1、,第四章 房地产价格影响因素分析,S1 中国的房地产价格,一、中国的房地产价格,19982005年全国住房价格变化图,项目 2004 2005 2006 2007 2008 房屋销售价格指数 109.7 107.6 105.5 107.6 106.5,中国的房地产价格,房价攀升的原因1、房地产市场需求强劲是拉升房价的动力 城镇职工住宅进入换代期 购置第二套房 城市化步伐加快 城市居民的新投资方向2、非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升3、国外和境外机构及其人员的购房需求增加4、城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求,中国的房地产价格,房价攀升的原因,S1 中国的房地产价格,房价攀升的原
2、因要严格控制房屋拆迁面积，确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少，由建设部会同有关部门采取措施落实。凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁遗留问题。 国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模 严格拆迁管理的通知 国办发200446号 2004.6.6,S1 中国的房地产价格,房价攀升的原因5、钢材、水泥等原材料价格的上涨，房屋环境和质量的提升6、开发商哄抬房价（及媒体）,S1 中国的房地产价格,房价攀升的原因7、金融助推作用 8、住房结构性失衡（供给和需求）
3、（反映出政府、开发商对利益的追逐）,房地产价格影响因素对房地产价格的影响关系,要把握房地产价格影响因素，量化其对房地产价格的影响，首先应具有下列5点认识： （1）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。 （2）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。 （3）不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。 （4）有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。 （5）某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以量化，但更多的却只能感受到却难以量化。,第二节 房地产自身因素,区位 实物 权益,1 区位,在实际估
4、价中，关键是要搞清楚什么样的区位为优，什么样的为劣。 不同用途的房地产的区位优劣的观察内容还是有些不同的。 区位之间的比较关系和距离因素的使用。杜能圈和价格的空间分布及分布规律。 房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。,位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施,2实物因素 土地实物,土地面积 土地面积的大小会对地价构成影响，但是，地价与土地面积大小的关系是可变的。 土地形状 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。,地形、地势,一般情况下，土地平坦、地势高的房地产价格为优。,土壤、地基条件,与地上建筑的建造成本有关，因此对房地产价格形成影响。开发程度,建筑物本身,建筑
5、物本身不仅仅是成本构成价格，对于房地价值的贡献来说，建筑品质和市场喜好等也会产生价格差异。,权益因素,权利状况 使用管制 相邻关系,3 人口因素,人口数量,人口素质,家庭人口结构,人口数量,不同的人口统计口径和分布密度对价格的影响性存在着差异。,人口素质,社会分化与城市化的分割是未来城市发展中一个值得关注的动向。,家庭人口规模,人居需求的变化影响着消费偏好，工作与生活模式的社会推演不断产生需求的变动和特征描述上的困惑。,行政政策因素,房地产制度,房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市规划,交通管制,税收政策,房地产制度,物权法是当前房地产制度中最大的悬疑。也预示着制度建设的重大变革。,房
6、地产价格政策,宏观政策与地方利益的矛盾不容忽视。,行政隶属变更,非行政隶属关系的发展结盟也是值得关注的一个市场动向。,特殊政策,在房地产的各个环节一直存在着特殊政策或个别操作。,城市规划,城市规划是城市发展的一种总括式反映。 从规划到规划的实施存在着周期过程，在这个过程中房价的变动是不一样的。,交通管制,交通管制更多地反映着城市的交通状况和交通条件。管制措施和管制解除并不意味着它的影响性的存续过程。,税收政策,税收有抑制作用，但对房价也有抬升的作用。,经济因素,经济发展,利率,物价,居民收入,汇率,经济发展,GDP与房价是房地产业界始终关注并研究不止的一个重要课题。 经济周期与房地产周期，经济
7、波动与房价波动，经济预测与房地产市场预测，等等，联系紧密又难以阐释清楚。,利率,利率变动会影响房价，但是影响关系需要个别的审读。,物价,房价是物价的构成要素。 房价之外的物价波动，并不是都与房价的变动关联密切。,居民收入,收入的变化不仅表现在直接需求或直接购买力的变化上，更重要的是影响消费预期，这种影响可能对房价的影响程度更高。,汇率,开发的市场上，房价对汇率的变动的敏感性会越来越强。,社会因素,政治安定状况,社会治安状况,房地产投机,城市化,政治安定状况,长期预警或长期预测可靠性的必备条件。,社会治安状况,对不同物业类型影响性不同。,房地产投机,产生房地产泡沫的主要诱因，也是催化市场风险的主
8、要动因，还是市场繁荣的润滑剂。,城市化,中国较长时期内，支持房地产发展或价格演变的最重要的因素。,国际因素,世界经济状况,国际竞争状况,政治对立状况,军事冲突状况,世界经济状况,与世界经济融合程度越来越高的中国经济，世界经济变化也必然会反映到中国房地产市场当中来。,国际竞争状况,从目前来看，国际竞争导致的是房价更高的增长。,政治对立状况,特定地域因素，不具有普遍性。,军事冲突状况,特定地域因素，不具有普遍性。 所有在前面没有提及到的、对房地产价格又会产生影响的因素全在这里。,心理因素,心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。 在房地产市场营销过程当中，调动心理因素是基本功课。 很多心理因素实际上是一种主观的对前述影响因素作用的反应，不过这种反映往往不是基于经济人的假设。,其他因素,所有在前面没有提及到的、对房地产价格又会产生影响的因素全在这里。,
