1、房地产开发报建流程,旭辉集团,什么是房地产开发报建？,房地产开发报建就是从获取土地，并在此基础上通过立项、规划选址、方案、初步设计、施工图、工程验收、备案等审查、批准获取行政许可的全过程。它是工程建设及房屋交付使用的前提、基础，是合法进行工程建设、房屋交付使用的必要条件。房地产开发报建工作是一项政策性、时效性强的工作，它涉及到政府相关职能部门近20个，涉及相关政策、法律法规100余部，只有熟知各种法律、法规和报建程序才能和政府部门很好对接，少走弯路 ，使房地产开发项目得以快捷高效地运行。 下面我们来看一下房地产开发报建工作的整个流程：,房地产开发 报建流程,一、项目拓展置地流程二、房地产开发总
2、流程三、项目拆迁流程四、房地产开发各阶段明细,一. 项目拓展置地流程,土地公示信息,收集相关信息 地价测算、分析,竞拍报名,参与竞拍,中标通知书 挂牌出让确定,签订土地出让 合同,完清出让金 办理国土证,拆迁,1、地质灾害评估审查 2、用地预审 3、压覆矿产资源审查 4、环保预审,选址意见,领项目手册,建立信誉档案,企业投资备案,可研报告审批,立项或备案,企业投资核准,方案设计,二. 房地产开发流程,申报,用于资质审查申报,规划设计 方案审查,初 步 设 计,1、消防初设审查5日 2、防雷初设审查5日 3、园林初设审查5日 4、人防初设审查5日 5、建筑节能审查5日 6、水土保持方案评估5日
3、7、抗震设防审查5日 8、建委初设审查10日,1、消防 2、园林 3、人防 4、环评,施 工 图 审 查,水保方案,地质详勘,审查时限22日 核发建设用地规划许可证,上规划委员会,并联,雷击灾害评估报告,初设审批,15日,1、报规划审查 1、施工图审查 2、施工图审查备案 3、施工图审查消防备案 4、人防审查,建设工程规划许可,安 全 报 监,监 理 备 案,质 量 监 督 报 监,施工招投标,放线,缴费,（核发建设工程规划许可证）7日施工图阶段审批时限总计22日,施工许可,1、规划验收 2、消防验收 3、环保（预）验收 4、档案验收 5、绿化验收 6、人防验收 7、防雷验收 8、室内空气检测
4、 9、市政验收,房屋面积预测,竣工验收,预售许可,预售资金监管,物业用房审批,预售合同登记,物业合同签定,房屋预售,抵押合同登记,竣 工 验 收 备 案,建立楼盘表,核发建设工程竣工验收备案登记证 竣工验收及备案阶段审批时限总计22日,核发建筑工程施工许可证 施工许可阶段审批时限12日,施工过程,银行按揭,办理产权总证,房屋面积实测,办理产权分证,确定门牌号,清盘,土地验收,办理产权总证时限12日,提供两书,两书：商品房使用说明书、商品房质量保证书 注：以上办理时限均为工作日。,住新房,交房,三. 项目拆迁流程,规划选址,立项,方案报批,建设用地 批准书,拆迁摸底,拆迁计划、补 偿安置方案,拆
5、迁许可证,发布拆迁 通告,拆迁,房屋冻结手续,1.规划选址阶段 2.立项备案阶段 3.规划方案阶段 4.初步设计阶段 5.施工图审查阶段 6.施工许可阶段 7.商品房预售许可阶段 8.专项验收 9.竣工验收备案 10.办理产权证,四. 开发报建各阶段明细,规划选址阶段,一、相关资料：1、书面申请（公司红头文件） 1份2、选址申请表 1份3、1：500实测现状地形图 2份4、1：500带管网现状地形图 1份（勘测院：管线按4000元/m2计算收费）5、现状地形图电子文档 1套6、房地产权证复印件 1份7、建设单位开发资质证复印件 1份8、地质灾害评估报告复印件 1份 二、审批时限：10个工作日
6、三、审批文件：1、选址意见书设计条件及附图2、管理光卡（费用：650元）,立项备案阶段,一、相关资料1、申请表 1份2、书面请示（红头文件） 1份3、项目建议书 1份4、规划选址意见书复印件 1份5、房地产权证复印件 1份6、建设单位营业执照复印件 1份7、建设单位开发资质证复印件 1份8、银行出具的资信证明书复印件 1份 二、审批时限：5个工作日 三、审批文件：投资备案证,方案审查阶段,一、规划审查 二、绿化审查 三、消防审查 四、环保审查 五、人防审查,一、规划审查,1、相关资料：1.1 申请表 1份 1.2 书面申请 1份1.3方案设计文本 2套 1.4 方案光盘 1张1.5 备案核准证
