1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 赛格高新六路项目定位沟通 陕西中原前期咨询顾问部 XiAn.04.2014我们对目标理解 本项目核心目标是以稳健开发为前提，保证现金流速度下项目土地价值、 城市价值最大化。 应从更高的层面来考虑我们项目承担的职责 项目层面 我们对本项目的理解： 主要目标：以稳健开发为前提，控制风险下项目价值提升 n土地价值最大化，以完成现金 流需求为前提，协调项目物业结 构，实现最高最好用途开发。 n应以前瞻的视角，审视项目在西高 新城市化进程中所扮演的角色，承 担起高新六路城市界面升级的使命 ； 城市发展层面
2、 报告框架 Analyze System 1、项目本体价值及区域解读 2、西安市场环境分析 3、各物业市场机会分析 4、发展战略及各物业发展策略 5、项目定位方向 6、附件服务团队成员介绍项目本体价值及区域解读 第一章经开区 西高新 曲江 浐灞 主城区 项目位于高新一期西南侧，科技 二路和高新六路交汇处西南角， 西邻丈八北路。 此区域不属于传统商业区，是新 兴产业园区，以产业集群和产业 办公为主。 约 2 公里 二次 创业 CBD 约2 公里 钟楼 商圈 约8 公里 p 与高新区核心商圈直线距离约2 公里； p 距钟楼直线距离约8 公里； p 距高新二次创业CBD 约2 公里； p 距小寨商圈
3、约6 公里； 小寨 商圈 约6 公里 项目本体价值解读区位 项目位于高新核心区域外围，物理距离中度偏远，毗邻软件园，属于待开发 区域。 高新 核心 商圈项目位于高新核心区域外围，路网发达，公交基础良好，具备一定导入能 力。 路网： p南北动脉：唐延路、沣 惠南路、团结南路、高 新六路、丈八北路； p东西动脉：科技路、科 技二路、唐兴路、科技 四路等； 项目本体价值解读交通 科技四路 高 新 六 路 团 结 南 路 科技二路 科技五路 科技三路 科技一路 唐兴路 丈 八 北 路 沣 惠 南 路 唐 延 路配套相对缺乏，仅银行、餐饮具备一定数量。 瑞斯丽酒店 怡湘居 如家酒店 片区配套 p银行：农
4、业银行、建设银行、中国银行、交通银行、西安银行； p餐饮：农家宴、怡湘居、袁师傅腊汁肉夹馍、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等； p酒店：瑞斯丽酒店、金福来酒店、如家酒店等。 农业银行 农家宴 中国银行 项目本体价值解读配套宗地现状 优势 劣势 地上现状 待拆迁建筑 n两面临街 n可建设用地利用率高 n道路便捷 n地块规整，易于开发 地点相对偏远，昭示性较弱 水文状况 地块内无水系 特殊物 无 地块形状 规整、方正 地块现状及四至：地块两面临路，形状规整，易于规划、开发；昭示良好。 项目本体价值解读区位 北侧：科技二路 东侧：高新六路 西侧：龙记观澜山 （在建） 南侧：秦煤实业集团 地块内侧:待
5、拆建筑 （康鸿产业园） 北侧：延长石油符合中高端开发方向 项目本体基本属性梳理 地块梳理： l占地面积约：34.5亩 l容积率：8.5-9.0 l土地性质：商业用途 l处于核心区外延板块 l形状规则 l临区域主道西高新代表了西安现代城市意象的标签 n区位价值 西高新 主城区 曲江 经开区 浐灞新区 区域价值 高新产业支撑 现代城市属性 历史遗址 商贸聚集地 旅游焦点 复古唐文化 人文旅游区 未来发展重点 制造业为主 自然资源丰富 居住价值 生活配套完善 居住氛围成熟 生活在历史中 怀旧而非城市 档次高 成熟度欠佳 基础设施落后 人文素质不高 配套匮乏 认知较差 数字西高新 n现完成开发配套面积
6、35平方 公里； n2006年在册企业实现营业收 入1379.97亿元； n每平方公里的营业收入达40 亿元； n累计注册企业达到8681户， 其中高新技术企业910多家； n成立各类外资企业797家， 其中世界500强企业40余家； n目前已有近40万就业人员， 每年就业人口增加5万。 区域解读西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境， 使其成为“中国最具活力城区”。 特点： 位置/规模：位于西安市南 郊科教文化区，现完成开发 配套面积35平方公里 城市特点：“世界新西安 西安新世界”高新区官方 形象宣传 国际机构评价 2002年12月，被联合国工 业发展组织评为六个
