1、,2,主要研究,Primary research,国有企业、事业单位的房地产抵押是否有效?,3,知识补充：什么是国有企业？什么是事业单位？什么是房地产抵押？,补充知识,4,国有企业,国有企业，是指企业全部资产归国家所有，并按中华人民共和国企业法人登记管理条例规定登记注册的非公司制的经济组织。包括：（1）特殊法人企业，像国防设施、城市公交、城市绿化、水利等，这类国有企业被赋予强制性社会公共目标，没有经济性目标，它们的作用是直接提供公共服务。（2）国有独资公司，如铁路、自来水、天然气、电力、机场等，这类企业主要是典型的自然垄断企业和资源类企业，以社会公共目标为主，经济目标居次。如上海宝钢等。（3）
2、国有控股公司，如电子、汽车、医药、机场等，这类企业主要是准自然垄断企业和国民经济发展的支柱产业，兼具社会公共目标和经济目标，以经济目标支撑社会公共目标，这类企业不直接提供公共服务，而是通过向国家财政上交股息和红利，间接提供公共服务。东风汽车公司、国家电网公司、中国移动通信集团公司等。,5,事业单位,事业单位，一般指以增进社会福利，满足社会文化、教育、科学、卫生等方面需要，提供各种社会服务为直接目的的社会组织。一般是国家设置的带有一定的公益性质的机构，但不属于政府机构，与公务员是不同的,一般情况下国家会对这些事业单位予以财政补助。分为( 1 )全额拨款事业单位，如学校;( 2 )差额拨款事业单位
3、，如医院;( 3 )自主事业单位，是国家不拨款的事业单位。 我国的事业单位主要包括各级党政机关，教科文卫，以及新闻出版、体育、环境监测、城市建设等等，此外，还有一些机关的附属机构和法律服务所等。需要注意的是民办学校和私立医院不属于事业单位。,6,房地产抵押,房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,7,解析,解析： 国有企业、事业单位对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。国有企业、事业单位可以以国家授予其经营管理的房地产抵押，但因为此类房地产是重要的国
4、有资产，故在设定抵押权时，应当符合国有资产管理的有关规定。 国有企业、事业单位以国家授予其经营管理的建筑物抵押的情况有两种：,8,解析,（1）如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续。以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押应当符合中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的相关规定。以划拨国有土地使用权抵押的国有企业和事业单位必须持有国有土地使用权证和地上建筑物的合法产权证明，并签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获得收益抵交土地使用权出让金,9,解析,（2）如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的
5、国有土地使用权之上的，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押，即使未经有关主管部门的批准，该抵押亦有效,10,解析,关于房地产抵押的范围，我国担保法、物权法及房屋登记办法均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。,11,解析,根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。” 这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条
6、件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产;二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。,12,案例,案例：2000年9月，某外国语学校与某信用社约定，以学校的教学楼和教师办公楼两栋房屋及其所占有的土地使用权作抵押，贷款500万元。合同签订后，双方到当地房管局办理抵押登记。抵押登记经办人蒋某、审核人谢某在审查、核对过程中违反法律规定，明知学校教学设施属于不能抵押的范围但仍予以抵押登记。2000年11月，外国语学校又与某银行约定，以教学综合办公楼作抵押，贷款210万元。蒋某再次违反法律规定，给予办理了抵押登记。此后不久，外国语学校宣告破产，学校法定代表人不知
7、去向。信用社、银行因抵押贷款合同无效，丧失优先受偿权，导致信用社的240多万贷款本金、银行的50多万贷款本金无法追回。信用社因此将房管局告上法庭。法院经审理查明，蒋某行使行政管理职权过程中违反法律规定，明知学校教学设施不得贷款抵押而予以登记，造成290多万元的重大经济损失，因此法院撤销了房管局对该教学楼的抵押登记。,13,评析,评析：一、以公益为目的的教育设施不能设置抵押针对本案，首先应明确的是该外国语学校教学楼是否是以公益为目的的教育设施。根据我国担保法第三十七条第三款规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。”城市房地产
8、抵押管理办法第八条第二款也规定，“用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产”不得设定抵押。因此该抵押登记无效。抵押权人信用社和银行因抵押无效而丧失优先受偿权。,14,评析,二、外国语学校的教学楼是否属以公益为目的的教育设施根据民办教育促进法第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。本案中用来抵押的外国语学校无论是民办还是公办都是以公益为目的，属于法律规定不能作为抵押的物。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第五十三条规定“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”对于公益性质的学校来说，只要是以教育设施以外的财产设定抵押是可以的。,谢 谢!,Thanks,
