1、济南华强广场置业有限公司营销策划部,2010年8月31日,济南华强广场营销策划报告,给泉城商务插上科技的翅膀,1,版权声明,2,报告结构,设定目标,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及形象定位,一、企业愿景/项目目标,二、现状梳理/面临的机遇与挑战,五、项目营销推广策略,提出问题,解决问题,3,企业解读,深圳华强集团有限公司一家以高科技产业为主导，总资产超过200亿元的大型投资控股企业集团。,房地产业虽然不是集团主导产业，但房地产开发经营规模在集团总经营规模中的分量越来越占有重要地位。,华强集团在国内外拥有40多家投资公司和2家上市公司，并拥有6家高新技术企业、3个国家级的技术
2、开发中心、1个博士后工作站。,、,4,项目解读,项目区位认识立地条件优越,项目位于解放路和山大路交汇西北侧，南面紧靠解放路，东侧隔山大路和银座数码相望。,地处城市中心区的边缘地带，与城市中心资源交换充分、便利； 临城市两大交通主干道交汇处，处于城市峰值地价交汇点且形象展示较好、景观视野条件优越； 地处山大路科技商务板块及解放路商务版块核心位置，电子科技产业发达，商业氛围浓厚； 与二环东路较近，物流条件较好，与外地资源交互亦充分、便利。,5,项目解读,交通：交通方便，配套齐全。,地块北侧为解放路，是济南最重要的东西向交通干线，向西5分钟可到城市核心泉城路，向东5分钟可到二环东路快速出城。地块东侧
3、为山大路，山大路向南北延伸，分别到经十路和花园路。解放路上医院、银行、学校等云集，山大路上科技市场、酒店、餐饮荟萃。,本项目,6,项目解读,周边配套成熟，但商业业态呈现群落发展态势,医院：济南荣军医院、伊美尔明仁医院 学校：济南七中、高联培训、山东大学 餐饮：黄海海鲜酒家、爱琴咖啡西餐厅 金融：中国银行、中信银行、恒泰证券、华夏银行等 其他：济南站售票处、航空售票,商业氛围跟随各综合商用物业发展，商业业态缺少有序整合及集约化发展； 商务配套设施较齐全，但在档次规模上欠缺，比较分散； 区域产业发展成熟，项目所在区域消费需求规模急速放大，区域期待配套供应放大、升级。,7,宗地四至占据金边银角提升物
4、业价值,山 大 路,解 放 路,后续开发用地,科技市场,东至：山大路、赛博数码广场； 南邻：解放路； 西靠：铁职地块后续开发宗地 北临：科技市场商铺。,东界南界商务部分邻重要道路、展示面优越，利 于物业发展 北界与成熟产业商圈有利衔接，利于商业物业价值提升 西界与后续开发用地相连，亦形成聚合物业的聚合优势,项目解读,8,项目解读,技术指标：项目规划面积23万平方米，在城市综合体项目中属于中等规模。,项目基本技术指标,项目总建筑面积：222864.45 ，商业面积：54375.13 。,9,项目形象：区域性地标建筑,1栋超高层写字楼（160米） 4栋高层公寓（101米） 3层裙楼将项目连成一个整
5、体 本项目是一个高容积率，高建筑密度，低绿化率的城市综合体项目。,项目解读,10,项目解读,项目基本情况小结,项目占据城市科技商务区核心及峰值地价交汇处，立地条件优越。 交通发达，占据金角银边，物业展示条件优越，价值提升。 周边配套较为齐全。处于山大路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，业态业种类型较集中。 项目地块沿城市主干道，容积率较高，便于树立优越城市形象，成为区域标志型物业。 项目身处科技产业板块核心区位，具备引领产业升级的先天优势；,随着山大路版块产业化发展，山大路IT产业片区面临新的发展机遇，商务、商业环境迎来升级需求，片区形象的提升推动建筑功能和形象的提升。,11,企业愿景/目标,开发
6、目标的几个出发点,战略层面,树立区域标志建筑，打造济南电子商务旗舰，完 完成集团在华东市场战略布局，积淀资产。,项目层面,以商业为核心，三种物业形态的系统盘活。,销售层面,突破济南现在市场局面，在两年半内完成项目可 可售部分的全部销售，回款20亿。,12,设定目标,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及形象定位,一、企业愿景/项目目标,二、现状梳理/面临的机遇与挑战,五、项目营销推广策略,提出问题,解决问题,报告结构,13,中 金,国家统计局,央 行,2010年第一季度，中国经济开局良好，回升向好势头更加巩固。,各地方政府近期投资冲动强烈私人部门需求（尤其是房地产投资）回升中央政
