1、125110105王盼,买房的那些事,70年产权到期后 我们的房子怎么办？,近几年来，房价在不断的飙升。对于工薪阶层来说，或许一辈子赚来的钱就只买得起一套商品房。然而，我们耗尽青春为的这套房子，却只有70年的产权，70年产权到期后，我们的房子怎么办？,商品房70年产权的实质所在地的土地使用权年限,1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。与此对应，居民购买的商品房只有70年的产权。,70年产权到期后的相关处理办法,根据物权法第一百四十九条规定，住宅建设
2、用地使用权期间届满的，自动续期。根据城市房地产管理法第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。显而易见，从法律层面来讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。具体处理办法如下：,1、向土地管理部门提交续期申请，可以由房屋业主联名提出，若与社会公共利益无冲突，应予以批准，补交土地出让金，这个价格应低于同类土地出让金的价格。,2、若土地管理部门根据社会公共利益需要，未批准续期申请的，国家无偿收回土地使用
3、权，对土地上附着的房产，根据收回时的参与价值给予补偿。,当然，有的人肯定要说，我们的房子肯定等不到70年“寿终正寝”，就会因质量问题完蛋了。这种情况，国家应积极开展老楼危楼安全排查工作，对于老楼危楼政府会组织危房拆迁，业主在失去了旧房后，还可以获得新房。不过，根据相关规定，业主在获得相关补偿后将失去原来住房的产权。,另一种情况，就是遇到不可预测的天灾而引起的房屋损毁。虽然这是“小概率事件”，但还是会有发生。对于这种情况，我们可以看一个案例，是关于汶川地震后都江堰居民安置的。根据2008年5月出台的成都市人民政府关于做好都江堰市城镇居民住房灾毁救助安置工作的意见，对因地震毁坏的私房，将采取住房实
4、物救助或货币救助两种方式。 此外，安置意见还规定，自愿申请并接受住房实物救助或货币救助的，原房屋、土地权属自行终结。也就是说，只要接受了安置的居民，就等于是放弃了原来住房的产权和土地使用权。,购房者一般认为该房屋是新的，即具有70年的使用年限。而开发商或者其委托的销售代理人，是明知其所售商品房权利状态的。该房屋何时拿地？何时开工建设、何时竣工？何时能够交付使用？在买卖双方信息严重不对称的情况下，开发商有义务特别告知购房者，这样便于购房者进行综合考量，自主决定是否签约和购买。但这个环节恰巧是缺失或者不完善的。开发商一般会采取“隐瞒”或者“你不问他不答”的方式“公开欺骗”消费者。,购房前必须了解房
5、屋“实际寿命”,在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。,根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通阶段。按理想状态商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发周期而定了。,也有的土地不被及时开发，而作为商品囤积买卖，中间倒手环节几番，到真正到消费者手中时已
6、经“折寿”。另外值得注意的还有一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。购房者在购楼前一定不要仓促，务必了解清楚房屋的相关资料，签署合同前一定要细读条款。,协商不成可诉讼解决,开发商应该就土地使用权的期限对消费者进行告知，消费者在明知的情况下与开发商签订了商品房买卖合同，那么消费者就不能再以土地使用权缩水为由提出异议；如果开发商故意隐瞒土地使用权的期限，那么开发商的行为属于民事欺诈。,购买未领取权属证房屋 合同为何无效？,李某的父亲由宋某作为中介方，以李某的名义与钱某签订了一份房地产经纪合同，购买位于某区域的商品房一套，李某的父亲并按合同约定交付给钱某定金20000 元。
7、合同签订后，李某发现该合同上卖方写的是张某，而在上面签名的却是钱某，经到房产局咨询和核实后，李某找到钱某，要求退还定金20000元。后得知该房屋是刘某购买给张某的，但尚未办理产权过户手续。,李某的父亲所交的20000元定金实际上在刘某手中，李某的父亲找到刘某，经交涉，刘某同意退回17000元。李某的父亲在收到17000 元后，出具了收条，并在收条上注明“另外补偿叁仟元整给房主”。后李某在向刘某索要3000 元未果的情况下，诉讼至人民法院，要求刘某返还3000元定金，钱某对刘某的返还义务负连带责任。,法院认为，李某与钱某、宋某签订的房地产经纪合同，因钱某并非房屋的所有权人，而刘某亦未依法登记领取
8、该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。,根据中华人民共和国合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘某应当返还全部定金20000元;被告钱某与李某签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。所以，法院依法判决了刘某应返还李某3000元定金款，以及被告钱某对上述款项承担连带清偿责任。一般说来，在司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近
9、年来，法院日渐趋向于认定有效。,律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是民法通则、合同法，而不应该是行政法律法规城市房地产管理法。本案中当事人签订的房地产经纪合同应当认定为无效合同，合同签订人钱某既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。钱某明知刘某不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘某的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且钱某将定金转交给刘某也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此钱某对房地产经纪合同无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。,谢谢观赏！,
