1、,新桥卖新路商业项目 策划暨招商方案,2011年10月,目 录,PART 1. 项目区位及商业环境分析,1.1 新桥镇概况 1.2 商业环境概况,PART 1 宏观分析,新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家级松江工业开发区，是松江区离上海中心城区最近的镇。新桥是上海西南地区的经济重镇，地理位置优越，文化底蕴深厚，经济基础稳固，综合实力强劲，是现代工业与生态文明交融的规模集镇，是上海市郊大地上的一颗璀璨明珠。,PART 1 新桥镇概况,新桥镇,全镇行政区域39.8平方公里，辖有2个行政村、10个居委会，1个外来人口居住中心管理委员会，总人口22.88万，其中户籍人口3.5
2、5万。 2010年全镇实现增加值62.4亿元、三业总产值271.5亿元，实现财税收入15.59亿元，其中地方财政收入3.88亿元，农村居民人均可支配收入16195元。,PART 1 新桥镇概况,工业强镇地位日趋巩固 2010年，全镇实现工业增加值55.25亿元，工业产值208亿元，工业固定资产投入7.01亿元。工业经济占全镇经济的比例达80以上。全镇规模以上工业企业270户，处于上海市郊乡镇前列。亿元产值工业企业38户，工业企业实现利润13.6亿元。,PART 1 新桥镇概况,外向型经济如日中天 历年累计批准外资项目389个，总投资21.5亿美元，合同外资12.3亿美元。 2008年全镇外资经
3、济产出155亿元，实现税收7.5亿元。世界著名企业、日红钢板、复盛龙工集团等外资企业在新桥投资落户。,PART 1 新桥镇概况,民营经济蓬勃发展 上海新闵经济园区致力于服务民营经济发展，以其服务周全、管理规范、政策优厚诚招天下客商。2008年全年完成内资招商180户。 至2008年底共注册民营企业2356户，其中实体型企业560户，实现销售收入75.29亿元，实现税收4.1亿元。,PART 1 新桥镇概况,房产经济稳步发展 新闵综合园区，地处新桥镇东部，与闵行区相接，规划面积1198公顷，已建成单体别墅3798幢，联体别墅4180余套。 以绿洲比华利、浅水湾花园、雅士居、丽水华亭等为代表的高档
4、别墅区吸引了众多来自世界各地的人士入住，成为东南亚规模最大、环境幽雅、设施一流的别墅群之一。,PART 1 新桥镇概况,交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络 距虹桥国际机场仅16公里，距浦东国际机场50公里。 沪杭高速公路（A8）、嘉金高速公路（A5）贯穿镇区，正在改扩建的沪杭高速公路使新桥与市内高架直接相连，市郊铁路客运金山支线、沪杭铁路副线、京沪铁路在镇内设立客运站，交通物流便捷通畅。 水上航道有北泖泾河、砖新河等，可保障重吨级船只自由通行。,PART 1 新桥镇概况,新桥镇商业概况新南街 新北街,新南街九新公路新北街：形成了一条U形小型商业街，涵盖了日常生活方方面面。 新南街：品
5、牌零售和餐饮为主 购物：华联超市，农工商超市等 浴场：豪景浴场，惊涛骇浪浴场等 银行：农行，建行，上海农商行等 餐饮：洞天食府，千岛湖鱼味馆等 市场：新桥花卉苗木交易中心,PART 1 新桥镇概况,结论：知名品牌不多，大众消费为主，商业氛围较浓但都是小型商家居多，不成规模。专业类市场较少利于本项目推广。,新桥镇商业概况新南街 新北街,PART 1 新桥镇概况,本案,九新路,卖新路,新南路,新北路,新镇路,新桥镇商业概况-租金,PART 1 新桥镇概况,新南街商铺位置与房型参差不齐，房东心态的不一致等因素导致租金价格比较混乱， 故以上价格只是在主力街上的平均单价。,新桥镇商铺空置率：9%,项目及
6、周边商业状况小结,居民消费水平 新桥居民的整体消费意识强烈,消费欲望较强,追求实惠,尤其是餐饮类消费旺盛. 总体来说目前中低层次的消费群体还占有较大比例, 经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费 流动人口消费水平： 主要为工厂、苗木基地等产业务工人员 中档消费水平为主，,PART 1 新桥镇概况,项目及周边商业状况小结,商业氛围 新桥镇区的商业主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段； 商业业态 目前新桥已有了商场,超市及专卖店等并存的新兴业态,但在规模及市场份额方面,依然以传统的沿街店面为主营业态, 新兴业态模式更多的只是在形式上实现了丰富性,尚未真正成熟,依然存在着规模化水平不高,发展