7、府财政支出规模压缩余地较小经济二次探底风险较低 今年经济增速10.5%,2010年一季度GDP80577亿元 同比增长11.9%,宏观经济扫描,14,2010年政府工作报告,济南统计局,小 结,2010年一季度济南生产总值777.69亿 增长15.8% 济南市固定资产投资价格同比上涨1.7%，呈温和上涨态势城市居民人均可支配收入6165元，增长12.2%一季度济南市第三产业增加值428.3亿元，增长15.9%。,争取中央新增投资项目200个资金4.7亿元，省调控资金24.1亿元济南三次产业比例由5.844.150.1调整为5.543.551 “数字泉城”建设取得突破，信息化重点工程加快推进,后
8、危机时代，济南经济依然持续稳定增长，为济南房地产发展提供了坚实的经济基础。第三产业比重提高、占据主导地位，为济南经济发展注入活力。居民收入水平不断提高，生活更加追求品质，对于居住环境，生活品质均十分关注。,济南经济监测,15,市场竞争分析,近几年济南大力推进旧城改造步伐，使目前济南的商务项目在旧城区处于遍地开发状态。,东部新城商务带： 以高新区和奥体文 博片区为核心，沿 经十东路两侧的商 务带，属于政府导 向的商务带，目前 处于快速发展中。,西南部商务带： 包含西客站片区， 经十西路两侧，南 外环片区，属旧城 改造及城市建设出 现的新兴商务带。,核心区商务带： 包含传统意义上的 大观园商圈、泉
9、城 路商圈、经七路商 圈和经十路中段的 商圈。是目前主要 的商务办公聚集 带。,2009年济南市经济工作会议提出打造16个城市综合体：奥体文博片区、长清高科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范区、华山片区、华强电子城及魏家庄片区。 16个项目总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平方米。,随着东部新城的不断发展成熟，东部高新区和奥体文博片区也处于爆炸性增长阶段。,在未来几年，济南商务项目还会猛增。,16,整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位同质化严重
10、。,东部新区写字楼,17,东部写字楼分布,东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区.,高新片区,大卫奥体项目,总部基地,齐鲁软件园,玉兰广场项目,中润广场,黄金时代广场,鲁商国奥城,楚天燕山盛世,名士杰座,鲁邦项目,中铁汇展国际,奥体片区,燕山片区,18,高新区写字楼市场以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住。,怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1座12万平米，B2 座14万平米售中铁十局 ；B3 座1万平米； B4，4万平米，售黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平米，继续
11、向东、向南（越过经十路）。,怡科产业园,19,燕山片区中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高,中润广场,20,奥体片区项目大部分由品牌开发商开发，档次和品质都定位较高。,黄金时代广场,鲁商国奥城,大卫奥体项目,玉兰广场,奥体写字楼,21,万达广场,济南中心大型城市综合体总部核心区代表项目,项目位置： 位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合区域。 技术指标 项目占地：333333平方米 规划总面积：102万平米 容积率：3 车位：约2500个 规划设计： 15栋高层住宅、1栋高层公寓、1栋五星级酒店、4栋高层写字楼,22,济南
12、未来城市标志项目，济南最高楼，顶级写字楼。中部代表项目,普利中心,项目位置： 项目位于济南市中心西侧，北为历史老街普利街，南为共青团路，西为顺河高架路 。 技术指标 项目占地：3.33万平方米 规划总面积：20万平米 规划设计： 建高度达260米，集甲级办公、高级公寓、商业等于一体的超高层项目。,23,项目位置： 位于济南市槐荫区振兴街片区,由经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道围合而成 技术指标 项目占地：约90000平方米 规划总面积：约55万平方米 容积率：4.2 车位：约2500个 规划设计 12万平米购物中心、大型商业街区、2栋150米超高甲级写字楼、2栋独栋办公楼、2栋商务公寓及
