1、,谨呈：昌兴地产,2011年06月,孝义市君悦银座 高层营销建议报告,目录,PART 2,了解孝义，认清市场，客观对位市场现状,宏观市场分析,PART 4,我们自身优劣势的再反思？,内省项目本体,PART 3,市场竞品分析,分析市场竞品，确定市场？,PART 1,盛世大道简介,我们是什么样的公司？,PART 5,结合本体，对接市场，给出本项目切实可行的营销方案？,营销策略,第一部分,市场分析,盛世大道简介,盛世大道全景立足山西放眼华北,盛世大道设有北京、太原两家公司，目前服务华北十多个座城市、三十多个项目,北京占位，辐射环渤海区域,2010年盛世大道 累计代理销售金额30亿 山西代理市场份额排
2、名第一,立足山西,西安战略 辐射西北,9年 发展历程,累计操盘60余个,销售总额近240亿,天津、唐山、张家口项目即将启动,2010,Agenda 历程,针对性为发展商提供专业服务,8年经验沉淀,全国视角：着重环渤海经济区域,同创盛世以山西为中心服务河北、陕西、内蒙以及环渤海经济圈。致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理。同创盛世通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力 。,销售前,销售阶段,盛世大道项目策划工作基本流程,Our Clients 部分服务项目,致力于成为国内房地产领域
3、 最具价值的综合服务商,盛世大道,第二部分,市场分析,宏观市场环境,孝义市位于吕梁地区南端，地理区位优越，域总面积9458平方公里，现辖7镇5乡，4个街道办事处，人口 45.3万。城区15平方公里，常驻人口15万。,孝义交通便利，距离省会太原120公里，距离北京、西安、天津、郑州等各大城市600公里，南同蒲铁路介西支线直插腹地，孝柳铁路向西延伸，成为晋西和陕北地区的物流通道。国道307和108、省道汾介和孝午公路与市乡油路、乡村公路，构成了纵横交错、四通八达的交通网络。大运高速、太军高速从南北两侧擦境而过。,城市性质：孝义素有“三晋宝地、秦晋要冲、吕梁窗口”之美誉，交通便利，四通八达，经济利好
4、,城市概况,城市规划：太原经济圈新型重化工产业基地，晋中南部（孝介汾经济区）区域性中心城市，以特色民间文化为底蕴的园林城市,城市概况,总体用地布局结构： 一、两轴南北主轴迎宾路东西绿轴孝河生态公园 二、五区 主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能 城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能； 城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能； 古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能； 经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。,建设用地发展方向：东延北展,城区路网结构：七横（崇文大街、振兴街、府前街、新安街、胜溪街、城南大道、梧桐街） 八纵
5、（孝汾大道、永盛路、大众路、迎宾路、永安路、中和路、新六路、司梧线)一环(城区外围的公路),城市路网：孝义市区交通道路通达性好，且新建道路绿化较好。城市道路设计可满足城市扩张的发展需求,城市概况,资源状况： 储煤面积为783.5平方公里，占境域总面积的82.8。探明的地质储量为71亿吨，远景储量90亿吨。 铝土已探明保有储量2.6亿吨，其中工业可采量为8800万吨，储量约占全国总储量的20，占山西省总储量的41，占吕梁市储量的74。 铁矿石累计探明储量1964.3万吨，其中：85的含量集中在西河底矿区，矿石品位在3160之间，目前有矿床8处。 耐火黏土现已探明的储量约8895.3万吨 孝义西北