7、不平衡的问题, 同时传统商业在规范化,档次,产品内容方面有较大局限,也制约了整体商业的发展,使新桥目前的商业水平仍处于中低档次.,PART 1 新桥镇概况,项目及周边商业状况小结,值得注意： 当地的商铺所面对的消费者仅限于新桥镇范围以内， 按照当地的消费习惯，购物娱乐都集中在松江镇上。 还有需要注意的是松江新建房屋的空置率比较高。,PART 1 新桥镇概况,PART 2. 项目定位及招商策略,2.1 项目现状分析 2.2 项目定位及招商策略 2.3 业态布局建议,PART 2 项目定位及策略,项目地址：卖新公路2068号 总 层：8层 分层面积：单层各965-1500平方米左右 整体项目：约2
8、2000平方米左右（包括主楼8层及副楼8层租赁面积二栋） 备 注：以上建筑面积为暂估,PART 2 项目概况,本案为新桥镇当地最大体量商业广场。 标准8层商场办公结构，层高均较高达4米以上，门幅宽敞，进深适度，业态布局无局限性，结构甚为理想。 本案现状为毛坯；,PART 2 项目概况,目前由于九新公路卖新路拓宽前夕，项目已经有大半年的时间在外墙改造和相关物件加固工程，副楼正在脚手架，将导致承租户的档次及出价无法拉升。,项目案名,*商业广场 以项目公司名字命名商业广场，具有冠名推广、提升企业知名度的作用。,新桥卖新路项目服饰轻纺城 突出服饰礼品城专业特点，直击目标消费人群，有看点，有卖点,错位竞
9、争。,PART 2 项目定位,PART 2 项目招商策略,鉴于新桥板块的特点，人群基本上依靠本地及流动人口的消费需求，所以本项目的推广如果光集中在当地客户的再开发则基本失去先机，利用我司渠道优势吸引外来客户的投资。 整合目前网络优势，大量进行网络渠道的优势招商。 整合中介资源，由我司牵头拜访同行，至浦西定点拜访宣讲，吸引大量中介介入该项目进行实际操作。 联合相关我司合作方及新桥镇招商办及联盟商家至现场集体参观，提高签约率。,PART 2 项目招商策略,重视利用新桥的消费人群和消费习惯，该地消费人群习惯有其独特之处，消费水平总体水平不高，以休闲消费为主。 项目招商建议从高区到低区，主力与非主力商
10、家阶段性招商 回避松江城区中高端商户招商、紧密连接中端消费主体。 招商简单直接迅速，尊重周边传统商业布局，顺势而为，不能为商业模式的创新而创新，它必须给经营方带来利润。,PART 2 项目招商策略,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态定位,A栋 8F,B栋 8F,二层中间连廊,PART 2 项目业态布局建议,1F,服饰轻纺礼品,2F,服饰轻纺礼品,家居电器,3-5F,6-8F,酒店 （和对面九新广场豪泰错位竞争）,楼层业态定位（方案一）,服饰轻纺礼品,A栋,B栋,办公,咖啡餐饮娱乐会所,PART 2 项目业态布局建议,1F,服饰轻纺礼品,2F,服饰轻纺礼品,3F,4-8F,楼层业态定位（方
11、案二）,服饰轻纺礼品,A栋,B栋,办公,咖啡餐饮娱乐会所,PART 2 项目业态布局建议,方案一：招商收益率高，但运营管理成本较高； 方案二：招商收益率较低，但运营管理成本低。,根据项目周边周边市场调查、消费群体特征以及商家意见反馈，建议采用方案一。,PART 2 项目业态布局建议,业态定位说明,以上单列业态本公司均有长期储备合作品牌客户，但是针对本案所处具体区域及目前周遍商圈，客户有一定抗性。 在保证同等品质客户的前提下，本公司保留对同业态其他客户的遴选及引进，经出租方同意作适当的调整。,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,一楼业态布局,租赁方式：20-50平米 建议租价：3-
12、3.5元/平米/天,服饰轻纺礼品,A栋,B栋,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,一楼动线布局,主入口,主入口,A栋 （15间商铺）,B栋 （15间商铺）,注：1、人流主通道预留3.0米，副通道2.6米 2、当前消防电梯建议改为商铺使用，将消防电梯移位 3、图示店铺面积为使用面积。,5米,7.5米,7.5米,5米,3.6米,13.7米,5米,10.4米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,5.8米,7.8米,7.4米,7.8米,7.8米,7.3米,5米,7米,4.6米,10米,4.3米,5米,7.5米,7.5米,5米,3.6米,13.7米,5米,10.4米