13、四星级酒店。,银座中心,济南西部首席体验式城市综合体西部代表项目,24,为中海九曲项目临南外环路的A地块商业综合项目。,中海广场,项目位置： 市中区九曲片区 ，北靠南外环路。 技术指标 占地面积:3686亩 总建筑面积:300万平方米 规划设计 A地块4万商业+7万写字楼,25,济南写字楼市场竞争异常激烈，现在市场供应约85万平米，未来2-3年内新增230万平米，而济南市场每年写字楼的消化量约15万平米。,写字楼供综合分析,26,济南写字楼市场同质化严重，竞争异常激烈，且价格与住宅和公寓处于倒挂状况。,1、产品,2、价格,3、客户,东部新城由于受政府的引导，省市两级政府的相关部门纷纷入驻，带动
14、部分大型国企如金融、保险、交通、能源等入驻。其区位形象交通条件、价格及发展前景都能吸引高端客户入住。目前客户自用超过60%，投资在30%左右； 中部核心区现在供应的写字楼大多在CBD的核心区域边缘，由于交通及城市空间的限制，反而不能吸引大型高端客户。目前投资客户超过60%； 西部写字楼处于发展阶段，市场处于培育状态。,东部高新区价格在60008000元/平米之间； 奥体文博片区在8000-11000元/平米之间，其中最高价为中润广场达到14500元/平米； 中部核心区价位在12000-13000/之间，其中单价最高为鲁商广场20800元/平米。,产品同质化严重。多为高层或超高层建筑，核心筒无柱
15、，平面多呈方形，高档玻璃幕墙，5A智能化系统。,写字楼市场小结,27,济南公寓(在售、售罄)项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,老城中心区项目产品档次较高。,九城尚都,彩世界,香港国际,蓝调国际,正大时代广场,诚基中心,中齐未来城,鑫苑金座,香格里拉,腾骐冠宸,阳光100,万达达人界,万豪国际,居易香桔市,中铁汇展国际,名士豪庭Mini公馆,银座中心,玉兰公寓,东领尚座,大舜天成青年会,金光旺角,在售项目,售罄项目,潜在项目,御景城,盛世名门,济南公寓市场分析,发祥1号公馆,28,在售、潜在项目,目前公寓物业，40年商业用地性质的项目约占50%；目前在售公寓项目市场存量约10万，潜在供应约
16、30万。,售罄项目,济南公寓概况分析,29,自09年6月以来，公寓成交量大幅攀升，月份成交量保持700套左右；但今年春节后成交量持续下跌。,成交较好的区域主要是因为房源较为充足，有新房源推出。南部区域无供应。,公寓市场成交量及区域分析,今年7月销量回升，是因银座中心新盘上市。,30,市场均价基本保持稳定，目前整体平均价格为8737元/平米。,数据来源：信立怡高房地产市场月报 注：不包括loft,公寓市场总体价格分析,31,毛坯,精装,在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000元/平米；简装修交房装修标准在600-800元/平米，精装2500元/平米。,说明 :1.数据来源：实地调研;
17、 2.诚基中心、万豪国际为层高5.6米，5.9米loft； 3.发祥1号公馆为酒店式公寓（精装）； 4.香格里拉仅剩几套房源，朝向位置差。,在售公寓价格分析,绿城玉兰公寓均价13000元/平米，其中装修4000元/平米，含家具、家电。城基中心尾盘价达20000元/平米，但其LOFT产品如按1.5系数换成平层则其价格为13300元/平米。万豪国际则为：11200元/平米。,32,一室 二室及其他,公寓主力户型主要是30-40、50-60的一室；二室较少，面积为80-90。,户型供应分析,33,首次置业、投资客户占主体；自住客户多为过渡房，投资客多为个体私营企业主、企事业单位高收入者。,公寓客户分
18、析,34,公寓市场,2009年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右 ； 目前市场存量较少（5万平），潜在供应30万平，公寓市场还有一定开发空间。,供应成交,多为40、50年产权，中部产品档次较高； 面积集中在30-40，50-60平米的一房及少量的80-90平米的两房。,产品,中部高档项目辐射区域广泛，东、西部项目的购房者多为周边辖区的客户； 首次置业、投资客户占主体，约占7成； 自住客户主要是购买南向 “小户型”，作为过渡房，购房者多在25-35岁之间； 投资客多为30-45岁的个体私营企业主具有一定经济实力。,客户,价格,市场均价基本保持稳
