意状况。其中，不满意的原因主要是“目前的办公面积太小”、“随着人员的增多，越来越不够用”；满意的原因有“目前环境还不错，不想换”、“已经够用了”等等。认为写字楼一般的消费者比例将近5
4、0。,2、消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,6,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。,7,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,3）六成左右的单位未来喜欢选择市中心区相对纯
5、一些的写字楼。消费者对于新办公环境的选择，59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是“像华尔顿大厦一样的纯写字楼” 。,8,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,4）消费者希望的写字楼形式,纯写字楼将成为昆明市场商务办公的主要需求产品.,9,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,10,2003 Bexcel Management Consultants
6、 All Rights Reserved,个案写字楼,11,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,效果图,12,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,13,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,华尔贝大厦 平面图,14,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,15,
7、2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,16,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,17,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,18,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,19,2003 Bexcel Management Consultants All Right
8、s Reserved,个案写字楼,20,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,21,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,22,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,23,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,24,2003 Bexcel Management C
9、onsultants All Rights Reserved,个案写字楼,25,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,26,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,柏联写字楼九层平面图,27,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案写字楼,28,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环
10、内写字楼价格,29,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼价格分析,一环内写字楼租金价格25-75元/平米/月。一环内写字楼售价4000-10000元/平米。一环内写字楼物管费1.5-4.8元/平米/月。一环内写字楼售价在4000元以下的几乎没有，售价在4000-5000元占30%，售价在5000元以上的占45%，有部分写字楼为较有实力的企事业单位开发，不对外出售出租。在租金方面，一环写字楼租金水平普遍集中在306元平方米之间，占89的比例， 少数商住两用楼租金在25元，最新推出的高档次写字楼租金超过70元/平
11、米，如环球金融。,30,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼客户调查,31,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼配套服务,停车位通过本次调查发现一环内写字楼停车位缺少是普遍现象，几乎所有的写字楼停车位都不能满足自身的需求。多数写字楼停车位只对内使用，只有少数对外。单个停车位租金在200-500元/月。 电梯本次调查发现三菱电梯为昆明一环内写字楼使用率最高约占60%，其他品牌电梯占40%。其中如柏联广场等档次较高的写字楼，一般
12、使用瑞士讯达电梯。在被调查的写字楼中3部电梯（包括3部以下的）占21%，4-6部电梯配置的占到66%，8部电梯占13%。 卫生间纯写字楼多为公用卫生间，生活区与办公区分割较明显，如柏联广场、环球金融。商住两用办公楼卫生间多配备在办公区内。,32,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼入住率,一环内写字楼平均入驻率为92.8%，一环内是昆明的核心商务区，同时大公司的入驻对一环内的写字楼入驻率起到带动作用。,33,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reser
13、ved,一环内写字楼车位面积比：,从调查的情况来看,一环内写字楼车位与建面比在1/30至1/1000之间.,34,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼价格与住宅价格比：,均价对比,一环内住宅售价比写字楼售价每平米高出1090元.高出比例为21%.,35,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼底层商业情况：,一环内写字楼商业多为大型金融企业及大型购物场所。零散底商以经营品牌服装为主.,36,2003 Bexcel Managem
