1、北海项目模式总结 及漳州项目可借鉴策略,2011年9月,总目录,上篇：北海银滩项目经验总结下篇：漳州项目可借鉴策略,上篇：目录,第一部分 区位简介 第二部分 公司简介 第三部分 业务运营模式 第四部分 工作进展 第五部分 效益分析,第一部分 区位简介,第一部分：区位简介：广西壮族自治区区位简介,第一部分：区位简介：北部湾经济区区位简介,第一部分：区位简介：北部湾经济区简介,北部湾经济区功能定位是：立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流 基地、商贸基地、加工
2、制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。北海城市发展定位：北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100-120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展重点向东向北推进，铁山港区作为城市功能区布局建设，统筹北海域区与合浦县城、铁山港区基础设施建设。,第一部分：区位简介：北海市区位简介,第二部分 公司简介,第二部分 公司简介: 成立背景,银滩开投公司是顺应北部湾经济区开发战略而成立，旨在充分发挥政府政策、资源优势及国际开发银行资金及项目
3、运作优势，实现北海城市建设的跨越发展。银滩开投公司以银滩区域生态环境综合治理项目为基础，采用项目回购形式承接国家开发银行城市基础设施贷款，开启了全新的银、政、企合作模式，是新型的地方投融资平台2007年8月 国家开发银行广西分行与北海市委市政府有关领导多次会谈、协商，就充分利用国家开发银行金融优势、规划先行等先进理念，结合北海的优越资源和区位优势达成共识，共同确立了银滩开投公司项目运营的投融资模式。,第二部分 公司简介: 成立背景,2008年3月 在国家开发银行与广西自治区高层的联席会议上，自治区党委郭声琨书记与时任行国家开发银行行长陈元充分肯定了银滩开投公司城建新模式，认为这是“以城建城 以
4、城养城 以城兴城”的城市建设新途径，并将此模式向广西全区及全行推广学习。2008年12月 在北海市委、市政府和国家开发银行的大力支持下，银滩开投公司于2008年12月2日注册成立。2009年4月 银滩开投公司与北海市政府签订了北海市银滩区域生态环境综合治理项目建设、回购、运营协议书。2009年4-6月 银滩开投公司与以国家开发银行为牵头行的贷款银团签署借款协议书。2009年12月 广西开元公司入股银滩开投公司。,第二部分 公司简介：经营范围,2009年4月 银滩开投公司与北海市政府签订了北海市银滩区域生态环境综合治理项目建设、回购、运营协议书（以下简称回购协议）。根据回购协议，银滩开投公司将在
5、2009-2011年投入76亿元（其中15.5亿元为公司注册资本，60.5亿元为国家开发银行牵头的银团贷款资金），用于北海银滩东区、中区、西区生态环境综合治理项目，项目建成后由政府统一回购。,第二部分 公司简介: 股东构成,银滩开投公司注册资本14亿元，截至2011年1月，公司已落实注册资金13.1亿元，其中市国资委6.3亿元、市城投公司3亿元、广西开元公司3.5亿元、中信国安集团0.3亿元。,第二部分 公司简介：广西开元公司的投资保障,根据公司章程中利润分配的有关约定，广西开元公司的投资保障有：如果公司年度实际用于分配的利润达到或超过公司实缴出资【15%】的，则（1）首先向各股东按照其各自持
6、有的公司股份的比例分配利润直至各股东实际分得的利润相当于其各自实缴出资总额的15%。如果公司年度实际用于分配的利润不足公司实缴出资【15%】的，则（1）各股东按照实缴出资比例计算可分得的利润，将不按照实缴出资比例进行分配，各股东按照实缴出资比例自各公司可分得的利润应部分或全部首先分配给广西开元公司，直至广西开元公司该年度实际分得的利润达到投资者实缴出资的15%。如经过前款的分配，广西开元公司所实际分得的利润额仍不足其实缴出资【15%】的，则不足部分由其他股东以其下一年度自公司可分得的利润弥补，直至补足。,第二部分 公司简介： 指导思想,第二部分 公司简介：战略定位,第二部分 公司简介： 治理结
7、构,战略决策模块,资源保障模块,业务发展模块,第三部分 业务运营模式,第三部分 业务运营模式：运营模式,第三部分 业务运营模式： 模式说明,广西开元公司作为国开系基金，依托国家开发银行与地方政府的良好合作关系，可提供多种金融支持手段，采用“投资+贷款”方式引入国家开发银行牵头的银团贷款，资金量大期限长，有助于城市开发大额资金投入的实现。北海市政府通过出台一系列政策确保银滩开投公司取得项目所在区域的整体开发权利，主要包括土地收储和基础设施建设两方面；通过签订回购协议，出台成本核算办法等，将土地收储资金、基础设施建设成本、管理费用、利息、资本金回报等列入项目开发成本，并纳入财政预算，从每年财政的土