19、定； 目前在售公寓毛坯交房占7成，价格集中在7500-9000元/平米，精装修交房装修标准在600-800元/平米，精装2500元/平米。（首付5成，10年还清）,济南公寓项目主要集中在中部和二环东到高新区板块, 南部、北部目前供应不大。,区域分布,济南公寓市场小结,35,诚基中心,济南核心地段城市综合体,项目位置： 济南市和平路与历山路交叉口 技术指标： 占地面积110000平方米， 总建筑面积：33万平方米 容积率：3 总户数：4000个 规划设计：规划有住宅、公寓、商业、写字楼、商铺 开发周期：分四期开发 项目特色：复式，小户型，投资地产,36,全部为挑高复式结构，户型以90-120平方
20、米三室为主。,诚基中心,24栋点式小高层住宅， 公共区域精装，室内毛坯 层高5.2、5.4米两种 公建化外立面,37,客户主要为年轻人，项目位置、建筑外观和复式户型受青睐。,诚基中心,38,1、年轻群体较偏爱LOFT公寓； 2、项目投资价值是客户主要购买因素。 3、公建化的建筑外观对年轻群体有较高的吸引力。,诚基中心,对本项目的启示,39,万达广场,济南中心大型城市综合体,项目位置： 位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合区域。 技术指标 项目占地：333333平方米 规划总面积：102万平米 容积率：3 车位：约2500个 规划设计： 15栋高层住宅、1栋高层公寓、
21、1栋五星级酒店、4栋高层写字楼,40,高端精装修公寓，40-50户型为项目主力户型，占比70%。,万达广场,层数：28层，3-28层为精装公寓 总 套 数： 624户，5梯24户，26层 采 暖： 地板采暖 精装修，墙面乳胶漆，木地板，厨浴卫生间全装，无家具，装修造价800元/平米。,41,万达广场,客户主要来自项目周边人群，看重项目升值潜力，投资者占大多数。,42,万达广场,对本项目的启示,1、高端公寓有市场空间； 2、公寓客户主要来自项目所在的区域，投资客户看重区位、升值潜力和品牌。 3、40-50平方米小户型因其总价低受到投资客户欢迎。 4、精装修对客户具有较大吸引力。,43,万豪国际,
22、城市文化核心区综合体项目,44,万豪国际,万豪国际采用奢华金黄色外立面，主力户型63平米，热销户型为78平米。,建筑风格：为欧式现代风格，奢华金色玻璃幕墙外立面 层高：5.6m,A户型，63平米，55万左右价位，首层与夹层效果图（主力户型）,G户型，78平米，70万左右价位，首层与夹层效果图（热销户型）,45,客户主要为年轻人，购房以自住为主，看重项目较高的居住性价比。,万豪国际,46,1、年轻群体较偏爱LOFT公寓，追求居住在市中心的较高性价比； 2、精美的建筑外观提升了客户的购买欲望； 3、地段的稀缺性是投资型客户的核心购买因素。,万豪国际,对本项目的启示,47,1、项目位于传统科技商务的
23、核心位置，区域商务得到认可，距城市核心商业区极近，出城也非常方便。,市场竞争总结,2、写字楼市场竞争异常激烈，且同质化严重。目前市场供应量达85万平米，未来2-3年内写字楼供应会出现爆炸性增长，总供应量超过200万平米，而济南写字楼年消化量约15万平米。,3、高端写字楼客户以自用型为主，但核心区位内投资客户比例较高，超过60%。,4、公寓的供应主要集中在城市中心和东部新城的商务带，由于公寓客户面较广，目前供销稳定，价格平稳，受投资客户热捧。,48,20世纪90年代初期，山大路、解放路开始出现零星经营电脑的店面，科技一条街初具雏形； 1997年5月，济南科技市场正式开业，山大路完成第一次升级，开
24、始步入集中、统一、规范的卖场式经营； 1998-2005年，山大路科技市场迎来大发展时期，鼎盛时，聚集了大大小小11家IT类卖场； 2004年3月，济南赛博数码广场正式开业，山大路完成第二次升级，赛博成为山大路新地标； 2007年，因竞争激烈，部分科技市场相继关张、转型，山大路发展遇到瓶颈，陷入低谷； 2010年，华强国际广场震撼亮相，山大路第三次升级开始发力,即将迎来第三次产业升级的浪潮,济南科技市场,济南赛博数码广场,济南华强广场,山大路板块演进,49,山大路板块南起经十路，北至花园路，以山大路为轴线，经过十余年的发展，形成了IT电子产品批发零售为特色的商业街区； 山大路共有11家大中型科
