1、房 地 产 抵 押1、 房 地 产 作 为 抵 押 物 的 条 件 1 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 的 抵 押 条 件 依 法 取 得 的 房 屋 所 有 权 连 同 该 房 屋 占 用 范 围 内 的 土 地 使用 权 同 时 设 定 抵 押 的 无 论 土 地 使 用 权 是 出 让 还 是 划 拨 ， 只 要 房 地 产 权 属 合法 ， 即 可 作 为 统 一 体 同 时 设 定 抵 押 以 单 纯 的 土 地 使 用 权 抵 押 的 土 地 必 须 以 出 让 方 式 取 得2 物 权 法 规 定 可 以 抵 押 和 不 得 抵 押 的 财 产 可 以 抵 押 的 财 产
2、 （ 与 房 地 产 有 关 的 项 目 ） 建 筑 物 和 其 他 土 地 附 着 物 建 设 用 地 使 用 权 以 招 标 、 拍 卖 、 公 开 协 商 等 方 式 取 得 的 荒 地 等 土 地 承包 经 营 权 正 在 建 造 的 建 筑 物 不 得 抵 押 的 财 产 （ 与 房 地 产 有 关 的 项 目 ） 土 地 所 有 权 耕 地 、 宅 基 地 、 自 留 地 、 自 留 山 等 集 体 所 有 的 土 地 使用 权 ， 但 法 律 规 定 可 以 抵 押 的 除 外 学 校 、 幼 儿 园 、 医 院 等 以 公 益 为 目 的 的 事 业 单 位 、 社会 团 体
3、的 设 施 所 有 权 、 使 用 权 不 明 或 者 有 争 议 的 财 产 依 法 被 查 封 、 扣 押 、 监 管 的 财 产 其 它3 城 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 规 定 的 不 得 抵 押 的 房 地 产 权 属 有 争 议 的 房 地 产 用 地 教 育 、 医 疗 、 市 政 等 公 共 福 利 事 业 的 房 地 产 列 入 文 物 保 护 的 建 筑 物 和 有 重 要 纪 念 意 义 的 建 筑 物 被 依 法 查 封 、 扣 押 、 监 管 或 者 以 其 他 形 式 限 制 的 房 地 产 依 法 不 得 抵 押 的 其 他 房 地 产2、 房 地 产
4、 抵 押 的 一 般 规 定 可 合 并 抵 押 ， 也 可 分 割 抵 押 ， 还 可 以 再 抵 押 房 随 地 走 ， 地 随 房 走 。 乡 镇 、 村 企 业 的 建 设 用 地 使 用 权不 得 单 独 抵 押 享 受 国 家 优 惠 政 策 购 买 的 房 地 产 抵 押 ， 其 抵 押 额 以 权 利人 可 以 处 分 和 收 益 的 份 额 为 限 抵 押 国 有 企 业 事 业 单 位 房 地 产 ， 应 符 合 国 有 资 产 管 理 有关 规 定 以 集 体 所 有 制 企 业 的 房 地 产 抵 押 的 ， 必 须 经 集 体 所 有 制企 业 职 工 大 会 通 过
5、 ， 并 报 上 级 主 管 机 关 备 案 中 外 合 资 企 业 、 合 作 经 营 企 业 和 外 资 企 业 的 房 地 产 抵 押的 ， 必 须 经 董 事 会 通 过 以 股 份 有 限 公 司 、 有 限 责 任 公 司 的 房 地 产 抵 押 ， 必 须 经董 理 事 会 或 股 东 大 会 通 过 有 经 营 期 限 的 企 业 抵 押 房 地 产 ， 所 担 保 债 务 的 履 行 期 限不 得 超 过 企 业 的 经 营 期 限 以 具 有 土 地 使 用 年 限 的 房 地 产 抵 押 的 ， 所 担 保 债 务 的 履行 期 限 不 得 超 过 土 地 使 用 权 出
