1、 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 1 页 共 19 页 集团目标成本管理 作业指引 （集团） 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 2 页 共 19 页 1 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2 适用范围 本实施细则适用于旭辉集团下属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成 本 管理提供相应依据和规范。 3 术语和定义 无 4 职责 4.
2、1 集团成本管理部 4.1.1 负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实。 4.2 下属公司 4.2.1 负责执行集团制定的细则。 4.3 成本管理工作小组 4.3.1 集团成 本管理工作小组。 小组成员由总裁 （或分管领导） 确定和领导， 各相关部门负责人组成， 集团 成本管理部牵头负责，组织管理全集团成本工作； 4.3.2 下属公司 成本管理工 作小 组。小组成员由 总经理确定和 领导，各相 关部门负责 人组成， 下属公司成 本部牵头负责，组织管理项目成本工作。 5 工作程序 5.1 目标成本的定 义 5.1.1 目标成本是 公司基于市场状况， 并结合公司的经营计划， 根据预期售价
3、和目标利润进行预先确定的， 经过努力所要实现的成本指标。 应体现集团 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成 行 业成本优势”的成本管理宗旨。 5.1.2 目标成本文 件分为两个部分： 项目 成本测算表 、 动态成本 明细表 。 5.1.3 项目成本测算表 是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。 建设项目的总目标成本是建设 项目成本的控制线， 由各分项目标成本组成。 各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指 标。 5.1.4 动态成本明细表反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 5.2 目标成本管理 原则 5.2.1 市场导向原则 ： 目标成 本管
4、理以市场为导向，确保目标利润的实现。 5.2.2 准确严谨原则 ： 目标成 本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 3 页 共 19 页 5.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后 控 制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 5.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本 在 目标成本控制范围内。 5.3 目标成本科目的分类：详见目标成本科目分类 5.4 目标成
5、本文件 制订的步骤 及时间要求 5.4.1 项目论证及拓 展阶段： 5.4.1.1 编 制依据：土地信息、项目基础指标、当地收费标准、类似项目指标、产品销售信息、公司经营 计划； 5.4.1.2 编 制要求：由拓展部牵头和汇总（注：如集团业务拓展部拿地，则集团相关部门完成本阶段的工 作） ， 营销部、 成本部、 财务部及其他相关部门参与编制， 经下属公司总经理审核， 集团成本管理 部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审核，再报集团总裁批准后，最终形成项目拓 展 阶段成本估算，并自动成为项目定位阶段成本预控目标； 5.4.1.3 上报 时间：拿地前 15 个工作 日内； 5.4.1.4 成
6、果 文件：项目拓展阶段成本估算； 5.4.1.5 数 据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到 一级科目即可； 5.4.1.6 数据 准确度：允许误差范围为20以 内 ； 5.4.2 项目定位阶段 ： 5.4.2.1 编 制依据：项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、营销定位报告、产品建议书（包括规划 指标和建造标准） 、 概率设计文件 （包括 建设项目综合经济技术指标表 ） 、 当地 收费标准、 类似 项目指标； 5.4.2.2 编 制要求：由成本部牵头和汇总（注：如下属事业部的新项目，则事业部相关部门完成本阶段的 工作； 如下属城市公司的新项目，
7、 则集团组织城市公司完成本阶段的工作） ， 设计部、 营销部、 成 本部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的 项 目定位， 提交产品建议书 （包括规划指标和建造标准） ， 主 体建安费以设计部编制的 建设项目综 合经济技术指标表为依据，经下属公司总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通 过 后 ，报成本分管领导审核，再报集团总裁批准后，最终形成项目定位阶段成本测算，并自动成 为 项目方案设计阶段成本预控目标； 5.4.2.3 上报 时间：产品建议书批复后 15 个工作 日内； 5.4.2.4 成果 文件：项目定位阶段成本测算； 5.4.2.5 数