14、ent Consultants All Rights Reserved,一环内写字楼总述：,1、昆明一环内达到标准的纯写字楼数量不多，部分核心地段办公楼多为商住两用； 2、目前写字楼有只租不售，或亦租亦售两种形式，售价约为40007200元/平米不等； 3、一环内写字楼租金价格2570元/平米/月，物管费1.54.8元/平米/月； 4、物业形态基本为2030层的高层，分为塔楼和裙楼两部分，裙楼多为综合性商业； 5、各个写字楼配备36部电梯，几十至四百个车位不等，每个车位租价200500元/月不等，车位通常比较紧张； 6、写字楼物业管理公司通常为开发商自己组建，少部分聘请其他物管公司。,37,2
15、003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,38,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,说明,写字楼的大堂布局,是体现写字楼档次的一个重要外在表现,而同时裙楼商业是一个楼盘的重要利益组成部分,商业部分与商务部分矛盾由此产生. 本次调研主要通过对昆明市场上的顶级写字楼裙楼部分和地下层的调研, 为解决上面矛盾提供数据支持.,39,2003 Bexcel Manage
16、ment Consultants All Rights Reserved,柏联广场,40,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-裙楼部分,裙楼1-7层为购物广场充分体现商业价值.,1、一楼沿街商铺对外有出入口. 2、写字楼入口大堂面积较小,约15平米.商务配套:1、入驻客户牌 2、保安服务台 3、商场内大堂中空. 4、停车场入口2个.,41,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-裙楼部分-百盛百货内,购物广场入口,楼层平面图,B1层
17、 百盛超市 1F层 化妆品区 2F层 品牌服装 3F层 品牌服装 4F层 家居装饰 5F层 家居 会所 6F层 餐饮 证券 7F层 健身中心商场层数较高,方便人流流向高层,设有2部垂直电梯.,内部垂直电梯,42,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-裙楼部分-沿街商业,沿街商业业态 品牌服装 快餐餐饮 金融行业沿街商业经营状况良好.人流量大,商业价值充分体现.,43,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-裙楼部分-写字楼入口及大堂,
18、柏联广场写字楼入口 大堂面积较小 商务休闲缺失 装修材料一般 整体档次不高一层商业价值巨大,牺牲写字楼大堂面积.,大堂面积为25平米. 层高为4.8米. 地面为大理石材料. 墙面为大理石材料.,地面为大理石,大堂拥挤,44,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-地下层部分,地下二层 停车场 电梯间 3M汽车美容服务 百盛员工更衣室地下车场布局合理,车场内部导向明确,车库出入口坡度较缓,视野好,比较安全.,地下二层停车场平面图,45,2003 Bexcel Management Consultants All Ri
19、ghts Reserved,柏联广场-地下层部分,车场内景,46,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,柏联广场-总结,注重一层商业价值,弱化写字楼大堂功能. 沿街商业,及内部百盛百货人气及经营状况良.(可借鉴) 裙楼商业整体档次较高,布局合理.(可借鉴) 写字楼大堂处理较差,商务配套功能缺失,大堂面积严重不足,大堂内拥挤.(注意不可范同样的错误),柏联广场裙楼：,柏联广场地下层：,一、内部出入导向明确(可借鉴) 二、入口车道设计合理,视野良好,安全性高.(可借鉴) 三、车位布局合理,车库配套汽车美容业态.(可借鉴),47
20、,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,环球金融,48,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,环球金融-裙楼处理,裙楼为1-5层. 裙楼1-3层为上海浦东发展银行,一楼为银行营业大厅,无任何配套商业 . 4层5层已经出售为办公用.,上海浦东发展银行与写字楼整体档次符合. 外立面风格同统一,昭示性强. 大型商业银行入驻,提升写字楼整体档次.,49,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved
21、,环球金融-大堂,写字楼入口,大堂内部,大堂上方中空. 层高为3米.中空部分为 6米. 地面为大理石材料. 墙面为大理石材料.,大堂内商务配套缺乏.但整体空间相对宽敞明亮.,50,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,环球金融-车库及地下层利用,车库入口,三部汽车电梯,防火通道,设备房,环球金融车库为立体车库结合地下车库.,51,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,环球金融-地下层平面大概示意图,设备房,电梯,电梯,汽车电梯,步梯,步梯,52,200
22、3 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,环球金融-小结,外立面风格现代化,裙楼与塔楼部分风格统一.,结论 1,结论 2,立体车库节省空间.,结论 3,大型商业银行提升写字楼整体档次.,结论 4,入口大堂缺少商务配套.,53,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,54,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Re