13、,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,5.8米,7.8米,7.4米,7.8米,7.8米,7.3米,5米,7米,4.6米,10米,4.3米,9.8米,3米,3米,9.8米,3米,3米,8米,8米,7米,7米,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,服饰轻纺礼品,二楼业态布局,租赁方式：30-50平米 建议租价：2.0-2.5元/平米/天,A栋,B栋,主动线,A栋二层 （15间商铺）,B栋 （17间商铺）,自动扶梯(上),自动扶梯(下),PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,二楼动线布局,注：1、人流主通道预留3.0米。 2、当前消防电梯建议改为商铺使
14、用，将消防电梯移位。 3、3、图示店铺面积为使用面积。,5米,7.5米,7.5米,5米,3.6米,13.7米,5米,10.4米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,5.8米,7.8米,7.4米,7.8米,7.8米,7.3米,5米,7米,8.2米,5.2米,6米,8.6米,6.8米,7 米,5米,7.5米,7.5米,5米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,8.1米,7.3米,5.8米,7.8米,7.4米,7.8米,7.8米,7.3米,5米,7米,8.2米,5.2米,6米,8.6米,6.8米,7 米,8.2米,5.9米,9.8米,9.8米,3米,3米,3米,3米,5米
15、,7.3米,5米,7.6米,7.6米,5米,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,三楼业态布局,租赁方式：20-50平米 建议租价：1.8-2.0元/平米/天,咖啡餐厅 娱乐KTV,A栋:965,B栋: 965,家居电器,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,娱乐、会所,四五楼业态布局,租赁方式：整层 建议租价：1.5-1.8元/平米/天,A栋: 965,B栋: 965,家居电器,PART 2 项目业态布局建议,楼层业态布局建议,酒店,六八楼业态布局,租赁方式：整层 建议租价：1.3-1.5元/平米/天,办公,A栋： 965,B栋： 965,PART 2 项目租金建议,
16、总结： 依据项目周边市场情况及本项目的定位方向预计项目执行租赁均价建议：1.6元/平米/天， 整个项目约1.7万平米，年租金收益: 993万,PART 2 项目价格建议,根据目前区域市场行情，该项目物业管理费建议如下：,PART 3. 项目招商合作要点,3.1 项目招商服务要点 3.2 收费标准,PART 3 项目服务,合作进度及招商人员安排,招商期：六个月（如经营方要对房屋进行整改及相关工程延期则另行协商延长招商期）前二个月为招商蓄水第三个月集中签约，项目去化率达到50%第四-五月，项目去化率达到80%第六个月尾盘清盘 案场招商： 现场在1楼沿街处设立招商处，由经营方简单装修， 招商案场配置
17、3人：案场经理一人，招商人员二人，除国庆春节有2天短假连休，其余时间均正常招商。,PART 3 项目服务,前期开办费用（前期运营管理费用）：3.5万/月 内容包括： 项目调研费用项目周边宏观及微观经济分析协调政府相关部门的对接工作全程参与项目改造方案顾问工作项目营销广告费用其他不可预见费用该笔前期开办费用于成交佣金结算中抵扣。,PART 3 项目服务,佣金标准： 按成交合同价格的1.5个月租金。 佣金收取方式： 按月结算 超额完成任务佣金奖励： 如招商方在约定的招商期限内提前三十天以上完成项目整体招商，即招租率超过90%，则在原有佣金基础上给予30天的佣金作为超额完成任务的奖励。,PART 3 项目服务,本项目所处区域有一定竞争压力 目前承租大面积客户的谨慎性给项目带来隐患。 量奥地产集团优势渠道的应用招商运营成功的关键 成功的定位和租赁推广对项目招商运营成功至关重要 后金融危机时期的资产租售更需要专业机构全程服务,PART 3 项目服务,本报告从总体营销策略的角度为卖新路服饰商业项目提供了一系列营销定位与实施的初步建议框架。 量奥地产将在今后与贵公司的合作中，制订出更为细化的营销招商策略与实施方案，我们有信心与贵司通力合作、相互支持与信任，实现卖新路服饰商业项目招商运营的巨大成功 ！,结语,谢谢！,