8、据 组成： 原则上， 项目开发成本中： 建安工程费科目编制到四级， 开发间接费科目编制到二 级 ， 其他的科目仅编制到三级即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可。 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 4 页 共 19 页 5.4.2.6 数据 准确度：允许误差范围为10以 内 ； 5.4.3 方案设计阶段 ： 5.4.3.1 编 制依据：项目定位阶段成本测算、方案设计文件、当地收费标准、类似项目指标、人才机市场 价格； 5.4.3.2 编 制要求：由下属公司成本部牵头和汇总，工程部、配套部、设计部、营销部、成本部、财务部
9、及其他相关部门参与编制， 根据方案设计文件， 各部门对项目定位阶段成本测算进行修正和细化， 经下属公司总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审核， 最 终形成项目方案阶段成本测算，并自动成为项目扩初设计阶段成本预控目标； 5.4.3.3 上报 时间：方案设计批准后十五个工作日内； 5.4.3.4 成果 文件：项目方案阶段成本测算； 5.4.3.5 数据 组成： 原则上， 项目开发成本中： 建安工程费科目编制到五级， 开发间接费科目编制到二 级 ， 其他的科目仅编制到四级即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可； 5.4.3.6 数据 准确度：允许误差范围
10、为5 以内 ； 5.4.4 扩初设计阶段 ： 5.4.4.1 编制 依据：项目方案阶段成本测算、扩初设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 5.4.4.2 编 制要求：由下属公司成本部牵头和汇总，工程部、配套部、设计部、营销部、成本部、财务部 及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经 下 属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领 导 审批后，再报集团总裁批准后，形成项目正式目标成本，自动成为项目施工图设计阶段和项目 实 施阶段的成本预控目标，并以此指导招标、施工、采购等业务活动。 5.4.4.3 上报 时间：
11、方案设计批准后 15 个工作日内 ； 5.4.4.4 成果 文件：项目方案阶段成本测算； 5.4.4.5 数 据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目 无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； 5.4.4.6 数据 准确度：允许误差范围为3 以内 ； 5.5 目标成本的评 审 5.5.1 成本测算由下属公司成本部组织评审，参与评审的部门包括：拓展部、营销部、开发配套部、设 计部、工程部（项目部） 、财务部等，并最终形成意见，经下属公司总经理审批后上报集团成本管理 部； 5.5.2 集团成本管理部收到下属公司的成本测算两个工作日内发给集团工程管理部
12、、设计管理部、营销 管理部、 财务管理部等部门， 各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后； 集团成本管理部 组 织各部门进行评审， 若评审不通过， 集团成本管理部将评审意见反馈给下属公司， 由下属公司修改 后 重新上报， 重新上报的成本目标经集团各相关部门评审通过后， 最终由集团总裁签发执行， 作为该 阶 段的成本控制目标； 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 5 页 共 19 页 5.5.3 正式的项目目标成本文件报集团财务管理部备案； 5.5.4 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表）在定稿后及时上报集团成本管理部，在三个工
13、作日 内各房产公司将相关数据录入成本管理软件。 5.6 项目成本测算 表 5.6.1 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件） ，并体 现量价分离的原则。 5.6.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目 目标成本测算表必须附目标成本编制说明、 详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目 标成本分析。 5.6.3 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项 目规划的基本指标 （如建筑面积、 基底面积、 户数、 单元等） 推算得出， 如按 “窗地比” 推算门窗 面 积， 按基底面积推算屋面面积
