1、房地产理论与实务重庆城市管理学院主讲教师:刘宗政,第二章房地产权属法律制度,3,3,第一节 房地产权属概述一、概述1、概念概念：房地产权属，即房地产权利的归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。房地产权利：以房地产为标的的民事财产权利，主要表现为权利人对其所有的房地产依法享有占有、使用、处分的权利。,4,房地产法,4,房地产权属与房地产权利的区别（1）主体不同房地产权利只是强调权利本身，与权利主体并无必然联系，房地产权属是将房地产权利与主体相联系的一项制度。（2）权利表现形式不同房地产权利，特别是大陆法系将其纳入物权体系，主要表现为所有权、地上权、永佃权。而在房地产权属制度中，特别是英美法系，
2、多表现为“权利束”。,5,5,2、意义（1）房地产权属制度明晰权利的主体，明确主体的权利义务，能有效防止纠纷，起到定纷止争的作用，这是确保房地产经济活动顺利开展的基本前提。（2）房地产权属能够反映国家的政治结构及经济状况。（3）房地产权属制度对我国市场经济体制的发展亦具有推动作用。,6,6,二、我国房地产权属现状 土地管理法规定了土地所有权和使用权、宅基地使用权等 城市房地产管理法规定了土地使用权（出让和划拔）建设用地使用权及房地产抵押权。 农村土地承包法规定了土地承包经营权 担保法规定了抵押权。,第一章 房地产法概述,7,房地产法,第一章 房地产法概述,7,房地产法,我国房地产权属体系：（1
3、）土地所有权（2）土地使用权（出让地、划拔地的土地使用权，土地承包经营权，地役权）（3）房屋所有权（4）房屋抵押权,第一章 房地产法概述,8,房地产法,第一章 房地产法概述,8,房地产法,第二节土地权属制度,一、概述1、土地的分类（1）依据土地的所有者不同，分为国家所有和集体所有。（2）依据土地用途不同，分为建设用地，农用地和未利用地。（3）依据取得土地使用权的方式不同，分为划拔地和出让地。,9,2、土地所有权和土地使用权土地所有权：指所有人依法对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权：公民、法人及其他组织依法使用土地、获取收益且排除他人妨害的权利土地所有权是完全充分的物权，而土地
4、使用权则是限制物权，一般使用权中不包含对土地的处分权能，土地所有权决定使用权。,10,10,3、我国的土地现状（1）土地用途管制制度A、要求建设用地，必须使用国有土地，法律另有规定的除外，若涉及占用农用地，则应当办理农用地转用审批手续。土地管理法第44条规定：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规划范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市 、县人民政府批准。B、对于征收土地，以下由国务院批准：基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过79公顷的；征收前款规定以
5、外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,11,11,（2）、耕地保护制度（A）基本农田保护下列耕地应当根据土地利用总体规划草稿基本农田保护区：a，经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；b，有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中低产田；C，蔬菜生产基地；D，农业科研、教学试验田；E, 国务院规定应当划入基本农田保护的其他耕地（B）占有耕地补偿二、我国的土地所有制度1、国家所有制2、集体所有制,12,三、我国的土地使用制度,（一）国有土地使用权 国有土地使用权实质是国家作为土地所有者将使用权权能从所有权
6、中分享出来，让与土地使用者的转移方式，国有土地的使用主要有划拨和出让两种方式。划拨与出让方式的区别：1、取得土地的方式不同；土地使用权划拨必须经过县级以上人民政府批准，土地出让中，国家与土地使用者签订出让合同，由使用者支付出让金。2、使用不同，划拨地土地使用权除法律、行政法规另有规定外，一般没有使用期限的限制，而出让的土地使用权，国务院规定土地使用权出让的最高年限。,13,土地使用权出让范围：能出让使用权的土地只能是城市规划区内的国有土地，对于规划区内集体所有的土地经依法征收转为国有土地后才可有偿出让。使用权的出让只涉及土地的地表，不包括地下资源及埋藏物。土地使用权使用年限： （1）居住用地七
