1、房地产投资与金融市场的分析,（一）金融市场与房地产金融市场的概念 金融市场是指资金供求双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。金融市场又称为资金市场，包括货币市场和资本市场。 房地产金融市场就是从事房地产业经济活动的货币资金的供需双方，通过金融工具的交易实现资金融通的市场。,一、房地产金融市场,（二）房地产金融市场构成要素 房地产金融市场由资金需求者（筹资者）、资金供应者（投资者）、信用中介（金融机构）、金融工具（筹资凭证）和交易场所五个要素构成。（三）房地产金融市场资金来源 主要包括：公开市场资金、银行资金、信托资金、
2、资产管理公司资金、商业运营资金、私募地产基金、民间借贷资金,（四）房地产金融市场资金需求方分类1.按从业人数和销售额分类，可分为：2.按综合实力排名分类，可分为： 超级房企：全国排名前30位的房企 大型房企：全国排名在30100名的房企和各省、计划单列市区域龙头房企 中型房企：取得房地产二级开发资质的房企 小型房企：除上述三类房企以外的房地产开发企业,（一）房地产市场格局 1.房地产市场集中程度提高 在宏观调控下，随着融资市场准入门槛的提高，越来越多的中小型房企因融资成本过高而经营压力巨大，机会越来越小，将逐渐从房地产市场退出。与此同时，超级房企和大型房企凭借优势，挤占中小型房企退出后的市场空
3、间，这就不可避免的提高了房地产市场集中度。,二、房地产金融市场格局,2.不同实力房企区域和业务重点分化加大 中小房企首先从房地产市场较高的一、二线城市 退出，转战土地价格低、开发成本低的三、四线城市，这一形势发展的结果就是一、二线城市的主要开发商是实力雄厚的超级和大型房企，而三、四线城市和小城镇的主要开发商是那些实力有限的中小型房企。 超级和大型房企将继续开发住宅、商业项目，中小型房企瞄准细分市场，如特种工业项目、特色商业项目等。,（二）房地产金融市场格局,1超级、大型房企加快构建自身金融服务体系 为了提升自身融资服务能力，许多超级、大型房企加快了自身金融服务体系培育。如万科的第一大股东华润股
4、份有限公司旗下就有珠海华润银行和华润深国投信拖有限公司，万科自身旗下的上海万丰友方投资管理有限公司也于2011年涉足私募地产基金。,2.房地产金融风险向银行外转移 据统计，银行信贷所占比重从2000年的23.1%下降到2011年的15.2%。3.房地产金融风险向中小房企和三、四线城市转移 中小房企融资渠道较小，融资成本较高，面临经营风险大，同等条件下利润也更低。随着向三、四线城市的转移时，风险也就带过去了。,4.管理部门对房地产金融监管的难度加大 由于房地产金融风险向银行体系外转移，而且信托公司、资产管理公司和其他民间金融机构业务相对灵活，各种合规、灰色或不合格的金融创新比较活跃，一些金融活动
5、处于监管空白地带，且发改委、工商管理部门的监管经验不足，监管职能不全，因此，长时间面临较大困难。,（一）房地产项目融资的定义 房地产项目融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营项目活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。 房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金。,三、房地产融资途径,（二）房地产项目融资的方式,融资方式是指资金筹措的实施方法，主要包括权益融资、债权融资和其他融资。1.股权融资方式（1）海外公开市场股权融资 现在部分实力强大的房地产企业，开始尝试海外市场，如万科A于2012年8月1日斥资1602玩港元，与场外增持285万股南联地产（1
6、036.HK），持股量由79.26%升至80.36%。（2）项目股权融资 这里的项目股权融资指某一房企就具体开发项目成立公司，为解决自有资金不足，吸引其他投资者共同出资新设公司、将已成立的项目公司股权转让给外部投资者、或原有股东对项目公司增资。这种方式广泛应用，但前期协商、股东协调等问题会影响项目发展。,2债券融资方式（1）银行贷款 房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，现如今可以提供的贷款有拆迁贷款、开发地贷款及其他抵质押贷款，但贷款条件较苛刻。拆迁贷款：特指在“城中村”改造项目拆迁阶段，由银行提供给房企的阶段性贷款。开发贷款：指在房地产项目进入施工环节发放的贷款。其他抵质押贷款：指