14、。 随着设计的深入， 相关工程量的估算应越来越准确。 依据施工图预 算 完成对目标成本修订后， 项目目标成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。 5.6.4 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情 计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。 5.6.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。 5.6.6 项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验 直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。 5.6.7 各阶段的成本测算应有明显的
15、可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据 和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本； 5.6.8 如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标 成本， 相关指标不能超出总的目标成本。 分期开发的项目中，许多 费用均存在分摊的可能， 测算时 可 按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊； 5.6.9 对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财 务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报集团总裁（副总裁） 审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算
16、时相关指标要求准确、完整； 5.7 动态成本明细 表 5.7.1 在目标成本确定后，由成本部组织牵头拓展部、配套部、设计部、营销部、工程部、成本部、财 务部等部门， 按合同分类对项目目标成本控制值进行细化、 拆分， 形成 项目动态成本明细表 ，作 为成本控制的目标值，还未实施招标的，按照预估金额考虑； 5.7.2 成本控制的目标值将在实施过程中逐步被更新，已完成的合同签约、已确定的增减费用、已完成 的工程结算等，要及时反馈到项目动态成本明细表中，真正实现动态控制； 5.7.3 由 成本部组织各部门每月更新一次，并 由成本部负责汇总，在每月月底之前向集团成本小组提供 一份项目动态成本月度报告，阐
17、述成本变化情况和原因分析。 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 6 页 共 19 页 5.8 目标成本的动 态控制 5.8.1 动态控制的方 式 5.7.1.1 项目成本月报。 在项目实施过程中， 应及时反映项目成本的动态情况， 由成本部每月出一份 项 目成本月报 ，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议. 项目成本月 报应包括文字总结和项目基础数据表 、 动态成本总体数据表 、 动态成本明细表 、 招 标 询价工作月度汇总表 、 合同及变更签证统计表 、 结算 月度汇总表 、 工程材料核价/ 综合单 价核定汇总表(
18、 按合同分 类)等 表单， 在完成后的三个日内报集团成本管理部。 （可在成本管理软 件中完成） ； 5.7.1.2 成本分析会。 成本分析会按照时间划分有月度、 季度和年度等， 按照过程划分有施工招投标阶段、 竣工结算阶段等。成本会议前 5 天 ，成本部提交相关的报表和成分分析报告； 5.7.1.3 成本大检查。 集团采取定期或不定期的方式， 对下属公司的成本管理工作进行检查， 包括制度流 程的规范性，招标采购的符合性、合同签订的完整性、现场签证和变更处理的及时性、工程结算 的合理性等，总结经验，纠正错误，保证成本管理的正常运行； 5.7.1.4 成本管理软件的应用。 成本部应根据招标定标情况
19、、 合同签订情况、 预算核对情况、 结算编制情 况变更签证处理情况等，每月在“成本管理软件”中，录入各项目已发生的实际成本，对待发生 成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表” 。 5.8.2 各阶段的成本 动态控制 5.8.2.1. 施工图设计阶 段成本控制 。 针对项目的定位， 考察和选择合适设计单位。 要求施工图纸的设计 满 足目标成本指标， 及时编制施工图预算， 与目标成本科目进行对照， 若相关指标含量偏高， 例如 钢筋、 砼的含量超出了限额设计指标， 则应及时调整设计标准， 使相关指标达到限额要求， 这样 建安成本指标从设计方面已经得到了有效控制。 5.8.2.2. 招投标阶段
20、成 本控制 。 招标前， 由成本部根据项目发展计划书， 编制项目招投标策划报告。 通过 标前考察， 选择信誉好、 有实力的合格承包商， 尽量降低履约风险。 统一工程招标模式， 减少 因 招标文件引起的工程索赔。不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。规范开标、 评标、定标流程，保证定标过程的公开、公平、公正性。 5.8.2.3. 施工阶段成本 控制 。 控 制好合同风险， 集团对项目公司工程合同、 设备合同和物资合同的增补实 行审批管理。 严格合同款项的支付程序。 抓好关键点的控制， 如基础、 主体结构封顶、 工程竣 工 验收等关键点。做好设计变更和现场签证的控制。 5.8.2.4.
