1、深圳市龙岗区综合发展规划 （2014-2030） 附件一 数字龙岗 中国城市规划设计研究院深圳分院 2014年05月龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 数字龙岗 1. 空间土地 现状工业及生活用地穿插混杂，用地 松散凌 乱，各 类型用 地布局 有待优 化。 龙岗区全面进入紧约束时期，增量空 间受限 ；规划 城市功 能结构 有待优 化，建 议提高 公共服 务设施 、商业 服务业 设施的 比重， 适当降 低居住 用地比 例。 图13-01 深圳市区划图 图13-02 深圳市建设用地 历年扩 张示意 图 图13-03 深 圳 市 各
2、 区各类 用地比 重对比 图13-04 深圳各区建设用地规 模及增 量空间 示意图 （一）深圳市 （二）龙岗区 图13-05 2012 年龙 岗区土 地利用 现状图 1 2龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 1. 空间土地 全区现状工业用地69.48平方公里，其中集 体工业 用地11.36 平方公 里，集 体厂房 建筑面 积约4480万 平米， 现状厂 房租金 为10-15 元/ 月 平 米，产 业 普遍为中低端劳动密集型产业，该类 型产业 空间资 产有待 激活。 上图为龙岗区各片区法定图则拼合规 划方案 ，该方 案有结 合社
3、区 发展诉 求和问 题进一 步优化 的可能 性。 图13-07 龙岗区现状工业用地 分类示 意图 图13-06 龙岗区土地利用规划 图（原 法定图 则拼合 ） 3 4龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 1. 空间土地 龙岗区未批未建的增量土地资源达规 模以上 的仅有11.37 平方公 里； 除去市政公用设施及广场+ 停车场 用地仅 剩约10.27平 方公里 ； 增量用地相对集中分布在龙岗、龙城 、横岗 和坪地 街道办 。 政府可控的产业用地增量空间规模日 趋减少 ，空间 分散； 现状城市更新主要围绕龙岗大道及轨 道3 号线 站
4、点布 局，规 划建议 在进一 步甄别 各地区 发展责 任、用 地投放 时间与 产业、 就业功 能关联 性的基 础上， 分期、分区逐步释放，并引导更新行 为从空 间更新 转变为 产业更 新、社 会更新 和文明 进程的 提升。 图13-08 龙 岗 区 新 增可连 片工业 用地分 布示意 图 图13-09 龙岗区更新项目分布 示意图 图13-10 龙岗区增量用地空间 分布示 意图 5 6龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 2. 经济产业 与深圳平均水平相比，龙岗的工业地 价、住 宅地价 均具有 成本优 势； 龙岗区是一个高生产、低
5、消费的地区 ，侧面 反映城 市的产 业结构 和社会 发展水 平。 龙岗区地处深莞惠交界区，经济规模 一枝独 大，全 区产业 空间效 益处于 深圳中 下游。 图13-11 区域GDP 规 模等 级示意 图 图13-12 2012 年深圳 市各区 生产总 值对比 图13-14 2012 年深圳 各区地 均生产 总值（ 万元/ 平方 公里） 对比 图13-15 2012 年深 圳各区 地均税 收贡献 （万元/ 平方 公里） 对比 （一）深圳市 图13-13 2012 年深 圳各区 工业劳 动生产 率对比 图13-16 历年工业用地楼面地 价（元* 月/ 平方 米）对 比 图13-18 2012 年深
6、 圳各区 固定资 产投资 额（亿 元）对 比 图13-19 2012 年深 圳各区 社会消 费品零 售额（ 亿元） 对比 图13-17 历年住宅用地楼面地 价（元* 月/ 平方 米）对 比 7 8龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 2. 经济产业 龙岗区的商贸服务业和生产性服务业 效益远 低于其 他区， 从人均 服务业 增加值 来看，2012年龙 岗区服 务业人 均增加 值为3.68万元/ 人，低 于深圳 平均 水平6.88万元/ 人，居全市第5 位，略高 于宝安 区、龙 华、光 明和坪 山新区 。其中 ，商贸 服务业 人均增
7、 加值为0.98 万元/ 人， 居全市 第6 位； 生产性 服 务业人均增加值为1.71万元/ 人，居全 市第5 位。 龙岗区服务业整体水平较低，传统服 务业发 展滞后 ，生产 性服务 业严重 滞后。 交通运 输、仓 储和邮 政业增 加值约 为福田 的1/3 ，南山 的1/5 ；金融 业 增加值不足福田的1/12，南山的1/2 。高端 生产性 服务业 匮乏和 服务业 总部经 济发展 落后是 造成服 务业总 量相对 不足的 主要原 因。 房地产增速过快，超过商贸和生产性 服务业 的发展 速度。 房地产 业增加 值在深 圳各区 中排名 第1 ，商 贸和生 产性服 务业在 深圳均 排名第5 。 图1