6、部地区蕴藏着十分丰富的石灰岩资源，面积约120平方公里。远景储量210亿吨，能用储量60亿吨，已探明储量3608.5亿吨，目前石灰岩矿产资源仅有少量开采。,铝土是孝义市的另一个优势矿产资源，主要分布于孝义的西部山区，埋藏面积约100平方公里。这里的铝土从质和量上均在全国乃至亚洲占有重要地位。我国最大的铝厂河津铝厂的矿石基地就在孝义。,单位：亿吨,城市经济：孝义矿产资源丰富，品种较多，分布集中，地质的矿产资源尤以煤、铝资源条件良好，便于开采,城市概况,农业地位不稳，产业化、市场化、特色化程度有待进一步提高，服务业特别是现代服务业发展严重不足，对经济发展的贡献率低，多元支柱产业尚未形成。 2009
7、年，孝义全市中小企业完成总产值3704240万元，同比增长24 %；完成营业收入3519030万元，同比增长24 %；完成增加值达到1648380 万元，同比增长5%，占全市GDP 的78.5 %；上交税金288100 万元，同比增长60 %，占全市财政收入的67%。出口交货值322500万元。 孝义市全市中小企业众多，且多从事于煤焦产业中的相关链条，中小企业对城市GDP贡献巨大。,城市经济：产业结构单一特征明显，支柱产业中传统资源型煤焦化、煤电铝、煤钢铁的比重过大，且产品初级、工艺粗放。三产发展，一产冷、二产热、三产慢,城市概况,随着安全生产整治、环境保护政策和国家产业政策的力度加大，孝义市
8、受政策影响，共关闭城区周边洗煤厂15个，减少从业人员800人，精煤产量98万吨；耐火材料厂5家，减少从业人员162人，铝矾土产量12万吨。受国家产业政策影响，共关闭煤矿62座，减少从业人员10800人，原煤产量20万吨。 2008年受国际金融危机影响经营困难处于停产、半停产状态的企业。孝义市共有22户焦化企业，产能1000万吨，全部采取限产及延长出焦时间和焦炉保温来维护焦炉运转，焦炭减产181万吨，焦化企业除金晖实行轮休未裁员外，其余21家企业全部进行减员。共减少从业人员6800人。共有198个洗精厂，全部处于停产、半停产状态，减少精煤280万吨，减员2920人，共有22户耐火材料企业，42条
9、回转窑生产线，由于产品积压，原料供应不足，基本处于停产状态，人员放假，减少从业人员2200人，减少熟铝矾土产量20万吨。 第三产业由于受到主导产业的影响，停产歇业的运输户和个体工商户也不断增加，据了解08年孝义市停运的运输车辆达到5000辆以上。餐饮、批发零售业也受到不同程度的影响。,目前，原煤、精煤、焦炭、铝矾土、生铁等产品处于有价无市的状况，企业举步维艰，据统计截止目前企业共减少从业人员39000人。影响营业收入90亿元。,经济困境：孝义市以资源型产业为主的产业结构对经济的周期性波动适应性较差，随着国内外能源原材料供求关系的变化，经济运行存在大起大落的风险,城市概况,09年全市GDP完成2
10、05亿元，比上年增长2.5%，占吕梁市的31.77%； 财政总收入完成42.76亿元，比上年下降1.8%，占吕梁市的26.87%，位居全省第三； 一般预算收入完成13.09亿元，比上年增长0.42%，位列全省第一。,在第九届全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中，由全国百强第88位前移至第71位,单位：亿元,单位：亿元,单位：亿元,经济水平：孝义市主要指标在07年前增幅明显，综合实力不断增强；但09年受经济危机及煤炭资源整合影响，增幅放缓;10年部分煤矿企业的关闭，更加恶化了孝义经济的发展,经济状况,经济转型：着力构建了“四大体系”：产业支撑体系、环境支撑体系、民生保障体系和体制机制保障体系。
11、由此形成主导产业实力雄厚、新兴产业多元驱动的五大基地 围绕煤铝铁资源延伸产业链条，孝义市已初步形成了“煤焦煤化工建材、煤电沸石氢氧化铝镁铝合金、煤铁轧钢铸造”三大产业链。,孝义经济,在焦化产业发展上，孝义市对现有40万吨以上机焦企业，按照等量置换原则，积极规划建设3个到5个220万吨至500万吨规模、具有世界先进装备的大机焦集团。 在铝工业发展上，孝义市重点规划实施了“一大四小”新型铝工业项目，在2至3年内将形成300万吨产能、完成产值200亿元，实现税金20亿元，将形成继煤焦化之后又一个年产值超百亿元的新兴产业支撑。,经济转型：孝义的转型发展概括起来有两个方面：一是加速传统产业改造升级；二是
