1、起点 综点,宁波海尚国际项目前期策略简报,1405年， 明成祖对大海的期望， 造就了我煌煌国威和郑和这位民族英雄今天也在这个起点，我们希望铸就海尚国际的辉煌。,提案总纲,1- 发现问题 问题 2- 解析问题 产品 区域 客群 3- 解决问题 策略 方案,核心问题,区域差异产品定位距离 资源 规划 大盘 商业规划 定价,中大盘的运营，关键在于和大环境“顺水推舟，借势而为” 如上海的五角场万达广场、西安的西高新铲霸新城、无锡的华润太湖国际社区 因此本案的核心问题，其实一个问题：,归根结底,80万方区域运营的差异化定位 30万方项目开发 50万方区域运营,海尚定位,城市综合商业,生态综合商业,封闭式
2、、目的消费区,参与式、休闲体验区,商务办公,生态办公,钢筋化、集成化、内向型办公,开放式，生态互动型办公,星级酒店,景观酒店,都市化、人工化,景观式、享受自然,高端住宅,江景住宅,私密、内向、封闭的盒子,外向、景观、双客厅式的院馆,宁波综合体分析：,5 合 1 生 态 综 合 体 酒店 商务 商业 住宅 广场,项目定位,如果这样的产品、这样的差异化，放在鄞州，放在老城 一切销售都不是问题了！,但我们在镇海，一个未来热点，但一切还有待时间,幸好，我们还是机会：,1、镇海跟进鄞州，土地创收的起点作品 2、镇海再招商引资的资本 3、旧城改造的国际化实验,区域名片,启示： 第一步：让人来，即解决好区域
3、形象 第二步：人来必看海尚，区域形象与项目形象划等号,所以卖海尚，是项目运营， 更是区域运营,距离劣势 认可度劣势 现状劣势 品牌劣势,区域名片优势 区域规模优势 区域规格优势 区域位置优势,+,区域运营，是一场优势劣势的叠加,区域劣势： ？,项目优势： 生态综合体,现在一切简单了 项目的问题就是解决区域形象的定位和提升 给未来消费者多关注镇海，多来镇海买房一个理由,镇海定位,镇海：宁波的世界起点精神起点：甬商起点、海丝起点物质起点：大桥首站、环杭州湾起点,世界起点之风水,风水之镇海,镇海：位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带
4、水。素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，自古以来就是我国对外交往的重要口岸。 镇：真金之意，以之于海，则有压海之”气运“之意。 镇海得天独厚的地位位置，依海而建、依海而生，风水上的气运来自于”海“、于”水“。 海之气运化成”人杰地灵“，镇海名人辈出，包玉刚 邵逸夫 等宁波帮代表，贝时璋 等中国科学院院士、陈逸飞等艺术家皆出自镇海。,世界起点之风水,风水之海尚国际,海尚国际，坐南而朝北，有帝王之风 面临甬江，傍水而生，财如潮涌，是为宝地。 前面海丝之门，汇聚千年海丝之气运： 海上丝绸之路，以海而生财，也为财路；海尚国际依托海丝之门而建，如同开门引财之意。,世界起点之配套,配套之海尚国际,教育：镇
5、海中心、宁波大学、镇海实验小学，镇海幼儿园； 餐饮：未来时尚商业街，特色饮食集中地；周边饭店众多； 商务：未来镇海最好酒店+写字楼； 娱乐：未来广场、商业街，市民娱乐集中地； 购物：未来时尚购物商业街； 银行：周边银行环绕； 医疗：龙赛医院等就在附近； 绿化：前有政府上千米沿江绿化公园，项目内广场绿色环绕； ,世界起点之交通,交通之海尚国际,沿江西路：环镇海主要道路就在门口,渡口：轻松达到江南,招宝山大桥：沿江东路尽头，联通北仑。,925国道：横穿镇海,便利的水陆交通，联通各方，汇聚财富,世界起点之未来,未来之海尚国际,镇海中心地标 镇海市民广场 镇海最繁华的商业街 镇海档次最高的酒店 镇海商
6、务中心地带 镇海旅游景点之一 ,谁会买这里的房子,购房目的,22%出于新婚需求，23%属于换房置业，48%为子女购房，7%出于投资,海尚国际购房客群（住宅）,海尚国际购房客群（写字楼）,1、大型企业，包括大型金融保险机构、外资机构等。 租用或购买面积：300平米至整层 2、中型企业，包括航运，货代、IT等相关企业 租用或购买面积：200平米左右 3、小型企业，包括外贸公司、公司办事处，广告公司、设计类公司、软件公司等租用或购买面积：100平米左右,客群共性,我们的客户群体以35岁以上的社会中高阶人群为主 从人生阅历上看，他们是沉淀浮躁内敛笃定的人群， 从心理特点上看，他们开始寻求安定，稳固，享