7、“中国 最具活力的城市和地区”之 一。 2010年10月，荣获年度亚 洲孵化器奖，成为中国大陆 地区第一个获得此项大奖的 孵化器。 关键词举例： A、国家将西安高新区列为建设 世界一流科技园区试点，西安 被列为六个国家级科技园区之 一，不仅国家将因此而加大对 高新的政策倾斜，西安市也会 将更多的资源投入到高新区， 政策机遇给高新带来巨大变 化。 B、西安市将授予高新区管委会 市级经济管理权限和社会事务 管理权限，高新区经济发展软 环境将更快改进。 C、首期投资70亿美元（总投资 200余亿美元）的三星芯片厂， 建国以来中西部最大规模的外 资企业，已于2013年正式投 产。 老城区 西高新 区域
8、解读西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着 城市中心的职能。 老城区 西高新 地位： 高新区形成电子信息、先进制造、生物医药和现代服务四大主导产业，收入占80%；营业收入过 百亿企业13家，过50亿企业19家，过10亿企业64家，过亿元企业达265家。 2013年高新区营业收入达到8853亿元，总量位居全国114个国家级高新区第三位，外贸进出口达 到132.77亿美元，占到陕西全省的65%以上；2013年建成区每平方公里营业收入125.4亿元，税 收6.8亿元，工业用地每平方公里产值194.11亿元。 经济： 2013年，高新区GDP达1200亿元，占西安GDP30%
9、以上，我国中西部地区经济总量最大的高新 区。二十年来，一直保持着30%左右增长速度，高于陕西、西安平均增速19、17个百分点。 公司数量： 西安高新区拥有企业16000多家，数量居全国高新区第二位，上缴税收258.67亿元。2013年每日 平均注册约14家，全年预计约4500家。 西安经济龙头的地位将 进一步强化。 片区格局已然圈定，高 人口密度、高容积率、 中上价位成为了主题 词。 n1991年3月经国务院首批 批准的国家级高新区， 2006年综合指标位于全国 53个高新区前5位，是西 安当前经济最为发达的区 域。 n区位价值 区域解读西安高新区一直保持30%的高经济增长速度，2013年区域
10、现有企业总营业收 入突破了8000亿，是中西部经济总量最大的高新区。 现代服务业 重点发展动漫类、出版类、 影视类、文化类等。 在总部经济方面，引进汇丰 银行、北京银行等区域总部 和中国西电、陕西电子信息 集团等大型企业总部100多 家，中西部总部经济最为聚 集区域之一。 通讯产业 西安高新区软件园现有780 家软件企业，以富士通、 SPSS、炎兴、英飞凌等企 业为龙头。高新区现有通信 类企业1000余家，从业人 员6万余人。 先进制造业 西安高新区以比亚迪、法士 特、西电、陕鼓等企业为龙 头，以现有的1100多家制 造企业为依托，做大做强。 已聚集了先进制造类企业 2000余家。实现营业收入
11、 1070.48亿元。 软件服务类 软件与服务外包领域。高新 区现有NEC、SAP、神州数 码、炎兴科技等软件与服务 外包企业1000多家，从业 人员9.8万人。 “十二五”期间，高新区将 重点发展物联网与云计算、 移动互联网产业，计划到 2015年实现产值1600亿 元。 占比： 12% 占比： 36.9% 占比： 20.4% 占比： 11.2% 区域解读 比亚迪 软件园 三星城n西安高新区成为国家通信高新技术产业化基地 n在日前召开的2010年全国科技工作会议上，西安高新区被科技 部确定为国家通信高新技术产业化基地。这标志着西安通信产业成 功跻身“国家队”，成为国家重点建设的国家级通信高新
12、技术产业 化基地。 n2013年，西安高新区软件和信息服务业产值突破千亿元，达到 1043.7亿元，同比增长32.4%，在科技部公布的全国37个火炬计 划软件产业基地综合排名上升至第五位，成功获批“国家电子商务 示范基地”、“新一代信息技术创新示范园区”、“国家新型工业 化产业（软件和信息服务业）示范基地”。 n2013年法士特产销再破百亿元，各项经营指标均超2012年，同 比增长超过30%，遥遥领先国内重卡行业整体增长水平。 n2013年高新区出口总额56.63亿美元，占全省开发区出口总额的 69.8%，同比增长39.0%。 。 n市政工程：陕西游泳中心、妇女儿童活动中心、都市之门、千人大会
