1、九江大润发广场商务楼营销定位报告,江西中原事业四部 JiangXi.1.2013,报告结构,Part 2,项目整体定位分析 1、项目理解 2、项目整体定位,Part 1,蓝钻SOHO发展方向研判 1、蓝钻SOHO发展方向论述 2、区域办公写字楼需求分析 3、蓝钻SOHO功能定位,Part 3,营销推广执行策略 1、整体营销策略 2、营销推广策略,蓝钻SOHO发展方向研判,Part 1,蓝钻SOHO发展方向论述,Part 1.1,蓝钻SOHO特征描述 空间特征： 1、总建筑面积12739平米； 2、每层面积约640平米，可自由分隔组合； 2、层高3.6米 产品特征： 1、每层分隔成13套，共21
2、层，总共有239套； 3、每套面积段在38-62平米； 3、商业性质，40年产权，可注册办公。,蓝钻SOHO可能性发展方向： 1、办公写字楼 2、公寓住宅,由于蓝钻SOHO建筑限制，该部分的功能定位将局限于二大块： 办公、住宅,兴龙商务中心,源丰上城,东方塞纳,中星宜景湾,大润发广场,国豪SOHO,目前九江市场公寓推售面积达10万平米之多，以酒店式公寓和产权式公寓为主，整体销售率在30%-50%，酒店式公寓和产权式公寓总体需求较低靡。 在需求低靡的状况下，2013年公寓产品供应还将进一步增加，竞争趋势以品牌化和规模化为主导。,中航城,观澜盛世,九龙广场,本项目为九江市入市较早的纯公寓产品。小空
3、间，仅产权40年，市场接受度低，去化很不理想； 作为市场上的新型产品，投资前景模糊，也是导致对公寓产品接受度低的原因。,4-16F,1层,商铺,2-3层,商场,4-16层4.8米层高LOFT，一层空间两层使用，2梯11户； 毛坯交付，赠送分楼隔层； 一层商铺，2-3层商场目前未招商，无明确业态。,1、层高4.8米的LOFT，买一层得两层，实际均价仅为3500元/平米，超高性价比公寓产品，但市场接受度低，成交低靡。 2、九江客户以刚需客为主，公寓50%的首付与二房住宅30%的首付基本差不多，客户更多会选择购买二房住宅 产品投资。,九江市首个引进连锁酒店，以返租10年模式销售的酒店式公寓项目，但市
4、场总体反应不理想，客户接受度依然较低。,3-8F,1-2F 商业,9-11F,天海酒店,毛坯销售,3-8层共102套，整体出租予天海酒店，以10年返租模式销售，精装修，均价5500元/平米。年回报率6%。,9-11层毛坯销售，均价4800元/平米，由业主自由支配。,九江首个以返租模式销售的商业项目； 天海酒店为九江本地较知名的连锁酒店，实力雄厚，可确保业主稳定的年6%回报率； 4800的毛坏价，5500的精装修价，元低于住宅销售价格。,低投资门槛和稳定的投资回报吸引客户，但总体效果不理想，市场接受度低。,兴龙国际商务中心采用时代感强的现代建筑形象，风格时尚，其定位为一座集商业、宾馆、写字楼、酒
5、店式公寓为一体的高档商业综合楼。,采用时代感强的现代建筑形象，成为城东区地标性建筑，昭示性强； 成功引进九江本地实力连锁超市联盛超市，及汉庭连锁酒店，迅速提升项目的人气，提高项目的升值空间；,（8000+1500）元/平米， 精装公寓月均销售1套。 销售业绩很不理想。,项目总体表现有价无市，酒店式公寓销售业绩十分不理想，市场接受度很低。,从目前九江市公寓市场来看： 2012年去化公寓产品仅20000平米左右，总体表现均不乐观， 项目本身配套或新型销售模式，对客户均无较大的吸引力。 去化速度非常慢，有价无市或溢价空间低。 客户对于公寓产品认知度不高，公寓投资意识较低。,从未来九江市公寓市场来看：
6、 2013年，公寓市场存量接近10万方，新增公寓产品将会突破5万方。试产去化压力较大。 众多公寓产品自身配套及销售模式，无法触动客户利益点。去化速度非常慢，有价无市或溢价空间低。 客户对于公寓产品认知度不高，公寓投资意识较低。,2012年九江公寓产品供应量达10万多平米，年去化量约为2万平米； 2013年上半年供应至少5万平米，竞争更激烈；,价格低，溢价空间小； 去化速度慢，不能快速回笼资金； 市场份额小，竞争激烈，,引进有知名超市或连锁酒店，对客户均无吸引力，客户对公寓产品的接受度很低。,有价无市，8000元/平米公寓产品，价高； 溢价空间低：5000-6000的公寓产品与住宅价齐平，无溢价
