1、第三讲 物权法,第一节 物权法基本理论 第二节 所有权 第三节 用益物权 第四节 担保物权,第一节 物权法基本理论,一 物权与物权法概述,（一）、物权的概念与特征 物权概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权特征 物权的客体只能是特定物物权法规范的物，包括不动产和动产 ，而精神产品受著作、商标、专利法调整，仅在某些情况下，物权法也涉及这些精神产品。 2. 物权是支配权 3. 物权是绝对权 4. 物权具有排他性 这种排他性首先意味着排斥他人干预、侵害而占有或享有特定客体物的能力。其次，物权排他性要求在特定物上只能存在一种权利；存在多种权利
2、的情形下，必须确定顺位，一个物上权利排他。,（二）、我国物权法的基本原则,二 物权的效力,（一）、物权的排他效力 在同一物上，只能有一个所有权。 在同一物上，不能同时存在两个或两个以上性质互不相容的他物权。 对世效力。 不可侵害性。任何人侵害物权时，物权人可以行使物权请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态。,（二）、物权的优先效力,在同一物上存在物权和以该物为给付标的的债权时，物权优先。 在同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力。 例外的情形为 他物权优先于所有权； 法定担保物权优先于意定担保物权； 在某些情况下，法律基于社会公共利益等因素的考虑，对物
3、权相互间的效力另有规定的，应当从其约定。,三 物权的分类,四 物权的变动,（二）、物权变动的原则,（三）、物权的公示,不动产需登记，不登记不生效 动产需交付，交付不完成不发生动产物权的变动效果 动产交付的新型方式简易交付；占有改定；指示交付 特殊规定：船舶、航空器和机动车等物权的变动适用登记对抗原则，即未经登记，不得对抗善意第三人,五 物权的保护,（一）、物权的保护可分为公法保护和私法保护 （二）、物权请求权 特征 物权请求权属于请求权 物权请求权基于物权而产生 物权请求权主要是基于对有体物的保护而产生,物权请求权的类型 确认请求权（因物权的归属和内容发生争议的） 返还原物请求权（无权占有动产
4、和不动产的） 消除危险、排除妨害请求权（妨害物权或可能妨害物权的） 恢复原状请求权（造成不动产或动产毁损的） 损害赔偿请求权（侵害物权，造成权利人损害的）,第二节 所 有 权,一 所有权概述,（一）、所有权的概念及特征所有权人依法对自己的不动产或者动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 1、所有权是自物权 2、所有权是最完整的物权 3、所有权是无期限物权 4、所有权具有回归力,（二）、所有权的权能所有权的积极权能为占有、使用、收益、处分四项；消极权能是指排除他人的不当干涉和妨害的权能。所有人占有 占有 合法占有非所有人的占有 善意占有非法占有 恶意占有 使用 收益 自然孳息，又称天然孳息 法
5、定孳息 处分 事实上的处分法律上的处分,（三）、所有权的行使 第一，直接行使。 第二，授权他人行使。（四）、所有权的取得与消灭原始取得 所有权的取得继受取得,所有权的消灭： （1）. 绝对消灭，是指因所有权的客体毁损灭失而导致所有权消灭。如生活消费、生产消耗、抛弃以及其他原因使所有物灭失等法律事实均可使所有权绝对消灭。 （2）. 相对消灭，是指原所有人失去所有权，新的权利主体取得所有权，即所有权相对于原所有人消灭，而对于新所有人则为取得 。,二 国家、集体和私人所有权 （一）、国家所有权 （1）国家所有权主体的统一性和惟一性。 （2）国家所有权客体的广泛性。 （3）国家所有权内容中的权利一般并
6、不由国家直接行使，而是由其授权的机关行使。 （二）、集体所有权 （1）集体组织所有权的主体是各个集体组织。 （2）从客体上看，集体所有权的财产范围也很广，除了法律规定的国家专有的财产外，可以是其他任何财产，包括生产资料和生活资料。 （3）从内容上看，集体所有权是集体经济组织对它所有的财产享有全面支配的权利，也包括占有、使用、收益和处分。,（三）、私人所有权私人所有权，即自然人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利，是私人所有制在法律上的表现。 民法通则第75条第1款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有
7、的生产资料以及其他合法财产。” 物权法第64条、第65条是有关私人所有权的规定，其内容包括：(1)私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。(2)私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的财产继承权及其他合法权益。,三 业主的建筑物区分所有权制度,（一）、建筑物区分所有权的概念及特征 它是指多个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的专有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称
