1、1 地产项目成本控制要点 项目成本的全过程控制， 开发项目全过程有一系列具体的实现活动有机 集合而成，有明确的阶段性和连续性，可以划分成几个阶段：项目可研阶段、 项目规划设计阶段、项目工程发包和实施阶段、项目竣工阶段分别开展进行 成本控制工作. 第一 项目可研阶段 1. 项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估 算，作为项目可研目标成本。原则上以后各阶段的目标成本均应小于可研目 标成本。 2具体须重点考虑建议 2.1收集拟投资新项目的各类建造成本、 市政配套、 政府费税情况等相关资料。 2.2当地近几年建造成本的趋势、施工企业水平、人力、大宗材料及建材市场 情况。 1.
2、6项目规划设计条件及需投资的公建配套设施、基础设施的规模、建成时间 要求。 2.4进行现场踏勘考察：重点注意以下问题： 2.4.1对前期工程：一般水平，按建筑面积计算进行估算场地的现状，直接决 定它的成本水平。 2.4.2如果存在“场地土方工程”这一项的话，如坡地项目，或未能进行三通 一平交地的项目，其造价水平就高，须注意场地竖向设计达到场地土方平衡。 2.4.2越是边远地区， 因其配套设施不齐全， 需要施工的配套项目多， 数量大，2 造价也相应地高于市区项目。 2.4.3前期工程中，场地土方工程，目前很多项目自然标高低于市政标高，或 者原来大量建筑垃圾、生活垃圾、鱼塘、水池、地下公共设施、设
3、备基础、 重度污染图纸等情形都需要大量回填或换填土方，造价较高。 2.4.4 另一个注意点就是围墙，临时围墙的标准化,局部需要营销包装，控制 其设置标准，如有些围墙全是角钢支撑+镀锌铁皮，平均 2.5米高，每延长米 单价高达1300元/m，甚至部分营销宣传路段是6米高。 2.4.5对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间或者周 边条件较差区域，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地 块的道路交通系统的情况下，必然要新建一定数量的临时道路、临时围墙、 临时绿化等等设施，花费相当大。 第二 项目规划设计阶段 1总成本控制：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段设计确定的项
4、目总成 本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本， 设计优化、动态成本控制应贯穿项目开发建设的全过程。 2限额设计：对各项设计在经济技术上提出设计限额要求，并依据设计阶段划 分提供逐级细化的设计概算，作为评估和合同考核依据，建立奖惩制度，完 善各类设计合同图纸深度、概算书、设计责任、违约责任、奖惩制度及主要 设计技术经济限额指标。 3对建筑设计单位资质或技术力量受限的等其他专项设计， 应在设计任务书中 明确设计的范围和配合工作，对套内精装修、景观工程、基坑支护、弱电、 建筑智能化、电话宽带、有线电视、燃气、幕墙、门窗、栏杆、钢结构、单3 元门厅、空调室外机遮蔽、游泳池水
5、循环处理系统、厨房系统、净水系统、 泛光照明等由专业公司提供经开发商批准的方案给建筑设计单位，建筑设计 单位仅作预留预埋设计，避免造成后期的专项设计与建筑设计的功能偏差， 而因设计修改增加投资。 4低效资产设计规模指标的控制： 规划阶段设计优化重点关注并控制配套公建 设施，如学校、幼儿园、街办、派出所、菜市场、社区用房、物业管理用房、 人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标、会所、商 业、娱乐等公共配套施设的建筑规模。 5三设计阶段目标成本控制 5.1方案设计阶段：项目公司成本部编制，总部审核批准通过后确定控规及方 案设计。 5.2 初步设计阶段（确定部品方案） ：项目公司成
6、本部编制初步设计阶段成 本控制建议书 ，总部设计中心参照初步设计阶段成本控制建议书指导设 计单位进行初步设计，总部设计中心组织成本、工程、市场营销讨论确定材 料部品方案，项目公司成本部根据初步设计成果完成目标控制成本 ，定稿 后报总部审核，总部审核批准通过后确定初步设计方案。 5.3施工图设计阶段： 5.3.1 项目公司成本部编制施工图设计阶段成本控制建议书 ，总部设计中 心应组织设计、工程、成本各专业对工程的结构方案、基础方案、设备方案 进行论证，选择最优方案后方可进行施工图设计。 5.3.2总部设计中心应组织设计、工程、成本各专业对各分项工程的施工图纸 或方案进行评估，优化后方可实施。 4