7、空间，而且去化速度慢。,显然走公寓路线是行不通的！,办公写字楼发展方向是否可行？,区域办公写字楼需求分析,Part 1.2,九江市写字楼主要集中于市中心及长虹大道，早期多以商业办公住宅混一起；档次较低。 2002年后以龙翔商贸大厦的兴起，逐步形成以新桥头广场为中心的经济型写字楼商务圈。 2006年随着远洲国际商务大厦和信华国际商务中心的兴建，智能化写字楼时代正式诞生。,龙翔国贸大厦所在的九龙街新桥头位于老城区浔阳区与新城区开发区交接处,在九江市城建规划中,属CBD核心区域,土地资源稀缺,区位和地段优势明显。,龙翔国贸大厦是九江首个纯商务写字楼，绝佳的地段位置、优越的商务环境，吸引了保险、物流、
8、外贸、房地产、广告等各行业领域企业入驻。,客户组成：事务所、地产、咨询、保险、移动、建材等企事业单位组成。,楼层平面图,办公环境,信华国际商务中心是一座具备办公自动化、通讯设备自动化、消防报警自动化、保安监控自动化、建筑设备自动化，是目前九江市能与国际现代接轨的国际5A标准写字楼。,信华国际商务中心拥有完善的商务配套，格林豪泰商务酒店、餐厅、咖啡厅、银行、健身会所、便利店等，能方便入驻企业从事各种商务活动。,信华国际商务中心是九江市目前最具代表性商务写字楼，一流的办公环境和一流的物业管理，吸引众多企业入驻，入驻企业包括工程、广告、金融、房地产、旅行社等各种行业。,九江写字楼大部分以只租不售的模
9、式经营，出租率均达到了85%以上，信华商 务中心出租率达100%，出租率普遍较高；地段、形象是客户选择的主要因素。 目前在售写字楼项目仅兴龙商务中心，售价格与交通出行影响去化率仅45%； 对于九江市场而言，地段、价格、配套、档次决定了写字楼市场占有率。,物业类型： 早期写字楼多以商住型大厦及商业群楼为主； 中期纯写字楼多为发展商自建只租不售型；受市场影响在售写字楼较少； 后期八里湖规划建设，土地开发量增加，高端写字楼将横空出世，市场竞争越加激烈； 租金及价格情况： 随着写字楼市场空间的放量，产品档次的提升及投资意识的增强等因素，未来写字楼整体均价及租金会有所攀升； 产品面积： 受城市规划发展、
10、经济增长需求，未来写字楼产品面积段会向2、3线城市看齐，单层面积均会超过1000平米。 租售情况： 受投资理念、产品升级、城市规划及地段影响，写字楼市场两极化将逐渐拉大。,未来几年，九江写字楼时代将迎来新的市场契机，随之而来的诸侯争霸也再所难免。新概念、超甲级、高端化将是写字楼市场的主流方向。,对于公寓与写字楼产品，我们如何把握市场信息 正确分析，精准定位？,九江市2011年全市实现GDP1256.41亿元，同比增长13.2%，高于全省平均水平0.7个百分点。GDP总量为2007年的2.12倍，实现四年翻番。2012年上半年已实现GDP551.39亿元，同比上涨10.3%。,快速增长期,201
11、1年第一产业增加值107.69亿元，增长4.2%；第二产业增加值735.94亿元，增长15.5%；第三产业增加值412.78亿元，增长11.7%。三次产业结构比重为8.6:58.5:32.9，其中二产占比大幅提高，较上年提高2.3个百分点。九江市GDP增幅持续保持2位数，但由于总量不大，经济整体水平一般。,城市经济发展水平,九江固定资产投资自06年起增速逐年加快，09年后保持年均37%的高幅增长。,转折点,2011年，全市完成固定资产投资1006.54亿元，同比增长39.4%，投资总量位居全省第二，投资增幅位居全省第一。今年上半年完成固定资产投资534.87亿元，同比增长30.7%。 重大项目