7、房企将自持的房产或其他不动产抵押给银行，或将持有的其他流动性强的动产押给银行，从而获得银行贷款。,（2）海外市场公开发行债券 主要发行市场是香港市场，迅速发展的发行市场是新加坡市场，既可发行人民币债券（在香港发行的人民币债券又称“点心债券”），也可发行外币债券。（3）资产管理公司资金 资产管理公司一般通过债务重组的方式为企业融资。 我国的四大资产管理公司：长城、信达、华融、东方,（4）民间借贷 房地产向特定的个人、企业、小公司融资 融资特点：融资金额较小，风险较大 适用于一些中小房企的紧急周转性资金需求。 3其他融资方式（1）可股可债融资方式 主要包括信托资金、私募地产基金、夹层融资和多金融机
8、构合作融资。,A.信托资金 信托资金是经由信托公司获得的资金。 从资金来源分为：单一资金信托和集合资金信托。前者是一个投资者提供全部资金交由信托公司投资到某一房企，后者是信托公司从市场上公开募集资金再投向房企。,B.私募地产基金 私募地产基金是由一些专业组织（公司或是合伙企业）在市场上向特定对象（一般不超过50人）募集资金，成立有限合伙企业或有限责任公司，再将所募集资金头像房企。 截止2011年私募基金总规模已达千亿，2012年规模将翻倍，超过2000亿元。,C.夹层融资方式 a.“明股实债” 是指有些投资者将资金以股权的名义投向房企，但与房企签署一个股权回购协议，约定一定期限后，由房企溢价将
9、该部分股权回购。 优势：一方面，对融资房企而言，可降低资产负债率，有利于房企寻求其他的渠道再融资；另一方面，对投资方而言，签署回购协议，为收回本金和利息提供保证，同时可从房企处获得比债务利息更高的溢价。,b.带转换选择的股权 这实际是“明股实债”融资方式的变形，双方签订的不是一个确定的股权回购协议，投资方有转换选择权，在一定期限后，投资方可以选择继续以股权的方式投资，也可要求房企溢价回购股权，想当于转换成了债权。 当预期分红高于约定溢价收益，投资方继续持有股权，否则，投资方会行使转换权，要求房企溢价回购。,D.多金融机构合作融资方式 这种方式中银信合作曾经广为采用，现已于2010年7月被银监会
10、叫停，但这一模式依然存在，只是操作手法换了。 一种方法是变形为银证信合作，另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的收益权。,（三）不同融资方式的融资特征,1.融资要求 海外公开市场股权融资：要求较高，时间较长 银行贷款：满足基本条件（房地产开发“四证”齐全、房企自投资金不低于35%、取得二级以上开发资质、资产负债率不高于某一比例等）和抵质押要求，还应结合销售回款预测、风险评估等。 资产管理公司：比银行略微宽松，提供可靠的保证或足值的抵质押物即可。 民间借贷：要求最低，有些甚至是纯信用贷款,2.融资成本 海外公开市场股权融资：各证券服务机构收取
11、的费用，相对于所募资金，比重较低。 银行贷款：成本是最低的，一般在同期基准利率的基础上上浮不超过30%。 海外公开市场发行债券：成本相对较低，这主要取决于第三方机构的债券评级结果。 资产管理公司：比银行成本高 信托资金:较银行成本高，在年化15%20%之间，甚至更高。单一信托资金的成本比集合信托的成本要低许多，主要是发行成本低，风险相对小，收益率也相对低。,私募基金：成本仅次于民间借贷 民间借贷：成本最高，往往会另有协议，用其他名目收费 “明股实债”：成本要高于债券融资，原因在于这种融资方式美化了融资房企的财务报表，有利于从其他渠道融资。 多机构合作的成本要高于从对方直接融资的成本，原因是中间的参与方都是基于利益诉求参与其中的。,3.融资规模 民间借贷：融资规模最小 私募地产基金：规模相对较小，一般从几千万到几亿不等，这是基于投资人不能超过法定限制（合伙企业不超过50人）和分散风险的考虑。 银行贷款：不集中在某一项目上，这是基于风险考虑和受额度限制，单笔贷款的规模从几千万到几亿不等。 其他融资方式融资规模可大可小，有部分信托计划总募资规模超过10亿元。,（四）房企融资的可得性-综合实力排名,