7、复印件 1份 1.6 规划选址意见书复印件 1份1.7 综合管网意见书复印件 1份 1.8 绿化批文及附图 1套1.9 消防批文及附图 1套 1.10 人防批文 1份1.11 环保批文 1份2、审批时限：20个工作日3、审批文件：3.1 方案批文及附图 3.2 缴纳规划综合服务费 4、收费标准： 住宅：2元/m2、别墅：3.5/ m2、非住宅：4.5元/m2，方案阶段按标准的40缴纳规费,二、绿化审查,1、相关资料：1.1 申请表 1份1.2 书面申请 1份1.3 总平面图 1张1.4 绿化平面布置图 3张1.5 备案核准证复印件 1份1.6 规划选址意见书复印件 1份2、审批时限：10个工作
8、日3、审批文件：绿化批文及附图4、绿化配置标准：按地块面积的30以上，异地绿化按2000元4000元/m2收费,三、消防审查,1、相关资料： 1.1 建筑工程消防设计防火审核申报表 1份 1.2 方案文本 2套 1.3 设计单位消防自审意见 1份 1.4 备案核准证复印件 1份 1.5 规划选址意见书复印件 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：消防批文及附图4、收费标准：小区规模在20万以上平方米或1500户需配置微型消防站，异地建设：缴纳异地建设费79万元；30万以上平方米需配置小型消防站，异地建设：缴纳异地建设费198万元；50万以上平方米需配置标准型消防站，异地建设：缴纳异地建设
9、费461万元。,四、环保审查,1、相关资料：1.1 申报表 1份1.2 规划选址意见书复印件 1份1.3 地形图（1：5001：10000） 1份1.4 环境评价书 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：环境影响评价审批意见,五、人防审查,1、相关资料：1.1 申请 1份1.2 备案核准证复印件 1份1.3 方案规划批文复印件 1份1.4 方案文本 1套1.5 修建性详细规划文本 1套2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文人防修建标准：按建筑规模的3，异地人防按45元/m2收费,初步设计审查阶段,一、防雷审查 二、消防审查 三、绿化审查 四、人防审查 五、水土保持方案评估 六、
10、建筑节能审查 七、抗震设防审查 八、建委初步设计审查,一、防雷审查,1、相关资料： 1.1 备案核准证复印件 1份 1.2 规划选址意见书复印件 1份 1.3 总平面图 3张 1.4 初步设计图纸（电） 1套 1.5 初步设计文本 1套 1.6 雷击灾害风险评估报告 1份1.61 委托书 1份 1.62 方案文本 1套1.63 方案光盘 1张 1.64 收费标准：0.30元/m22、审批时限：5个工作日3、审批文件：防雷审查批文,二、消防审查,1、相关资料：1.1 建筑工程消防设计防火审核申报表 1份1.2 初步设计图说 1套1.3 设计单位消防自审小组自审意见 1份2、审批时限：10个工作日
11、3、审批文件：消防审查意见书及附图,三、绿化审查,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 总平面图 1份 1.3 绿化平面布置图 3份 1.4 初步设计文本 1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图,四、人防审查,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 初步设计文本 1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文,五、水土保持方案评估,1、相关资料：1.1 申请 1份1.2 水土保持方案 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：水土保持方案批复 4、收费标准：水土流失补偿费按流域面积1.25-2元/m2收取水土保持方案编制费，国家标准：500万以下投资