21、 竣工结算阶段 成本控制 。 充分利用外部资源， 做好工程审价工作。 及时修正 项目建安成本动 态 控制表，及时进行项目后评估。 5.8.3 成本数据库。 （1 ） 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照 “成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的 Excel 数据表作为新项目测算、结 算初步审核的依据。 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 7 页 共 19 页 （2 ） 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据 5.9 目标成本的修 订 5.9
22、.1 初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外 不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目成本月报中反映即可。 5.9.2 目标成本的审批权限： 1) 如在月内出现影响单项（三级科目）成本 100 万元以上或超过建安总目标成本 1% 的重大事项，变 化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向 事业部总经理和集团汇报； 2) 目标成本的变动（总体建安）不超过原来总体建安目标成本的 1%时， 由事业部总经理审批；目标 成本的变动（总体建安）超过原来总体建安目标成本的 1% 时，由事业部总经理审核，集团成本管
23、理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案； 3) 目标成本的变动（单项， 即三级科目 ） 不超过 100 万时， 由事业部总经理审批；目标成本的变动 （单项，即三级科目）超过 100 万 时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审 核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案。 6 支持性文件 无 7 相关记录 7.1 项目成本月报 （具体 内容详见集团成本管理部相关发文） 7.2 旭辉集团标准成本科目( 一级六 级） （具体 内容详见集团成本管理部相关发文） 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 8 页
24、共 19 页 7.1 项目成本 月报 一、 本月重点工作 1 、 动态成本管理情况 目标成本为万元 （在目标成本集团审核完成下发后填写） ， 工程期开发项目， 已发生动 态成本为万元。 序 号 项 目 目标成本 动态成本 动态成本变化 目标成本 建筑面积 单方指标 可售面积 单方指标 项目动态 成本合计 建筑面积 单方指标 可售面积 单方指标 成本变化 金额 比例 ( 万元) （元/m2 ） （元/m2 ） ( 万元) （元/m2 ） （元/m2 ） ( 万元) （） 一 项目开发 成本 1.1 土地成本 1.2 前期工程 费 1.3 建安工程 费 1.4 基础设施 费 1.5 公建配套 设施
25、 1.6 开发间接 费 二 销售费用 三 管理费用 四 财务费用 五 总成本 对超目标成本情况进行说明，分析原因（在目标成本集团审核完成下发后填写）。 2 、 招投标管理情况 本月完成的招标共项，正在进行或审批中的招标共项，下月计划新增招标工作共项。 对本月较大（一、二类工程）招标项目及招标中遇到问题做简要说明。 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 9 页 共 19 页 3 、 合同管理情况 本月共签定份合同, 合同总金额万元。截止本月日（月末最后一天），本月支付工程款 万元，下月预计支付工程款万元。 对本月合同签订情况、补充协议签订情