8、3-21 2012 年深 圳各区 服务业 分行业 人均增 加值（ 万元/ 人）对 比 图13-20 深圳各区服务业分行 业增加 值（亿 元）对 比 9 10龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 图13-22 2012 年深圳 各区工 业与生 产性服 务业关 联度对 比 2. 经济产业 龙岗区近年来GDP 增长逐年提升，2010-2011年期 间GDP 增长受大 运会影 响较大 ，拉动 大规模 固定资 产投入 ，也加 速提升 了龙岗 中心城 地区的 环境 品质。 龙岗生产性服务业与工业发展关联度 极低。 增加值/ 工 业增加 值仅
9、为26.57% ，在深 圳市排 第6 位 。工业 企业产 业链过 于侧重 实体产 品的生 产，物 质 材料消耗 占产品 成本比 重较 大，与产 品制造 相关的 金融 、市场销 售、人 力资源 、外 购信息技 术等占 全部支 出的 比重偏小 ，导致 对外包 服务 需求不足 ， 也束缚了生产性服务业的发展，制约 了工业 的深化 。 （二）龙岗区 图13-23 20082012 年龙岗 各街道 地区生 产总值 （亿元 ）对比 图13-25 龙岗区历年三次产业 结构变 化趋势 图 图13-24 龙岗区历年生产总值 （亿元 ）变化 趋势图 11 12龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗
10、 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 图13-26 2012 年龙 岗区各 街道办 的人均 生产总 值对比 2. 经济产业 龙岗区的8 个街道办中，龙城的服务业 发展最 优。其 中，商 贸服务 业集中 在龙城 和布吉 ；生产 性服务 业在龙 城、横 岗和平 湖发展 较好； 房地产 业在 布吉和龙城发展较好； 龙岗区服 务业“ 一核” 发展 态势显著 ，服务 覆盖和 辐射 范围有限 。龙岗 区各街 道商 贸服务业 和生产 性服务 业营 业收入占 全部企 业营收 普遍 低于10% 。 坂田街道不管在人均GDP 、地均GDP 还是税收收入贡献 方面， 均遥遥 领先于 其他街 道，首 位度
11、极 高。 图13-28 2012 年龙 岗区各 街道办 的税收 收入对 比 图13-29 2012 年龙 岗区各 街道办 的空间 工业税 收对比 图13-27 2012 年龙 岗区各 街道办 的地均 生产总 值对比 图13-30 2008 年龙 岗区各 街道办 分行业 主营业 收入（ 亿元） 对比 13 14龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 2. 经济产业 以上为近13年的住宅供给。龙岗区东部 组团， 即以龙 岗和龙 城街道 办为主 的商品 房，有 相对较 高的空 置率。 潜在的58个已批更新项目、38个在编更 新项目 中，
12、合 计1400 +1100=2500万平米的潜在住宅暂未 反映。 龙岗区西部成为服务业匮乏地带。南 湾、布 吉、坂 田为商 贸服务 业和生 产性服 务业效 益“低 谷”。 图13-33 2001-2013 年10 月 龙岗区 各街道 住宅市 场运营 情况（ 万平方 米） 图13-31 2008 年龙 岗区各 街道办 的服务 业主营 业收入 （亿元 ）对比 图13-32 2008 年龙 岗区各 街道办 的人均 服务业 主营业 收入（ 万元/ 人）对 比 （ 注 ： 空置量和入住量根据调研所得大概的空置率进行初步测算，更确切的数据需要进一步核实。其中，数据为2001-2013 年10 月龙岗区各街
13、道商品房市场供需数据） 15 16龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 图13-34 20092013 年龙岗 各街道 住宅供 给与成 交结构 对比 2. 经济产业 龙岗区总人口在深圳各区中居第二位 ，大规 模的流 动人口 （不满 半年） 对城市 管理和 发展都 带来及 较大挑 战； 深圳人口年龄结构整体呈现青壮年化 的纺锤 形特征 ，虽然 对中国 而言， 除于老 龄化日 趋严重 时期， 但深圳 却有可 预期的 人口红 利。但 不应忽 略对老 龄 化人口的服务与关怀； 在恩格尔系数、居民人均可支配收入 、万人 医生数 方面， 龙