8、。 第一，建筑物区分所有权中的主体身份具有多重性。 第二，建筑物区分所有权中的内容具有多样性。 第三，建筑物区分所有权中的权利具有一体性。 第四，建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。,（二）、建筑物区分所有权中的专有权 它是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。物权法第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 1. 业主享有的权利：业主对其专有的标的物具有完整的占有、使用、收益、处分的权能。 2. 业主应负的义务 (1)按专有物的使用目的或约定使用专有部分的义务。 (2)
9、 维护建筑物牢固和完整的义务。 (3) 不得侵害专有部分中的共有部分的义务。 (4) 准许合理进入的义务。 (5) 损害赔偿义务。,（三）、建筑物区分所有权中的共有权共有权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。 1. 共有人的权利(1) 共用部分的使用权。 (2) 共用部分的收益共享权。 (3) 共用部分的处分权。 (4) 共用部分的物上追及权。(5) 共用部分单纯的修缮改良权。 2. 共有人的义务(1) 维持现状的义务。(2) 依共用部分本来用途使用共用部分的义务。 (3) 分担共同的费用的义务。,（四）、建筑物区分所有权中
10、的管理权 管理权，也叫做成员权，是建筑物区分所有权的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。物权法就业主的成员权从其内容的角度进行规定，称之为“共同管理”的权利。成员权通过业主大会行使，业主大会成员可以就具体事项作出决议。管理权的特征：1. 独立性；2. 从属性；3. 永续性。 管理权的内容:1. 表决权; 2. 选举权和被选举权; 3. 监督权; 4. 遵守业主大会决议的义务。,四 共 有 （一）、共有的概念和特征 共有，亦称财产共有，是指两个以上的主体对同一项财产共同享有所有权。财产共有具有以下法律特征。 1、共有的权利主体是多数人 2、共有的客体是同一项财产 3、共有具有内部和
11、外部双重权利义务关系 4、共有是所有权的联合,（二）、共有的分类 1、按份共有：按份共有又称分别共有，是指两个以上的共有人，按照确定的份额，对共有财产分享权利、分担义务的共有。其特征可概括如下：(1) 各共有人对于共有财产按照预先确定的份额分享权利，分担义务。(2) 共有人的权利义务及于共有物的全部。 (3) 共有人可自由处分其份额。 2、共同共有：共同共有，又称不分份额的共有，是指两个以上的共有人基于共同关系，对共有财产共同享有权利和承担义务的共有。其特征可概括如下：(1) 共同共有关系的产生，须以共同关系的存在为前提。 (2) 共同共有是无份额的共有，共有人对共有的全部财产共同享有权利，承
12、担义务。 (3) 共同共有随共同关系的消灭而消灭。,（四）、共有财产的分割 1、分割原则 遵守约定的原则 遵守法律的原则 平等协商、和睦团结的原则 2共有财产分割的方法 实物分割 变价分割 作价补偿,五 相 邻 关 系,（一）、相邻关系的概念及法律特征 相邻关系，又称不动产相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。其法律特征主要有四点。 1、相邻关系的主体是相邻不动产的所有人、用益人或占有 2、相邻关系只能基于不动产相邻的事实而发生 3、相邻关系的客体是行使不动产权利时互相给予方便所追求的利益
13、 4、相邻关系的核心内容是给予相邻他方以必要方便,（二）、相邻关系的类型 物权法仅列举性规定了六种相邻关系，包括用排水、通行、修建与铺设管线、通风、采光、日照以及污染物、固体废弃物和有害物质排放以及相邻不动产损害的防免等相邻关系。司法实践中还涉及其他相邻关系，例如，竹木根枝越界、越界建筑、果实越界等相邻关系，对此物权法未加以规定。,（三）、处理相邻关系的原则 1、有利生产、方便生活 2、团结互助、公平合理 3、尊重历史和习惯 4、合理损失赔偿原则,六 所有权取得的特别规定,（一）、善意取得善意取得,无权处分人在不法将其受托占有的他人之物（动产或不动产）转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善