12、启动并大力扶持发展非资源型、环保型、高科技型的新兴产业,城市概况,09年孝义市 城镇居民人均可支配收入达到14651元，比上年增长5.4%，比吕梁市平均水平13795元多856元，比省平均水平多906元； 农民人均纯收入达到6915元，比上年增长2.4%，是吕梁市平均水平3426元的2.1倍，是省平均水平的1.65倍； 金融机构各项存款余额达到197.85亿元，同比增长40.73%，人均储蓄存款明显高于全省； 09年孝义市社会消费品零售总额实现56.32亿元，比上年增长24.9%。,单位：元,单位：元,可支配收入水平：孝义居民经济实力强，家底丰厚，人民群众的生活水平逐年提高,经济状况,财富群体
13、,中产阶层,普通民众,孝义居民收入较高，但从整体上来看，孝义居民收入结构仍呈现哑铃结构： 在哑铃结构中，哑铃两端比重不等，低收入居民占70%，约为30万人，基本上与个人年收入在6000元左右的农户约为30余万人。这一数据与孝义市现有人口数量吻合。 剩余15万人为城镇人口，根据马特来法则，位于金字塔最顶尖居民约占20%，3万左右，其余普通城镇居民80%，10万左右。 根据我公司调查，孝义市数量在10万人左右的城镇普通居民，人均月收入约为16001800元/月，主要为公务员、教师、国企职工、个人做生意的小老板以及孝义市经济转型后工厂职工。 3万左右为哑铃财富端的居民，个人资产存量最少1000万元，
14、而个人资产一亿以上居民，据孝义市相关数据统计，目前约为3000人左右。,中国居民财富构成,欧美居民财富构成,孝义居民财富构成,客群分类：孝义市由于其独特的经济环境，使得孝义贫富差距拉大，两极分化严重；造成孝义财富人群和普通民众较多，缺少界限分明的中间层,客群状况,孝义市矿藏丰富，前些年以矿业为导向，经济发展很快，城市税收较多，城市建设较好，跻身全国“百强县”行列。由于以矿业为导向，经济发展迅猛，当前全省煤矿资源整合，但是孝义市已经建立了以化工、镁铝冶炼等位主的工业，后续发展势头强劲。孝义市居民收入高于周边县市水平，位于全省前茅。但居民收入水平差距较大，普通城镇居民与位于财富顶端的居民数量较多，
15、而位于两者之间阶层很少。孝义居民思想相对封闭，企业或有钱居民“走出去”的数量较少，更愿意在本地发展。孝义市经济发展水平较高，已经形成一定消费基数，但物价较贵，且距离吕梁及太原较近，本地缺乏大宗消费，故商业品种齐全，但分布凌乱，无成规模商业卖场。,作为以第二产业驱动的城市，在政府规范整顿下，经济受到一定影响，现状不容乐观；但随着城市经济的转型，后续发展势头强劲,市场总结,市场总结：1、孝义以第二产业为主，受政府整改影响，经济稍显疲软2、政府规划四通八达，后期经济发展利好3、孝义市场属于5线城市，市场总量小，供过于求主导市场4、孝义人群经济水平呈现哑铃状，贫富分化严重,第三部分,市场分析,市场竞品
16、分析,竞品项目区位图中可以看到：孝义市在售项目达到35个，项目众多，供应量大，供过于求,宏观竞品,大峰胜溪湖畔,鸿禧园,盛和佳苑,东兴帝豪花园,金晖盛世名邸,宏宇铂宫,新世纪名邸,城市公馆,城市之光,新天地,春德嘉瑜国际公馆,君悦银座,金鼎名都,辉宏小区,德尚国际,吉泰花园,孝义市目前在售项目达35个。根据实际调查，平均每个项目500套房，孝义市市场房源供应量大约在17500套，以平均销售60%计算，孝义市市场房源供应大约在7000套。,日出东方,祥和新苑,丽华苑,新泰花苑,销售均价：3300元/,销售均价：3000元/,随着政府的规划引导，东延区域房地产开发量日渐增多，品质也在不断提升，但同