12、推动力强劲。2011年在全市1025个500万元以上项目中，投资亿元以上的项目376个，完成投资720.42亿元，同比增长57.7%，占全市投资的71.6%；5000万以上项目727个，完成投资891.31亿元，同比增长51.4%，占全市投资的88.6%；3000万以上项目888个，完成投资936.47亿元，同比增长45.3%，占全市投资的93.0%。工业投资引领作用明显。2011年，工业投资728.87亿元，同比增长40.2%，比全部固定资产投资增幅高出0.8个百分。,城市经济发展水平,九江人均可支配收入11年达到17911元，同比增长13.6%，增速位居全省第二，收入水平的提升将促使房地产
13、行业的快速发展。,2011年，全年实现社会消费品零售总额329.74亿元，增长18.1%，增幅位居全省第三。其中旅游收入增幅43.9%。今年上半年实现167.33亿元，人均可支配收入呈快速增长之势。近年来九江城市总人口增长缓慢，但由下辖区县向中心城区涌入的现象十分明显。,城市经济发展水平,截止2012年12月底，全市市场主体实有191409户。其中，内资企业8887户，占总数的4.64%；私营企业26840户，占总数的14.02 %；个体工商户152296户，占总数的79.57%；农民专业合作社2217户，占总数的1.16%；外资企业1169户，占总数的0.61%。 较2011年12月底增加1
14、9673户，同比增长11.43%,数据来源；九江市工商行政管理局,九江市2012年12月底，全市市场主体实有191409户。个体工商户152296户，占总数的79.57%；较2011年12月底增加19673户，同比增长11.43%,截止到2012年12月底，全市内资企业实有8887户，注册资本405.24亿元。其中全市2012年新登记内资企业382户，与上年同期相比增长24.43%；注册资本54.85亿元。,从企业类型看，公司332户，占登记的86.91%；国有企业24户，占登记的6.28%；集体企业23户，占登记的6.02%，股份合作企业3户，占登记的0.79%,从行业分类看，主要是金融业9
15、5户，占登记的37%；批发和零售业74户，占登记的29%；租赁和商务服务业51户，占登记的20%，其它业占登记的14%。,数据来源；九江市工商行政管理局,截止2012年12月底，私营企业总数达26840户，同比增长17.24%，注册资本763.34亿元，同比增长40.78%；农民专业合作社总数达2217户，同比增长24.34%，出资总额达22.93亿元，同比增长41.92%。,私企总量增长速度稳中有升。全市新登记私营企业4403户，注册资本217.34亿元。与去年同期相比，分别增长1.03%、41.6%。 私企安置就业能力继续增强。全市私营企业新增从业人数1.62万人，同比增长27.56%，从
16、业人员达55.92万人，同比增长18.02%，户均从业人员达20.83人，同比增长0.68%。,批发零售业、制造业、租赁与服务业、建筑业、居民服务业分列我区行业发展的前五位，比重分别为45.6%、114.6%、10%、7.3%、6.2%。 第三产业比重逐渐增大。同时一些投资咨询、营销策划等新兴的服务业企业的登记也渐趋活跃。,国家政策的利好，与九江市场的健康发展，给地产行业，尤其是写字楼市场，催生了大量使用型客户，为投资者寻求利益平衡带来保证。,2012年上半年已实现GDP551.39亿元，同比上涨10.3%。整体市场经济发展健康。 固定资产投资自06年起增速逐年加快，09年后保持年均37%的高
17、幅增长。 人均可支配收入11年达到17911元，同比增长13.6%，增速位居全省第二，收入水平的提升将促使房地产市场得以快速发展 2012年12月底，全市市场主体企业有191409户。个体工商户152296户，占总数的79.57%；较2011年12月底增加19673户，同比增长11.43% 九江市内资企业与上年同期相比增长24.43%； 九江私企总量增长速度稳中有升，与去年相比登记注册与注册资本分别增长1.03%、41.6%。 九江市开发区企业调查分析，第三产业比重逐渐增大。,从风险、利润、投入成本及市场需求的角度考虑，办公物业更适合未来的一个发展。,从目前市场上的公寓与写字楼产品的出租收益回