26、况、超付款情况简要说明。 4 、 变更及签证管理情况 本月发生变更及签证共计项， 成本部已审批完成项， 审批完成的变更及签证共发生费用预估 为万元。其中现场签证项，预估费用为万元；设计变更签证项，预估费用万元。 对本月发生的返工事项及较大金额签证做简要说明。 5 、 结算管理情况 本月完成的结算共项， 结算总金额万元， 已付款万元。 正在进行的结算共项， 下 月 计划新增结算工作共项。 写明主体工程结算单方指标、其他工程的结算造价指标。 6 、 其他需要说明情况 以上填写 内容，具体 情况见成 本月报表 。 旭辉成本月报表.xl s二、 成本优化与预 警 1 、成本优化 对已发 生超目标成本项
27、目所做出的成本优化工作。 2 、成本预警 对未来可能发生超目标成本事件提出预警，并知会相关业务部门。 三、 本月成本工作 经验推广（ 案例分析） 1 、内部成本 管理经验、成本结果分析、成本比较分析等。 2 、外部成本 管理相关探讨性文摘、成本经验数据、先进管理经验等。 （ 应注明文章出处） 以上内容可任选其中一项内容，要求详细。 四、 下月主要工作 计划 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 10 页 共 19 页 1 、 2 、 3 、 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 11
28、 页 共 19 页 7.2 旭辉集团 标准成 本科目( 一级 六级） 序号 科目名称 说明 一 项目开发 成本 1-1 土地成本 1-1-1 土地征用 及拆 迁补偿费 包括：1 、 地 上附属物 拆除 费： 工 程建设 场地上现 存 的并防碍 施工 的房屋， 构筑 物等的拆 除，2、 补偿费 ： 土地补偿 费、 青苗补偿 费、 地上附属 物补 偿费、私 有树木补 偿费 、园林部 门所 有树木赔 偿费 、被拆除 房屋补偿 费以 及拆迁安 置房 费等。 1-1-2 土地出让 金 或政府地 价 1-1-3 土地转让 费 支付转让 方费 用及相关 咨询 费用 1-1-4 红线外市 政工 程费 小区外各
29、 种管 线接到地 块周 边费用 （ 给排 水、 燃气 、 电力、热 力、 电视等） 。 1-1-5 土地交易 费用 1-1-5-1 土地转让 契税 1-1-5-2 土地登记 费 1-1-5-3 土地权证 交易 费 1-1-6 在建工程 转让 1-1-7 其他费用 包括：土 地增 溢金、股 权转 让溢价等 1-2 前期工程 费 1-2-1 方案调研 费 1-2-1-1 市场调研 费 1-2-1-2 可行性报 告 1-2-2 评估咨询 费 1-2-2-1 建筑方案 咨询 1-2-2-2 供电方案 征询 1-2-2-3 上水方案 征询 1-2-2-4 排水方案 征询 1-2-2-5 工程咨询 1-2
30、-2-6 煤气咨询 1-2-2-7 专家评审 1-2-2-8 环评报告 （环 评表） 1-2-2-9 其他 1-2-3 三通一平 费 1-2-3-1 场地平整 1-2-3-2 临时用水 1-2-3-3 临时用电 （含 箱变） 1-2-3-4 临时围墙 1-2-3-5 临时电信 1-2-3-6 临排水及 接管 、方案费 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 12 页 共 19 页 1-2-3-7 临时活动 房 1-2-3-8 临时道路 （含 道口开设 ） 1-2-3-9 绿化迁移 1-2-3-10 处理地上 地下 设施费 1-2-3-11
31、其他 1-2-4 勘察费 1-2-4-1 土地普勘 1-2-4-2 详勘 1-2-5 设计费 1-2-5-1 方案设计 1-2-5-2 施工图设 计 1-2-5-3 扩初设计 1-2-5-4 人防工程 设计 1-2-5-5 基坑围护 设计 1-2-5-6 水利设计 1-2-5-7 园林景观 设计 1-2-5-8 样板房设 计 1-2-5-9 售楼处设 计 1-2-5-10 会所设计 1-2-5-11 智能化设 计 1-2-5-12 精装修设 计 1-2-5-13 模型设计 1-2-5-14 效果图设 计 1-2-5-15 设计咨询 1-2-5-16 其他 1-2-6 审图晒图 费 1-2-6-