14、意，则受让人取得该物的所有权，原权利人灭失所有权。 1. 出让人为无处分权人 2. 该不动产或者动产必须是法律允许转让的 3. 该不动产或者动产是以合理的价格转让的 4. 受让人受让该不动产或者动产时是善意的 5. 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人,（三）、先占先占，是指以所有人的意思占有无主物从而取得该物所有权的法律事实。先占的主体是先占人，客体是无主的废弃动产或者某些自然生成的动产，称先占标的物或者先占物。先占是一种事实行为，是所有权原始取得的一种方式。 先占的构成要件： (1) 先占人占有主观上须有所有的意思。 (2) 先于他人而占有，在事
15、实上管领控制了先占物。 (3) 先占的标的物须是动产。 (4) 先占的标的物为无主物。,第三节 用 益 物 权,一、用益物权概述 （一）、用益物权的含义和特征,1、含义用益物权是对他人之物在一定范围内使用、收益的定限物权。我国物权法第117条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”,2、特征: 1.用益物权以不动产、动产为权利客体。2.用益物权以占有、使用、收益为其权利内容。3.用益物权是在他人所有之物上设立的权利，是一种他物权。4.用益物权的权能并不完全，是一种定限物权。,（二）、用益物权的体系,用益物权起源甚早，其种类和内容因历史传统、国情地域不同而
16、不同，深具固有法色彩。我国物权法在第三编对我国用益物权进行了科学化、体系化的整合，建构了如下用益物权体系:第一，土地承包经营权。第二，建设用地使用权。第三，宅基地使用权。第四，地役权。,（三）、准物权,1、准物权概述 准物权，是指自然人、法人或者其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利，包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等。由于这些权利的设定、流转、内容和效力等大多通过海域使用管理法、矿产资源法、水法、渔业法等特别法加以规定，因此也被称为特别法上的物权，也有学者基于其需通过行政许可的方式取得，而称之为特许物权。,与我国物权法中规定的建设用地使用权等普通用
17、益物权相比，准物权有其特殊之处，具体表现为: 第一，权利标的不同。 第二，权利行使方式的不同。 第三，权利取得方式的不同。 第四，权利行使上不同，,2、海域使用权 海域使用权，是指依法经批准取得的对国家所有的某一特定海域在一定期限内排他性持续使用并享受其利益的权利。 1.海域使用权的取得。 2.海域使用权的效力。 3.海域使用权的消灭。,3、矿业权 矿业权是探矿权和采矿权的合称，是指依法在已经登记的特定矿区或者工作区内勘探、开采矿产资源，取得矿产品，并排除他人干涉的权利。 探矿权，是指享有合法探矿资质的自然人、法人或其他组织在勘察许可证规定的范围 内勘察并优先取得作业区矿产资源采矿权的权利;
18、采矿权，是指在依法取得的采矿许可证规定的范围和期限内，开采矿产资源并取得所开采的矿产品及其伴生矿的权利。,4、取水权 取水权，是指依照法律的规定开采、利用地下水和地上水以满足生产、生活需要的权利。 1.取水权的取得。2.取水权的效力。 5、渔业权 渔业权，是指自然人、法人或其他组织依法在一定水域从事养殖或者捕捞水生动植物的权利，包括养殖权和捕捞权。1.渔业权的取得。2.渔业权的效力。,二、土地承包经营权,（一）、土地承包经营权概述 我国宪法第8条规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业
19、和饲养自留畜。” 1、土地承包经营权的含义 土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。 2、土地承包经营权的确立 土地承包经营权，是20世纪70年代末期我国农村经济体制改革后实行家庭联产承包责任制而产生的一项权利。,（二）、土地承包经营权的取得 土地承包经营权的取得有两种方式:基于法律行为而取得和基于法律行为以外的原因而取得。 1、土地承包经营权的设定 当事人通过订立土地承包经营合同而设定土地承包经营权。 2、土地承包经营权的流转 土地承包经营权的流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权
20、或其中的部分权能转移给他人的行为。 3、土地承包经营权的继承 我国农村土地承包法对于土地承包经营权的继承采取了两种不同的规定:第一，对于家庭承包的，只有林地承包的承包人死亡，其继承人才可以在承包期内继续承包，而耕地或草地等农用地上的土地承包经营权不能继承。,（三）、土地承包经营权的效力 土地承包经营权取得后即发生一定的效力，既排除他人的非法侵害，又约束承包方与发包方。一般而言，土地承包经营权的效力是指承包方与发包方之间的权利义务关系。 1、土地承包经营权人（承包方）的权利 占有、使用及收益权。 自主经营权。 依法流转权转包、互换、转让等式。 承包地被依法征收的，有权依法获得相应的补偿。 法律、