23、served,个案顺城写字楼,55,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-商业口岸及交通流线,1、 建筑物的裙房大底盘，保留具有百年商业辉煌的顺城街（紧急时作为消防车道），并且开辟多条步行街（紧急时作为消防车道），这就构成了四通八达的商业动线，在这些商业动线上，有大量的商业口岸。 2、 裙房的二、三层布置宽阔的外廊及天桥，构成四通八达的商业流线，从而盘活了二、三层的商业铺位，增加二、三层铺位的商业价值。 3、 垂直交通：地下一层至三层裙房的垂直交通，是盘活各层商业铺位的关键设施。在整个建筑的北、东、南三个方向均布
24、置有大型自动扶梯及步行楼梯通达地下一层至第二层。二层中部有自动扶梯通达第三层。另外，在交通节点处还设有电梯通达裙房各层，这样就构成了极其方便快捷的垂直交通体系。,裙楼大地盘,充分挖掘一层商业价值. 交通人流组织清晰,增加2-3层商业价值.,56,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-商业广场,项目共设有四处商业广场：a 位于两幢写字楼之间并面向东风西路的广场为整个项目的主广场，是展示整个项目气势的形象广场。广场上设置蝴蝶泉水景，绿化树种以桃花为主，命名为桃花广场。b 位于顺城街中段的圆形广场为顺城广场，该广场与桃
25、花广场紧密相连，广场地面采用原来顺城老街的卵石铺地，渲染怀旧气氛，让人怀念古老的百年顺城街昔日的繁华。c 位于南面的圆形广场为车辆接送广场，广场地面采用大型花朵图案的彩色铺地，象征“春城无处不飞花”。d 位于庆典广场前面的广场为下沉式广场，其主要功能作用为引导人流进入地下商业街。广场铺地采用大型叶片型图案，象征“绿色春城”。,利用商业广场,聚集人流,增加项目商业部分的商业价值.,57,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-王府井百货,王府井百货店为昆明市最大的百货零售商店，由上市公司王府井百货股份有限公司经营。在
26、本项目中，该店是具有号召力的主力店，由主力店带动其他中小店及电影院共同繁荣。王府井百货共6层卖场，总建筑面积 29419 m2 . 主入口王府井百货店在首层设有三处主入口。第一个主入口正对东风西路，与顺城广场相连接,第二个主入口位于西侧的沿河路上，第三个主入口位于沿河路与崇仁街的连通道上. 垂直交通顾客的垂直交通以自动扶梯为主，电梯及楼梯为辅。在各层卖场的中部设有二部大型自动扶梯通达各层卖场（包括地下卖场）。在适当位置设有三部观景顾客电梯及二部顾客电梯，垂直交通极为方便快捷。多部楼梯主要为安全疏散用途。 卖场分布地一层为用手推车购物的超市卖场,四、五层为体育用品、健身器材、家具等购物人数较少的
27、卖场，或安排仓储、办公等。,集中式大型商业卖场,带动周边中小铺面.,58,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-中小商铺,中小商铺分布于几条商业步行街两侧，商业口岸极佳。 中小商铺的层高：首层为6.0m，二层为4.5m，三层为6.0m。首层及三层的商家可以自行将商铺分隔为两层，提高商铺的空间利用率。这是一个很有吸引力的卖点 中小商铺的货物流线：在外围集散地周围，用5吨货车运输，经3号坡道进入2号货运作业区，卸货存放后，用货运电梯运至地上各层商家。,中小商铺位置优 层高6米可以做夹层,59,2003 Bexcel
28、Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-地下层利用情况:地下商业街,地下商业街长240m，宽16m，主要业态为美食广场和中小商铺及岛式商业出租柜台。 地下商业街的顾客流线；北端、南端和西端分别设置6部自动扶梯直达地下，另外在适当位置还有6部电梯直达地下，这就构成了地面与地下紧密联系的垂直交通体系。王府井百货的地下超市与地下商业街紧邻，有二处大门与地下商业街相通，构成了两者之间顾客流的互动。 美食广场的油烟排除通道：在3、4、5号住宅的核心筒内设置油烟排烟道，解决美食广场的油烟问题。油烟经烟道排至100m的高空，不会对住宅造成气味干扰。,商
29、业形态丰富 充分利用集中式商业卖场的商业价值. 通风系统良好,60,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-地下层利用情况:地下车库,整个项目的汽车库设于地下二、三层，总建筑面77968m2，汽车位 1650 个。 汽车库为商业停车和住宅停车混合设置方式，提高了汽车库的使用效率。 安全管理：住宅的核心筒设置密码安全门锁系统。住户停车后凭密码卡刷卡进入住宅核心筒，乘电梯到达各层，其他商业购物人士则不能进入住宅的管理区域。 汽车交通流线：整个地下汽车库共设有5处汽车坡道，其中位于东风西路上的两条坡道为加宽的单向行驶坡道
30、（净宽5.0m）。其余三处为7.0m净宽的双向行驶坡道。汽车交通流线顺畅快捷。 自行车库设于地下二、三层的高层投影区内，这个区域不便停放汽车，除布置设备用房外，其余地方均可布置自行车库，自行车通过住宅电梯运至地下二、三层。自行车位1200个。,商住车位混合,提高使用率 交通流线顺畅快捷 自行车位,61,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,个案顺城-总结,人流组织,交通动线合理. 集中式商业,带动沿街商业. 裙楼商业整体档次较高,布局合理.,顺城裙楼：,顺城地下层：,一、地下一层做商业,增加项目利润. 二、地下车库出入口设
31、计合理,交通畅快. 三、车位使用率高。,62,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,报告完毕,THE END,63,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,世纪广场二期 商务塔楼物业发展建议,谨呈：云南盘通屋业有限公司,64,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,篇一: 项目市场,65,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Res