7、 6 目标成本的确定 6.1总部成本中心及项目公司成本部负责制订的目标成本范围是指： 项目前期 成本、工程建安成本、配套基础设施成本、公共配套设施成本及基本预备费 用，并按照统一成本核算科目进行目标成本编制。 6.2目标成本的编制必须按总部项目目标成本确定的规定进行， 在不同的阶段 形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括： 6.2.1可研目标成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控 制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上，以后各阶段的目标 成本均应小于可研目标成本。 6.2.2计划目标成本：项目前期估算确定之后，在方案设计阶段，依据董事会 批准的可研目标成本、深
8、化的控规及方案设计和建筑设计思想、方案设计汇 报成果以及进一步的市场调研结果等条件，修编可研目标成本，形成计划目 标成本，作为扩初设计阶段工作的成本控制指标。如计划目标成本超出可研 目标成本，报总部总经理办公会批准。 6.1.6目标控制成本：在扩初设计阶段，依据扩初设计成果，项目公司成本部 修编计划目标成本，形成目标控制成本，由总部成本中心组织审核，作为施 工图设计阶段工作的成本控制指标，如目标控制成本超出计划目标成本时， 报总部总经理办公会审批。 6.2.4目标成本：在工程开工前，原则上必须完成施工图设计，项目公司成本 部负责细化及修订目标控制成本中的工程成本部分和成本分配，形成目标成 本；
9、如特殊原因不能完成施工图设计，则必须完成较完整的扩初设计，达到 可对目标控制成本中工程成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程成本5 部分，并形成目标成本，由总部成本中心组织审核，如目标成本超出目标控 制成本，报总部总经理办公会审批。 各阶段的目标成本应遵循总部目标成本确定操作的规定，使用正式的目标成 本表单。 7编制合约规划：是指根据扩初图或施工图资料，在充分考虑项目施工特点及 工程总控进度计划对施工进度控制要求及管理手段和管理效果的基础上，制 定合理的合约管理层次、顺序和标段划分，以此作为招标采购及施工管理的 控制性指导文件，同时也是对工期控制、施工过程及招标采购等管理要素进 行综合技术经
10、济合理性宏观把控均具有行为标尺的作用，招标采购分为总部 或区域集中（战略）采购、总部区域单项招标采购、项目公司招标采购、不 招标单项的采购。 7.1施工及主要设备、材料进场计划：由项目公司成本部依据工程总控进度计 划进行编制各专业施工及主要设备或材料进场时间计划，作为总部成本中心 编制招标采购计划的依据。 7.2工程总控进度计划：由项目公司工程部编制，报总部工程管理中心审核， 作为项目公司成本部编制项目合约规划及进场计划的依据和基础。 7.3项目合约规划及进场计划：由项目公司成本部编制，报总部成本采购中心 审核，作为总部成本采购中心编制招标采购计划的依据和基础。 7.4 招标采购计划：项目公司
11、成本部编制,由总部成本中心审批，报总部各管 理中心及项目公司相关部门审核其符合性及合理性，作为招标采购工作执行、 监控、审核、评价的依据和基础。 7.5 招标前准备充分:进行市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建6 筑材料、政策法规信息库，对其施工项目、供应产品、成交价格、履约信誉 等进行掌握，为招投标储备信息资源避免盲目招标出现的抬高价格围标和恶 意低价抢标，造成工程成本失控。 7.6 制定原则:制订招标计划的同时，应明确招标、定标原则，以便给招投标 工作的具体实施以充足的时间差。 7.7招标文件应明确界定发包方式、范围、收费标准、结算办法、支付款办法 及甲供材料的范围、方式、分包项目
12、及各合同在时间、内容、技术、组织上 的协调等主要需洽商所需条款； 7.8 对主要合同文本进行内部沟通,形成示范文本,主要合同包括:基坑/开挖 /支护/降水合同、土建总包合同、机电总包合同、景观合同、精装修合同、 门窗幕墙工程、弱电合同、中央空调工程、电梯及设备供应安装、水处理合 同等，对合同中的在计价标准及依据、预算结算审核、工程指令、合同范围 界点、材料供应、材料结算及调差、材料样板封样验收、保修责任、后期维 护保养、违约责任等方面考虑。 8对建筑安装费用优化一些考虑建议 8.1基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是 80120 元/。对于非桩工程，暂时无法寻找有规