18、报率来看，公寓产品投资回报率较低，写字楼产品的投资回报率要明显高于公寓产品，这也是客户为什么对公寓产品投资热情不高的主要原因之 一。 同时办公写字楼物业的增值速度也要远大于公寓产品。,公寓,写字楼,VS,无论是从风险及市场需求，还是从投资回报率来看，写字楼都更加适合本项目的发展方向。,项目整体定位分析,Part 2,项目理解,Part 2.1,大润发广场项目位于九江CBD城市核心中轴九瑞大道口，黄金主干道交汇点，未来城市CBD核心，地理位置十分优越。,开发区,浔阳区,庐山区,九瑞大道,大润发广场,项目处在浔阳区、开发区、庐山区三区交汇核心地段； 依托九江打造大九江格局，大力发展八里湖片区，项目
19、地处九江九瑞大道桥头堡的位置，九江未来城市CBD核心区； 项目自身配套及周边配套十分完善，有世界500强大润超市，银行、学校、电信、酒店等，应有俱有。,商务楼,住宅,商业,商务楼经济指标,项目整体经济指标,融汇九江城市CBD中心，多条主干道汇集核心，新老城区交汇点，是九江市城市未来经济、政治、文化、商业中心区；,九瑞大道,蓝钻SOHO,九龙街,1、城市主干道 九瑞大道黄金交汇点：直通开发区、八里湖板块，还是九江与瑞昌市相连的必经之路； 2、九江新老城区黄金分隔点九龙街 3、十里大道 4、其它多条干支路,咖啡,餐饮,购物,休闲,商务,金融,世界500强带动的商圈,酒店,娱乐,世界500强的引进，
20、将强势带动项目自身及周边配套的兴起并完善，提升项目价值点。,城市中央财富区,交通条件,片区发展,地段价值,项目配套,规模优势,项目整体定位,Part 2.2,九江市三区交汇处，九瑞大道黄金交汇点，未来城市CBD中心区； 世界500强带动的商圈及商务氛围； 紧临九瑞大道、九龙街、十里大道城市主干道，交通极其方便；门口就是公交停靠站，多路公交直达 有600多个充足的停车位和大气的前广场； 周边配套齐全，商务氛围浓厚。,Strengths 优势,Weakness 劣势,Opportunity 机会点,Thread 威胁点,住宅外立面设计，档次较低，很难给客户写字楼的印象； 入户大堂小，不显档次； 仅
21、2部电梯，商务电梯不足； 整层面积小，使用率低；,多功能灵活设计，自由组合、自由分隔，可多业态多类型选择； 目前为写字楼市场相对空白期，市场机会大； 世界500强的进驻，将吸引更力实力品牌企业进入九江市场；,目前写字楼市场表现有价无市，大部分只租不售型写字楼对市场冲击大，且后期高档、标准写字楼供应量大，竞争激烈,虽有小许瑕疵，但依然不影响本项目成为片区闪耀的明星,世界500强,新老城区交汇处,未来规划,三区交汇，城市核心,未来城市CBD中心,新老城区交汇点,品牌带动，配套完善、充足车位,城市核心,交通网络,便捷往返于城市各区,城市核心,交通便捷尽享便捷的都市生活,区域j价值,项目价值,地段、配
22、套、交通是项目有别于其它项目的核心竞争力所在。,稀缺、保值增值,办公写字楼增值快，溢价高,九江稀缺产品,优势彰显 城市CBD核心内稀缺写字楼的地段优势，同时品牌商超，停车位、生活配套也是本项目重要卖点； 劣势弱化 通过对项目内部配套的打造和营销手段、地段优势，化解写字楼的不足，提升产品力和销售力； 机会把握 把握周边地块的项目动态，抓住投资客户的写字楼产品的触点与利益点。把握项目节点释放项目信息，将项目认识度扩大，形成区域的王牌吸引力。 威胁规避 踩准入世时机，控制推盘节奏，在营销方式上和竞争对手形成差异化,城市核心位于九瑞大道桥头堡，扼守黄金主干道交汇点 雄踞新老城交汇处 开发区九江未来CB
23、D与老城区连接线 九江未来CBD的形象大门 九江未来经济、政治、文化、商务中心的财富之门,大润发超市世界500强品牌效应商务核心圈 财富聚集地 国际观的运营理念与国际接轨,城市核心 配套,城市未来CBD财富之门,地段、车位、交通,新城市中心 财富与形象的领航者,财富中心,中央商务区，国际商务境界的开始,大润发广场,与时代共赢，创造财富新天地,项目客户定位,Part 2.3,投资者：项目的业主，资金投入者使用者：真实的使用物业者自用者：既是项目业主，同时也是使用者,投资者,使用者,自用者,高额的投资回报率 绝佳的区位与地段优势 高品质、身份象征,核心客户群,重点客户群,偶得客户群,投资客，（个体