6、 让 合 同 规 定 的 使 用 年 限 减 去 已 经使 用 年 限 后 的 剩 余 年 限 以 共 有 房 地 产 抵 押 的 ， 抵 押 人 应 当 事 先 征 得 其 他 共 有 人的 书 面 同 意 预 购 商 品 房 贷 款 抵 押 的 ， 商 品 房 开 发 项 目 必 须 符 合 房 地产 转 让 条 件 并 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 订 立 抵 押 合 同 前 抵 押 房 地 产 已 出 租 的 ， 原 租 赁 关 系 不 受该 抵 押 权 的 影 响 （ 抵 押 不 破 租 赁 ） 企 业 事 业 单 位 法 人 分 立 或 合 并 后 ， 原 抵 押 合 同
7、 继 续 有效 。 抵 押 人 死 亡 、 依 法 被 宣 告 死 亡 或 者 被 宣 告 失 踪 时 ， 其 房 地产 合 法 继 承 人 或 者 代 管 人 应 当 继 续 履 行 原 抵 押 合 同 订 立 抵 押 合 同 时 ， 不 得 在 合 同 中 约 定 在 债 务 履 行 期 届 满抵 押 权 尚 未 受 清 偿 时 ， 抵 押 物 的 所 有 权 转 移 为 抵 押 权 人 所 有 的内 容 抵 押 当 事 人 约 定 对 抵 押 房 地 产 保 险 的 ， 由 抵 押 人 投 保 ，保 险 费 由 抵 押 人 负 责 ， 保 险 单 应 移 送 抵 押 权 人 保 管 。
8、在 抵 押 期间 ， 抵 押 权 人 为 保 险 赔 偿 的 第 一 受 益 人 学 校 、 幼 儿 园 、 医 院 等 以 公 益 为 目 的 的 事 业 单 位 和 社 会团 体 ， 可 以 其 社 会 公 益 设 施 以 外 的 房 地 产 为 自 身 债 务 设 定 抵 押 抵 押 权 设 立 后 抵 押 房 屋 的 出 租 ， 该 租 赁 关 系 不 得 对 抗 已登 记 的 抵 押 权 如 抵 押 人 未 书 面 告 知 承 租 人 该 房 屋 已 抵 押 ， 抵 押 人 对出 租 抵 押 物 造 成 承 租 人 的 损 失 承 担 赔 偿 责 任 如 抵 押 人 已 书 面 告
9、知 承 租 人 该 房 屋 已 抵 押 ， 则 由 承 租人 自 行 承 担 损 失 3、 房 地 产 抵 押 估 价 商 业 银 行 发 放 房 地 产 抵 押 贷 款 时 ， 可 以 与 抵 押 人 协 商 确定 房 地 产 的 抵 押 价 值 ， 也 可 以 委 托 房 地 产 估 价 机 构 评 估 价 值 如 委 托 评 估 ， 一 般 由 商 业 银 行 委 托 ， 也 可 以 约 定 由 任 一方 委 托 房 地 产 抵 押 价 值 ， 为 抵 押 房 地 产 在 估 价 时 点 假 定 未 设 立法 定 优 先 受 偿 权 利 下 的 市 场 价 值 ， 减 去 房 地 产 估
10、 价 师 知 悉 的 法定 优 先 受 偿 款 法 定 优 先 受 偿 款 一 般 是 指 在 抵 押 的 房 地 产 上 债 权 人 依 法拥 有 的 优 先 受 偿 款 ， 主 要 包 括 发 包 人 拖 欠 承 包 人 的 建 筑 工 程 价款 ， 已 抵 押 担 保 的 债 权 数 额 房 地 产 抵 押 报 告 应 用 有 效 期 从 估 价 报 告 出 具 之 日 起 计 ，不 得 超 过 一 年 ， 市 场 价 格 变 化 较 大 时 ， 可 缩 短 4、 房 地 产 抵 押 登 记 规 定 抵 押 权 自 登 记 时 设 立 ， 而 非 抵 押 合 同 签 订 时 当 事 人
11、应 在 抵 押 合 同 签 订 后 30日 内 办 理 登 记 抵 押 登 记 部 门 房 地 合 一 房 地 产 管 理 部 门 地 上 无 定 着 物 的 出 让 土 地 使 用 权 抵 押 土 地 管 理 部 门 办 理 抵 押 登 记 所 需 的 文 件 抵 押 当 事 人 的 身 份 证 明 或 法 人 资 格 证 明 抵 押 登 记 申 请 书 抵 押 合 同 权 属 证 明 可 以 证 明 抵 押 人 有 权 设 定 抵 押 权 的 文 件 与 证 明 材 料 可 以 证 明 抵 押 房 地 产 价 值 的 资 料 抵 押 当 事 人 认 定 的 抵 押 价 值 书 面 协 议