7、十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。规划要求：土地使用权的出让，必须与土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划的要求相符。土地使用权的出让，法律要求由市、县两级人民政府有计划的进行。出让方式：协议、拍卖、招标。,14,协议出让：出让人与受让人就土地使用权的有关事项进行协商达成合意，签订土地使用权出让合同的方式。拍卖出让：指土地管理部门在指定的时间、地点，公开拍卖特定土地的使用权，以叫价的方法竞买，由叫价最高者获得土地使用权的方式。招标出让：由符合资质的单位或个人以标书的形式，竞投拟出让的土
8、地使用权，由招标人择优确定中标人的方式。城市房地产管理法第十三条特别规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式，没有条件，不能采取拍卖招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低家。案例：2-2-1（P27）,（二）集体土地使用权农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1、宅基地使用权制度目前只适用于农村居民住宅建设，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，即依法在集体土地上建造住宅及附属设施并获得收益的权利。A,农村村民一户只能拥有一处宅基地；B，农村村民建住
9、宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；C，农村村民出场、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；,注意：A, 宅基地使用权人只能将宅基地用于建造住宅，不得改变其用途，且在使用过程中不得损害公共利益和妨碍他人的合法权益；B，宅基地的使用权只能通过划拔的方式取得，无使用期限的限制。,2、土地承包经营权制度概念：指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。（1）承包范围：农村集体所有的土地、国家所有由农民集体使用的土地及其他用于农业的土地。（2）承包期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批
10、准可延长。（3）国家管理：由县级以上人民政府向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册确认土地承包经营权。（4）承包人的权利：可在土地上从事种植业，林业及畜牧业生产，可以通过转包，转让，互换等方式流转土地承包经营权。（5）对发包人的限制：承包期内，发包人不得调整收回承包地。（6）承包地征收补偿制度：承包地被依法征收，承包人有权获得相应补偿以保障其合法权益。,3、农村集体土地建设用地使用权制度（1）农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业 或者与其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业 （2）乡镇村公共设施，公益事业建设，需要使用土地，要求向县级以上人
11、民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。,第三节、房屋权属制度一、房屋所有权定义：指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。具体包括：A，对房屋的实际控制 B，在不妨碍公共利益和他人合法权益的前提下，按照房屋的用途合理使用； C，通过房屋获得利益。,房屋所有权特征：（1）房屋所有权是充分的物权（绝对性和排他性）。（2）房屋权利与土地权利紧密相连。（3）房屋所有权是要式物权，其设立、变动、消灭都需要登记公告。如城市房地产管理法规定房屋需要登记并颁发相应证书以便管理，即房产证。,21,21,(二）类型（1）根据房屋所
12、处的土地所有人的不同，可以分为城市房屋所有权和农村房屋所有权。（2）根据房屋所有权的主体不同，可以分为国家房屋所有权、集体房屋所有权和私人房屋所有权。（3）根据享有房屋所有权的主体数量的不同，可以分为单独的房屋所有权和共有的房屋所有权。,（三）取得与消灭1、取得定义：指依据法律事实的发生而拥有对房屋的所有权。分为原始取得和继受取得原始取得包括：a,建造取得 b,国家没收取得c,添附取得，在原有房屋上依法扩建、改建，添附人获得扩建、改建部分的所有权d,善意取得。2、消灭定义：指通过一定的法律行为或法律事实的发生使房屋所有权丧失。主要包括：a,自然灾害或意外事故b,作为主体的公民死亡，法人或社会团