13、律数据，原因一方面是非 桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是成本科目没有独立这一项，将 非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，应单独设置分部清 单，便于以后数据积累。 8.1.1地基处理： 这项费用完全与场地的地质条件有关， 遇见不好的地质状况， 将付出大笔金钱，特别对地质状况差中国西南地区地下溶洞较多、流砂、废7 弃矿井，地质处理起来花费大、耗时长；成都区域东面较多换填的原因在基 础标高的位置土质不符合要求。换填宜采用天然自然材料，以节省费用，这 种换填方案具有明显的地区特征。 8.1.2桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。成都地区多采用人工挖孔桩和 高强度管桩，如果因为地基
14、软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的， 在工期和经济上都没有优势，但成都东区由于地质原因不宜采用高强度管桩。 8.1.3非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明 显地降低，如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话， 那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。 8.2地下室：地下室工程的造价，一般是 2,2002,700元/，而且采取成本 价销售车位，降低项目的发利润率。 8.2.1 结合地下水位确定地下室底板标高，尽可能减少底板抗浮增加成本， 最好设置自然通风架空层或半地下室，或采用诱导通风，以减少防排烟费用。 8.2.2地下室面积：单
15、个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分 摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话， 相对来说，就很经济，另外地下室面积受设备用房面积和车位设置数量影响， 所以需在用地面积小的设备及设备费用综合考虑评估，在保证同样车位数情 况下地库面积最小。 8.1.6地下室的层数及层高：一般来说，地下室的层数多一些，如.23层， 其经济性会比 1 层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。 但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑开挖、支护、降水费 用加大，将会增加地下室的单方造价，所以需进行经济性比较， 8 8.1.6.1地下室层高设计须依据项目定位和用
16、途确定层高， 一般住宅项目就仅 满足最不利点的空间净高达到 2.2米规范要求。 8.1.6.2 采取新工艺降低地下室层高（如顶板采用空心楼该技术或预应力技 术）与传统做法进行经济评价， 8.2.4人防面积：人防面积由基地面积决定，其面积内造价受防护单元设置影 响，在设计时须考虑布置，造成防护单元数增加，国家一般在 1500平米设置 一个，而成都地区通过协调可以在接近 2000平米设置一个，减少人防单元投 资费用。 8.2.5地下室设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，目前的水 平是钢筋 140180kg/，甚至更多；砼是 1.0m /以上，影响砼用量的是 底板厚度。有 500mm厚的
17、，也有 1000mm厚的。 8.2.5.2顶板覆土：这个因素影响很大。规划的绿地率需要，就只能在地下室 顶板上想办法。覆土 1.02.0m 是很常见的。建议控制覆土厚度，在地下室 顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木，或者却因消防扑救面需要需增设 置消防车道，就得考虑在此区域不设置地下室。 8.2.5.3基坑支护：在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，采取设计加施 工招标，获得经济性好的方案。 8.2.5.4土方工程：结合景观设计做好场地竖向设计，做到土方平衡。 8.2.5.5地下室的装饰：地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视 项目档次而定，建议只有高档楼盘才考虑面层处理。 8.2.