12、房 地 产 估 价 机 构 出 具 的 估 价 报 告 登 记 机 关 认 为 必 要 的 其 他 文 件 登 记 机 关 审 查 的 主 要 内 容 抵 押 物 是 否 符 合 准 许 抵 押 的 条 件 抵 押 物 是 否 已 经 抵 押 抵 押 人 提 供 的 房 地 产 权 利 证 明 文 件 与 权 属 档 案 记 录 内容 是 否 相 符5、 最 高 额 抵 押 权 概 念 是 为 将 来 发 生 的 债 权 提 供 担 保 ， 是 对 一 定 期 间 内 连 续发 生 的 债 权 做 担 保 ， 最 高 债 权 额 是 确 定 的 ， 但 实 际 发 生 额 不 确定 ， 是 为
13、 担 保 将 来 债 权 的 履 行 双 方 协 议 确 定 的 担 保 的 最 高 数额 。 最 高 额 抵 押 权 设 立 前 已 经 存 在 的 债 权 的 处 理 当 事 人 同 意 的 ， 可 以 转 入 最 高 额 抵 押 担 保 的 债 权 范 围 部 分 债 权 转 让 的 ， 最 高 额 抵 押 权 不 得 转 让 ， 有 约 定 的除 外 抵 押 权 人 与 抵 押 人 可 以 通 过 协 议 变 更 债 权 确 定 的 期间 、 债 权 范 围 以 及 最 高 债 权 额 ， 但 变 更 的 内 容 不 得 对 其 它 抵 押权 人 产 生 不 利 影 响 有 下 列 情
14、 况 之 一 ， 抵 押 权 人 的 债 权 确 定 约 定 的 债 权 确 定 期 间 届 满 没 有 约 定 债 权 确 定 期 间 或 者 约 定 不 明 确 ， 抵 押 权 人 或者 抵 押 人 自 最 高 额 抵 押 权 设 立 之 日 起 满 二 年 后 请 求 确 定 债 权 新 的 债 权 不 可 能 发 生 抵 押 财 产 被 查 封 、 扣 押 债 务 人 、 抵 押 人 被 宣 告 破 产 或 者 被 撤 销 其 它6、 房 地 产 抵 押 的 效 力 抵 押 物 的 权 属 抵 押 人 设 定 抵 押 后 ， 房 地 产 的 所 有 权 仍 然 属 于 抵 押人 ， 抵
15、 押 人 仍 可 对 抵 押 物 行 使 占 有 、 使 用 、 收 益 、 处 分 的 权利 ， 但 其 所 有 权 受 到 限 制 抵 押 物 的 转 让 抵 押 人 经 抵 押 权 人 同 意 转 让 抵 押 房 地 产 的 ， 应 当 将 转让 所 得 的 价 款 提 前 清 偿 债 务 或 者 提 存 ， 转 让 价 款 超 过 债 权 数 额部 门 归 抵 押 人 所 有 ， 不 足 由 债 务 人 清 偿 抵 押 物 价 值 减 少 时 的 处 理 如 抵 押 人 的 行 为 足 以 使 抵 押 物 价 值 减 少 的 ， 抵 押 权 人有 权 要 求 抵 押 人 停 止 其 行
16、 为 抵 押 物 价 值 减 少 时 ， 抵 押 权 人 有 权 要 求 抵 押 人 恢 复 抵押 房 地 产 价 值 ， 或 者 提 供 与 减 少 的 价 值 相 当 的 担 保 ， 否 则 抵 押权 人 有 权 要 求 债 务 人 提 前 清 偿 债 务七 、 房 地 产 抵 押 权 的 实 现 1 抵 押 权 的 实 现 双 方 有 协 议 的 可 以 按 协 议 以 抵 押 房 地 产 折 价 或 者 以 拍 卖 、 变 卖 地 产的 价 款 优 先 受 偿 协 议 损 害 其 它 人 利 益 的 ， 可 在 一 年 内 行 使 撤 销 权 双 方 未 达 成 协 议 的 抵 押 权