13、体解散、被兼并或宣告破产等c,被依法强制收归国有。,二、共有的房屋所有权房屋共有是指两个或两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权。基本特征：1、房屋共有所有权的权利主体是多个、集体组织之间，个人之间或个人与集体组织之间均可成为房屋共有的权利主体。2、无论权利主体多少，房屋共有只存在一个所有权，权利客体只能是同一房屋。3、在房屋共有关系中具有对内对外的双重权利义务。,共有房屋所有权分类根据共有人权利义务关系的不同： 分为按份共有（合伙修建、合资购买、共同继承）和共同共有（夫妻共有）两者之间的区别：1、共有关系存续期间，共有人不得主张分割房屋，不得转让自己的份额2、共有人对房屋共有的性质有分歧，而
14、不能提供证明房屋是按份共有，则认定为共同所有3、共有人对外承担连带责任。,案例分析,古安华与李道娥的丈夫古安健同为叶坤娥的养子，古安健与古安华系兄弟关系。1983年，古安华出面在寻乌县长宁镇三二五村二井窝山嘴转让得土地一块，1984年1月4日以古安华的名义报寻乌县长宁镇政府审批取得建房用地900m2(东至山水沟堪、南至进岗背公路坎、西至山腰、北至山水沟)，并办理取得了城乡建房宅基地执照，执照中户主登记为古安华。房屋1985年开始动工并在1986年建成。建房期间的大部分事务均由古安华负责，古安健参与了建材的管护工作并出了部分建房资金。房屋建好后，古安华一家和古安健一家在1986年冬同日入住该房屋
15、，李道娥一直在该房屋居住至今(即现寻乌县长宁镇马蹄岗二路99号)，该房屋未办理房屋所有权证，乔迁时亲朋好友均以古安华、古安健共同建房的名义进行祝贺。居住期间双方产生矛盾，1989年10月21日，经调解古安华与古安健达成协议：“安华另寻地方，给安健做回一厅四间，过一厨房，面积80-100m2，做一层。结构：砖硷结构。劳动力安健会帮助出，房子里面修装、电线安好。”古安华在协议上签字：“同意以上处理意见”。侯碧泉、梁绵嵩作为在场人在协议上签了名，后该协议未履行。1999年古安健去世，后古安华以该房为其一人所有为由要求李道娥一家搬出，李道娥则以该房系双方共建共有为由拒绝搬出，双方发生纠纷，因此，古安华
16、向寻乌县人民法院起诉要求确认争议房屋产权归原告所有，并要求李道娥搬出该房。 第一种意见认为，该争议房屋应属于古安华所有，古安华给予李道娥适当的经济补助。 第二种意见认为，该争议房屋归古安华和李道娥共同共有。,共有房屋的分割：1、实物分割。2、作价分割。（一方出资购买另外一方享有的物权）3、变价分割。（房屋售出后，共有人共分出售金）,三、业主的建筑物区分所有权概念：指多个权利人共同拥有一栋区分所有的建筑物时，对建筑物专有部分享有专有所有权、对共有部分享有共有部分持分权，以及因权利人之间的共同关系所产生的成员权的总称。特点：1、复合性。（三要素：专有所有权、共有部分所有权、成员权）2、一体性。（三
17、要素一体，不可分割）3、主导性。（专有所有权占主导，取得专有所有权随之取得另两项权利）,成员权权利的体现：1、规约制定权：参加管理建筑物的会议，为协调相互关系制定原则，规则对所有人均有约束力。2、表决权。3、管理权。自主管理或外聘管理。4、请求权。管理组织损害自己合法权益，可以请求人民法院予以撤销。,四、房地产权属登记（一）概念 指法律规定的管理机构对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利进行审查并予以确认的活动。,房地产权属登记的意义：1、经过登记确认房地产权利归属状态，权利人能得到国家强制力的保护，避免其合法利益受到伤害。2、管理机构将房地产权利及变更情况进行记载，并向社会公示
18、，使交易双方得以依赖相关信息，保障交易安全。3、管理机构建立房地产相关产籍资料，为税收提供依据，另一方面审查权利的合法性、真实性，查处违法行为。,土地登记和房屋登记程序：1、申请2、审查3、登记发证,第四节 相邻关系和地役权,一、相邻关系（一）概念 指不动产相邻各方在行使所有权或使用权时，相互间应依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。,相邻关系的内容1、用水、排水权2、通行权3、建筑和管道铺设权4、通风、采光权5、保护环境案例2-4-1,二、地役权 指为了提高自己的不动产收益，通过合同约定，利用他人不动产的权利。 在地役权制度中，自己的不动产被称为需役地，他人的不动产被称为供役地。,地役权制度的内容：1、地役权自合同生效时设立2、地役权的利用期限由当事双方约定，但不得超过法律规定的有关物权的使用期限3、地役权需和土地承包经营权、建设用地使用权等一并转让4、地役权人按照合同约定的目的和方式利用供役地，若滥用或本应有偿使用而在付款期限届满内经两次催告未支付，他方有权解除合同。,