18、5.5.1 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。 8.2.5.5.2 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂9 料用量可能会增加，但腻子工序更贵。地下室地涂料选用最低低端品牌。 8.2.5.5.3 天花采用清水模板不需抹灰，仅增加较抹灰费用一半的费用，直接 做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料） 。天花因为有大量的梁，所以抹灰 面积一般是建筑面积的 1.2 倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天 花面积甚至会达到建筑面积的 1.5倍。 8.2.5.6地下室的机电工程， 对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承 建范围接驳，所以在设计上需要注意： 供电图纸最好能和电
19、力设计院的外电设计相匹配；合理设置水泵房、消 防、高低压配电室等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度； 8.3地面以上建筑： 8.3.1结构工程：影响造价水平的因素集中在钢筋和砼的用量，以及立面及屋 面造型。住宅层在结构形式上，因考虑不显柱和梁，其选择余地并不多，因 为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。影响钢筋和砼用量指标的，还 有一个隐性的因素，即 “赠送面积” 。对“赠送面积”的，应该说明赠送的 部位和面积数量， 以便于判断成本本身的合理性。 目前的水平， 钢筋 4560kg/ ，砼 0.35-0.45m /。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建 筑物，分摊的成本越高。
20、 8.3.2防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为 20-30 元/（仅厨卫阳台、 与屋面）防水做法及高度确定。 8.3.3外立面门窗工程：目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之 比，即“窗积比” ，约为0.25-0.3（北方一般在 0.25左右） 。能控制在0.25, 是比较恰当的。其他影响门窗造价的主要是门窗的功能。如型材表面处理、10 开启方式、隔热要求、中空玻璃、五金件、门窗安装工艺、玻璃的种类，防 水要求等。一般情形不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，在总包招标前确定门 窗设计方案，准确提供洞口尺寸和节点大样给总包考虑。 8.3.4幕墙系统。按幕墙饰材分为石材（背栓和背挂）
21、、铝板（铝塑板） 、玻璃 （框支承玻璃幕墙、全玻幕墙、点支承玻璃幕墙） 、陶土、金属镂空等，按幕 墙安装方式分为单元式和框架构件式，根据项目定位和是否是自持物业确定 幕墙形式。 8.3.5保温工程：宜采用内或外聚苯颗粒保温砂浆成本较低方案。 8.3.6栏杆工程：依据项目定位确定采用铝制、铁制、不锈钢。 8.3.7大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次确定，限 额档次标准是 3000、2000元/。 8.3.8公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面 使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。在选材上， 一定要选小规格产品，取消石材点缀，如踢
22、脚线、波打线等。而对于走火楼 梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不使用木质 扶手。 8.3.9 机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计约为 220 元/ 左右，管材的材质，排水系统要选用 UPVC，而不是金属管材；上水管道要 选用普通材质钢塑复合和 PP-R；另系统的功能要讲究，一般项目不宜采用同 层排水。 8.3.10中央空调系统:按冷凝方式分有风冷(蜗旋式、螺杆式、活塞式)和水冷 （往复式、螺杆式、活塞式、离心式）;所以不同形式的设备、冷凝方式、和11 供热设备组合、变配电设施容量，均影响工程成本投入和后期运行费用，会 综合考虑进行评估确定。 8.3.11