32、1 审图费 1-2-6-2 晒图费 1-2-7 报建招标 审照 等规费 1-2-7-1 设计招标 费 1-2-7-2 施工招标 费 1-2-7-3 监理招标 费 1-2-7-4 勘察招标 费 1-2-7-5 招标咨询 费 1-2-7-6 规划执照 费 1-2-7-7 更名公示 费 1-2-7-8 其他 1-2-8 工程监测 测绘 费 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 13 页 共 19 页 1-2-8-1 红线订界 1-2-8-2 综合管线 修测 1-2-8-3 地籍测绘 1-2-8-4 预售面积 测绘 1-2-8-5 日照分析 1-
33、2-8-6 其他 1-2-9 监理费 1-2-9-1 工程监理 1-2-9-2 人防质监 费 1-2-9-3 其他 1-2-10 专项基金 1-2-10-1 墙体材料 专用 基金 1-2-10-2 散装水泥 专项 基金 1-2-10-3 白蚁防治 费 1-2-10-4 其他 1-2-11 造价咨询 服务 费 1-2-12 竣工办理 费 1-2-12-1 竣工验收 及资 料编制费 包括：竣 工档 案编制、 声像 档案管理 、竣 工测绘等 费用。 1-2-12-2 验收检测 费用 包括： 环境 监 测、 沉降监 测 、 防 雷检测 、 抗震检测 、 规划验收 、技 防验收、 室内 环境检测 等费
34、用。 1-2-12-3 楼宇铭牌 等其 他 包括：标 识牌 、门牌、 交通 图标注牌 等费 用。 1-2-12-4 大产证办 理费 1-2-12-5 物业维修 基金 1-2-13 其他费用 1-3 建安工程 费 1-3-1 主体建安 工程 费 1-3-1-1 基础工程 费 包括桩基 、土 方、地基 处理 、降水护 坡等 基础工程 1-3-1-1-1 桩基（或 其他 ） 1-3-1-1-2 桩基检测 1-3-1-1-3 土方 1-3-1-1-4 地基处理 1-3-1-1-5 基坑维护 1-3-1-1-6 其他 1-3-1-2 主体土建 工程 费 1-3-1-2-1 主体土建 之结 构 集团目 标
35、成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 14 页 共 19 页 1-3-1-2-1-1 地下结构 工程 1-3-1-2-1-2 地上结构 工程 1-3-1-2-2 主体土建 之建 筑 1-3-1-2-2-1 地下 砌筑工 程 1-3-1-2-2-2 地上 砌筑工 程 1-3-1-2-2-3 粗装饰 包括室内 、地 面、墙面 、天 棚的找平 、面 层，外墙 抹灰，散 水、 沉降缝、 伸缩 缝等 1-3-1-2-2-4 其他 1-3-1-2-3 屋面工程 1-3-1-2-3-1 屋面装饰 1-3-1-2-3-2 屋面保温 1-3-1-2-3-3 屋面防水
36、 1-3-1-2-3-4 其他 1-3-1-2-4 外立面装 饰 1-3-1-2-4-1 外墙涂料 包括施工 1-3-1-2-4-2 外墙面砖 包括施工 1-3-1-2-4-3 外墙石材 1-3-1-2-4-4 外墙保温 1-3-1-2-4-5 其他 1-3-1-2-5 门窗、幕 墙工 程 1-3-1-2-5-1 幕墙 包括：玻 璃幕 墙、石材 幕墙 、铝板幕 墙等 1-3-1-2-5-2 铝合金门 窗 1-3-1-2-5-3 铝合金百 叶 1-3-1-2-5-4 进户门 1-3-1-2-5-5 单元门 1-3-1-2-5-6 车库门 1-3-1-2-5-7 消防门 包括楼梯 间防 火门、管
37、道井 门等 1-3-1-2-5-8 其他 1-3-1-2-6 防水工程 1-3-1-2-6-1 卫生间防 水 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 15 页 共 19 页 1-3-1-2-6-2 厨房防水 1-3-1-2-6-3 阳台、露 台防 水 1-3-1-2-6-4 地下室防 水 1-3-1-2-6-5 其他 1-3-1-2-7 其他 1-3-1-2-7-1 栏杆工程 包括阳台 、露 台栏杆， 公共 楼梯间栏 杆， 护窗栏杆 等 1-3-1-2-7-2 信报箱 1-3-1-2-7-3 其他 1-3-1-3 单体安装 工程 费 1-3