7、受人生。 从意识思维上看，他们处于事业的巅峰，希望纪念，铭刻自己的辉煌。,解决问题,世界起点上的生态城,世界： 微观代表镇海是上海城市经济圈的甬城第一站，宏观代表宁波走向的大世界。 起点： 物理上代表郑和下西洋，海丝起点，甬江入海口。精神上代表生态型镇海的未来是新宁波的起点。项目上代表生态型综合体的发展，也代表广洋集团的入甬第一步。 城： 项目五大形态组成的综合体（岸上宅院、品牌商业、星级酒店、生态商务、市民广场）,核心策略,SLOGAN1：,城，在世界的起点 海派院馆/商业/酒店/商务/广场,传播：谐音“承载世界的起点”，传达区域首席，镇海名片的意境 内涵：地段规模气势,SLOGAN2：,在
8、世界的起点，造一座新城,前半句，点名项目的物理位置， 后半句，暗示项目30万方实体50万方政府工程的大规模。,SLOGAN其他思路：,产品优势： 30万方/海丝起点/生态综合体 地位： 世界起点，镇海地标 高调气势： 形式决定城市 拔高姿态： 引领镇海的方向 意向性： 亲水者智、远瞻者赢,项目logo,Logo释义： 形变的船锚指向中心，表现远航起点 米黄、橙的主色调代表朝阳，意味东方崛起 徽章造型体现高端、尊贵品质。,入口形象墙,售楼处墙体,入口装饰,入口精神堡垒,项目品质屏风,项目logo,Logo释义： 1、1405年，因海丝，镇海的起点 2、2009年，因海尚国际，镇海的再起点 3、字
9、体logo，严谨、国际、高贵。,入口精神堡垒,滨河绿化带照明立方体,项目logo,Logo释义：五组矩形代表五大建筑类型渐变色代表升起太阳的早晨，意喻世界起点波浪形代表生态甬江及滨河绿化整体大气，简单，易于记忆,推 广 策 略,推广阶段划分,09.3,09.2,09.1,08.12,08.11,30万方=130万方,户外、围档,软文、形象稿,网站、软文,网站、软文、形象稿,户外、围档、镇海纪,户外、生态手册,线上,线下,树起点,造城邦,第一阶段：,目的：树 起 点 主题：区域炒作 内容：四大起点地段：世界的起点、情感：甬商的起点、投资：宁波的新起点、本地：镇海的新起点,高炮：树形象预告围墙：卖
10、地段卖5合1软文：区域炒作,炒作方式,阶段媒体计划,户外物料,系 列 一,高 炮,主标：30万方生态城 升级镇海 附标：酒店/商业/办公/住宅,主标： 30万方生态综合体，镇海核心聚变 附标：酒店/商业/办公/住宅,系 列 二,1、镇海1号，滨河醇氧，生态综合体 2、海派风尚，新院落空间，140200平层院馆 3、滨河商务，120-2000多重空间，生态办公集群 4、海派廊街，500m院街商业带，世界名品体验场,系 列 三,高 炮,主标：在世界的起点，造一座城 附标：海丝起点 岸上宅院 世界餐饮 滨河商务 星级酒店,围 档,1、在世界的起点，静瞰世界岸上宅院 海派院落 临江驭景大宅3、在世界的
11、起点，品赏世界景观餐饮 世界美食 互动体验消费5、在世界的起点，造一座新城,2、在世界的起点，礼遇世界尊遇服务 国际四星 景观休旅酒店4、在世界的起点，征服世界滨河商务 生态办公 健康国际理念,围档,软文形象稿,主标：世界起点，国际观点，升级镇海 附标：“海尚国际”，海丝起点，首座国际生态综合体100年甬商史，宁波从起点回到起点在世界起点，以国际概念，造一座城升级居住：岸上宅院 海派院落升级商业：景观餐饮 世界美食升级商务：滨河商务 生态办公升级酒店：星级酒店 尊遇服务,第二阶段：,目的：建 城 邦 主题：项目炒作 内容：五合一生态综合体居住，酒店，办公、消费、景观,1、镇海发展DM镇海纪 2
12、、立体折页海尚国际产品白皮书 3、现场围档 4、NP、软文、网络等,物料形式,媒体计划,软文形象稿,主标：镇“海”生活观 附标：“海尚国际”，海派建筑、30万方生态综合体海尚国际:30万方国际生态综合体海派院落：大平层，临江立体宅院海派精致：院落街区，互动消费新体验海派风尚：景观商务，生态醇氧办公区海派尊遇：星级酒店，江景商旅服务新模式海派品牌：上海广洋城市运营商,镇海发展DM 镇海纪,内容：镇海及海上简介形式：100页左右，32开本目的：区域开发预览、产品前期形象宣传对象：政府招商引资对象、镇海大型企业、政府形象宣传部门,形式说明,镇 财富的起点：甬商发源地 海丝的起点：郑和出海口 城市的起
13、点：镇海发展史 发展的起点：改革30年纪 贸易的起点：镇海港小传 生产的起点：工业发展谱 文化的起点：镇海名人录,海复兴的起点：5合1生态综合体 岸上宅院 海派格局 院落街区 品牌消费 星级酒店 尊遇服务 滨河商务 生态办公 市民广场 文化平台 广洋的起点：海派名企、生态社区运营商,镇海发展DM镇海纪（目录）,（正）,（背）,参考样式,立体折页 海尚国际生态手册,内容：海尚国际产品白皮书 形式：40页左右，16开本 目的：宣传产品信息 对象：购房客群,形式说明,立体折页海尚国际生态手册（目录）,区域规划 项目概况 规划特色 生态理念 建筑建材,社区公约 物业服务合同 购房流程 交房标准 应急服