24、户、私营企业）,返乡置业客户、周边县市客户,金融领域（银行、证券、保险）,目前市场上公寓及写字楼投资回报率最高为6%。,通过对上公寓及写字楼商业产品的投资回报率分析，最高为6%。 考虑到本项目所处的城市核心地段，及项目本身的劣势，以低门槛，高回报的营销策略吸引客户，本项目投资回报率以最高6%计算。,目前市场上办公写字楼物业的平均租金在35元/平米月（均含3-5元/月的物业管理费用）。,参考市场上办公写字楼租金平均水平，同时再考虑本项目所处的城市核心地段优势及周边配套条件，本项目租金以36元/平米.月计算（不含物业管理费用）。,年投资回报率为：6%； 月租金水平为：36元/平米.月(不含物业管理
25、费用) 则销售均价水平为： 36元/平米.月12个月6%=7200元/平米,综合考虑，本项目可最终实现的销售实收均价为7200元/平米。,项目产品建议,Part 2.3,基本点,敏感点,提升点,面积分割,入户大堂,电梯系统,其它公共空间,电梯大厅,智能化系列,3-14层最小户型为62.12平米;其它户型面积为: 101.26平米 87.16平米; 101.56平米; 98.12平米; 97.26平米; 97.0平米,62.12平米,101.26平米,87.16平米;,101.56平米,98.12平米;,97.26平米;,97.0平米,产品组合，可使一层只有7套，2梯7户，与公寓有较大区别，消除
26、客户对小面积公寓产品的接受度低的影响。,15-21层为半层或整层销售：292.38平米；352.1; 整层面积约为644.48平米。,关键词：尊贵，大气，现代感,层高：目前一层层高为6.9米，可考虑局部二层掏空 ,同时入户大堂要有足够的面积，大气。,设计：建议聘请知名专业大师设计，运用具有现代感的元素，提升大堂的档次与品味,用材： 采用高级石材与现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。,关键词：舒适, 明亮, 品位,尺度: 作为访客接触最多的场所，电梯厅的尺度讲究舒适宜人。灯具: 建议以简洁时尚为基本风格，并关注灯光对人体舒适度的影响。用材： 采用高级石材与现代感的玻璃、金属组
27、合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。,新世界电梯厅，门框设计高过普通电梯,电梯是写字楼最重要的垂直交通工具，通过参考多栋智能化写字楼电梯配置，对本项目给建议。,关键词：数量，品牌，速度,原装进口品牌 轿厢高度2.8米以上、载客量13人以上配备LCD资讯，播放BBC电视节目 桥厢内饰，增加玻璃面的使用，地面项目LOGO拼花。,智能化系统,楼宇系统：空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统、空调自动计费系统； 办公系统：电子布告管理系统（天气、本大厦通知、通告等）、停车场管理系统、物业管理计算机系统； 通信系统：综合布线系统、网络宽带、楼内电话系统； 安防系统：闭路电视监控
28、系统、巡更系统、防盗报警系统； 消防系统：自动火灾报警、自动喷淋系统。,建议：从楼宇系统、办公系统上寻找产品亮点，对客户特别关心的项目进行优化，而其他的方面之需要达到普通标准就可以。,物业管理,无论是自用客户或者投资客户，对写字楼而言，除了地段以及格局外，物业管理是客户们最为关心的软件配套。 为了突出写字楼的尊贵感，体现项目的价值，建议在本项目启用国际知名的物管公司作为项目的当家或物业管理顾问，如世邦魏理仕。,针对本项目要求物管公司特色管理服务: 房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、
