1、第三章 房地产消费者心理与购买行为分析,影响房地产消费者购买行为的因素分析,影 响 因 素,（一）文化因素,文化：指人类在社会历史发展过程中所创造的物资财富和精神财富的总和，是人类从生产生活实践中建立起来的价值观念、道德、理想和其他有意义象征的综合体。它包括法律、宗教、风俗、语言、艺术、工作方式及其他影响社会成员行为的人文环境。 文化是决定人类欲望和行为的基本因素，文化的差异引起消费行为的差异，表现在饮食起居、建筑风格、节日、礼仪等物质和文化方面的不同特点。,引 伸,美国人的居住文化 我国的居住文化 住宅风水,美国人的居住文化,美国人总在搬家； 美国人一生的住房特点：是“两头小中间大”； 美国
2、老年公寓比较普遍 ； 美国有很多人无房可住； 有钱人不住高楼大厦； 美国民宅吸收各地建筑风格； 美国民宅注重个性； 美国人的终生花费在房子上；,我国的居住文化,思考：搜寻中国人的居住文化,各地民居,江西婺源,山西平遥曹家大院,江南水乡的古村与民宅盛于明清时期，当地有利的地质和气候条件，提供了众多可供选择的建筑材质。表现为借景为虚，造景为实的建筑风格，强调空间的开敞明晰，又要求充实的文化氛围。建筑上着意于修饰乡村外景。修建道路、桥梁、书院、牌坊、祠堂。风水楼阁等。力图使环境达到完善、优美的境界，虽然规模较小，内容稍简，但是具体入微。在艺术风格上别具一番纯朴、敦厚的乡土气息。,浙江乌镇,江苏周庄,
3、浙江绍兴三味书屋,安徽南屏古村,安徽三河古镇,安徽屯溪老街,天津石家大院,陕西党家村,四川李庄古镇,四川罗城古镇,广西黄姚古镇,广东顺德逢简古村,湖南芙蓉镇,湖南湘西凤凰古城,贵州镇远古镇,云南丽江古城,住宅风水,古代的寺院和道观均建在深山密林之中，往往背靠青山，面临绿水，被民间认为是“风水宝地”。 我国的宅舍习惯“坐北朝南” 。思考：风水是不是迷信？（武汉科技大学中南分校开设“建筑与风水”课程）,房子要方正,做人要方正，长相也要方正。屋相如人相，屋也一样，一定要方方正正，大忌三尖八角，人与屋是有感应的。如果你住的房子是方方正正的，久而久之为人处事都会公公正正，而长相也会有变化，随时间的变异而
4、长相男的会变得方方正正，女的会变得端庄大方。反之，如果你居住的房子是不方正的，时间一长，人的心也会变得歪斜，而长相上鼻子及腰骨都会变弯曲。同时，方正的房子给人一种稳定安全的感觉，而不方正的房子给人一种不安全的感觉。,周边环境好,购买房子，周边的环境也相当重要。如低压煞（四面有楼、天桥、招牌下压等）、反光煞（强光反射）、声音煞、气味煞；此外房屋也不要对正政府机关、消防队、医院、电房、垃圾池、电线杆等煞气重的地方。,阳气要足够,人要阴阳平衡，房屋要阴阳平衡，房屋的光线也要阴阳平衡。房子的窗户太多，阳气过盛，财也难聚；窗户少，终日不见阳光，太暗，阴气重，容易招致病痛。所以房子的光线适中，阴阳平衡。,
5、不适合居住地,物理学上所有的物体都是由分子、质子运动所组成，所有的物体都产生电信号，产生电信号就有一个集中点位，我们的发射塔一定是尖的，接收器一定是圆的，所以这种位置都是不好的，这种地方尽量要避开，如果不避开，风水先生讲是尖刀煞，主人精神很差甚至造成精神分裂症。,阳台和主卧不要对着尖角,玻璃幕墙对面,玻璃幕墙会产生光煞形成污染，对人的身体非常不利，大楼能不能做玻璃装饰，现在已经有好多楼将外观玻璃幕墙装饰改掉了，长时间的接受光污染会对健康产生影响，容易得的病第一是青光眼，眼睛胀痛；白内障、慢性结膜炎、角膜炎。,加油站旁边最好不要住,现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近
6、的位置，但油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对健康危害极大；另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大，噪音也是风水学上的煞气。,高压电塔和电视塔的旁边,电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。,城市的立交桥旁边,在那儿买房子交通既不方便，同时，高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对风水产生非常大的破坏和冲断作用，而且对身心健康会产生不利影响。住在这样的地方容易得神经衰弱，十二指胃溃疡。这是多年的临床经验。,亚文化,民
7、族亚文化群体：不同的民族具有不同的民族习惯和生活方式。 宗教亚文化群体：不同的宗教信仰具有不同的尊崇和禁忌。 地理亚文化群体：不同地区具有不同的习俗和爱好。 种族亚文化群体,宗教建筑,西藏布达拉宫,河南嵩山少林寺,社会阶层,社会学家根据职业、收入来源、教育水平、价值观和居住区域对人们进行的一种社会分类，是按照层次排列的、具有同质性和持久性的社会群体。,国内外最奢华的尊贵名宅,上海世茂佘山庄园位于佘山国家旅游度假区,这里是上海近郊唯一融山林湖园于一体的世界级别墅区。 度假区拥有世茂佘山艾美酒店、佘山高尔夫球场、天马山高尔夫球场、月湖雕塑公园等众多高尚生活配套、休闲旅游设施。,上海世茂佘山庄园,排
8、名第十的是佛罗里达棕榈滩的“观光别墅” 标价3800万美元。,加州的“希马德蒙杜” 标价4000万美元,佛罗里达棕榈滩的“马顿” 标价4500万美元,第七的是纽约曼哈顿区的一座大厦的顶楼三层 标价4150万美元,广州汇景新城,位处广园东路高校区的汇景新城，是占地80多万平方米国际豪宅社区。以“人.自然.都市”的现代国际生活理念，塑造都市中心别墅，既有都市的繁华快捷，又兼享青山绿水的宜人景色，集生态化、智能化、国际化的社区。并首创“以2公里长中央步行景观风情长廊作为规划轴线”的国际规划思路。,第四名：上海檀宫,檀宫为上海市罕见的超级豪宅，位於西郊虹桥，坐落於西郊国宾馆比邻，合共设有18幢欧式古典
9、别墅.檀宫建设者的目标，是在上海打造一个世界级的尊贵名宅。,第五名：武汉F.天下纵横,F.天下别墅项目占地3160亩，是华中地区最大的纯别墅区。F.天下项目本着“营造国际和谐人居环境”的理念巧妙地将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起， 20%的建筑密度、66%的绿化率、0.33的超低容积率，有力地保证了别墅区的品质。,第八名：大连颐合园,（二）社会因素,相关群体 家庭 身份和地位,（三）个人因素,年龄 职业 经济状况 生活方式 个性和自我形象,（四）企业因素,产品形象； 企业形象；,参见房地产企业最新销售情况一览表（资料）,2006中国房地产百强企业综合实力 TOP10,1 万科
10、企业股份有限公司 2 中国海外发展有限公司 3 合生创展集团有限公司 4 北京首都开发控股（集团）有限公司 5 保利房地产（集团）股份有限公司 6 广州恒大实业集团有限公司 7 大华（集团）有限公司 8 绿城集团 9 招商局地产控股股份有限公司 10 复地（集团）股份有限公司,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。,万科集团,http:/ http:/ http:/ http:/,招商局地产控股股份有限公司,http:/,复地（集团）股份有限公司,http:/,