14、务,参考样式,内页样式,互动体验式行销,目的：增加营销现场的互动性，强化产品形象记忆 形式：多媒体互动软件 目标：至销售现场或外展营销中心客群,区域规划演示,街区情景互动,互动规划查询,产品参数查询,开盘前活动主题,回顾一下,如上是联智广告对于产品的初步解构， 竭诚希望您能给与宝贵意见,联智广告,目 录,contents,1、投放分析 2、投放策略 3、投放方案 4、投放执行,区域一：三江口,高人流、档次感、彰显品牌价值、提升品牌认知的黄金选择,区域投放价值概述 1、高客流量，保证足够的到达率； 2、高档次感：体现品牌、项目价值； 3、目标受众：镇海到市区要道，反复展露。,三江口广告牌选择,金
15、光大厦上方广告牌,形 式：广告牌 面 积：h5*30m 、共2块 其中1块已签，有一块暂空。 亮灯时间：-6小时 最佳视觉距离：江厦桥灵桥.中山路新江桥老外滩.江厦公园中信国际酒店.三江文化长廊 最佳视觉距离：30-1200m 地理位置：市中心三江口东岸金光中心楼顶 媒体费用：静态180万/块/年 上画时间：现在起,全新制作，重点推荐！九月底完工！,三江口广告牌选择,广告位日景照效果,LED,三翻页,金光大厦上方广告牌,已售,暂空,广告位夜景照效果,三江口广告牌选择,金光大厦上方广告牌,已售,暂空,地理位置：望江楼顶 媒体类型：射灯广告牌 媒体规格：宽39.00Mx高13.00M 媒体费用：2
16、,800,000元/块/年 可上画时间：已经续约09年8月 亮灯时间：小时天 人/车流量:约200000人次/天 媒体简介：广告面朝三江口，画面创意空间大，能有效传递广告信息、提升品牌形象，具有强烈的视觉冲击力。 广告画面巨大，视觉范围宽广，视距远，能在市区1000m外依然看到广告内容。,广告位日景照效果,广告位夜景照效果,望江楼顶广告牌,三江口广告牌选择,地理位置：中信国际大酒店裙楼楼顶 媒体类型：异形射灯广告牌 媒体规格：宽38.90Mx高7.00M 媒体费用：1,800,000元/块/年 可上画时间：已售， 亮灯时间：小时天 人/车流量:约200000人次/天 媒体简介：广告位位于宁波市
17、地标位三江口的中信国际大酒店裙楼楼顶，面朝灵桥及宁波交通要道药行街与江厦街路口，属于宁波市最繁华的CBD中心范畴，地理位置极其优越。同时广告位画面巨大，创意空间大，加上画面形式新颖，采用的霓虹灯等外观设计，使其在夜间的广告效果尤为突出醒目。,广告位日景照效果,广告位夜景照效果,中信国际大酒店裙楼楼顶广告,三江口广告牌选择,三江口广告牌其他广告位,望江楼楼顶侧广告牌,三江口广告牌其他广告位,中百大厦楼顶广告牌,多要点：特殊投放点,特殊投放点，带来不同价值,户外广告投放执行,整体投放计划,投放媒体选择,投放媒体购买,发布内容设计、上画,确认您的需求，联智广告为您解决！,谢谢聆听，顺祝商祺,Than
18、ks,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议 2006年7月26日,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰 期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平
19、方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House 二期栋层小高层 三期栋层小高层,地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池,一期均价 二三期预计以上,招商会 大型户外广告/报纸/电视 口碑营销 活动营销 展会,公务员 企业主 关内投资客户,板块首席国际 居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House 二期栋层小高层 三期栋层小高层,地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池,一期均价 二
20、三期预计以上,招商会 大型户外广告/报纸/电视 口碑营销 活动营销 展会,公务员 企业主 关内投资客户,板块首席国际 居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在 独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会 (OPPORTUNITY),威胁 (THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价： 本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,