12、，按投资额4%收取编制费500-1000万 按3.5%1000-1500万 按3%1500-2000万 按2.5%2000万以上 按2% （可协商）,六、建筑节能审查,1. 设计说明书中需有节能专项说明2. 节能计算报告书3. 节能计算模型光盘4. 审批时限：5个工作日,七、抗震设防审查,2008年6月1日起执行（渝建发（2008）84号文）。 10层及以上建筑或建筑高度超过28M的民用建筑需做此审查。 需提供的资料建委尚未明确。,八、建委初步设计审查,1、相关资料：1.1 初步设计审批登记表 1份1.2 规划红线图 1份1.3 初步设计文本及概算 1套1.4 初步设计图纸 2套 （建筑部分需
13、装订1套）1.5 规划、建筑、管网方案批准文件及附图 1份1.6 备案核准证复印件 1份1.7 工程地质（岩土工程）勘察资料 1份1.8 设计合同 1份1.9 消防设计审查意见及附图 1份,1.10 防雷设计审查意见及附图 1份 1.11 环保设计审查意见复印件 1份 1.12 园林绿化设计审查意见复印件 1份 1.13 房地产权证复印件 1份 1.14 建筑节能审查意见书 1份 1.15 抗震设防审查意见书 1份2、审批时限：20个工作日（以会审方式进行）3、审批文件：初设批文,施工图审查阶段,一、施工图审查 二、防雷审查 三、绿化审查 四、人防审查 五、规划审查 六、施工图审查建委备案 七
14、、施工图审查消防备案,一、施工图审查,1、相关资料：1.1 施工图设计文件审查送审表 1份1.2 消防情况表 1份1.3 节能情况表（居住建筑、公共建筑） 1份1.4 初步设计批复复印件 1份1.5 消防初步设计批复复印件 1份1.6 节能设计审查备案登记表 1份1.7 地勘资料 1份 1.8 结构计算书 1套1.9 节能计算书 1套 1.10 设计合同复印件 1份1.11 设计任务委托书 1份1.12 集中空调工程设计应提供热工计算书 1份1.13 施工图图纸 1套2、审批时限：10个工作日3、审批文件：施工图审查合格书4、收费标准：审图费按1元/m2收取,二、防雷审查,1、相关资料： 1.
15、1 总平面图 3张 1.2 施工图（含电子文档） 1套2、审批时限：5个工作日3、审批文件：防雷审查意见书4、收费标准：1.5元/m2,三、绿化审查,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 总平面图 1份 1.3 绿化平面布置图 3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图,四、人防审查,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 总平面图 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文,五、建设工程规划许可证,1、相关资料： 1.1 书面申请及申请表 1份 1.2 施工图图纸 2套（附电子光盘1套） 1.3 环保审批文件 2 份 1.4 土地权属证明和房屋产权证
16、书复印件 1份 1.5 初步设计批复复印件 1份 1.6 设计单位出具的面积计算书，含每栋每层面积且盖章 3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件： 3.1 放线通知单及附图 3.1.1 规划红线图及电子文档 1份 3.1.2 总平面图及电子文档 1份 3.3.3 各栋平面图 1份 3.3.4 放线通知单及附总平面图 1份,3.2 验线（规划看现场） 3.3 建设工程规划许可证及附图4. 收费标准：放线费：477.50元/点缴纳规划综合服务费的60,六、施工图审查备案,1、相关资料：1.1 施工图设计文件备案登记表 1份1.2 施工图电子光盘 1张1.3 设计合同、勘察合同、设计审查合同复印
17、件 1份1.4 设计审查收费发票复印件 1份1.5 施工图节能审核意见 1份1.5.1 施工图设计文件审查送审表 1份1.5.2 消防情况表 1份1.5.3 节能情况表（居住建筑、公共建筑） 1份1.5.4 节能报告书 1份1.5.5 节能计算模型光盘 1张1.5.6 施工图审查合格书（节能专篇） 1份2、审批时限：5个工作日3、审批文件：施工图审查备案凭证,七、施工图消防备案,1、相关资料：1.1 施工图设计审查备案登记表 1份1.2 施工图设计文件设和合格书原件（消防专篇）（包含：送审表、审查记录表、反馈意见表、终审意见表） 1份1.3 审查合同及审查收费发票复印件 1份1.4 施工图电子