23、直饮水工程：宜在高端楼盘采用，宜在售价溢价在 30%上项目。 8.3.12 弱电工程：首先系统配置确定，与电信、宽带、有线电视衔接及分界 点就是费用最大一块可视对讲，可视对讲显示器是黑白还是彩色及屏幕大小 选择。彩色及 4寸以上大屏宜在售价溢价在 30%上项目，在机电工程招标时完 成弱电设计，以完善预留预埋。 8.3.13 电梯工程：配置数量及速度与定位有关，一梯一户或高速梯宜在售价 溢价在 30%上项目采用， 电梯配置，层门：首层采用不锈钢，其余楼层普通的喷漆钢板，售价溢价30% 项目全部采用不锈钢；轿厢一般项目采用不锈钢，售价溢价 30%项目因其轿厢 装修选择普通不同钢板。 8.3.14
24、建筑物的泛光照明工程及其他：一般来说，安装在屋顶上的灯光，每 栋 5 万元的造价是适当的，在施工图设计阶段，提前做好煤气及空调预留设 计。 8.4配套设施：规划阶段设计优化重点关注并控制配套公建设施，如学校、幼 儿园、街办、派出所、菜市场、社区用房、物业管理用房、人防工程等政府 法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标、会所等公共配套施设的建 筑规模。 8.4.1学校及幼儿园控制班数， 单位造价控制的标准是学校及幼儿园 2200元/ 全包，会所 55006000元/全包（含建造与装修） ，且考虑后期运营人对 项目卖点提炼。 12 8.4.2街办、派出所控制其建设规模。 8.4.3菜市场、社区
25、用房可结合开发商业用房进行综合考虑，提高土地利用率 和商业配套标准对楼盘品质提升。 8.5基础设施配套工程： 8.5.1供电电源点方案及供配点方案优化选择，应采用分期申请，避免建设开 关站及110KV变电站； 8.5.2供配电工程高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要， 对自持物业 和高端住宅采用进口品牌国内生产的，其他均采用内产优质品牌； 8.5.3 可考虑能采用该压供电设备尽可能采取高压供电，减少变配电费用投 入。 8.5.4对于电缆、电线，能用能用阻燃的就不要用耐火的，对一般项目因采用 铝合金电缆； 8.5.5室外管网工程，对于室外管网工程同一规划设计，避免相互干扰带来变 更和反复挖填
26、。 8.5.6景观工程：是客户关注度高的工程，包括景观工程和小区围墙工程。 景观工程，是地产行业核心竞争力一种表现，目前成都按照绿地面积包括相 邻红线外区域造价在 550-750元/。控制景观工程的造价措施： 8.5.4.1 软景的多，硬景的少，一般控制在 7：3， 对示范区景观费用进行严 格控制。 8.5.4.2普通的多，名贵的少：对采用乡村树种和名贵树种点缀得植物配置， 在设计图纸和施工招标时，须明确高度、胸径、冠幅、树型和示意照片，并 约定为全树冠工地验货。 13 8.5.4.3控制水景面积及深度。 8.5.4.4小区围墙工程： 要注意用料尽量地少， 镂空透绿多一些， 灯光少一些。 第三
27、 项目工程发包和实施阶段 1工程或材料设备发包采购：原则均须通过招标有图纸进行进行工程、材料、 设备采购。却因特殊原因，采用无施工图的初设图纸招标，经充分论证后按 管理制度向总部成本中心申请，经批准后进行的采购招标。 1.1总部或区域集中（战略）采购 公司总部或区域公司对特定的采购内容以集中统一的一次招标确定该项 采购内容的中标人，并在规定时期内，所有项目公司除非特殊情况外均必须 无条件执行招标结果。 1.2总部或区域单项招标采购 总部对某项目重要招标内容于公司总部进行该项招标内容的招投标工 作，并确定中标人，该项目公司应无条件执行招标结果。 1.3项目招标采购 总部成本中心授权，由项目公司成
28、本部组织完成的招投标工作，同时须 将招标结果及相关合同向公司总部报备。 1.4不招标单项的采购 1.4.1战略采购框架下的分批合同 1.4.2指受时间、产品及行业垄断影响，无法通过招标采购的单项，应经充分 论证后按管理制度向总部成本中心申请，经批准后进行的采购。 1.5加强对投标单位的资格审查。 14 1.5.1对投标单位应充分考察和资格预审，制定统一考察考核指标及权重，建 立推荐人登记制度，审查其单位的信誉、经济状况、履约能力，避免“鱼目 混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。 1.5.2建立合作伙伴信息库，对通过预审合格合作伙伴进行定期考察再评估， 对已形成合同关系合作伙