38、-1-3-1 电气工程 包括配电 箱、 电表箱、 开关 面板、灯 具和 一般的电 气安装， 弱电 管预埋。 1-3-1-3-2 给排水工 程 一般的给 排水 安装、以 及热 水系统管 道安 装等 1-3-1-3-3 采暖工程 包括散热 器及 管道安装 1-3-1-3-4 通风系统 1-3-2 设备工程 1-3-2-1 空调工程 包括主机 、冷 水机组、 新风 机组、冷 却塔 、冷冻水 循环泵、 冷却 水循环泵 、软 化水处理 装置 、风机盘 管、温控 系统 、定压装 置等 设备和空 调安 装。 1-3-2-2 电梯工程 电梯设备 及其 安装、轿 厢装 修。 1-3-2-3 机械停车 库 1-3
39、-2-4 其他设备 1-3-3 装饰工程 1-3-3-1 样板房装 修 包括软装 、硬 装、电器 设备 。 1-3-3-2 售楼处 包括软装 、硬 装、电器 设备 。 1-3-3-3 会所装修 包括软装 、硬 装、电器 设备 。 1-3-3-4 公共部位 精装 修工程 1-3-3-4-1 公共大堂 装修 1-3-3-4-2 电梯前室 装修 1-3-3-4-3 楼梯间装 饰 1-3-3-5 户内精装 修（ 精装房） 1-3-3-6 其他装修 1-3-4 其他工程 费 1-4 基础设施 费 1-4-1 室外供水 工程 1-4-1-1 室外供水 管网 工程费 指红线内 给水 管网，但 不含 小区内花
40、 木浇 灌用水、 洗车用水 等管 网。包括 ：1 、土方开 挖及 回填，2 、 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 16 页 共 19 页 管道敷设 等 1-4-1-2 外管贴费 1-4-1-3 接水漏渗 费 包括：接 水漏 渗费等政 府配 套收费 1-4-1-4 水泵房设 备及 安装 小区内生 活水 泵、消防 水泵 、变频柜 、气 压罐、配 电柜设备 及安 装（含生 活用 水屋面稳 压泵 ，不含水 景、泳池 、纯 净水处理 ） 1-4-1-5 室外消火 栓 1-4-1-6 不锈钢水 箱等 设备安装 1-4-1-7 其他 1-4-2 室
41、外排水 工程 1-4-2-1 室外排水 管网 工程费 指红线内 室外 排水管网 （含 化粪池） ，含 雨水、生 活污水， 环境 排水，不 含水 景、泳池 循环 用水。包 括：1 、土方 开挖及回 填，2 、检 查井及 管道敷设 等 1-4-2-2 排污工程 配套 收费 包括： 排污贴 费、 接 入费 、 监测费等 政府 配套收费 。 1-4-2-3 其他 1-4-3 室外供电 工程 1-4-3-1 室外电缆 、 供 配电设备 及安 装 （供电 配套 ） 电缆指自 小区 上级电源 到低 压配电柜 （别 墅到计量 表前端） 。设 备包括小 区内 开关站、 变电 站内所有 的设备及 安装 。 1-4
42、-3-2 室外电缆 排管 1-4-3-3 增容费（ 超配 费） 1-4-3-4 其他 用户站等 1-4-4 燃气工程 指红线内 室外 燃气管网 敷设 ，以及室 内燃 气设备。 1-4-5 弱电工程 1-4-5-1 智能化系 统 包括：1 、 停 车管理系 统 、 小区闭路 监控 、 周 界红外 防越、小 区门 禁系统、 电子 巡更系统 、电 子公告屏 以及室外 背景 音乐等；2 、 对 讲系统、 居家 防盗系统 。 1-4-5-2 有线电视 工程 1-4-5-3 电话工程 1-4-5-4 网络工程 1-4-5-5 室外弱电 管网 1-4-5-6 其他 1-4-6 采暖工程 小区内热 交换 站或