25、技市场，总营业面积超过20万平方米，入驻企业近3000家，从业人员3.5万余人，日均人流量30万人次、技工贸总收入超过300亿元的繁荣局面，成为济南重要的商业板块。,山大路已成为济南重要的商业/商务板块,我买电脑啊，MP3什么的，都是去山大路的，国美、苏宁的东西虽然价格透明，但是没法讨价还价，不能享受购物的乐趣，在科技市场我不但卖到了产品，还能学到很多东西。山大路是无法被替代的。市民 孙先生,山大路发展特点,50,山大路商业发展至今，并未脱离低端的贸易批发阶段，整体商业水平有待提高； 根据此前一份调查报告显示，山大路科技商务区内共有各类企业2822家，其中科技经贸类企业2315家，占82%；服
26、务类企业146家，占5.2%；研发类单位41家，只占1.46%。,山大路商业业态组织松散，缺少整合，整体商业水平有待提高，研发力量相对不足,专业市场发展到一定阶段，必然面临同质化竞争的局面，这个时候，整个山大路都面临着再次升级的压力，要想发展就要摆脱商贸为主的单一盈利模式，形成硬件销售、软件开发、专业服务相结合的综合竞争力。 山东大学教授,山大路发展特点,51,山大路由于历史的原因，虽经多次整治，但管理依然混乱、政出多门，交通拥挤不堪，相应的餐饮、商务等配套设施仍有欠缺。,山大路基础设施薄弱，功能杂乱、配套欠缺，缺少集约化发展,既然是科技一条街，就应该方便大家的吃穿住行，但从业人员的午餐问题在
27、这里却长期得不到解决；另外山大路也没有自己明显的标志，与山大路的名声不符。 山大路某科技城 负责人,山大路发展特点,52,济南科技市场和赛博创造了属于自己的昨日辉煌，华强广场必将引领济南科技商务区的未来。,未来济南的科技商务中心区 济南高科技产业孵化器 数字城市信息枢纽 电子信息产业高地 聚集国内外高科技企业和人才的热土 要在资本市场上形成山大路板块,政府规划为华强的进入和山大路升级提供了可能,山大路发展展望,53,一些国内外大公司的分支机构进驻济南，在山大路没找到配套较好的酒店，不得不到泺源大街去办公。 科技商务区需要电子卖场、商务办公、酒店公寓等协同发展，才能发挥出最强力量。,山大路需加强
28、版块内餐饮、办公、居住、酒店等配套功能,华强集团作为国内电子卖场的龙头企业，深谙科技型企业的发展之道，能够以最合适的产品组合，引领山大路科技商务区的协同发展。,山大路发展展望,54,设定目标,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及形象定位,一、企业愿景/项目目标,二、现状梳理/面临的机遇与挑战,五、项目营销推广策略,提出问题,解决问题,报告结构,55,基于目标、项目和市场结论的问题导出,核心问题构建,项目,市场,目标,问题解析,树立区域标志建筑，打造济南电子商务旗舰，完成集团在华东市场战略布局，积淀资产。,以商业为核心，三种物业形态的系统盘活。,突破济南现在市场局面，在2年半时间
29、内完成项目可售部分的全部销售，回款20亿。,城市综合体；电子商务知名品牌；交通便利；商业产权40年；,写字楼产品面临着市场容量和价格标杆的双重压力。,区域内传统以中档商务办公为主，顶级写字楼缺少外部环境支撑。,公寓必须突破价格和销售速度壁垒，使项目利润最大化，并实现快速回款。,56,2010年济南将有16个城市综合体集中亮相 面对群雄并立、狼烟四起的竞争格局 如何突围？,57,华强广场又该如何发掘自身优势，形成核心竞争力？,58,设定目标,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及形象定位,一、企业愿景/项目目标,二、现状梳理/面临的机遇与挑战,五、项目营销推广策略,提出问题,解决问
30、题,报告结构,59,项目SWOT分析,60,定位思路,如何通过定位来形成项目的核心竞争力？,项目,市场,我们面临着哪些市场机会与挑战？,我们自身具备什么样的条件？,我们希望得到什么？,根据现状及目标拟合，我们需要通过什么来形成本项目的核心竞争力,发展战略 形象定位,目标,营销广策略,61,立足华强全国性的品牌优势 立足产业升级带来更鲜明的国际化属性 打造一个能够影响环渤海的世界级综合体,中国环渤海智慧产业集群,项目整体定位,62,总案名,华强广场,Slogan： 科技商务 财富智源（项目用）驱动世界的力量（华强用）,“华强”，给予本案最具号召力和影响力的品牌价值。 “广场”，表明建筑功能复合性
31、，以整体形象拔升气势。 “科技商务，财富智源”，科技是智慧产业，财富靠智慧而生。 “驱动世界的力量”，预示比肩世界、与国际接轨的领略与视野,传达产业及项目的高度；并延用之前形象推广，利于推广力的延伸,63,写字楼,华强国际中心,Slogan：智慧主掌世界,绿色，开发商华强集团的核心概念之一，是项目先天自带的与公司最匹配的元素。 科技，当前流行关键词，绿色、生态、低碳、节能，是国家提倡且强制执行的建筑标准，调查表明90%的企业用户更青睐健康舒适的绿色低碳写字楼。 强大的品牌特性及区域特性，造就本案写字楼名副其实的“智慧”属性，依托科技产业升级带来空前的商务价值，中心地位毋庸置疑。,案名：,产品定