13、堂、永阳公 园、木塔寨公园 n大型企业：中兴通讯、华为通讯 n地产开发企业：绿地、和记黄埔、融侨、金泰、高科、紫薇等 依托强力规划和原有产业基础，二次创业区CBD等发展势头强劲，产业园 日益成熟，大型建设和工程加速区域快速发展。 区域解读已形成L型布局双大道双功能CBD区域；本案片区日后将在高新区传统商务 区向西扩张的浪潮中逐步成熟。 目前锦业路沿线已经入驻了中铁 缤纷南郡、高科尚都、粤汉国 际、绿地世纪城等商住项目，高 新管委会已经入驻都市之门，其 写字楼正处招租阶段，主要面向 企业为证券、银行、IT、动漫及贸 易。管委会的入驻及周边大量正 开发或待开发项目，昭示区域是 未来的发展热点，但同
14、时表现了 区域的不成熟。 区域解读 高新一期 建成区西安城市 城市地位：二线中游城市，西北龙头城市 城市产业：电子信息、制造业、旅游业等 城市发展：向南向北发展，环状城市结构 西高新 片区定位：产业中心、商务中心 片区价值：城市发展重心之一 片区建设：管委会入驻，和黄、绿地、高科等入驻 项 目地块 项目地段：商务主轴西侧，高新六路沿线 项目规模：34.5亩商业地块 项目资源：出入交通便利，无景观资源 项目劣势：自身规模小，配套缺乏，面临二次CBD竞争 属性 具象 诠释 区位 高新核心区外延 p 沣惠南路-唐延路商务轴线以西 交通 交通便捷但公共交通不发达 p 与周边项目不形成优势 环境 无直接
15、景观资源 p 城市公园资源丰富，但与项目有一定距离 p 服务类配套较少 配套设施缺乏 项目 小规模高容商业地块 p 约34.5亩 地块 整体素质较好 p 昭示性好、形状规整 限制条件 无 p 无 地块现状 项目属性小结 土地 属性 高新核心外延-小规模-中高档-商业地块 本案地块符合中高档商业办公物业的发展方向陌生区 成熟区 核心区 2014 2015 2011 2012 2013 2016 城市建设时间轴 n公建配套启动 n路网、公园建设启动 n快速建设 n片区成为高新核心区域 客户发展时间轴 中端、中高端客户 中端、中高端客户+投资性客户 高端客户 投资型客户 地块未来发展 2017 项目
16、区位和规模条件决定项目对城市规划和区域发展依存度极高，项目必 须与城市开发节奏相吻合，并着力于自身产品提升 n近阶段处于城市快速发展期，中远期将融入高新核心区 n依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化 本案 土地属 性的转 变可能 高新核心外延-小规模-商业地块-中高档开发 高新核心区-配套丰富-商务资源突出-高档综合体项目01 Land 地块属性 A. 中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳 B. 核心区外延板块 C. 依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化 D. 未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体 土地的基础
17、价值符合中高端综合体开发方向，那么 市场会有哪些机会提供给我们？01 Land 地块属性 A. 中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳 B. 核心区外延板块 C. 依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化 D. 未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体 从各级市场寻找本案的发展机会 n城市环境解读 n各类物业市场机会分析 市场环境分析 02西安市场环境分析 第二章西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大 n经济总量西部地区第三，相对于东 部、中部的部分省会城市，经济总量尚 有一定差距； n进入21世纪以后，GDP连续保持超过
18、 13的高增长率，为西安市房地产业的 发展创造了良好的经济环境； n作为西部区域性经济金融中心，未来 城市经济发展空间很大。 城市发展-经济特征：与同级城市相比，西安经济总量不大但发展快速稳定 ，GDP增幅保持两位数以上。 西安市场环境经济发展p 根据2012年中国城市竞争报告来看，西安仅排名前36位，综合竞争力来处 于中等水平。 p 从统计数据来看，西安固定资产投资是拉动经济发展主要动力之一。2008 年2012年，固定资产分别为：2190.4、2500、3250.6、3352.1、 4243.43；增长比例：15.6%、30.2%、37.1%、30.2%、35.06%。 西安城市化发展快速