18、光盘 1张2、审批时限：5个工作日3、审批文件：施工图消防设计备案告知书,施工许可阶段,一、施工招投标 1、公开招标（略）2、邀请招标2.1 建设工程立项批复 1份2.2 建设工程规划许可证 3份2.3 满足施工要求的资金证明（工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50%；超过12个月的应占工程总额30%）2.4 施工图设计文件审查备案 2份2.5 招标方式、招标文件、邀请招标备案表 各1份2.6 招投标方式情况确认书和中标通知书 2.7 中标结果公示表2.8 招标文件2.9 外地企业入渝登记备案证明2.10 开发资质、营业执照,2.11 投标企业营业执照、资质及委托书、介绍信 2.12 投
19、标人资格审查报告 2.13 监理合同及登记表 2.14 外区投标企业需跨区证明 2.15 若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书、结案表、发票等依据 2.16 若为公开招标改为邀请招标则需政府或有关领导的批示 2.17 邀请招标书3、直接发包3.1 建设工程立项批复 1份 3.2 建设工程规划许可证 3份 3.3 满足施工要求的资金证明（工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50%；超过12个月的应占工程总额30%） 3.4 施工图设计文件审查备案 2份 3.5 招标方式、招标文件、直接发包备案表 各1份 3.6 中标人资质证书及营业执照复印件2份提供原件,3.7 建设工程施工合同
20、3.8 开发企业资质证书和营业执照 3.9 监理合同及登记表 3.10外区投标企业需跨区证明 3.11 若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书、结案表、发票等依据 3.12若为公开招标和邀请招标改为直接发包则需政府或有关领导的批示,二、监理备案,1. 监理工作目标责任书 2份 2. 监理备案表 1份 3. 工程监理部人员登记表 6份 4. 项目监理总监、项目监理工程师、监理员、见证送样员的岗位证书、资格证书 1份 5. 总监委派书 1份 6. 监理合同 1份 7. 监理单位资质证书、营业执照 1份 8. 中标通知书 1份,三、质量报监,1.工程质量监督登记表 2份 2. 监理单位资质证
21、书、监理情况登记表 1份 3. 监理人员岗位证书 各1份 4. 监理合同 1份 5. 经审查合格的施工图图纸 1套 6. 建设工程规划许可证 1份 7. 建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位人员责任书 1份 8. 预拌砼供应合同及质量保证体系 1份 8. 质量监督缴费凭证 1份 9. 中标通知书和招投标情况确认书 1份 10. 开工前安全文明检查验收表 1份 11. 工程勘察报告及其质量审查合格书 1份 12. 合格的施工图审查报告全本及蓝图、节能、消防审查合格书,四、安全报监,1. 建设工程安全管理报监书 3份 2. 施工项目安全生产目标责任书 1份 3. 施工单位项目经理安全责
22、任书 1份 3. 施工单位为从事危险作业职工办理的意外伤害保险凭证 4. 安全生产文明施工的组织设计方案和措施（含施工扬尘控制专项措施） 1份 5. 开工前文明施工自查表 1份 6. 建筑企业安全生产信誉评价书 1份 7. 安全岗位证、安全生产考核合格证 1份 8. 安全生产风险抵押金凭证 1份,五、施工许可证,1. 建设工程规划许可证 1份2. 建筑工程施工许可证申请表 1份3. 区质监站批准的监理审查表 1份4. 招投标情况确认书 1份5. 申办施工许可证现场情况说明表 1份6. 施工图审查备案7. 主要管理人员、技术工人压证上岗8. 农民工工资保障金银行交费回执甲、乙双方各1份；,9.
