1、,广州房地产的2011,全国宏观政策调控,政策环境：紧盯市场变化持续出台调控政策，力度不断加强，经济手段和行政措施并用,2010年1-4月，第一轮调控2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月70个大中城市房价环比涨幅均在1%以上，同比涨幅从1月的9.5%上升到4月的12.8%，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4月17日“国十条”的出台。,2010年4月-9月，第二轮调控2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），随
2、后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月降幅扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%。,2010年9月市场回暖带来第三轮调控9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，北京等十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为
3、“929新政”。,“国8条”,2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，国务院办公厅出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号，“国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。随后，房产税改革试点方案正式浮出水面，上海、重庆两地1月28日开始实施。,对于广州房地产市场的影响限购抑成交，需求渐外溢；抑制小民投资，干预心理预期；抑量换时差，大量供应缓解供需平衡。,土地市场,亚运效应为广州城市建设提速5年，带动土地房屋价值大幅攀升。,2010年12月21日下午随着天河区东圃镇、番禺区大龙街两地块拍出
4、，广州市2010年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕。最后两幅宅地的底价出让，未能掩盖今年广州市住宅土地市场的盛况。 广州2010年出让住宅地块31宗，土地面积1.89平方公里，总建筑面积421万平方米，土地出让金278亿元（如图示）。由于中心城区地价屡创新高，广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米，比2009年上升23%。若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。,广州市在楼价向国内一线城市水平靠拢
5、之前，地价已率先加速靠拢。2010年底广州地价快速上升，2011年政府供地计划5平方公里，但会因应市场灵活调整，中心区储备多宗大块优质地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。给我们带来的思考是：2011年广州房价会否上升到2万元/平方米，而不是期待房价下降20%。,对比全国,二手房市场,广州二手房市场份额首次超过一手房，占56.4%。受益于外来高素质就业人口增多、旧城改造、转买为租的市场观望人群增多、物价上涨等多重有利因素影响，预计2011年二手房租金稳步上升。,保障房,住房和城乡建设部11日消息，2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套，相比2010年的580万套增长近一倍。根据
6、估算，这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。 为解决保障性住房的资金需求，住建部再次明确要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。住建部副部长齐骥对此表示，去年一些地方在这方面做得不是很好。今年要继续强化明确，各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至20%用于保障性住房建设。 2010年，我国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万套，基本建成370万套，超额完成了年初国务院部署的任务。住建部同时提出，今年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，并配合央行、银监会等部门研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。,长期看，保障房、土地供
7、应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。 广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进，暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。,房地产税,房产税将于2011年初试点，目前圈定的试点城市包括上海和重庆而财政部和国家税务总局正在对房地产税暂行条例进行修订，以符合对居民自用房的征税。,广州一
8、旦实施房产税，直接影响楼市会比较明显，首先是购房者每年持有房产的成本上升，导致供房的购房者购买力下降，即使楼价下跌，购房者实际的购房压力并未减少，只是将原本打算付给银行或开发企业的转为交付了政府的房产税。 但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于现今市场对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期
9、的小幅调整在所难免。,楼市,广东房地产蓝皮书2011 指出广州房地产市场走势为“郊区供销两旺，中心区供不应求”，广州市将进行20条城中村改造，完成改造土地面积不少于3平方公里。此外，一些市区优质地块也可能在年内推出，可有效改善中心城区住宅的供需矛盾。 预测广州全市2011年住宅均价合理升幅为8%15%，月度均价在1.3万1.5万元/平方米之间，中心六区均价在1.9万2.1万元/平方米之间。其中，天河、荔湾、越秀、海珠新货普遍为1.6万3万元/平方米，白云、黄埔新货普遍为1.4万1.8万元/平方米。外围四区的番禺洋房新货普遍为1万1.8万元/平方米，花都、南沙及萝岗的洋房新货普遍为6000800
10、0元/平方米，萝岗科学城（000975）在1万元/平方米以上。,从宏观经济和城市发展看，广州房价仍有较强的动力，预计2011年楼价仍处于上升趋势。,总结,2010年，尽管宏观调控政策不断，广州楼市仍呈现价升量跌的态势。如果说2010年是令人疑惑的一年，那么，2011年就是让人期待的一年。 第一、二季度国家或央行肯定会再出台相关政策，基本上会围绕继续收紧信贷规模等方面“做文章”，以及广州政府对限购政策的执行力度也偏向于继续收紧，一、二手市场能否在3、4月份出现“小阳春”，非常关键，但估计开发商和小业主都不会马上调低售价出货，故上半年的调整必成主流，一、二手楼市成交量比去年同期缩减两至三成。 第三
11、季度，部分资金压力较大的开发商会率先采取降价促销的手段抢闸“十一”，且基本上会出现在郊区或次中心区域的新盘，若价格下调幅度达到10%-15%，且足以引起全市范围内的新推项目价格不再“高开高走”，价格调控达到监管部门的预期效果，则广州的限购政策会解禁或有所放松，届时部分压抑的需求便会快速入市，但中心区域的新盘售价保持坚挺的机率较大。,第四季度是传统的楼市旺季，开发商在今年应该很难于10月底前便顺利完成年度销售任务，故还会继续推出部分笋货单位来吸引准客户，但一手的成交量仍会比去年同期缩减至少两成。二手市场方面，2008、2009年的次新房陆续取得房产证后，至少有2万套新房源分批流入二手市场，增加供应量的同时，也使自住客或投资客在选择的层面上更加丰富，故整个下半年的成交量与去年同期大致持平。,谢谢！,08土资四 吴学谦3108006028,