19、，城市处于大规模建设期，固定资产成为拉动经济主 要动力 西安市场环境经济发展西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了 便利的基础条件 西安市场环境经济发展西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了 便利的基础条件 西安市场环境经济发展 p 西安第三产业比例占到50%以上，编织着西安从工业基础逐步 发展成为以第三产业为主的服务经济城市。服务性主导的经济 可提高城市承载力和服务功能，也熨平了经济波动。 p 西安四大产业现代服务业：金融、文化、设计、创意、律师 等；高新技术产业：航天、科技、兵器、医药、信息等；其他 人群：商业、经商、商务、休闲、养老、外
20、籍等；先进制造业 ：汽车、电器、IT、电子产品等。西安市场环境土地市场 西安土地市场：随着城市骨架拉大，边缘性区域成交大幅上升，土地市场的供 、求以及价格均出现一定幅度的下跌。 从土地供应情况上看，近五年内全市土地供应量维持在高位运行，2012 年供应总量达到近五年内的最高 量，供应总量1587 万，2013 年较2012 年有小幅下跌； 从成交情况看，成交量 出现明显下滑，2013 年成交量为929 万； 成交亩单价在2013 年首次出现下滑，降到193 万元/ 亩。 单位：万 单位：万/ 亩西安商品房市场：由于08年金融危机和4万亿影响，导致成交窗口后移，推高09 年和10年整体成交量；但
21、从近五年的走势来看，自09年后西安正式进入成交千 万级。价格则呈现稳步攀升的态势。 西安市场环境商品房市场 p从近五年商品房成交走势来看，2011年受限购政策影响，成交量有所下滑，2013年房地产市场较2012年有大 幅增加。从价格来看，西安商品房成交价格有稳步上升的趋势。 近五年西安市商品房成交走势 单位：万 单位：元/ p从近五年商业成交走势来看，西安市商业物业的 量价呈现逐年快速增长的态势，增幅基本保持两位 数。 近年来住宅投资渠道的收窄，商办市场升温迹象明显。 p从近五年销售情况来看，连续三年写字楼销量没出 现太大变化，保持高位保证状态；价格有所下滑主要 受优质板块开发饱和带来的成交下
22、滑所致。目前西安 写字楼市场发展基本稳定。 西安市场环境商办市场小结： 1、西安经济总量不大，质量较好，且发展快速、稳定； 2、城市骨架拉大带动土地市场连年升温； 3、西安商品房市场吸纳量达千万级，需求较为旺盛。 4、随着城市规模的不断扩张，以及住宅类宏观政策的频繁调整，商办类物 业升温迹象明显。各类物业发展机会分析 第三章商业市场分析近年来商业成交保持稳步增长的态势，2010到2013年商业成交量连续保持高 位运行。 商业市场全市表现 p 成交量方面，除去3月和12月较为活跃，其他月份 基本平稳，3月的成交量主要来自华南城五金机电 交易市场； p 成交价格基本保持在13000元/，由于商业市
23、场 成交均价受个案影响较大，11月商业成交大部分来 源于单价较高项目，从而拉高整体均价。 p 从2008年到2013年，西安市商业成交量呈逐年上 升的态势，2013年成交量为134.39万方，同比增 长0.26%； p 成交均价在2012年为最高，2013年成交均价为 13163元/，同比下降0.11%； p 西安商业市场增长幅度非常明显，一方面可以看出 西安已经步入快速发展期，一方面也是由于限购政 策的影响。1 次商 圈 2 核心 商圈 3 次商 圈 商圈 等级 1、高新路科 技路十字 区域级 2、唐延路、 科技路西段、 高新四路 副区域级 3、科创路、 科技二路 副区域级 4、沣惠南路 西
24、、科技二路- 科技四路 社区级 4 本案 片区 高新区商业分布：依据主要交通干线和商办、商住物业的分布特征，大致分为 一个区域级和两个副区域级商圈。 商业市场高新商业格局科技-光华-高新路商业特征：百货+酒店+写字楼商业+商住物业底商 高新成熟商圈： 商业现在已经发展的较为成熟，以高新路与科技路十字为圆心，依托世纪金花、金鹰国际两大购物中心，形成了 商业购物中心，二环沿线，依托南二环便捷的交通优势，主要集中了诸多餐饮业态，包括海底捞火锅城、山西会 馆、黄鹤楼酒店等等知名餐饮汇集。 商圈档次较高，为中高端市场，商圈辐射范围较大，除了满足周边居民和办公白领的消费需求，对高新区具备较 强的辐射能力，