32、位：顶级绿色科技写字楼,形象定位：全球智慧企业发展平台,64,公寓,华强商务公寓,定位：首家商铺化商务公寓,商铺化商务公寓是产业综合体产业生态链的必然产品,她是电子卖场客户群与高形象写字楼客户群的链接者; 这里是IT青年创业的主场,是青年创富的温室,科技创业孵化器; 商铺化商务公寓,可以营业、可以住宿、可以办公,一揽子解决创业初期大投入难题.,华强国际公馆,定位：国际顶尖精装mini豪邸,30-60精装珍藏户型,城市精英的品质生活,Slogan：科技创富主场,Slogan：新奢时尚生活领袖,65,售楼处要有现代科技感，给人现代、时尚、科技含量的感觉。,售楼处内设专门展示体验区： 1、高科技体验
33、区 将项目未来的高技术含量设施设备，让客户提前亲身体验。（如高速网络、网络管家等） 2、绿色材料展示区 将项目所用有利于环保、节能的新工艺、新材料等进行展示，让客户直接看到，体会到绿色建筑的与众不同。,包装建议,66,未来风格数字型装饰。 整个销售中心采用科技型风格装饰，并加以金属及玻璃等高反射材质的铺设。以科技感十足的流线型、圆弧和球体为主的造型元素反复出现，形成对项目的直观认识。,67,68,光线控制系统。 根据不同季节，不同主题，白天或黑夜，变幻光线颜色，给人以人性化的高科技体验感。,69,3D虚拟体验区。 用3d效果展示项目楼座布局结构特征；触屏看房通道。 触摸屏的看楼通道，到访者可以
34、在体验通道内，通过触摸屏的方式，直观了解华强商业部分、公寓部分以及写字楼部分的信息。,70,升降沙盘台。 具有升降功能的沙盘。可以根据客户需要随意升降，同时配合售楼顾问讲解。,71,电子信息树,在大树的枝杈上都挂着很多LED显示屏，通过显示屏了解项目的细节信息。,72,进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次。,档次,超越超支。,成本,物业发展建议,项目建议原则,73,客户看得见的地方高成本投入 客户看不到的地方严格控制成本,物业发展建议,成本控制原则,74,物业发展建议,1、建设部绿色认证,2、美国LEED认证,申请LEED认证，增加建安成本在5%-10%之间。 咨询公司咨询费：40-60万人
35、民币； LEED项目注册费：15000-45000美元； 设计审核费：0.04-0.045美元/平方英尺； 施工审核费：0.01-0.015美元/平方英尺。,费用增加的建安成本比例： 认证型：2-5%； 实效型：6-8%； 领先型：10-20%。,打造绿色科技建筑，申请绿色建筑认证。,75,智能生态大堂,大堂设计要现代、科技、时尚，并要注入生态元素，引入水景 （瀑布）、雕塑、大型室内绿植，尽可能采用自然光。,装修档次按五星级酒店标准。 设触屏式自动查询系统（售楼处使用过的全息投影可用于此处）。 设视频宣传导示系统。 设一高档咖啡吧及商务中心（开放式）。,76,员工俱乐部,利用写字楼高区空置区域
36、，设小型的健 身室、棋牌室、乒乓球室等运动健身中 心作为员工俱乐部。,77,1、网上管家提供网上物业管理平台 物业管理采用网络化办公，不仅物业部内部本身联网，通过网络传输信息，而且物业部与客户之间也形成网络传输。物业部可在大厦公告栏发布公告的同时，再向大厦各公司的行政部通过Email发布通知。同时各客房也可通过Email与大厦物业部进行联系，进行投诉或报修，同时提出物业服务改进意见和建议。 2、无线局域网 在写字楼大堂、写字楼室外广场、山大路室外广场、三楼餐厅、四楼屋顶花园设无限局域网，能随时满足移动办公的现实需求，激发商务灵感，让工作与享受从容转换轻松掌握。 3、视频会议中心 引入知名网路营
37、运商，在写字楼内32或33层建设高技术视频会议中心。具有远程视频会议、同声传译、卫星有线电视、多方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能；可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录像播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。,综合信息化系统,整合大厦所有信息系统，统一管理使用,78,4、高速网络系统 垂直主干线，语音采用三类大对数电缆，数据采用6芯多模光纤，整设到每层的POS小室，小室内设置机柜及配线架。 5、视频及广播系统 统一布置管理大厦公共区域内的视频系统及广播系统，视频平时作为导示、广告宣传使用，其他时候可以发布公告、问候、欢迎