23、缴纳规费：建设工程综合服务费（中标价0.75）建设工程质量监督费（工程造价2）工程定额测定费（1.4）农民工工资保障金（中标价2）散装水泥专项资金（0.80元/m2）配套费（190元/m2）项目资本金：按总投资的35收取房地产开发企业可凭已缴付的前期费用（土地出让金、拆迁安置费、规划设计费、配套费等）抵扣项目资本金存入总额的50，属旧城改造项目可抵扣项目资本金存入总额的60；拆迁量特别大的可抵扣项目资本金存入额的70。返退：基础验收合格：30；主体结构完成：65；竣工备案：5及资金利息审批时限：20个工作日审批文件：重庆市建筑工程施工许可证,商品房预售许可,1 、房屋面积预测量 2 、预售资金
24、监管协议 3 、物业用房审批 4 、前期物业合同签定 5 、商品房预售许可证申办6 、相关资料:6.1 商品房预售登记申请表 1份6.2 建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图 1份6.3 建设工程施工许可证及建筑施工图 各1,6.4 国有土地使用权证 1份 6.5 公司营业执照 1份 6.6 房地产开发资质证书 1份 6.7 商品房预售面积测绘报告书 1份 6.8 预售方案 1份 6.9 在项目所在地银行已设立预售款专用帐户的开户证明及预售资金监管协议 1份 6.10 经登记备案的前期物业管理合同 1份7. 房屋预售 8. 预售合同登记 9. 建立预售楼盘表 10. 银行按揭
25、11. 抵押合同登记 12. 审批时限: 7个工作日 13. 审批文件: 商品房预售许可证,专项验收,一、消防验收 二、绿化验收 三、人防验收 四、防雷验收 五、环保（预）验收 六、档案验收 七、规划验收 八、室内空气检测 九、市政灯饰工程验收,一、消防验收,1、相关资料：1.1 建筑工程消防验收申报表 1份1.2 建筑工程消防安全质量验收报告表 1份1.3 建筑工程施工图消防设计备案告知书 1份1.4 初步设计消防审核意见书 2份1.5 消防产品选用清单 1份1.6 施工许可证 1份1.7 消防工程施工企业资质等级证书 1份1.8 经中介审图公司审查同意的施工图 1套1.9 施工图消防设计备
26、案告知书 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：消防审查意见书及附图,二、绿化验收,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 总平面图 1份 1.3 绿化竣工平面布置图 3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图,三、人防验收,1、相关资料： 1.1 申请 1份 1.2 总平面图 1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文,四、防雷验收,1、相关资料： 1.1 隐蔽手册 1套 1.2 防雷竣工图 1套 1.3 防雷接地隐蔽检查及测试记录 1套 1.4 施工图防雷审核意见（复印件） 1份 1.5 验收申请表 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：防雷
27、审查批文,五、环保（预）验收,1、相关资料：1.1 申请 1份1.2 总平面图 1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：环保（预）验收,六、档案验收,1、相关资料： 对与工程建设有关的重要活动、记载工程建设主要过程和现状、具有保存价值的各种载体的文件，均应收集齐全，整理立卷后归档。2、审批时限：10个工作日3、审批文件：建设工程档案验收意见书,九、规划验收,1、相关资料： 1.1 书面申请及申请表 1份 1.2 竣工图图纸（建施） 2套（附电子光盘1套） 1.3 工程现状（含地下管网）实测图及房屋面积实测报告 1套（附电子光盘1套）（勘测院：收费标准：建筑角点按477.50元/点收取，地下