25、汇集人气。 租金水平：300-500元/月 高新核心商圈 香格里拉酒店 国美电器 世纪金花 金鹰百货 业态分布 商业市场高新核心商圈科技路 太白南路 高新路 白沙路 科创路 高新二路 文昌豪生 西安贵宾楼 圣豪轩 华润万家 成都颐站 今日醉美食餐厅 科创路商业特征：标超+写字楼底商+社区底商 商圈情况： 商圈位于科技路以南，高新二路以北，高新路以东和 太白南路以西，科创路与白沙路十字。 商圈主要以高档餐饮为主，文昌豪生餐饮面积达0.6 万平米，圣豪轩为0.55万平米，成都颐站为0.38万平 米商圈内的大型餐饮为商圈聚集人气。商圈内居住社 区较多，服务周边居民的服务类配套占比较大。 租金水平：2
26、00-300元/月 高新.生鲜城 文昌豪生 圣豪轩 成都颐站 商业市场科创路商圈 商圈业态面积占比 商圈主要以餐饮 为主，主要是文 昌豪生和圣豪轩 大型餐饮为依托 ，商圈主要是以 服务周边居民为 主，因此餐饮类 和服务类占比较 大。新西蓝商业街 商业面积约0.94万平米 卜蜂莲花 商业面积约2.6万平米 唐延中心城 商业面积约6万平米 金桥国际广场 商业面积约1.4万平米 以卜峰莲花为核心，大超市+写字楼商业模式 商圈情况： 目前唐延路与科技路十字商圈，商业面积为为5万平米，主要以大型 超市卜蜂莲花为主，周边分布着众多办公楼群，众多企业云集，为周 边商业提供了一批消费能力较高的企业白领。 高新
27、区科技路以北，唐延路和沣惠南路之间，是西北档次最高、面积 最大的单建人防工程唐延中心城，面积为6万平米，约2个世纪金 花，是西安市一处高档次的娱乐、购物、休闲场所。 租金水平：300-400元/月 商圈以卜蜂莲花大型超市为依 托，业态以餐饮、休闲娱乐和 银行为主。商圈依托于周边写 字楼，商业多为满足白领上班 需求为主，偏向服务类消费。 商圈业态面积占比图 卜蜂莲花超市 周边银行 周边休闲娱乐 金桥国际广场商业 商业市场唐延路与科技路十字本案片区：本案周边的的商业尚未成熟，主要分布在沣惠南路沿 线；目前区域的商业形态主要以写字楼底商+临建商业（4S店）+ 村落散商为主。 本案片区中商业发展处在初
28、期阶段，业态的丰富程度不够，虽有 一定的餐饮数量，但是周边吃饭难的现状仍旧存在；日常服务类 配套缺失。 租金：130-200元/月 本案片区 瑞斯丽酒店 中国银行 天回镇酒楼 VOLVO 写字楼底商+临建商业+村落散商，丰富度不高、业态存在断档 商业市场本案片区序号 商圈 业态结构 业态形式 租金水平 档次 消费者构成 1 核心商圈 以大型百货商场、 超市、酒店和沿街 铺面构成的商业集 群。 写字楼底商+商住 底商+部分集中式 商业 300-500元/月 高档和中高 档及中档 辐射整个高新区的商务 人群及居民 2 唐延路、科技路西 段、高新四路 以大型超市、餐 饮、休闲娱乐为主 写字楼底商+集
29、商 300-400元/月 中档 主要辐射附近的办公人 群和居民 3 科创路、科技二路 以餐饮、茶吧、咖 啡吧、服饰、休闲 娱乐为主 写字楼底商、社 区底商 200-300元/月 中等偏低 服务周边商务人群及居 民 5 本案片区 4S店（专业市场 ）、餐饮 写字楼底商+社区 底商+少量独立商 业 130-200元/月 中等偏低 附近上班的商务办公人 群、4S店员工、软件园 人群、附近居民 依托字楼经的济特征明显，商业物业以写字楼+底商或商住楼+底商的形式为 主。本案片区的业态空白点较多，商业发展机会较大。 商业市场高新商业格局小结办公市场分析写字楼市场高新区处在统治地位，中心区板块将逐渐退出商务
30、、居住功能 投资热点 产业规划 土地供应 2005年和记黄埔夺得 高新区727亩国有土 地的使用权，将给高 新带来30亿人民币的 投资，西高新将仍旧 成为西安写字楼市场 的热点区域 根据西安市未来的 产业规划，西咸一 体化将进一步推动 西高新的发展 西高新将发展成总 部基地 西高新无疑会成为写 字楼开发的密集区， 城内由于发展空间有 限，只能在价格方面 有所调整，在楼盘数 量上不会再增加多少 西 高 新 中心城区几乎无土地供应，各类 物业均受到发展限制，将逐渐退出 西安市房地产竞争格局； 西高新片区办公氛围浓厚，写字 楼密集，有多家全球知名企业、国 内知名企业入驻，随着二次CBD等 新兴板块崛