29、morning call服务、各种咨询（天气预报、电话查询）、新书推荐等。让客户感受到管理的细致与高品质。,营销推广策略,Part 3,整体推广策略,Part 3.1,整体推广思路,招商先行，租售双线出击。 本项目采取先招商后销售，租售同行的办法进行推广，通过全市范围积极地招商，以热租带动销售，减少项目经营风险，达到发展商、投资客户、经营商多赢局面。,大客户是塑造项目高端形象的重要保障，是奠定项目高端市场地位的坚强基石，是实现项目高价值的关键所在； 大客户的进驻，标志着高端商务市场对项目价值认可，有效的增强其他客户对项目的信心，起到风向标作用，形成蝴蝶效应； 大客户签约势必会带来一定程度的让利
30、，但对项目的成功溢价势必起到决定性作用。,大客户的必要性：,选择金融、矿产、IT、旅游、保险 作为大客户选择标准。,在办公室（自己的、别人的） 报纸、杂志、期刊、网络、办公桌摆件 在路上（车上、飞机上） 电台、户外、车体、机场媒体、航空杂志、动车杂志 在消费场所（酒店、咖啡厅、夜总会） DM、项目展架、楼宇广告、联动媒体、商场酒店分销点 在家里（高档社区、近郊别墅区） 直邮、报纸、社区广告牌,“老板级” 在哪里？,寻找老板级：商务综合体客户多为“老板级”客户，精准老板渠道开发，尤为关键。,ACTION 1.,开盘前实施大客户定向营销计划； 面向九江所有金融行业、IT、矿物、旅游等行业； 销售资
31、料注重体现区域，新概念型、财富产品的领跑者形象； 成立专门工作组负责大客户定向营销；,ACTION 2.,定向开发，寻找领头羊，形成羊群效应。,项目启动时举行大客户签约发布会。 大客户应具备良好的社会口碑及社会责任感； 利用签约发布会制造市场兴奋点，塑造项目高端形象；,营销推广策略,Part 3.1,2月,3月,4月,5月,1月,前期工作准备期,主力蓄客期,全城公开销售,工程节点,3月初，前广场、外 立面全部展示到位,3月16日，简装 样板间开放,4月中旬大润发超市装 修完毕，试营业开始,营销节点,2月25日，写字楼 营销工作全面启动,3月16日，写字楼 全城公开认筹启动,4月上旬大客 户签约
32、仪式,5月1日，写字楼 全城公开销售,5月1日，大润 发盛大开业,线上传播,与时代共赢，创造财富新天地,开启财富之门，盛大开盘。,新闻炒作，强势推广报纸、 户外、网络、电台,活动营销、渠道发力 直邮短信和客户渠道,“抄车牌”行动、call客、大客户拜访、圈层营销、客带客等,营销渠道,公关活动,银行VIP客户GOLF活动,大润发超市商 家签约活动,大师面对面， 财富投资沙龙,第一阶段：主力蓄客期 时间：2013年3月1日2013年3月16日,策略,目标,通过户外广告、报纸、网络、电台、短信、直邮等线上和线下活动宣传推广，在较短时间内，将项目信息迅速传播。,在短时间内，迅速大量积累有效客户群,主题
33、：与时代共赢，创造财富新天地。 重点工作：1、瑞昌市、九江县外展点的启动2、圈层活动营销，赞助银行VIP客户GOLF活动3、大客户经理线下拓展工作,客户渠道,内部渠道,外部渠道,老带新,朋友介绍,中原项目联动,关系户,社区巡展,分展场,团购拓展,圈层营销活动,推广吸客,财富投资沙龙,瑞昌、九江县客户拓展,户外网络短信,电台报纸,建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护。,竞争客户拦截,全新智能化纯写字楼形象出街，树立项目核心价值标杆；,户外广告：主干道，具有强昭示性广告牌； 公交站台广告牌：城市主干道公交站台，人流量大，昭示性好； 报纸：整版报纸推广，拨高项目调性和形象
34、， 网络：网络媒体将项目形象和信息及时传播，通过新闻炒作，达到广泛关注； 短信：每周二次短信群发，全城覆盖，效率高。,与时代共赢， 创造财富新天地,以项目营销中心为中心，以固定展点+临时展点的形式，将项目营销中心遍布九江各地区；,为方便咨询，制作统一项目形象帐篷，方便项目展点使用，并配合相关宣传物料。 对派单人员进行全方位培训，统一考核合格后，统一着装开展工作。,组织形式：设一展点，为咨询客户讲解项目情况并可统一组织客户到项目现场，每个展点2名工作人员； 人员安排：由现场销售员1名+1名新招聘的业务员或兼职大学生 地点：瑞昌市、九江县人流量多或在商场门口租用展点,银行VIP客户圈层活动营销 由