43、锅炉 房的 热力设备 及安 装及红线 内室外热 力管 网敷设， 含土 方工程。 1-4-7 消防工程 1-4-7-1 室外消防 包括： 自 动报 警控制中 心大 型消防设 备及 安装调试 ， 湿式报警 阀、 水流指示 器、 消火栓、 气体 灭火系统 等按工程 部位 计入消防 工程 内； 1-4-7-2 室内消防 包括：单 体内 消火栓、 喷淋 、防排烟 、自 动报警、 气体灭火 、水 幕、水喷 雾等 系统工程 ， 1-4-8 室外环境 工程 1-4-8-1 景观绿化 工程 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 17 页 共 19 页 1-
44、4-8-1-1 绿化 公共绿化 、组 团宅间绿 化、 一楼私家 花园 、小区周 边绿化 1-4-8-1-2 硬质地面 除小区车 行道 路工程以 外的 道路含广 场。 1-4-8-1-3 构筑物及 小品 小区内的 岗亭 、水景土 建工 程费，以 及雕 塑小品、 环廊、假 山等 1-4-8-1-4 环境水系 统 小区内的 水景 设备及管 网， 绿化灌溉 系统 （含设备 及管网） 、水 景照明（ 含灯 具及管线 ）等 。 1-4-8-2 室外环境 照明 庭院灯或 草坪 灯安装、 管线 安装等 1-4-8-3 泛光照明 指自泛光 照明 配电箱（ 不含 箱）后的 管线 敷设及灯 具安装工 程。 1-4-
45、8-4 室外零星 设施 儿童游乐 设施 、 指示 牌、 标 识牌、 示意图 、 垃圾 桶 、 座椅、阳 伞、 运动器材 1-4-8-5 小区道路 工程 1-4-8-5-1 小区车行 道路 工程 包括：1 、 红 线内车行 道 （ 含其两旁 的人 行道 ） 及地 面停车场 土建 工程 （含 土方 、 路基及 面层 ） ，2、路 灯工程（ 含灯 具及管线 敷设 ）。 1-4-8-5-2 桥梁工程 1-4-8-6 围墙 各类围墙 （栏 杆），以 及出 入口大门 1-4-8-7 小区门卫 房、 设备用房 1-4-8-8 其他 1-4-9 其他工程 费 1-5 公建配套 设施 1-5-1 人防设备 工程
46、 包括结构 及人 防设备等 。 1-5-2 商业配套 包括基础 、主 体、安装 设备 、装修工 程费 用 1-5-3 教育配套 工程 幼儿园、 中小 学等工程 费用 。 1-5-4 环卫工程 费 包括：垃 圾处 理站及垃 圾处 理设备等 相关 费用。 1-5-5 公建配套 返款 1-5-6 其他 包括：泳 池、 球场等 1-6 开发间接 费 1-6-1 职工薪酬 1-6-2 办公费 1-6-3 交通费 1-6-4 差旅费 1-6-5 业务招待 费 1-6-6 汽车费用 1-6-7 邮电费 1-6-8 水电费 1-6-9 租赁费 1-6-10 会务费 1-6-11 劳动保护 费 1-6-12 咨
47、询审计 诉讼 费 1-6-13 折旧费 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 18 页 共 19 页 1-6-14 低值易耗 品摊 销 1-6-15 贷款利息 1-6-16 抵押登记 保险 公证费 1-6-17 物业开办 费 1-6-18 其他费用 二 销售费用 2-1 广告费 2-2 业务宣传 费 2-3 制作费 2-4 咨询费 2-5 展览费 2-6 租赁费 2-7 租赁售楼 处装 修费 2-8 租赁售楼 处装 饰费 2-9 职工薪酬 2-10 办公费 2-11 差旅费 2-12 招待费 2-13 交通费 2-14 会务费 2-15
48、销售代理 费 2-16 交易手续 费 2-17 房屋空置 费 2-18 其他 三 管理费用 3-1 职工薪酬 3-2 办公费 3-3 交通费 3-4 差旅费 3-5 业务招待 费 3-6 汽车费用 3-7 邮电费 3-8 水电费 3-9 租赁费 3-10 会务费 3-11 劳动保护 费 3-12 咨询审计 诉讼 费 3-13 税金 3-14 折旧费 3-15 无形资产 摊销 3-16 低值易耗 品摊 销 3-17 坏账损失 集团目 标成本 管理 作业指 引 编号：CIFI-JT-CB-001 版号：A/0 页码：第 19 页 共 19 页 3-18 其他费用 四 财务费用 4-1 贷款利息 支出 4-2 存款利息 收入 4-3 财务顾问 费 4-4 手续费 4-5 其他
