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类型2010经典-X联_金地沈阳长青项目启动区会所与售楼处建议.ppt

  • 上传人:微传9988
  • 文档编号:3442032
  • 上传时间:2018-10-29
  • 格式:PPT
  • 页数:42
  • 大小:298.50KB
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    2010经典-X联_金地沈阳长青项目启动区会所与售楼处建议.ppt
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    1、金地沈阳长青项目启动区会所与售楼处建议,2007.9,会所与售楼处设计建议,考虑以下因素:能够树立地标形象,满足定位:启动期项目强势占位阶段,欲通过会所与售楼处展示大盘气势与实力,形成地标建筑。考虑售楼处后期用途:后续欲引入大型餐饮旗舰店,考虑其需求面积,考虑婚庆酒店功能的融合:把婚庆酒店的客房、娱乐设施与会所相结合。,启动区功能建议:包括会所+售楼处(旗舰餐饮)+客房,参考案例中高档项目售楼处面积约在2000平米左右,单方成本在1万元/平米,售楼处,中信红树湾接待区900平米(不含样板区),售楼处,参考案例大型餐饮店面积基本要求1000-2000平米左右,大型餐饮,本项目售楼处面积建议,接待

    2、区面积建议 功能:包括展示区、洽谈区、放映区、酒吧等 面积建议1000平米;办公区 功能:销售代表办公区、销售经理室、财务室,VIP贵宾室等 面积建议500平米;样板区: 考虑项目销售周期较长,按5-8间样板间考虑; 面积建议:1000平米,售楼处,代表案例:北京星河湾四季会,四季会简介: 四季会总建筑面积14000余平米,囊括精品酒店、俱乐部、时尚婚宴等多种功能,并拥有可容纳400人的国际会议中心、大堂吧、30间酒店豪华客房(36平米)、37套250平米三房两厅服务式公寓、四季中餐厅总统房、圣保罗西餐厅、红酒雪茄吧、阅览室、健身中心,以及配置有恒温游泳馆、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球等康

    3、体设施的四季体育馆。 经营上采取酒店式的推广和经营方式,年经营成本3000-4000万,投资回收期在5-8年。 各种功能的收益性评价:,会所 案例研究,四季会各项功能及其面积,餐饮/多功能厅未考虑附属功能空间(如后厨)面积,经验通常与餐厅区的比例为1:1星河湾总建面64万平四季会总建筑面积14000余平,会所 案例研究,四季会内景,羽毛球,客房,圣保罗西餐厅,多功能厅,四季厅,乒乓球,网球,总统厅,红酒雪茄吧,会所 案例研究,代表案例研究:波托菲诺会所各项功能面积汇总,未考虑丹桂轩后厨及室外营业空间 会所总建筑面积6000平 波托菲诺总建筑面积108万平,会所 案例研究,波托菲诺会所功能不完全

    4、统计:,思妍丽SPA面积建议400平米左右,以美容、SPA功能为主,思妍丽,本项目会所功能以及面积建议,会所,会所内客房总建面建议1500平米左右,客房规模建议 30间标准客房:40平米左右 2套:一室一厅套房60-80平米左右 1套200平米左右总统套房 总建面约1500平米左右,客房,本项目会所+售楼处+客房面积建议,本项目会所、售楼处布局安排,总建筑面积:7500平米,单层面积2000平米左右1F:售楼处、样板间 2F:办公区、样板间、会所功能 3F:会所功能 4F:客房、会所功能,房地产策划大全, N,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略

    5、单就知道怎么做创作;,有把握做出有创意的广告;,知道创作的源头、方向、味道核心诉求;,先澄清几个概念,营销策划:产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划:围围绕营销任务的传播整合。,广告创作:一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作,而非指引策划。,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,1、品牌,广告背后的人是谁,它所散发出来的风格。,目的:每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好

    6、东西不可漠视,也不可随意丢弃。既要符合又要超越。,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么;,一件事,一个观点,一中价值观;,对这次作业有什么影响(正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的);,内容解释:,关键人物(决策人、影响人)的广告观念与风格,(不)喜欢什么样的广告,有何忌讳,是否可引导;,举例说明:,国际公馆:一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海:在杭州具有一定创新元素,逐步形成一种风格,具有强烈变革意识。,蔚蓝三期:高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠:赤裸裸的潮洲富贵气。,2、广告任务,这个广告的目的,必须具有针对性,目的:这旨策略的原点

    7、与初衷;也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行,一着不慎,全盘则毁。,我们的广告是要解决什么问题,也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象,品牌重塑等幻义上的词语,那是广告策划的任务。,内容解释:,考虑它的阶段性、媒体特征。,举例说明:,国际公馆:让市场看到,国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅,而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海:让同行、公众和消费者发现,它不是一个随波逐流,而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期(留住):引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期:让消费者看到公馆的价值,非豪宅所能比

    8、拟。,普瑞酒店:让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的:把他们的特质,以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察,让他们活生生生在你面前。,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告,他们渴求什么东西,内容解释:,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,举例说明:,蔚蓝三期(留住): 一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力,也为它贡献自己的青春、激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是

    9、不是要长久地在这个城市呆下去。,举例说明:,波托菲诺(三期): 一群自认为很有格调的有钱人。例如:学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足,需要用最好的东西来证明自己,如名车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星,成为众人的念效。,4、竞争环境,谁?他们在诉求什么?重要的机会或门槛在哪里?,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者,直接点出竞争者的核心,举例说明:,国际公馆(竞争环境): 波托菲诺:意大利人文的生活格调; 水榭花都:香蜜环境第一品牌; 雅颂居:豪宅第一地段;,竞争者在在综合质素上相当之高,并

    10、在某一方面占据独有的位置;公馆无法超越,不比地段,不比环境,不比某种风情,而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手,新公馆生活对深圳人而,竟义非凡,这是其他品牌所没有的,,浙江(竞争环境): 绿城:杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒,它的产品成为市场主流,它做什么,市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明:,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态,即A状态;,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法;,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画;,举例说明:,普

    11、瑞酒店: 商务就应该在市内酒店举行; 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确,但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。,6、广告后看法,变化在哪里,注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态;,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法;,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画;,举例说明:,普瑞酒店: 商务很轻轻松,自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题,也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,举例说明:,普瑞酒店:至高商务所在;,蔚蓝海岸:可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海:每一步,它都在前面;,棕榈园三期:生活的每个地方都可陶醉;,加州阳光:居住的关键环节应该突破传统,像加州阳光那样;,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料,必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理,可能是某个人性的洞察。,举例说明:,普瑞酒店:最高级的产品,最自自然的形态。,蔚蓝海岸:深圳让人没有根的感觉,蔚蓝的人文风尚。,浙江东海:产品有创新的元素,建筑、管理、园林与服务。,

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