1、2012.12.2奥宸财富广场踩盘报告,合富辉煌昆明市场研究中心 2012.12.2,目录,一、项目信息 二、营销分析 三、产品分析 四、竞品分析 五、客户分析,项目信息,Part 1,投资商背景 项目简介 项目定位 项目区位 整体规划 房源分析,投资/开发商背景,奥宸地产集团创立于1996年，是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，具有国家一级房地产开发资质。集团总部设于深圳，目前已在深圳、北京、昆明、南京、惠州、洛杉矶等地设立区域公司，历经十六年发展壮大，奥宸地产集团如今已经成长为 “中国房地产百强企业“ 之一。,集团在美国洛杉矶等城市开发了30万平方米的高
2、尚居住社区和酒店。在中国区域已完成开发建筑面积500万平方米，正在开发建筑面积450万平方米，储备开发建筑面积约1500万平方米，集团总资产180亿元，净资产90亿元，已成为西南区域知名地产品牌。,投资/开发商背景旗下项目概况,项目简介基础数据,项目定位,公园式商业休闲中心,超5A写字楼,小企业之家,铂金住宅,城市综合体,奥宸财富广场 （建筑风格现代）,现代简约的art-deco建筑风格，大楼以灰色调为主，简约时尚，拥有现代金属感。 以现代简约经典的灰色来作为外立面结合art-deco几何化的的造型和简洁流畅的竖向线条，再加上现代感很强的金属感。,效景图,奥宸财富广场 园林景观,奥宸财富广场主
3、要是体现现代都市生活，园林绿化上并不突出，也没有特别的风格。,项目当期工程进度表现,一期已经交房入住。,二期才刚开始建设，预计2014年交房。,奥宸财富广场 项目区位,区位： 项目位于昆明市主城区南市区滇池板块。毗邻滇池，距离滇池国家旅游渡假区主干道滇池路约3公里。即广福路与前卫西路交界处。是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四环的发展枢纽。,奥宸财富广场项目周边及配套,交通：112、120、109、166路。,周边配套：沃尔玛、苏宁电器、金格奥特莱斯、红星美凯龙家具城、万达广场 车位数：2500 周边商业：沃尔玛、苏宁电器、金格奥特莱斯、红星美凯龙家具城、万达广场 周边公园：三个公园
4、周边医院：同仁医院，云南省妇产科医院。 周边学校：海贝双语小学、师大附小、师大附中、北大附中,奥宸财富广场的一期已经交房入住。 目前推出的为二期的住宅A2，其中二期有两栋写字楼和一栋住宅组成，一到四层都为底商。 住宅为5-18层，2梯5户，面积段在84.33-87.67之间。 A1、A3的5-17层为写字楼，其中A1为5A级写字楼，单层面积在2000左右。,一期,A1,A2,A3,二期,写字楼,住宅,购物中心,项目整体规划,A1房源分析,A1栋单层建筑面积为2092.66，层高在3.45米，总高17层，配备了7部电梯。 A1栋的总存量在2万左右。,A2房源(目前认筹即将推出房源),A2-1,A
5、2-2,A2-3,A2-5,A2-6,1单元,2单元,A2栋1-4层为底商，5-18层为住宅，为2梯5户，一共有两个单元，面积段在84.33-87.67之间，一共140套。,营销分析,Part 2,营销节点 售楼部现场 营销策略分析 接待流程,营销节点,本次认筹的为二期的住宅，认筹从2012年11月20日开始认筹的，到2012年12月2日认筹60批左右，平均每天认筹6批左右，认筹效果还可以。 目前奥宸财富广场每天到访量在18批左右。 目前的推广途径主要是通过手机短信和报版形式来进行宣传。这两种宣传手段都是比较常规的宣传方法，目前短信的效果比较好。,2012年9月5日参加秋交会,奥宸财富广场二期
6、销售节点,2012年11月20日认筹卡开始办理,预计2012年12月月中将会开盘。,售楼部现场,沙盘,奥宸财富广场二期的售楼部设在橄榄谷，售楼部外观大气辉煌。 入门就能看到沙盘，沙盘比较气派。 置业顾问情绪饱满，状态非常好。,营销分析营销策略分析,办卡：目前奥宸财富广场目前认筹卡正在办理中，认筹卡2万元/张，办理认筹卡开盘当天可享受2个点的优惠。2万元的认筹金额，提高认筹的门槛，有利于选择意向客户。 优惠：开盘前认筹客户一律有2%的房价优惠，这也相应的吸引了顾客的注意。 蓄客：通过2万元/张的认筹卡，提高认筹门槛，选择意向客户。 开盘：奥宸财富广场目前已传出了开盘的信息，然而目前开盘具体时间任