35、大客户经理与九江当地银行机构，如中国银行、农业银行或九江银行（大润发广场项目按揭银行单位）等联系，组织银行VIP客户举行一场GOLF活动,主题：XX银行VIP客户高尔夫体验活动 目的：通过目标客户，圈层效应，再通过新闻炒作，提高项目关注度，积累更多的有效客户； 时间：2013年3月10日 地点：九江高尔夫练习场； 内容：高尔夫练习场的高尔夫运动，并设置各种趣味奖项，吸引VIP客户兴趣。晚上再举行颁奖晚宴。 效果：通过以赞助活动的形式，将项目有针对性的进行推广； 费用：预计5万元。,备选方案：拉斯维加斯风情嘉年华,考虑到时间上的问题，若在人员的组织上不能到位，将举行备选方案。,时间：2013年3
36、月10日左右。 目的：通过举办这种参与性高的，在九江地区比较少见的活动，迅速为项目聚集人气。 地点：大润发广场营销中心前广场。 参与对象：项目业主、当天来访的客户； 内容：像赌神一样的参与拉斯维加斯比赛，每人给5000元的筹码，赢多少得多少，最后以购房券形式给到客户，可以直接抵扣购房款。（买整层的大客户，全款抵扣购房款，买半层的，50%抵扣，买一套的20%抵扣。） 费用：预计2万元。,第二阶段：客户认筹期 时间：2013年3月16日2013年4月30日,策略,目标,通过认筹活动进一步梳理有效客户群，区分诚意客户；,梳理有效客户，诚意客户升级,主题：与时代共赢，创造财富新天地。 重点工作：1、瑞
37、昌市、九江县外展点的启动2、大客户签约仪式发布会；3、理财专家面对面，财富投资沙龙,精装大堂、办公标准层+精装地下车库震憾出击，好产品会说话的。 通过精装大堂开放、办公标准层开放盛大启幕活动，使客户实际感受项目力求打造的产品超越，增强客户购买欲望与信心，制造新闻话题长期关注。 到位时间：2013年3月16日。,精装地下车库一流的物业管理服务,办公标准层的简装展示 做一半层的和一62平米的简装样板间展示。,大客户签约仪式发布会 在4月上旬，举办大润发广场财富中心大客户签约仪式发布会，利用签约发布会制造市场兴奋点，塑造项目高端形象。,主题：大客户签约发布会 目的：制造市场兴奋点，塑项目高端形象；
38、时间：2013年4月上旬 地点：大润发广场前广场； 内容：各有意向购买大润发广场财富中心项目的大客户，进行现场签约发布会。 配合推广：报纸、网络及短信推广。 费用：预计2万元。,认筹活动启动： 策略：大客户与散客户区分认筹； 认筹金额： 散客户：交50000元升级VIP客户，享开盘当天单价减200元/平米的优惠； 大客户：交200000元升级顶级尊贵客户，享开盘当天单价减200元平米的优惠外，再享受99折。 认筹客户均不可定房号，但可定意向房号，同时可享开盘当天的其它所有优惠。,通过理财专家的针对写字楼的投资理财观点，进一步给客户洗脑，增强客户对写字楼投资产品信心。,主题：财富人生，理财有道
39、目的：通过理财讨讲座，增强客户对写字楼投资产品的信心； 时间：2013年4月26日 地点：某星级酒店会场； 内容：聘请九江知名理财大师及银行理财专家进行讲座并穿插抽奖和礼品赠送环节，吸引客户。 配合推广：报纸、网络及短信推广。 费用：预计3万元。,第三阶段：全城公开销售 时间：2013年5月1日2013年5月7日,策略,目标,结合大润发超市盛大开业契机，写字楼同时盛大开盘，制造火爆营销场面，激发客户购买欲望。,结合大润发开业契机营造气氛，逼定客户成交,主题：开启财富之门，盛大开盘。 重点工作：1、结合大润发超市盛大开业契机，写字楼盛大开盘，制造现场火爆场面，逼定客户成交。,5月1日，大润发广场盛大开盘，大润发超市盛大开业！ 双盛大会联合推广，联合造势，举办九江空前的盛大场面。,通过现场火爆气氛，给客户紧张感，从而逼定客户成交，创造佳绩。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