29、伴，进行履约评估， ，不合格的将列入黑名单，不断 更新和完善合作伙伴数据库 1.6准备招标文件及招标图纸 1.6.1设计图纸及技术规范由设计部提供 1.6.1.1负责按项目总控计划要求的时间提供工程采购用图纸。 1.6.1.2 负责按项目总控计划要求的时间提供材料或材料加施工类采购的技 术标准，以便及时将该项内容编入招标文件。 1.6.1.3负责按项目总控计划的要求确定设备材料样板的建筑性能、 效果且使 其满足符合目标成本及可招标的条件。 1.6.2.施工质量级工程进度计划(含工期)由工程部提供 1.6.2.1负责提供项目的工程和材料的进场时间要求。 1.6.2.2负责提供工程采购中的工期及现
30、场管理要求。 1.6.2.3审核材料或材料加施工类采购招标文件中的技术、质量要求。 1.6.2.4提供施工类采购的招标文件中的技术及质量要求。 1.6.3 招标采购组织工作由成本部负责。 1.6.3.1完成战略集中采购下的分批合同的签署工作。 1.6.3,2提交并确定拟招标项目的目标成本数据 1.6.3.3对招标图纸进行审核，从设计深度、图纸完整、技术规范与图纸一致15 性、专业配合、设计错误、材料设备选型、设计图纸版本、限额设计指标情 况、材料选型及规格是否过剩等问题。 1.6.3.4督促和审核造价咨询顾问完成招标清单及相关招标文件、合同文件、 经济标内容。 1.6.3.5组织相关评标、联络
31、、沟通、议标、建议定标、签约会签工作。 1.6.3.6编制项目合同月报。 1.6编制标前预算：回标前编制招标项目的标前预算，了解施工图纸的预算造 价情况，并确保在总部已批准目标成本拆分科目的控制范围内，标前预算的 计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制， 外委有资质的造价咨询机构编制标前预算进行核对，避免标前预算偏差，而 误导做出判断所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算 工作带来困难。 1.7制定详细评标定标流程： 回标初步评标及报告、内部协调会（包括与总部沟通，报价仅成本参与和知 晓） 、编制澄清文件（成本统筹经济技术澄清文件） 、澄清文件分析、
32、议标会 议、内部协调会（包括与总部沟通，报价仅成本参与和知晓） 、编制最终评标 报告（会签及总部审批） 、发中标书、内部会签拟签合同文本、签订合同。 1.8重视合同图纸管理， 图纸更换频繁， 要求成本部在招标图纸上逐一盖上 “招 标图纸”专用章，在定标后立即将图纸逐一盖上“合同图纸”专用章，将三 套盖“合同图纸”章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档； 1.9 严格控制签署合同文本原件，除公司档案管理的行政部、财务部、成本 部存放“有价版”合同原件文本，其他部门和单位如：工程部/设计部/监理16 均使用“无价版”合同复印文本； 2 项目工程实施阶段成本控制 2.1工程施工过程中的成本控制
33、2.1.1目标成本确定后，项目公司成本部负责组织编写合约规划，报总部成本 采购中心审批 2.1.2由项目公司负责的独立工程招标采购由项目公司负责组织实施， 项目公 司成本部负责经济标评审。相关资料报总部成本采购中心备案。 2.1.3在工程施工过程中出现设计变更、现场签证后，项目公司成本部负责变 更签证的估算,同时报送总部成本中心审批。 2.1.4项目公司成本部每月编制动态成本月报，客观、真实地反映报告期的动 态成本，简述动态成本变化的原因；各项成本测算的专题分析；提出近期成 本控制的出现的问题及解决建议；并报送总部成本采购中心汇总并审核。 2.1.4.1项目公司依据批准的不同阶段的目标成本，
34、对项目开发过程中各阶段 的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施。 2.2.4.2 总部成本采购中心/项目公司成本部参与和控制所有影响项目成本的 业务活动，包括但不限于： 限额指标的确定； 设计方案优化和施工图会审； 招标采购的比价、限价； 合同签订； 设计变更和现场签证； 合同付款等。 2.1.4.3 项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价 等）和设计变更（包括图纸会审） ，严格进行事前预算、事中跟踪和事后结算 的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。 17 2.1.4.4项目公司成本部负责建立工程成本台帐（合同台帐、设计变更及现场 签证台帐、成本预警台帐