7、然为定下来。其原因主要是客户量不够，其房源在140套，但目前的认筹卡才办理了60批左右，预计目前还不会进行开盘。 活动：2012年11月1日-2012年11月30日会员活动，会员激活赢大奖，三等奖环保折叠别具，环保随身杯+茶隔，一等奖价值3000元的山地自行车。,接待流程 接待流程、销售口径、整体状况,入口接待,置业顾问接待,沙盘区介绍方位,洽谈区介绍户型,样板房展示,确定认筹并登记,不确定，离开,接待流程,奥宸财富广场预计在12月中开盘，二期房源140套，价格预计在8000左右。 优惠情况:现在2万元/张认筹卡，优惠2个点。,售楼部置业顾问人员大概有10多个，精神面貌都比较愉悦，可见每天来访
8、客户较多，认筹情况可以。 服务态度好:每批客户进入都会热情接待到等候区，马上就会有水端过来。而且会马上配置业顾问来进行交谈。,整体状况,销售口径,产品分析,Part 3,产品户型分析 样板房展示,户型分析户型分析,A2-1户型 参考建筑面积：84.70 房型：一房二厅一厨一卫（N+1） 户型分析： 该户型为一房变两房，户型紧凑，客厅带飘窗，采光效果好。,户型分析住宅户型分析,A2-2户型 参考建筑面积：87.63 二房二厅一厨一卫 户型分析： 该户型功能分区清楚，动静分离，户型的方正好。客厅和景观阳台相连，采光和景观效果较好，厨房和储物生活空间相连，实用性较强。,户型分析住宅户型分析,A2-3
9、户型 参考建筑面积：87.67 二房二厅一厨一卫 户型分析： 该户型功能分区清楚，动静分离，户型的方正好。客厅和景观阳台相连，采光和景观效果较好，厨房设计较为灵活。,户型分析住宅户型分析,A2-5户型 参考建筑面积：84.33 一房二厅一厨一卫（N+1） 户型分析： 该户型功能分区齐全，带入户花园，入户门和卧室门对视，设计不是很合理，卧房和阳台相连，景观和采光效果较好。,户型分析住宅户型分析,A2-6户型 参考建筑面积：85.34 二房二厅一厨一卫 户型分析： 该户型方正，动静分离，主卧带景观阳台，增强舒适性，两个卧室窗户没有对视，增加私密性。,样板间展示,样板间展示,样板间展示,竞品分析,P
10、art 4,红星国际,红星国际,项目亮点：由家居巨头红星美凯龙自主招商打造，项目是一个家居广场为主的四位一体的城市综合体项目。红星美凯龙的品牌效应得到了客户的认可。 销售：开盘至今已推售单位销售率达到了80%，2栋还未推出。 价格：2010年9月18日推出首批房源均价8100元/。2010年11月6日开盘均价8500元/，项目目前均价达到9000元/。 客户：刚性需求客户居多，主要为区域型客户。,客户分析,Part 5,客户视角 客户群分析 客户眼中的价值点,客户分析客户视角,28岁左右 目前在中心区工作,45岁左右 目前在西市区,买来结婚用，感觉周边配套比较完善，环境比较好，交通也比较便利。
11、,给孩子买的，这边生活比较方便。,客户分析 客户构成,本次奥宸财富广场认筹的客户，主要以南市区客户为主，其次为中心区客户。,客户分析本项目客户敏感点分析,消费杠杆,认同,抗性,项目位置优越：项目位于南市区，该片区客户认知度较高。 配套齐全：周边配套相对齐全。 品牌：奥宸地产，是比较大的地产，部分消费者会慕名而来。 交通：地处卫西路和广福路交汇处比较，交通比较便利。,较远：离城区较远，对上班这不是很利 居住氛围：本身为综合体项目，居住氛围不浓。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2
12、GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN6
13、0eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