31、起，高新区未来仍将是 商务高地。 写字楼市场板块格局主城 经开区 西高新 西安市写字楼分布特征：写字楼主要分布在高新、经开、主城以及城市主干 道沿线 二环沿线 城 市 中 轴 p高新区：依托于高新技术产业密集、知名企业大量进驻，是西安写字楼物 业发展的热点区域 p支柱产业:信息、IT、金融、房地产、新能源等 p产品水平：整体较高、相关的配套和衍生行业已成规模 p价格：9000-13000元/ p代表项目：高新国际、旺座国际城、都市之门 p经开区：依托于工业、能源、房地产、金融等产业，目前已经形成以未央 路为主轴的办公产业带，是继高新之后的又一个商务高地 p支柱产业:汽车、电子制造、能源、房地产
32、、家居建材、新材料等 p产品水平：之前的产品品质和形象不足，目前新开发的项目在各方面均有 赶超之势 p价格：8000-12000元/ p代表项目：利君V时代、经发大厦、中登大厦 p城内：城市商业中心，交通中心 p产品水平：形象和配置较高 p租金：100-120元/月 p代表项目：长安国际、中大国际 p其他区域：主要依托交通优势，分布集中于城市中轴、二环线 p产品水平：由于成商务氛围并未成型，市场标尺不明细，品质参差不齐 p租金：50-80元/月 p代表项目：老三届 写字楼市场板块格局近年来写字楼成交保持稳步增长的态势，2010到2013年办公成交量连续保持 高位运行，而2013年成交量则出现了
33、有史以来的峰值。 写字楼市场全市表现 p 从全年走势来看，10月份以10.95万方的成交量创下 全年最高，其余各月成交量基本稳定，没有太大的波 动； p 成交均价基本维持在8500元/上下，走势较平稳。 p 08到13年西安办公成交量逐年递增，13年成交量 达到86.29万方，同比增长33.96%，创下历史新高 ，成交均价为8590元/； p 随着第三产业的发展以及住宅产品投资渠道限制， 2010-2013年写字楼成交一直保持高位运行； p 办公市场未来前景良好。成交价格走低主要受高新 核心区备案量较少的影响。p 从成交区域来看，高新、经开、城西是目前办公 市场的主要成交区域； p 从成交分布
34、来看，办公客群对于高新区的偏好明 显好于其他区，随着高新一期的逐步饱和，沣惠 南路以西和都市之门板块将进入办公物业的高速 发展期。 从各区域办公成交量来看，高新区写字楼成交处在绝对霸主地位。 写字楼市场区域特征 p 高新区各月成交量均在高位运行，平均每月 成交量22483； p 2013年高新区写字楼成交均价为7696元/ 。写字楼市场高新区甲、乙级写字楼概况 类型 名称 建面（万） 栋数 甲级 开发银行大厦 10 1 招行大厦 7 1 高科广场 3.9 1 林凯国际 6.5 1 高新国际 8.9 1 电信大厦 5.7 1 迈科国际 5 1 都市之门 19 4 甲级办公合计 66 11 类型
35、名称 建面（万） 栋数 乙级 唐沣国际 11 3 盛大时代广场 5.5 1 西格玛大厦 2.4 1 华晶商务广场 6.4 2 银河新坐标 4.3 1 陕西投资大厦 4 1 旺座现代城 18 6 洛克大厦 5.7 1 Class国际公馆 6.7 3 橡树星座 6.5 1 尚品国际 1.8 1 新长安广场 7.8 2 汇鑫IBC 14 4 绿地SOHO 6.5 2 创新大厦 2.0 1 西部国际广场 12 2 朗臣大厦 6.6 2 旺座国际城 15 5 杰座广场 3.2 1 唐延国际中心 7.1 2 创业广场 8.5 1 金桥国际 9 3 陕西邮政大厦 2.3 1 乙级办公合计 266.5 78
36、类型 名称 建面（万） 栋数 乙级 山西证券大厦 4 1 财富中心 8 2 正信大厦 3.9 1 高新银座 4 1 高科大厦 3.6 1 海星城市广场 13.8 2 西安银行大厦 3.4 1 E阳国际 3 1 凯创国际 5.6 2 枫叶广场 5 3 水晶城 3.4 2 清扬国际大厦 2.5 1 西安软件园 40 13 目前已投入使用的写字楼中，甲级写字楼很少，多数为乙级写字楼写字楼市场客户结构 成交客户分布 关注面积 置业目的 p 客户显示出很强的地缘性特征，随着高新区 的不断扩区，唐延路沿线一带写字楼已然趋 于饱和，正在显示出往西发展的趋势，沣惠 南路以西的写字楼发展将十分看好。 p 从面积
37、段来看，200-500关注度最高，这 个面积段的办公场所既不会占用太多资金， 亦可较好的显示出公司的形象。 购买写字楼的客户多数来自高新区，较关注200-500的面积，其次是100- 200，六成客户购买写字楼目的是自用入驻企业分布于各行各业，以地产开发及咨询类、IT高科技信息类及中介、 专业服务类企业相对较多，分别占比19%、15%、14%。 p 甲级写字楼中，企业分布整体比较均匀，包含各行各业，其中房地产相关企业、IT及中介、专业服务类公司稍多，因为目 前高新区甲级写字楼主要分布在高新一期，商务氛围已经成熟； p 金融保险类也占有一定比例，由于公司的业务需要等原因，写字楼底商大部分均有大型