32、erved,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要住宅改办公草创型企业住宅无,改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业 初具规模的企业纯写字楼开始出现位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段 服务 健康、风景,昆明办公物业逐渐步入发展阶段，中高端纯写字楼市场需求开始增长.,三线城市办公 物业发展模型,办公物业态势,66,2003 Bexcel Management Consultants All Rights R
33、eserved,可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况,最高的写字楼为地上39层，平均楼层数为19.7层。,2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率为109%。平均以每年21.8%的比率上升。,建筑形式,租金售价,办公物业态势,昆明办公物业整体租售两旺,市场租/售价格呈上升趋势.,67,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,消费者办公物业满意度不高，电梯、车位太少、娱乐休闲配套跟不上
34、是主要原因。,办公物业态势,昆明办公物业整体硬件配套较弱,电梯/车位/娱乐休闲配套不足.,68,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,消费者希望的写字楼形式,59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是“像华尔顿大厦一样的纯写字楼” 。,消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,纯粹的写字楼是主流,办公物业态势,市中心区的写字楼供不应求，中高端纯正办公 空间是未来市场需求主流.,69,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,通过监测，我们发
35、现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块一平米到一百块多一点均有，但是大部分集中在30-50元/平米之间。昆明写字楼市场的价格与住宅基本持平，还有很大的升值空间,昆明整体写字楼市场销售状况,办公物业态势,70,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,办公市场总结,消费者大部份喜欢市中心区的写字楼，对于停车位、电梯、物业管理等方面有较强烈的要求； 目前市场上并无真正意义上的纯高端写字楼产品出现, 写字楼供以出租为主； 目前办公物业销售顺畅。昆明办公物业处于发展阶段，高端写字楼市场刚刚启动； 写字楼供以出租为主； 目前办公物业
36、销售顺畅。,房地产进入快速发展阶段，核心商圈趋于饱和，办公市场刚刚进入发展阶段,71,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,篇二: 项目定位,72,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,功能定位,项目定位,形象定位,客户定位,73,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,商务部份客户定位 中等阶层是市场的消费主力,房地产企业分析 S：全市的房地产基金投资、创业性机构，包括REiTs、
37、信托等。 T：对昆明房地产有较深的了解，而且在昆明已经有了投资案例或计划。 P：例如：百大珠宝集 团、金宇评估。,本项目大客户模拟STP模型,昆明前500强企业、创业性公司分析 S：昆明排名前500强的企业。 T：拟定在昆明设置区域总部或者变更区域总部选址的企业。 P：Wal-Mart Stores（沃尔玛）、Genesis Property（至祥置业）等 。,全省区域大型企业分析 S：全省范围内的年产值上100万元的企业和创业者、投资者。 T：属于云南区域或者原材料和劳动力来自云南的企业。 P：传统行政垄断型行业:能源、房地产、金融保险行等。,1.客户定位,74,2003 Bexcel Ma
38、nagement Consultants All Rights Reserved,主流客户群体锁定,特征 规模已经成型，并走上了集团化、多元化发展的道路； 企业员工较多而且比较稳定，发展追求稳健务实； 资金实力雄厚，十分注重企业的办公环境和办公形象， 这部分企业对整层或整栋单位的接受度高。,重点： 当地的金融机构。包括银行及非银行金融机构、保险企业、证券企业； 一些转制企业及集团客户。这些企业原则上不自建办公房来改善办公环境和企业形象，而是通过购买高档写字楼达到以上目的； 是各级政府或各涉外机构对外的窗口，对办公环境和企业形象要求高； （4）此外，随着昆明经济的发展，将吸引一批信息、通讯、生态
39、、地产等的创业型企业。,1.客户定位,75,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,客户定位 结论,中心区置业常规客户，占购买数量的大比例，购买面积200平方米上下，对中心区有充足信心,新生客户，包括投资者，数量不能占主流，但有相当潜力。,大客户，数量很少，竞争激烈，但对项目形象有提升。,在市场大势的前提下，根据销售期的安排和态势的模拟，本项目目标客户将呈现这样的分布：,1.客户定位,76,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,第一标志性综合体CCID城
40、市中心形象区 （city central image district）,项目整体统领形象,身处城市中心 成为城市焦点 展示城市形象,诠释： 作为中心区最光辉最重要的核心建筑，跻身这样关键的位置，享受最集中的城市经济发展优势，感受最迅捷的经济发展讯息，展示最优美高贵的商务形象,2.形象定位,77,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,3.功能定位,主流客户：地州于昆明之间的商务政务往来人士、处于创业期企业,成长期以上的企业， 当地的金融机构一些转制企业及集团客户 是各级政府或各涉外机构对外的窗口（4）如各种投资管理企业。,