38、等 。广播系统可设置多种广播节目，并且可以选择播放的区域及节目内容。与紧急广播系统合二为一，发生紧急情况时可以联动切换。 6、卫星通信系统 楼顶预留安装微波通讯（VAST）位置 。 7、手机信号放大系统（3G信号全覆盖） 采用微蜂窝基站系统，中国移动、联通公司在楼内设置通讯基站，在吊顶、竖井内设置天线，保证大楼内部手机信号的畅通。,综合信息化系统,整合大厦所有信息系统，统一管理使用,79,写字楼大厦楼体、山大路外广场、商业屋顶灯光工程统一设计，打造项目高端形象。,楼体灯光工程,建议采用LED半导体照明技术 ，上海世博会上，它将作为世博园区建设主要的应用技术和展示世博主题的重要视觉元素。LED泛
39、光照明灯具采用隐藏式结构，仿佛“见光不见灯”。外立面照明采用创新的系统控制和配光方式，灯具白光色温和亮度可连续调节。在平时、节日、重大活动等不同场合，可以营造出不同的光色环境，达到“平时庄重，节日辉煌”的视觉效果。,80,样板房装修的目的：展现产品最强面 使客户直接迸发购买欲望,样板房建议,81,内部空间 小户型,“体现全面的商务功能，达到小空间实现标准办公功效” 以标准化办公的要求来衡量小户型，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，,公寓,样板房建议,82,LOGO墙,经理办公区,员工办公区,样板房建议,83,“休闲式”屋顶园林,设计理念,84,“休闲式”屋顶园林提示,物业发展补强建议,85,电梯品质
40、建议,一般中心区高层写字楼的电梯速度为2.5米/秒左右，而超高层写字楼为46米/秒之间，为保证项目与普通高层写字楼的差异化，保持与超高层写字楼的硬件水平。 建议选用欧洲知名品牌的原装进口电梯，高区电梯的速度在34米/秒，轿厢尺寸在目前建筑规划指标的基础上，尽量在高度上体现差异化。,物业发展补强建议,86,电梯内饰建议,液晶显示音乐背景 空调系统按钮错误修正功能采用双排发光按钮考虑残疾人使用便利性吊顶后高度不低于2.6米,物业发展补强建议,87,写字楼选择全球四大品牌中央空调主机（约克、开利、特灵、麦克维尔），分户计量系统，配备独立新风系统，可考虑使用冰蓄冷、负离子等先进空调系统； 建议项目写字
41、楼部分采用24小时中央空调分户计量系统。,物业发展补强建议,88,客户定位,核心客户：科技市场客户，投资兼自用约30%,重要客户：市内投资客户约40%,游离客户：外来投资者约10%,偶得客户：部分其他行业中小企业自用约20%,89,写字楼客户分析,一般公司客户特征分析,90,由于项目写字楼区位及档次较佳，客户不受区域及行业限制，基本覆盖全市，属于全面竞争产品。,写字楼客户定位,91,因比较对象与本项目差异性较大，故采用间接比较法。 （先将各比较对象按各因素分项比较打分，再按项目取权重分，合计得出项目比较价格。）,价格策略,公寓价格：采用市场比较法。 写字楼价格：采用市场比较法与收益还原法结合。
42、,92,根据各项目与本项目的相似度取权重值，合计得出本案比较价。,公寓价格比较,比较价格：根据市场比较法得出，本项目现在毛坯房价约为：13000元/平米。 溢价修正：华强电子世界综合产业的独特性+500元/平米。 结论：本项目公寓毛坯房现在均价13500元/平米较为合适。,93,同样采用市场比较法,写字楼价格比较,94,写字楼价格比较,收益还原法,参考项目：银座数码广场 目前租金：2.53.5元/平米，取平均3元/平米计算； 年收益率：按8%计算。 （3365）8%=13687.35（元/平米）,以上平均后：约13500元/平米 。 溢价修正：因项目科技环保因素+1000元/平米。 综合以上因
43、素：本项目写字楼现在均价：14500元/平米较为合适。,95,价格策略,公寓：以13500元/平米入市，每栋增长约1000元/平米，最后实现整体均价15000元/平米。（毛坯房，不含装修，建议推精装公寓，装修控制在1000元/平米以内。）,写字楼：在公寓后期推出，按公寓后期均价继续往上走，以均价16000元/平米入市，最终力争总均价实现18000元/平米。,溢价策略下的高价目标,本项目作为电子信息服务专业市场，产品和区位均具有不可复制的独特优势，市场没有能够与之比拟的同类产品，因此价格策略定义为：,前期以写字楼的标杆价格拉动公寓价格的快速上升，后期 以公寓的高均价作为写字楼的入市基价。,96,