17、质化现象严重,项目信息： 一、均价范围： 尾盘项目为3300元/，新入市项目价格不公开，但品质较高，预计售价较高 二、卖点汇总 文教区+地段，除了第一城主打沃尔玛城市综合体之外，无一例外,区域竞品,第一城,颐泰苑,东兴帝豪花园,金晖盛世名邸,竞品分析,第一城，定位为城市综合体，住宅、酒店、写字楼、商业一应俱全，尤其是沃尔玛及其10万的商业，作为项目核心卖点，极大提升了产品附加值，同步扩大了项目影响力,优势： 1、沃尔玛入驻拉升项目知名度及影响力 2、主题商业街，写字楼，新区造城的气势 3、双大堂设计 4、约8套稀缺复式户型 5、专业营销，成就品质 劣势： 1、区域暂时较陌生，大众路等主干道未通
18、车 销售情况： 新近入场，销售进度不明显，但销售现场咨询人士较多,竞品分析,金晖盛世名邸，黄金地段+2万商业+自建幼儿园+金晖品牌，住宅项目销售率达到95%，现在售商业，临迎宾路售价9000元/，临崇文街的售价为7000元/,优势： 1、紧邻迎宾路、崇文街，交通条件极优 2、周边文教配套优势明显 3、自建2500的幼儿园，18班制 4、开发商品牌+现房优势 劣势： 1、户型面积都偏大，总价较高，分流了部分购房人群 2、地上无停车位 销售情况： 住宅销售已近尾声，目前临街商业销售中,竞品分析,颐泰苑，四面临街，迎宾路、崇文街，长安巷环伺小区，交通便利，户型面积偏大，先期入市的小高层产品，136、
19、140的舒适户型占到64%，将成为本项目直接竞争对手,优势： 1、迎宾路与崇文街交叉口，交通优势明显 2、周边文教配套优势明显 3、紧邻检察院，人文环境较佳 劣势： 1、户型面积都偏大，需要考虑到市场的饱和度 销售情况： 暂无进度,竞品分析,盛世豪庭，黄金地段项目，销售已近尾盘，两居户型（100、110）配比最多，且户型面积也偏大；三居面积多集中在160左右,优势： 1、核心地段，交通便利 2、市场领先户型，两房变三房 3、周边文教配套优势明显 劣势： 1、两梯五户，舒适度差 2、户型面积都偏大，分流了部分购房人群 销售情况： 接近95%,竞品分析,大峰胜溪湖畔，离市区较远，但具备胜溪湖稀有景
20、观资源，定位为孝义首席高端社区，前期入市售价过高，严重影响了后期的项目去化,优势： 1、孝义规模大盘、独立样板空间 2、独立会所+双语幼儿园 3、300平米购物超市，沿街商业，3万平米商业街 4、靠近胜溪湖公园，环境资源优越，视野开阔，小区高绿化水系环绕景观 劣势： 1、地段相对偏远 2、高价入市，分流了准客户 销售情况： 接近停滞,竞品总结,综观整体孝义市场，在售项目产品形式多为小高层、高层，主力户型区间集中在100121，销售均价按地段分为两个价位段，分别为3000元/、3300元/,140,本区域竞品总价集中在：3260万,竞品总结,通过对市场上项目的户型区间和总价进行的横向对比，可见，
21、孝义整体市场同质化现象严重，整体户型面积偏大，除了个别项目有超大户型外，其他的都比较雷同,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,本区域竞品面积多集中在：100130,竞争市场总结：1、孝义市房地产发展较快，处于供求饱和的临界点2、市场供应产品同质化现象严重，户型集中在100130之间，单价集中在30003300元/，总价集中在3260万元3、本区域客群需求点多集中于文教配套的优先性4、存在价格天花板现象，高总价户型面临很大的市场困境,第四部分,市场分析,内省项目本体分析,本项目位于迎宾路与崇文大街交叉口，交通条件利好，目前周边项目已近尾盘，但随着政府城东居住区规划脚步的推进，近年来市
22、场放量较大，存在市场饱和的威胁性,项目四至： 东临迎宾路 南接金晖盛世名邸已成型高品质小区 西靠体育小广场 北倚崇文大街 总结： 完备路网环伺小区 基本处于学院区，距离检察院较近，人文环境较好,本体区位,颐泰苑,第一城,东兴帝豪家园,金晖盛世名邸,崇文大街,迎宾路,本体信息解读： 1、户型单一，客群局限 2、两梯六户，舒适度差 3、2/3的户型均为暗卫 4、同区域供应户型基本在136160的三居,本体概况,本项目产品形式包括小高层+2栋高层，户型面积供应基本属于市场主流，但产品线比较单一，324户仅有3个户型，且同质化于市场主流产品，竞争力不强,户型设计基本切合市场主流，但没有亮点，难以形成强