21、行政法规规定的其他权利。,2、土地承包经营权人（承包方）的义务 维持土地的农业用途，不得用于非农建设。 依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。 法律、行政法规规定的其他义务。,3、土地承包经营权发包方的权利 发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地。 监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。 制止承包方损害承包地和农业资源的行为。在特定情况下收回承包地。在特定情况下调整承包地。,4、土地承包经营权发包方的义务 维护承包方的土地承包经营权，非因特定情形，承包期内不得调整或收回承包地。尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。 依照
22、承包合同约定，为承包方提供生产、技术、信息等服务。执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。法律、行政法规规定的其他义务。,（四）、土地承包经营权的消灭 1、土地承包经营权的消灭原因 土地承包经营权的提前收回。 土地承包经营权的提前交回。 土地承包经营权的期限届满未继续承包。 承包地被征收。 承包地灭失或严重毁损无法继续从事农业生产。 承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。,2、土地承包经营权消灭的法律后果 承包方返还土地的义务。 承包方的取回权。 特别改良费用或有益费用的补偿。,（五）、“四荒”土地承包经营权 农村土地承包原则上采取农村集体经济组织内部的家庭承包
23、方式，以本集体经济组织的农户作为承包人。但是，对于不宜采取家庭承包方式的 “四荒”）等农村土地，有特殊规定： “四荒”荒山、荒沟、荒丘、荒滩 “四荒”承包方本集体组织成员有优先承包权 “四荒”土地承包经营权发包的程序和方式招标、拍卖、公开协商等 “四荒”土地承包经营权的流转转让、出租、入股、抵押或者以其他方式,三 建设用地使用权,（一）建设用地使用权概述 建设用地使用权，是指自然人、法人或其他组织依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。 建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定: 居住用地70年; 工业 用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业
24、、旅游、娱乐用地40年; 综合或其他用地50年。,（二）、建设用地使用权的设立 出让与划拨是设立建设用地使用权的两种基本方式 1、以出让方式设立建设用地使用权 （1）.建设用地使用权出让的含义。以出让方式设立建设用地使用权是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定期限内出让给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地出让金的行为。 （2）.建设用地使用权出让的方式。依现行规则，建设用地使用权出让的方式 主要有四种: 第一，协议出让， 第二，拍卖出让， 第三，招标出让,第四，挂牌出让。,2、以划拨方式设立建设用地使用权 （1）.建设用地使用权划拨的含义。 建设用地使用权的划拨，是指县级以上人民
25、政府依照相关法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地交付给符合法律规定的条件的土地使用者使用,土地使用者因此取得建设用地使用权的行为。 （2）.建设用地使用权划拨的适用范围。 （3）.建设用地使用权划拨的程序。,3、建设用地使用权的登记 我国物权法第139条规定:“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”由此可见，我国对建设用地使用权的设定采取了严格的登记要件主义。,（三）、建设用地使用权的流转 1、建设用地使用权的转让 建设用地使用权的转让，是指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其
26、权利以合同方式再行转移的行为，包括转让、互换、出资、赠与等形式。 建设用地使用权转让合同。 以出让方式设立的建地用地使用权转让的条件。 以划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件。 建设用地使用权转让的变更登记。 2、建设用地使用权的抵押 建设用地使用权的抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。,3、建设用地使用权的出租 建设用地使用权的出租，是指建设用地使用人作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租