44、设定目标,三、 实现目标需要解决的核心问题,四、项目发展战略及形象定位,一、企业愿景/项目目标,二、现状梳理/面临的机遇与挑战,五、项目营销推广策略,提出问题,解决问题,报告结构,97,巨大的社会效应，具备多种城市功能，代表城市名片 巨大的增值潜力，提升城市和企业品牌价值 强势资源整合，驱动板块升值,超大规模专业卖场 顶级写字楼商务标准 顶级公寓及完备的配套商业 超乎关于顶级配置的全部想象,占据产业升级最具地标意义的地段 独一无二的产业商圈的建筑规模,无可限量的城市与未来 产业升级带来的无限商机 物业整合提升带来的升值前景,产业发展升级呼之欲出 商场与商务的平台 建筑本身自成风景,电子科技产业
45、的专业整合商 华强集团知名品牌影响力 中国500百强的资金实力 拥有上市公司的融资能力,项目核心价值体系梳理,华强电子世界是项目区别于其他城市综合体的独享的核心价值,98,产业性：代言环渤海电子科技产业发展趋势，担当城市功能提升使命 地标性：占据城市综合物业价值巅峰，抢占城市第一地标 唯一性：环渤海乃至全国唯一超级规模产业型城市综合体 升级性：高标准规划与多业态有机组合，驱动产业全面升级 品牌力: 具产业特色的城市综合体运营唯“华强”胜任，成熟的企业品牌在此具有充分的承载力及先天的品牌传播优势。,关键词：华强品牌 产业 地标 聚合优势 升级,项目核心价值体系梳理,华强电子世界是项目区别于其他城
46、市综合体的独享的核心价值,99,项目卖点挖掘,华强电子世界是项目区别于其他城市综合体的独享的核心价值,100,竞争战略,写字楼：做市场的领导者，结合华强集团的科技优势，塑造济南绝版高科技绿色写字楼。树立形象标杆和价格标杆。让对手无法复制，无法超越。,公寓：选择补缺者战略，通过华强电子世界在济南市场上的唯一性。强调华强公寓作用的独特性（可以当商铺使用），主打投资客户，迅速占领市场。,101,推售次序：先公寓，后写字楼，整体推售公寓节奏加快，写字楼尽量后开。,抓紧目前项目周边公寓没有直接竞争对手的机会，加快外推。,产品推售线,公寓按2-3个月一栋的速度向外推售，力争2012年春节前结束公寓销售。（
47、推售顺序：D-C-E-B）,写字楼在公寓销售期间就展开大客户营销工作，2011年8月开盘，于2012年底完成写字楼70%销售,2013年8月完成95%销售，整体销售周期约2年。,D,C,B,A,E,102,9,10,2,1,3,12,11,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,2010,2011,2012,项目亮相,公寓开盘,项目整体封顶,写字楼开盘时间,品牌导入期,公寓蓄客期,公寓强销期,写字楼蓄客期,写字楼大客户行动,写字楼持续销售期,总体营销节奏,公寓尾盘期,写字楼产品力呈现,公寓产品力（系列卖点）呈现,区域价值炒作 华强财富故事宣传,华强品牌导入,写字楼强销期,公寓
48、销售周期大约开盘后1年结束； 写字楼销售周期大约开盘后2年结束。,说明：项目封顶时间大约在2011年8月，竣工交付时间大约在2012年8月。,售楼处启用,103,一、品牌导入期（2010年9月-10月）,阶段策略,推广主题,行动纲领,媒体策略,促销活动,和华强一起赢得全球市场,1、现场包装到位（工地围挡、现场导示、周边绿化等）； 2、售楼处建设完成； 3、各类宣传物料制作准备完成（沙盘、全息投影、楼书等）。,以户外和报广为主，配合网络、现场活动及礼品赠送。 户外：占领山大路，其他城市交通节点及同类项目附近酌情选择。 报广：以软文炒作为主，配合少量硬广。,1、信博会借势亮相 2、华强广场售楼处启
49、动仪式,华强的科技实力； 华强产品的世界占有率； 华强电子信息服务业的全貌展现； 华强文化科技产业的地位。,104,二、公寓蓄客期（2010年11月-2011年2月）,阶段策略,推广主题,行动纲领,媒体策略,促销活动,山大路区域价值挖掘 华强电子世界的财富故事,1、在山大路科技市场开始挖掘公寓蓄客； 2、完善各类销售道具和人员培训； 3、开始认筹蓄客。,以报广和网络宣传为主，配合现场活动及礼品赠送、节日客户问候等。 报广：软硬结合，内容招商与公寓认筹结合。 网络：以活动宣传和软文炒作为主。,1、华强广场招商说明会 2、济南媒体泰安方特欢乐世界行,山大路的人流、物流、信息流； 山大路的历史沿革与创业故事； 深圳华强电子世界的成功案例； 华强电子世界的强大集聚效应与规模效应。,