35、） 。 2.1.4.5 项目公司动态成本控制报表，应每月 25 日前提交总部成本采购中心 备案，作为总部成本采购中心复核的依据，是评价项目公司成本控制执行优 劣的条件之一。 2.1.5项目公司成本部根据总控进度计划，编制及修订年度工程款支付计划， 由项目公司财务部报总部资金规划部、会计与财务控制部审核确认后，抄送 总部成本中心备案。 2.1.6 项目公司成本部应于工程实施过程中根据各项招标采购工作的进展及 签约进度， 动态修正年度工程款支付计划， 每月编制月度工程款支付调整计 划， 按上述审核流程进行审核确认。 2.1.7 总部财务控制部及项目公司财务部动态监控工程款支付计划的执行情 况，每月
36、由项目公司财务部编制月度工程款实际支付汇总表报项目公司成本 部备案。 2.1.8总部成本采购中心定期对各项目公司招标采购落实情况进行检查。 2.2成本核算与分析 2.2.1项目公司成本部每季度进行成本核算和经济活动分析， 若发生较大成本 变动时，应于当月及时进行成本核算及分析，对目标成本的执行情况进行阶 段性的检查和总结，分析成本发生增减动态和趋势，并通过分析成本细项超 支发生的原因，及时制定控制成本措施。 2.2.2项目公司成本核算与分析报告。 2.3项目成本超支处理及调整 2.3.1成本超支的处理措施由项目公司提出建议， 以书面形式报总部成本采购 中心审批。 2.3.2不使用预备费，超出细
37、项目标成本 5%以内的（含5%） ，工程类需总部成18 本采购中心审核；超出细项目标成本5%以外的，报总部成本采购中心审核后， 报总部主管副总裁批准。同时需在备注中明确超支部分的成本来源（成本细 项） 。 2.3.3使用预备费，且项目公司须报送详细的相关依据资料。工程类需报总部 成本采购中心审核，由总部主管副总裁批准，在动态成本控制表列出具 体的调整明细。经批准后报总部成本采购中心备案。 2.3.4调增目标成本，且项目公司须报送详细的相关依据资料。工程类需报总 部成本采购中心审核，非工程类需总部财务部审核，由总部总部主管副总裁 审批，总公司公司办公例会批准，在动态成本控制表列出具体的调整明 细
38、。 2.3.5在项目实施过程中，因经营方针调整引起成本增加或减少，应及时报总 部成本采购中心审查。 第四 项目竣工阶段 1 结算工作的突出特点是： “大量性、集中性、复杂性” 。为避免结算时产生 主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制。 1.1建立项目竣工图及设计变更资料、技术核定单、经济签证审查制 1.1.1凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成， 要有竣工验收单和工 程部门和物管部门对其项目的完成范围和质量缺陷修复确认，如有甩项、未 施工的应在验收单中注明，结算中予以扣除。 1.1.2重点审核设计变更资料、技术核定单、经济签证，在结算书中是否有重 复计算。 1.2结算原则会议确
39、认制 应通过结算会议确定：确认结算方法、人选、结算期限；确认除正常结算项 目之外所发生的特殊问题，以及合同没有约定或双方分歧较大的项目，并合 理利用国家的结算审计收费的规定，对高估冒算的施工企业承担支付超过 5%19 比例的造价审减额的费用。 2.3二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，可使结算工作处于受监控状态。 复核审计制的建立，一方面加强内部制约，另一方面又减少工作失误。其具 体操作人员可由总部聘请经验丰富的造价人员也可委托有资质的造价咨询机 构完成。 2.4工程竣工验收后， 项目工程结算由项目公司成本部组织， 项目公司工程部、 前期部、总部成本采购中心、总部设计中心配合，总部成本采购中心随时抽 查和监督。如结算值超出目标成本，报总部成本采购中心审核，经总部主管 副总裁批准后，方可完成结算手续。 2.5集中战略招标采购结算由项目公司成本部报总部成本采购中心审核备案。 2.6 结算完成后，项目公司成本部负责编制项目成本后期评估 ，尤其分析 出项目无效成本,报总部成本采购中心备案。 2.7按照总部成本数据库模板完成已建结算项目的信息资料和经验数据， 逐步 建立其区域的企业自身的经验曲线，为今后项目决策提供依据。 20 姜 闵 06/06/13