14、岗区 处于深 圳中下 游水平 ，但龙 岗区保 证了相 对充足 的中小 学位供 给。 （一）深圳市 图13-35 2012 年深 圳各区 人口规 模及结 构对比 图13-37 2012 年深 圳各区 社会综 合发展 指标对 比 图13-36 2010 年深 圳各区 人口年 龄结构 示意图 （六普 ） 3. 社会人口 17 18龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 3. 社会人口 龙岗区相对较低的住宅均价及快速发 展的轨 道交通 ，增大 了原特 区就业 人口关 外置业 比例， 也使其 具有更 好的投 资属性 。 房地产增速过快，超过
15、商贸和生产性 服务业 的发展 速度。 房地产 业增加 值在深 圳各区 中排名 第1 ，商 贸和生 产性服 务业在 深圳均 排名第5 。与原 特区相 比，龙岗区常住人口受教育结构有待 优化， 由于目 前未对 流动人 口的教 育结构 统计， 但可以 判断的 就是大 规模的 流动人 口，将 进一步 拉低龙 岗区人 口 教育结构。城市需要以产业升级，联 动就业 结构和 人才结 构优化 。 图13-39 2005-2012 年 深圳各 区住宅 成交均 价趋势 （单位 ：元/ ） 图13-38 2010 年深 圳各区 人口教 育结构 对比示 意图 图13-40 2009-2012 年 深圳各 区房价 收入
16、比 趋势图 图13-41 龙岗、宝安房价与原 特区房 价收入 对比示 意图 19 20龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 3. 社会人口 龙岗区人口空间分布严重不均，呈现 “西密 东疏” 、邻近 原特区 关外集 聚的特 征。 （二）龙岗区 图13-42 2012 年龙 岗各社 区人口 密度分 布图（ 人/ 平 方公里 ） 图13-43 2010 年龙 岗区各 社区教 育结构 图 图13-44 2012 年龙 岗各社 区人口 规模分 布图 图13-45 2010 年龙 岗区各 社区年 龄结构 图 21 22龙岗综合发展规划数字龙
17、 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 3. 社会人口 图13-46 2010 年龙岗 区各社 区老龄 化率对 比图 图13-49 龙 岗 区 现 状 教 育设施 服务半 径与人 口密度 叠加图 图13-50 龙 岗 区 规 划 教 育设施 服务半 径与人 口密度 叠加图 图13-47 2010 年龙 岗区各 街道办 千人床 位数对 比图 图13-48 2009 年龙 岗区各 街道办 公办学 校缺口 数分布 图 23 24龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 图13-51 龙岗区现状医疗
18、设施 与人口 密度叠 加图 3. 社会人口 图13-53 龙 岗 区 现 状 文 体服务 半径设 施与人 口密度 叠加图 图13-54 龙 岗 区 规 划 文 体设施 服务半 径与人 口密度 叠加图 图13-52 龙 岗 区 规 划 医 疗设施 服务半 径与人 口密度 叠加图 图13-55 2006-2012 年 龙岗工 业用地 成交面 积及楼 面地价 变化趋 势 图13-56 2006-2012 年 龙岗住 宅用地 成交面 积及楼 面地价 变化趋 势 25 26龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 3. 社会人口 由于数据 欠
19、缺， 只能以2012年某个时 间节点 的深莞 惠 的空气质 量和PM2.5水平 来 分析，可 以判断 的是， 这一 时间点， 龙岗区 的空气 质量 和PM2.5水 平， 接近深圳最优，仅次于大鹏新区。 由于布吉街道缺乏2012年户籍及常住人 口数据 ，仅能 以2010年人 口数据 核算。 基本上 可以得 出的大 判断是 ，龙岗 区350万、 接近9 成的人 口居住 在集 体私宅。巨大的人口空间分布差异， 从侧面 反映出 龙岗区 产业发 展现状 、人口 结构现 状以及 相对较 低水平 的城镇 化。 图13-57 龙岗区现状居住用地 分布| 分类及 实有人 口分布 示意图 图13-58 深莞惠空气质量指数 分析图 图13-59 深莞惠PM2.5 指 数分析 图 27 28龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗综合发展规划数字龙 岗 龙岗区综合发展规划大纲 龙岗区综合发展规划大纲 3. 社会人口 现状龙岗区绿地分布，随着生态控制 线管理 规定的 调整， 可以预 期的是 未来城 市建设 用地会 进一步 进入生 态绿地 区，龙 岗区需 要为此 有所准 备。 图13-60 龙岗区生态绿地分布 图 图13-X 深圳市各区2010 年分 行业就 业人口 比重对 比分析 图 29 30