28、管线按4000元/km收取） 1.4 消防部门验收意见 1份 1.5 环保部门验收意见 1份 1.6 绿化部门验收意见 1份 1.7 防雷部门验收意见 1份 1.8 人防部门验收意见 1份 1.9 房管部门出具的房屋面积实测报告 2份 1.10 验线回单 2份 1.11 建设工程施工许可证复印件 1份 1.12 规划许可证附图复印件 2份 2、审批时限：10个工作日 3、审批文件： 建设工程规划验收合格证及附图,八、室内空气检测,1.预约 2.现场检测 3.检测报告 4.收费标准：每100间房抽检5间房（清水房）300元/间/个指标，共5个指标合：1500元/间,九、市政验收,1、 灯饰验收1
29、.1 向区市政管理委员会申请灯饰验收1.2 备齐效果图；1.3 按投资大小，区市政委员会组织现场验收或市市政委员会现场验收审批时限：5个工作日审批文件：灯饰验收审核表市政灯饰电费优惠价：约0.4元/千瓦特/小时2、 排水设施接沟验收2.1 排水设施接沟（移动）竣工验收表 1份2.2 书面申请 1份2.3 房屋竣工验收图 1套2.4 现场验收审批时限：5个工作日审批文件：排水设施验收合格表,竣工验收及备案,一、 竣工验收工程完工后施工单位向建设单位提交工程竣工验收报告书，申请工程竣工验收；建设单位收到竣工验收报告书后组织勘察、设计、施工、监理、质监等单位进行工程验收；备齐专项验收意见。准备资料：
30、1. 实地查验工程质量2. 工程竣工验收报告书 1份3. 工程竣工验收通知书 1份4. 勘察单位勘察文件质量检查报告 1份5. 工程质量评价报告 1份6. 工程质量保修书 1份 7. 专项验收单位验收文件 1份,8. 工程施工技术资料全套9. 预验收责令整改的问题整改报告10. 工程款支付证明和民工工资支付证明11. 建设工程完清费用通知单审批时限：10个工作日（竣工验收以会审方式进行）,1、竣工验收会召开7个工作日前到备案部门领取竣工验收备案申请书，将验收时间、地点及验收组名单书面通知质量监督机构。同时指派专人负责组织建设、勘察、设计、施工、监理单位按要求填写收齐备案文件，于竣工验收会前完成
31、；竣工验收合格后15日内到备案管理部门备案；竣工验收备案管理部门收到建设单位备案申请后符合要求的核发竣工验收备案登记证；如建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关工程质量管理规定的，在15日内重新组织竣工验收，未在15日内办理的，备案机关责令限期改正，处20万以上30万以下罚款。没有验收合格擅自使用的处工程合同价款2%上4%以下罚款。2、所需资料2.1 建设工程竣工验收备案申请书 2份2.2 重庆市建设工程竣工验收意见书 1份2.3 施工单位提供的竣工验收报告 1份2.4 监理单位提供的工程质量评价报告 1份2.5 勘察报告审查意见书 1份,二、 竣工验收备案,2.6 勘察单位提供的质量检查报告
32、 1份2.7 工程施工许可证 1份2.8 施工图设计文件审查备案书 1份 2.9 规划、消防、环保、出具的认可文件或批准使用文件 1份2.10 建设工程档案验收意见 1份2.11 按合同支付工程款有关证明 1份2.12 重庆市建设工程质量保修书 1份2.13 商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书 1份 2.14 室内环境检测报告 1份2.15 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料2.16 建设、施工、监理单位有关人员签署的质量责任书 各12.17 法律法规规定必须提交的其他文件（如防雷、高切坡、航道、港监等）办理时限：15个工作日审批文件：竣工验收备案登记证,办理产权证,一、办理房地产权总证1. 房屋面积实测（规划局、房管局各测一遍）2 . 预售楼盘表清盘3 . 土地验线4 . 确定门牌号二、办理房地产权分证（该工作移交销售部）,谢谢！,旭辉集团,