38、银行进驻，且金融保险类公司的办 公面积需求较一般企业偏大。 写字楼市场甲级写字楼客群分析中介专业服务类、实业及IT行业所占比例分别为18%、17%、12%。 p 目前高新区乙级写字楼主要分布在高新二期唐延路以及锦业路沿线，以中介专业服务类、IT类以及工商贸易类企业居多， 交通和配套是目前高新二期尤其锦业路附近主要制约因素； p 由于区域差异以及政策影响的等因素，高新区的乙级写字楼中文化传媒及能源类企业比例较小，能源类企业多租用甲级 办公楼，文化传媒类企业在曲江办公市场则较为常见。 写字楼市场乙级写字楼客群分析写字楼市场主要竞品概况 项目名称 基础信息 规模 配套 交房 时间 售价 （ 万元/）
39、 级别 地址 占地 （ 亩） 建面 （ 万） 写字楼 栋数 标准层面 积（） 层高 （ 米） 车位数 （个） 大堂挑高 （米） 电梯（ 部） 结构 外立面 取暖制 冷 科技运 用 禾盛京广 中心 甲级 唐延路与科 技一路十字 东南角 45 30 6 1600 4 2800 11 12 框剪 玻璃幕墙 中央空 调 红外线 高定位 系统、 新风系 统等 预计 2016 年6月 待定 CA创意时 代中心 类甲 级 科技二路与 团结南路十 字西南角 14 8.6 2 1400 3.8 800 10 7 框架 玻璃幕墙 中央空 调地辐 热 预计 2016 年年 中 待定 cross万 象汇 乙级 科技一
40、路与 高新六路十 字东南角 40 20 1 600 3.8 900 6 3 框架 玻璃幕墙 地辐热 2013 年9月 1.2 都市之窗 类甲 级 唐兴路与团 结南路十字 西南角 34 15 4 2000 3.5 1400 5.9 10 框剪 玻璃幕墙 中央空 调地辐 热 地源热 泵、盐 溶液新 风系统 等 2014 年底 1.3 泰华金贸 国际 乙级 科技二路与 沣惠南路交 汇处西南角 22 37.6 3 580 3.1 3900 6.5 3 框架 玻璃幕墙 地辐热 2015 年底 1.2 启迪清扬 时代 乙级 科技二路 65号（清 华科技园） 55 30 2 1100 3.6 970 9 4
41、 框剪 干挂石材 玻璃幕窗 地辐热 2014 年10 月 待定 摩尔中心 类甲 级 沣惠南路与 科技六路交 汇处 22 11.5 3 1580 3.3 1100 10 8 框剪 玻璃幕墙 中央空 调 2015 年年 底 1.2-1.3 p 根据写字楼标准层面积以及层高，我们将写字楼分为甲级、类甲级和乙级； p 本案的竞品在概念上均宣称是甲级写字楼，但其标准层面积、层高以及配套设施均无法达到甲级写字楼标准，因此在本案 片区内，甲级写字楼尚是一个空白点； p 目前片区内写字楼运用高科技较少，我们建议适当运用高科技，以提高项目档次。 版块内目前在售及即将入市的写字楼级别普遍偏低，甲级写字楼很少。西安
42、第三产业发展迅速，整体写字楼市场已进入市场化发展时期。 非市场化时期 市场化启动期 市场化发展期 市场化成熟期 人均GDP 1000美元以下 1000-3000美元 3000-5000美元 5000美元以上 三产产值 小于1000亿元 1000-2000亿元 2000亿元以上 经济背景 第一、第二产业 为主，第三产 业、服务业不发 达 私营经济、第三产 业快速发展 第三产业占据主导 地位，现代服务业 快速发展 区域的中心地位已 经形成，现代服务 业为主的第三产业 占据绝对主导地位 市场特征 写字楼市场未发 育，大型企业的 自建办公楼为主 投资集中在住宅市 场，写字楼等其他 物业并未细分出来 产
43、品细分开始，写 字楼的增长主要取 决于产业结构 市场足够细分，走 向成熟，表现出明 显的产品细分特征 代表城市 目前国内四线以 下城市为主 太原、哈尔滨、济 南、郑州 杭州、青岛、大连 、沈阳 北京、上海、广 州、深圳、天津 西安 服务业发达：西安的一二三产业呈现三二一排列 ，第三产业自1999年以来已经占西安国内生产 总值的50%以上； 教育资源丰富：西安拥有极好的教育资源，根据 中国全国高校数量排行榜，西安拥有本科院校数 量25所，全国排名第三，仅次于北京和上海，为 西安的发展提供了强有力的人力资源保障 ； 高科技产业已具规模：目前已经拥有了西安高新 技术产业开发区和西安经济技术开发区两个