27、金的行为。 4、建设用地使用权流转中的“房随地走”、“地随房走” 按照建设用地使用权和建筑物所有权的主体保持一致的原则，我国法律要求建设用地使用权与建筑物所有权一并处分。,（四）、建设用地使用权的效力 1、建设用地使用权人的权利 建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享有占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。以出让方式设立的建设用地使用权，权利人还可依法转让、互换、出资、赠与或抵押。 2、建设用地使用权人的义务 支付出让金等费用。 合理利用土地。 按土地用途使用土地。 恢复土地原状。,（五）、建设用地使用权的消灭 1、建设用地使用权消灭的事由 依现行规则，
28、建设用地使用权消灭的事由主要包括: 存续期间届满。 国家因公共利益征收土地。 土地灭失。 建设用地使用权被收回。 其他消灭事由。,2、建设用地使用权消灭的法律后果 建设用地使用权消灭的法律效果，除了办理注销登记，收回权利证书外，最主要的问题还是如何处理该土地上的房屋以及其他不动产。对此，物权法确立了以下规则: 因公共利益的需要提前收回土地。 建设用地使用权期满而未续期的。,四 宅基地使用权,（一）、宅基地使用权概述 1、宅基地使用权的含义 宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。,宅基地使用权具有如下特性: 宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农
29、村居民。 宅基地使用权客体具有特定性，限于集体所有土地。 宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施， 宅基地使用权的初始取得具有无偿性。 宅基地使用权没有期限限制。,2、宅基地使用权的流转 我国不允许宅基地使用权的单独流转，但是农村村民私有房屋的流转并不为法律所禁止，因此，宅基地使用权也可以通过房屋转让而一并取得。3、宅基地使用权的登记 可以以占有为其公示方法。 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,（三）、宅基地使用权的效力 1、宅基地使用权人的权利 权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。 权利人有权处分宅基地使用权。 2
30、、宅基地使用权人的义务 宅基地使用人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用，如利用宅基地建设厂房、旅馆、酒店等。,四、宅基地使用权的消灭宅基地使用权因以下事由而消灭: 宅基地因自然原因灭失。 宅基地的收回和调整。 宅基地被征收。 其他原因。,五 地役权,（一）、地役权概念 地役权是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产,使其负一定负担的物权。地役权具有如下属性: （1）.地役权是存在于他人土地之上的物权。（2）.地役权是为需役地便利而设的物权。（3）.地役权是使供役地负一定负担的物权。,（二）地役权的特征 从属性。指
31、地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。 不可分性。在需役地分割时，地役权在分割后的各部分土地的便利仍然存续 ；在供役地分割时，地役权仍就分割后的各部分土地的便利仍然存续 （三）、地役权的取得（1）.地役权合同。地役权通常由需役地权利人与供役地权利人之间以合同方式设定。（2）.地役权的登记对抗主义。,（四）、地役权的内容,（五）、地役权的消灭 1、地役权消灭的事由 地役权是一种不动产物权，不动产物权的一般消灭事由（如期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发生）当然适用于地役权。地役权消灭的特殊事由主要有: （1）.供役地或需役地的灭失。 （2）.地役权的目的事实上已不能实现。（3）.供役地人依法解除合同。 2、地役权消灭的法律后果 地役权消灭的法律后果，主要表现在如下方面: 1.办理注销登记。2.取回工作物。,（六）、地役权与相邻关系的区别,相邻关系是法定关系，地役权关系是约定的关系。 相邻关系属于所有权的内容，地役权是独立的用益物权。 相邻关系的形态仅限于法律明确列举的情形；在不违反法律禁止性规定前提下，当事人可自由设定地役权形态。 取得相邻权的一方无须向对方支付金钱或其他代价，而地役权人通常要依据合同向对方支付一定的金钱。 相邻权不存在期限限制，地役权存在。,