23、大的市场竞争力,户型分析： 1、本项目户型面积处于市场主流 2、缺少户型亮点，无明显竞争优势。如：八角飘窗（新泰花苑）、主卧卫生间（金晖盛世名邸）等,本体户型,面积：126.93,本体总结：1、地处城东文教区，交通便利，人文条件利好2、户型供应面积属于市场主流，但户型配比太过单一3、本项目户型设计存在先天缺陷，不仅同居室户型面积偏大，市场接受度较低；而且户型设计无亮点，需要后期销售中给予引导,在对市场的走访调研，研究本体发现，高层营销受限问题原因主要有三：,营销诊断,营销问题：总价高+舒适度差+户型单一机会点：文教区+后期专业营销,第五部分,市场分析,营销策略,手 段,前 提,新政施压,快速回
24、笼资金,竞争激烈,小区体量小,销售周期短,目标多重,营销目标,在竞争日渐激烈的城市居住新区，面对相对饱和的市场环境，怎样快速实现本项目的逆市快销,现 实,目 标,实现项目快销,物业价值最大化,政策持续施压,市场竞争激烈,市场相对饱和,vs,通过项目目标与现实之间的矛盾，我们推导出项目的核心问题,营销目标分解,城市发展新区，前期市场放量较大，接近饱和临界点 在新政不断施压，竞争日渐激烈的市场环境中 本项目如何顺利突围？,“君悦银座”五力核心价值体系,价值体系,【君悦银座】 开启城东新区影响力时代,资源力:人才汇聚, 风云再生,文化力:名校汇聚，文教天成,动脉力:四面环路，便捷飞速,规模力:一十九
25、万，城东造城,品牌力:先期售罄，口碑延续,本案占位小结,小区的新标高,宜居片区的传诵者,城市崛起的开拓者,立足孝义,立足城东,立足小区,推广语： 撰写孩子智慧未来,城东文脉上品生活示范区城东文脉区域属性，领先文教特质 上 品独秀于市场的品质化理念 示范区区位地标，建筑高度的地标,市场占位：,本案客户定位城市精英，中产阶级的专属领域,客户定位,全面整合项目优势特征，四种战略同步出击，充分保证项目后期实现快销，但重在通过实际的活动营销+灵活的价格策略，来拉动人气，促成项目去化,推广战略,营销展示加速三种武器 深挖客户注重周周营销：锁定目标客户，多渠道深入挖掘；同时采用不断更新的营销方式吸引客户关注
26、，借用小型客户活动调动现场人气，促进成交 重展示 强销售,轻线上,得客户者得天下，最大范围地吸引客群也将是成交的关键，建议采用线下营销方式，短信+日日新鲜活动，如：买房送家电；水果节；购房大抽奖；清盘倒计时等,深挖客户,前提： 基于本项目自身特征： 1、高层塔楼 2、市场相对饱和 分析： 1、客户群锁定为全市区及周边注重文教的客户 2、更多的价值关注点在于其地段及价格优势 对策： 1、宣传主题应更加注重其价格优势 2、采用线下广告方式，在周边拓展客源,前期项目宣传，吸引客户到场,中期，借活动气氛，促进现场成交,营销展示加速三种武器 深挖客户 重展示 借助现场售楼处、围挡等直观形象以及置业顾问热
27、情的软性服务来展示体现项目价值，营造客户口碑 强销售,重活动,关 键 动 作,1,2,3,action1. 日进斗金优惠,action3. 水果节,action2. 狂送全屋家电,action1. 清货甩卖,action2. 国庆特价房,action4. 国庆嘉年华,action3. 额外折扣,action1. 惊爆价加推,action5.新年全家福欢乐送,action4. 冰爽一夏活动,action3. 老带新优惠,action5. 家庭趣味运动会,action2. 区域看房团,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,周周营销，日日新鲜活动安排,营销活动排期,action3. 消夏电影节,营