8、地出让收入中安排项目回购资金。银滩开投公司投入资金对项目区域内土地进行收储、整理、开发，同时开展配套基础设施建设，提升土地价值。通过土地出让，由北海市政府根据回购协议以土地出让收入对公司投入进行回购。通过运营开发带来的土地升值，实现投入资金的回收及盈利。,第三部分 业务运营模式：经营计划,1. 本项目全部运营周期共计13年，其中收储建设周期共7年。累计投入资金76亿元用于各片区的土地收储及基础设施建设。 目标收储土地17000亩，其中65%可用于出让，即11050亩。每年出让土地规模根据当年的经营目标而定，且不大于1200亩。 初始注册资本金14.0亿元，通过运营利润转增股本达到15.5亿元，
9、对应以国家开发银行为牵头行的银团贷款总额度为人民币60.5亿元。 通过控制土地出让节奏，使得本项目能在合理的周期内实现盈亏平衡。且按照利润分配机制，能够完成政府、银行、投资人的投资回报需求。,第四部分 工作进展,第四部分 工作进展：规范公司运营制度,运营管理制度的建设、完善是公司发展和壮大的重要保证，公司成立两年以来已基本完成公司运营框架的建设，完善了总体战略发展规划、运营管理规划等指导性战略规划。同时公司结合经营管理实际，已制定出如下管理制度：薪酬管理制度（暂行）董事、监事津贴管理办法（暂行） 财务管理制度内部控制管理办法（暂行） 投资管理制度认识管理制度（暂行） 固定资产管理办法劳动管理制
10、度（暂行） 筹资管理制度后勤管理制度（暂行） 审计管理制度,第四部分 工作进展：土地收储进展,1. 通过土地招拍挂方式取得的土地所有权截止2011年3月1日，公司以2.46亿元的总价款竞得银滩东区面积共计444亩国有建设用地使用权。银滩中区123亩 银滩中区321亩 用地性质： 旅游业用地（五星级酒店） 用地性质：办公 住宅 商业 占地面积：8.23万平方米（约123亩） 占地面积：21.4万平方米（约321.4亩） 建筑面积：13.17万平方米 建筑面积：57.03万平方米 容积率： 1.6 容积率：2.5-3.0,第四部分 工作进展： 土地收储进展,2. 已完成收储的土地截止2011年3月
11、1日，银滩开投公司通过受让市土地储备中心土地储备库中存量储备土地和委托收储的方式，完成土地收储3500余亩，具体位置如下图中红色部分。,第四部分 工作进展： 土地收储进展,3. 正在实施的收储土地2010年5月26日，北海市政府批复同意银滩东区一期土地收储工作实施方案，目前，银滩开投公司正协同相关部门开展银滩东区7000亩（位置如上图黄色斜线部分）土地收储工作，计划2011年完成土地收储1500亩，预计2013年全部完成东区一期7000亩土地收储。银滩开投公司已对银滩区域可收储土地实施控制性收储北海市已于2010年2月批复同意银滩开投公司对银滩区域除已开发建设外的土地进行控制性收储，图中绿色斜
12、线部分区域为公司在银滩区域控制性收储范围。,第四部分 工作进展： 基础设施建设进展,第五部分 效益分析,第五部分 效益分析：利润预测,项目运营周期为13年，其中收储建设周期为7年，累计投入资金76亿元用于各组团的土地收储与基础设施建设，目标收储土地17000亩，其中65%可用于出让，即11050亩。根据模型分析，通过土地出让活动，公司运营期间税前利润为45.5亿元，可分配利润30.7亿元。,第五部分 效益分析：实践检验,2009年度，公司以8000万元（计240万元/亩）顺利出让位于南京路交新世纪大道东南角33亩储备土地，扣除相关税费后，回流项目回购价款5332万元，按公司会计核算办法实现公司
13、年度利润1025万元。（注：该宗储备土地的收储成本为66.2万元/亩）。2010年度，在国家对房地产市场实施紧缩调控的情况下，公司以4.18亿元（计258万元/亩顺利出让银滩中区162亩储备土地，预计可回流项目回购价款2.9亿元，按公司会计核算办法，可实现公司年度利润1亿元。（注：该宗土地的收储成本为32.2万元/亩）。根据公司章程的有关规定，广西开元公司可分配利润5250万元（35000万元*15%=5250万元）。解读：公司成立两年来，以北海市银滩区域生态环境综合治理项目建设、回购、运营协议书为运营基础，在项目建设、土地收储、土地出让、资金筹措和回购价款的回流等重要环节已进行了卓有成效的实