41、创业型企业,成长型企业,企业总部,次主流客户：投资客,商业裙楼,以企业总部的形式存在,商业价值最大化,垂直功能分布,6-26层,28-38层,39-41层,1-5层,42层,观光层,78,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,创业型1,办公面积区间 34-86,公共绿化走道,预留上下排水 管道空间,3.功能定位,创业型企业办公空间6-16层,12层为避难层,平面功能分布,79,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,创业型2,公共绿化走道,办公面积区间
42、110-170 ,创业型企业办公空间17-26层,3.功能定位,平面功能分布,80,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,成长型,办公面积区间 208-290 ,附属阳台,公共绿化走道,成长型企业办公空间28-38层,27层为避难层,3.功能定位,平面功能分布,81,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,高端企业总部办公空间39-41层,整层专属办公空间 约1000,39-42层,3.功能定位,平面功能分布,82,2003 Bexcel Managem
43、ent Consultants All Rights Reserved,观光层,观光餐厅,桌球厅,茶吧,咖啡书吧,3.功能定位,平面功能分布,观光层定位建议,会所、顶级餐厅、SPA、观光台、咖啡吧,83,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,篇三: 物业规划建议,84,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,立面和造型,物业发展建议,公共空间,交通组织,85,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Re
44、served,大堂设置,通过外部交通进入的二层大堂。,1.交通组织,86,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,电梯分区组织,商务大堂,高端区电梯27-42层，特设置二部-2-27-42层,商务电梯2-26层，特设置二部-2-2-26层,高区专用梯39至42层,商业专用梯1-5层,1.交通组织,87,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,动线组织,楼体分三段做功能划分，人流相应做三类区别。 A.1-5F卖场客户 B.6-38F一般客户 C.39-42F
45、高端集团总部,以东北区域为主要人流空间组织，兼有其他位置做使用补充，由水平、垂直两方向解决客户人群分流。,1.交通组织,88,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,办公场所的设计首先应做到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。 一个宽敞、明亮的大堂是写字楼物业所应有入口形象。 雨棚的设计要与大堂协调。 建议大堂前厅宽走道,商务大堂,2.公共空间,89,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,商务大堂,咖啡吧,可服务于大堂的商业咖啡厅设置,2.公共
46、空间,90,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,自助柜员机,大堂内设有多项自助服务,自助柜员机 自动售卖机 E便利站,商务大堂,2.公共空间,91,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,于交通道或外部视野较好位置牺牲少量商务面积，增加隔层公共空间或绿化造景。中层在结构允许情况下做部分小中空，抬高该公共空间围度高端则以平层小面积露台为公共休息区,走道和露台,2.公共空间,92,2003 Bexcel Management Consultants All
47、 Rights Reserved,每隔两层设置一个绿化平台，形成垂直绿化体系,花园内设有园椅，可供会客使用,走道和露台,2.公共空间,93,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved, 整体感，材质和色调的呼应 现代流畅的风格 通道宽最少3米,走道和露台,2.公共空间,94,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化空间，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高
48、档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头，洁具采用名家设计的款式,洗手间,2.公共空间,95,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,有充足量电梯到达 车位充足 转向指示齐全、明确清晰 智能进出、监控系统设置 通风好 流线设计科学,停车场,2.公共空间,96,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,立面风格,广东国际大厦,上海金茂大厦,纽约定世贸中心大厦,后现代主义风格，提升展示性.,3.立面和造型,97,2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved,2、外墙外保温系统保温材料具体有：发泡型聚苯乙烯板、耐碱玻纤网布、粘结剂、机械固定件和聚合物砂浆。,、改进门窗及幕墙安装技术。 提高门窗及幕墙结构与围护结构的一体化节能技术水平,改善墙体总体节能效果。重点解决门窗、幕墙锚固及填充技术和利用太阳能、空气动力节能技术。,