44、国家 级开发区，且初步形成了电子信息、生物医药、 新材料、先进制造业、通讯、集成电路、汽车、 机械电子、食品饮料等支柱产业，高新区共有电 子信息企业800多家，已形成以中兴、华为、海 天天线、彩虹资讯、威世、英飞凌等龙头企业为 核心，科耐特、华晶电子、华山半导体等一大批 中小科技企业为支撑的产业集群； 投资拉动经济：西安市国内生产总值主要靠投资 拉动，出口和消费方面的贡献度不高，投资项目 主要由政府主导 。 写字楼市场市场机会1新盘 老盘 高新建成区 团结南路、丈八北路板块 高新二次创业区 高新区传统商务板块已经发展饱和，向西延伸的态势明显。 写字楼市场市场机会2高新区主流办公物业的出租率均值
45、达到70%以上，市场需求旺盛。 写字楼市场市场机会3 p 高新一期写字楼入驻企业以金 融、地产、高科技电子、服务 行业为主； p 沣惠南路沿线、软件园写字楼 入驻企业以IT类、新科技研发 类、电子类为主； p 高新二期，都市之门、汇鑫 IBC入驻企业以金融、电子和 房地产行业为主。 级别 项目 租金（ 元/） 物业费（ 元/） 出租率 5A级 西港国际大厦 90-120 7 90% 都市之门 80-90 8.5 75% 甲级 汇鑫IBC 80-100 5.6 80% 财富中心 80-90 4.5 90% 旺座国际 90-95 2.5 85% 洛克大厦 80-85 3.5 95% 唐沣国际广场
46、70-80 4 80% 乙级 高科广场 60 5.2 95% 创业广场 80 5.8 95% 迈科大厦 80 2.5 90% 旺座现代城 75 3 95% Class公馆 70 3.8 85% 数字大厦 60-70 3.5 75% 杰座广场 65-70 3 80% 华晶商务广场 70 4 65% 橡树星座 65-70 3.5 70% 西部国际广场 75 5.5 98% 金桥国际广场 40-45 2.6 95% 海星城市广场 68 3 95% 备注：物业费不含电梯费和中央空调费1、西安第三产业发展迅速，带动写字楼市场已进入市场化发展时期； 2、高新区为全市首屈一指的商务高地，成交占有绝对地位；
47、3、高新区电子信息企业800多家，已具备做产业集群的条件； 4、高新核心区已经开发饱和，发展热点向西转移的苗头已经显现； 5、高新区主流物业的入住率平均达到70%以上的水平，表明市场需求旺盛。 写字楼市场小结公寓市场分析53 高新区公寓项目主要集中在唐延路板块和高新二期板块 p高新区在售的公寓项目基本都集中在高新一期外 延片区和高新二期； p由于高新一期主要核心区域可开发土地面积受限 ，因此公寓类项目并没有出现太多在售的项目； p本项目的地理位置是位于高新一期外延板块，距 离高新两大板块直线距离都较近。 p此区域的公寓的功能大多都为住宅，是为了满足 高新片区内有着较高消费水平的企业白领。 编号
48、 唐延路板块 编号 高新二期 1 方舟国际 8 糖果HOUSE 2 唐延公馆 9 高科尚都 3 万象汇 10 旗远锦樾 4 龙记观澜山 11 锦业时代 5 易道郡玫瑰公馆 6 铂悦 7 都市之窗 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 公寓市场区域公寓格局 1 1精装产品的去化好于毛坯，40-60为需求热点，多数项目进入销售中后期 从从产品面积看，大多都集中在40到70之间 这些项目大多都是12年之前开盘的，后期公寓类项 目供应量并不大。 项目名称 占地面积（万 ） 建筑面积（万 ） 开盘时间 装修标准 总套数 去化 主力户型（ ） 方舟国际 0.33 2.05 2013/4/22 精装
49、313 58 33-78 唐延公馆 0.6 3.6 2011/1/30 毛坯 681 235 35-110 万象汇 0.62 20 2010/3/28 毛坯 521 154 37-136 龙记观澜山 2.14 13.4 2012/10/20 毛坯 775 未知 42-82 糖果SOHO 1.03 16.4 2010/8/1 毛坯 1007 700 40-103 锦业时代 4.5 34 2011/7/23 精装 2176 1510 28-69 公寓市场去化特征从销售总价上看，公寓类项目多以小户型低 总价产品为主，主流集中在30万至40万 从产品单价我们可以看出，多数价格 在7000到8500之内 高新区居住式公寓的价格反而要较高 于办公类公寓价格 单价主