28、销展示加速三种武器 深挖客户 重展示 强销售 从团队士气激励，竞争氛围营造，竞争对手深度分析，销售技巧提升，执行力加强五方面整体提升现场销售团队战斗力，快速杀客，确保11年目标的达成；,核心实力,重展示：销售、服务人员展示，整齐的形象和专业的服务让客户通过切身体验，自己来构建未来的居住蓝图，目的就是用超高性价比打动客户，促进成交,到位时间：2011年7月 销售人员： 形象统一、整洁大方的现场服务人员 热情而专业的接待讲解,强销售,团队士气激励；竞争氛围营造；市场时时监控，竞争对手深度分析；销售技巧提升；执行力加强，责任到人，确保执行；及时监督，保证质量,强销售,目的： 提升案场团队士气，应对淡
29、市大环境 关键点： 奖惩制度的建立与执行 激励方法： 竞争对手销售分析 团队问题的及时反馈与解决 建立标准的竞争对手调研分析制度与规范； 建立定期考核制度，严格考核 客户疑难问题精彩说辞分享；逼定技巧提升指导,营销总控图【协调整合各房源，保证物业价值最大化】,周边区域的适当延伸,派单,销售节点,广告,物料,南北并重，东西拓举,现场包装,现场售楼处,引导旗、广告牌,户外（道旗、楼体）：形象、卖点,工地围挡,活动安排,持续跟进,爆发再强销,收官冲刺,蓄客，开盘,2栋楼同时推出，低价入市，推120套,消化一期所剩房源，并加推70套新房源,淡市过后，集中爆发，主要消化100套新房源,消化剩余房源，维护
30、前期客户关系,79月,10-1月,2-4月,5月,销售节奏,网站、短信、DM,短信、户外：开盘、卖点,户外、事件营销活动：开盘、卖点,网站、短信,持续新鲜的事件活动,短信、网站,道旗、短信,消夏晚会,国庆嘉年华,开盘,客户答谢,旺场小活动,项目即将清盘,圣诞答谢会,售楼部相关销售物料,产品手册,项目前期户外等造势宣传,销售周期确定为：1012个月，共分为4个阶段,分期策略,2011年7月9月，入市爆破期：蓄客、开盘,2011年10月2012年1月，持续跟进期：卖点逐步展开，销售跟进,2012年2月4月，爆发再强销期：二次开盘,2012年5月，收官冲刺期：后续推盘，消化剩余房源,入市爆破期,时间
31、划分： 2011年7月9月；阶段主题：君悦银座城市文化特区，我的生活主场；阶段重点：以开盘销售为主题，全方位推广，争取以最大的广度覆盖孝义市意向客群，以开盘引爆销售，达到开盘即热销的目的阶段目标：巩固进一步提升高层品质形象，通过报广、短信和几次大型活动逐步推出项目卖点卖点： 地域交通出行； 周边配套服务； 房屋户型、面积； 工程质量；附：尽可能多的增加高层客户来访量，网罗客户，积累客户。,分期策略,持续跟进期,时间划分： 2011年10月2012年1月；阶段主题：君悦银座3300元/起，高层持续热销；阶段重点：强化“老带新”活动阶段目标：强化原有“老带新”活动，在各类媒体持续性宣传推广的同时，
32、原有的老带新活动仍是带动高层销售最为有效的方式之一，通过老业主的口碑介绍推广，将会吸引更多客户来项目高层置业，实现圈层消化的拉动目的。卖点： 地域交通出行； 周边配套服务； 房屋户型、面积； 活动优惠；附：重在借用活动的优惠推进，来促成老带新客户的成交,分期策略,爆发再强销期,时间划分： 2012年2月4月；阶段主题：君悦银座，夺取城市发展钥匙；阶段重点：在前阶段高层形象已初步树立的基础上，逐步推出项目卖点；阶段目标：1、细致挖掘项目的细节卖点，加速剩余房源的推售；2、加强广告的沟通性，不断拔高项目形象，加速去化策略：1、报广项目配套、潜力等实质卖点包装；2、回顾项目大事记；3、活动切合项目文教区优势，邀请少年文艺团来项目热场演出，主打儿童牌，进行情感营销，彰显对应项目定位的同时，加速去化,分期策略,收官冲刺期,时间划分： 2012年5月；阶段主题：完美谢幕，对话精彩；阶段重点：促销活动及赠送信息等阶段目标：清盘期主要的任务是进行余房促销，将前期剩余房源通过各种活动方式进行消化，如高档家居用品展、购房赠送高级家用电器等等，此阶段的推广主要侧重于项目口碑及老客户的维护策略配合：1、滞销户型或楼层进行打折、附赠等重点促销；2、优秀家居设计展览。,分期策略,结合项目所处的市场环境，建议本项目高层消化周期为1012个月，高层整体销售均价将实现3414.8元/,高层排期,