17、 人 可 以 请 求 法 院 拍 卖 、 变 卖 房 地 产2 同 一 房 地 产 设 定 两 个 以 上 的 抵 押 权 时 ， 清 偿 顺 序 如 下 抵 押 权 已 登 记 的 ， 按 照 登 记 的 先 后 顺 序 清 偿 顺 序 相 同 时 ， 按 照 债 权 比 例 清 偿 已 登 记 的 先 于 未 登 记 的 受 偿 均 未 登 记 的 ， 按 照 债 权 比 例 清 偿 3 对 抵 押 物 拍 卖 拍 卖 保 留 价 （ 低 于 这 个 价 就 不 会 成 交 ） 由 人 民 法 院 确 定 有 评 估 的 ， 参 照 评 估 价 确 定 无 评 估 的 ， 参 照 市 价
18、确 定 ， 并 应 当 征 询 当 事 人 的 意 见 第 一 次 拍 卖 时 的 保 留 价 ， 不 得 低 于 评 估 价 格 或 市 价 的 80%， 再 次拍 卖 时 ， 每 次 降 低 的 数 额 不 得 超 过 前 次 保 留 价 的 20% 抵 押 物 变 现 后 的 价 款 超 过 债 权 数 额 部 分 归 抵 押 人 所 有 ， 不 足 部 分由 债 务 人 清 偿10.4 其 它 以 划 拨 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 房 地 产 设 定 抵 押 权 时 的 处 理 应 当 从 拍 卖 所 得 的 价 款 中 缴 纳 相 当 于 应 缴 纳 的 土 地 使 用
19、 权 出 让金 的 款 额 后 ， 抵 押 权 人 方 可 优 先 受 偿 出 让 金 优 先 原 则 抵 押 合 同 签 订 后 地 上 新 增 房 屋 的 处 理 新 增 房 屋 不 属 于 抵 押 财 产 ， 但 可 以 与 抵 押 物 同 时 处 理 ， 对 拍 卖新 增 房 屋 所 得 ， 抵 押 权 人 无 权 优 先 受 偿 土 地 承 包 经 营 权 、 乡 镇 、 村 企 业 的 厂 房 等 建 筑 物 占 用 范 围 的 建 设用 地 使 用 权 抵 押 的 规 定 实 现 抵 押 权 后 ， 未 经 法 定 程 序 不 得 改 变 土 地 所 有 权 的 性 质 和 土地
20、 用 途 抵 押 物 灭 失 的 处 理 抵 押 权 因 抵 押 物 灭 失 而 消 灭 ， 因 灭 失 所 犁 赔 偿 金 ， 应 作 为 抵 押财 产 抵 押 权 实 现 的 时 限 应 在 主 债 权 诉 讼 时 效 期 内 行 使 抵 押 权 宽 限 期 法 院 对 抵 押 被 执 行 人 及 其 所 抚 养 的 家 属 居 住 的 房 屋 ， 在 裁 定 后应 给 予 六 个 月 的 宽 限 期 强 制 执 行 六 个 月 宽 限 期 满 后 ， 方 可 以 强 制 执 行 被 执 行 人 属 于 低 保 对 象 且 无 法 自 行 解 决 居 住 问 题 的 ， 法 院 不 应强
21、制 迁 出 强 制 迁 出 后 被 执 行 人 居 住 问 题 的 解 决 可 以 由 申 请 执 行 人 为 为 被 执 行 人 及 其 所 抚 养 的 家 属 提 供 临 时 住房 （ 按 人 均 廉 租 住 房 面 积 标 准 ） 其 房 屋 品 质 、 地 段 等 可 以 不 同 地 被 执 行 人 的 原 住 房 ， 面 积 按 人均 廉 租 住 房 面 积 标 准 确 定 提 供 临 时 住 房 应 当 收 取 租 金 租 金 标 准 双 方 协 商 协 商 不 成 的 由 法 院 参 照 当 地 同 类 房 屋 租 金 标 准 确 定 ， 也 可 参 照当 地 房 屋 租 赁 市 场 平 均 租 金 标 准 确 定 已 经 产 生 的 租 金 ， 可 以 从 房 屋 拍 卖 价 中 优 先 扣 除