14、践，有力地表明了银滩开投公司这种“政、银、企”合作的创新型投融资平台是完全可行的。,第五部分 效益分析：社会效益,1.探索全新的“政-银-企”合作模式通过对项目的开发、策划、整合，引导和带动银行资金参与北海市的城市建设，探索出颐中全新的“银-政-企”合作模式，成为开发北部湾、建设新北海的有一股新生力量。2. 统筹资源配置，打造城市品牌，吸引外部投资秉承国家开发银行规划先行先进理念，在保障城市扩张及产业开发的基础上将各类产业功能及服务功能合理地进行配置与组合，在有限的空间内力图达到最合理的使用效率。通过相关项目建设，打造北海国际化休闲城市的品牌形象。同时，通过对开发成熟的地块进行策划包装，形成完
15、整的招商计划，引入有实力的企业，带动区域经济快速发展。3. 提速城市化进程，改善当地民生条件土地收储阶段按照“连结农村与城市 农民失地不失业”原则进行回建区的建设，加快城市化进程。此外，通过本项目的建设和运营，将为北海市创造涉及建筑、施工、服务、经营等十余个领域逾万个就业机会，促进社会稳定和谐发展。,下篇：目录,第一部分 项目简介 第二部分 项目开发分区 第三部分 业务运营模式构想 第四部分 漳州城投资金解决方案 第五部分 我方要求条件汇总,第一部分：区位简介：福建省漳州市,项目地处福建省漳州市，东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。项目位于
16、漳州市九龙江南新规划的圆山新城内，规划的圆山新城土地总面积58平方公里，规划核心区内现有功能分布分散，主要包括南山寺片区、花卉交易市场区、沿路散布的乡镇企业，以及乡镇中心与农村居民点等。,第一部分：区位简介：交通条件,目标地块位于漳州市新规划的圆山新城内，紧邻举办2014年福建省运会的体育公园，体育公园占地377亩。 地块南侧为漳码公路，西侧为通往主城区的九龙大道、新华南路及西洋坪路。其余道路级别较低。,第二部分：项目开发分区,规划的圆山新城土地总面积58平方公里，项目用地现状为大量自然村落、农用地、村办企业。项目初期规划建设用地面积38.6平方公里，可交易建设用地约22平方公里。 项目首期除
17、需完成投资总额约8.3亿元的体育场馆外，启动区域面积约为7-8平方公里，建设用地面积约5平方公里，可出让建设用地约2.85平方公里（约4270亩）。,体育场馆区域,项目启动区域,沿江体育公园区域,后期开发区域,第三部分：业务运营模式构想项目整体,第三部分：业务运营模式构想步骤说明,1、BCL+漳州政府+漳州城投签署合作开发协议（明确收益原则及各方责任、权利，后期土地出让方式、规模、期限）； 2、漳州政府向省政府申请土地“先征后转/征转分离”操作实施批复，并加大漳州市年土地上市供应指标，专项用于新城项目； 3、成立项目实施主体（BCL或（BCL+国开金融）70%+漳州城投30%，注册资本12.5
18、亿元； 4、实施主体以项目区域综合整治进行项目立项； 5、漳州政府进行项目批复、核准项目并授予实施主体一级开发授权； 6、漳州土地部门核准成立专项储备用地专户并颁发储备用地权属证书； 7、以土地权属证抵押，BCL担保，向国开行申请城市综合整治银团贷款50亿元； 8、拨付款项进行土地整理、体育场馆建设； 9、项目建设用地上市交易成功，政府提留各项费用后，剩余款项100%返还合作公司； 10、合作公司向国开行还款付息后，进行项目利润分红。,第四部分：漳州城投资金解决方案,方案说明：1、获取60万平米开发规模居住用地；2、要求按照土地市场平均成交价格下浮30%-40%成交；3、要求居住建设用地地处城
19、市核心位置；4、要求居住建设用地为基础设施完善的净地出让；5、我司支付土地款，政府扣除教育、水利、保障房等各项费用后由市财政注入漳州城投公司；6、漳州城投以此笔资金注入一级开发实施公司（可采用增资或转股模式）。 测算说明：（假设R=2；60万平米项目土地面积450亩）1、漳州住宅土地市场均价250万/亩，价格下浮30%后，优惠价值等于城投公司应注资的3.75亿元；2、当地市场售价以7500元/平米计，扣除楼面地价1250元/平米，建安配套综费3800元/平米，营业、所得、土增税、财务、销售预估1000元，净利润预估1450元/平米。3、60万平米项目预计利润与我方投资8.75亿元基本持平。,漳
20、州市年居住用地上市指标约1500亩 土地成交均价：250万/亩,第五部分：我方要求条件汇总,1、漳州政府提供60万开发规模居住项目，要求土地价格下浮30%-40%，基础设施完备的净地，地处城市中心位置； 2、漳州市政府向省政府申请“土地先征后转/征转分离”，加大项目专用供地指标，并获得批复； 3、漳州政府同意以“城市区域综合整治”进行项目立项，并授权合作公司进行项目一级开发； 4、同意土储中心为项目设立“储备用地专库”，可土储中心内部流转，并颁发“储备用地权属证书”； 5、项目启动区域78平方公里，首期储备用地指标不低于5000亩； 6、土地上市后，扣除政府应提留部分后，剩余款项100%返还合作公司； 7、如国开金融公司参与项目投资，还应设立利润保障机制。,
