1、塞 内 加 尔KAWSARA CBD 中 央 商 务 区 项 目可 行 性 研 究 报 告KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 1 页目 录第一章 总论 .41.1 项目名称 .41.2 建设单位简介 .41.3 可行性报告编制依据 .61.4 项目概况 .61.5 可行性研究报告编制范围 .61.6 项目背景 .71.7 项目建设的意义 .9第二章 房产市场经济分析 .13第三章 建设条件分析 .153.1 社会条件 .153.2 自然条件 .223.4 基础建设环境 .313.5 施工条件 .323.6 其他 .33第四章 项目开发条件 SWOT 分析 .344.1 优势
2、 .344.2 劣势 .364.3 机会 .364.4 威胁 .37第五章 项目及市场客户定位 .395.1 项目及市场客户定位概述 .395.2 本项目市场目标客户分类及相关说明 .41第六章 项目开发方案 .446.1 概述 .446.2 总平面 .456.3 建筑 .486.4 结构 .506.5 给水排水 .526.6 消防专篇 .606.7 节能设计 .676.8 卫生防疫 .696.9 强电 .696.10 弱电 .74KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 2 页6.11 暖通 .79第七章 项目实施进度计划 .857.1 编制原则 .857.2 实施进度安排 .
3、85第八章 项目招标初步方案 .868.1 工程概况 .868.2 项目招标范围 .868.3 资质要求 .878.4 工程招标基本情况 .87第九章 投资估算及资金筹措 .889.1 投资估算 .889.2 资金筹措 .919.3 资金分年度使用计划 .91第十章 项目风险与对策分析 .9311.1 贷款风险 .9311.2 还款来源分析 .9411.3 贷款综合回报分析 .95第十一章 研究结论 .96KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 3 页附件:附件 1：土地 50 年长期租赁合同；附件 2：土地权属证明书；附件 3：土地由租赁转为永久性所有权的批复；附件 4：公司
4、收购后任命董事长和总经理的股东大会决议；附件 5：项目区位分析图；附件 6：地理外景图；附件 7：建筑施工许可证；附件 8：总统批件;附件 9：总统阿卜杜拉瓦德参观本项目沙盘图型；附件 10：奠基仪式照片；附件 11：政府给予优惠政策的批复。附件 12：塞内加尔地图。附件 13：达喀尔项目材料、人工市场价调查表KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 4 页第一章 总论1.1 项目名称KAWSARA CBD 中央商务区项目。1.2 建设单位简介非洲建设投资股份有限公司非洲建设投资股份有限公司(African Company for Construction & Investmen
5、t, 简称 ACCI 公司)成立于 2003 年 11 月 7 日,注册与经营地点:塞内加尔首都达喀尔。企业性质:民营企业。注册资本:10,000,000 西非法郎。ACCI 公司于 2004 年从塞内加尔政府获得一块土地，用于开发一个名为 KAWSARA 的商业中心。土地征用方式为 30 年长期租赁，后续期 20 年。根据 ACCI 公司与塞内加尔国政府的协议文件，塞国政府同意在以下两点情况下将该土地的永久所有权转让给 ACCI 公司：一是必须在协议时间内对该土地进行开发；二是支付一定数额的土地转让金。根据协议，ACCI 公司在维修一些体育设施（总资金不超过人民币 3,000 万元），并缴纳
6、相应的土地转性费用后，完全拥有对该块土地的永久所有权。2007 年 8 月，在律师和公证人的协助下，舒本文先生、张云先生与 ACCI 达成收购协议，完成了收购工作。舒本文先生出任新公司董事长，原公司董事长 Cheikh M. Ahmed Tidiane SALL 先生任副董事长。KAWSARA 商业中心更名为塞内加尔中央商务区KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 5 页（SEGNEGAL CBD）项目。2008 年 4 月，由于该项目规模较大，意义深远，舒本文和张云先生以项目土地入股为条件再次寻求合作伙伴，中电西南进出口公司经考察、论证，以承担该项目建设资金为条件取得 ACC
7、I 公司的控股权，全权负责该项目的开发。双方签订了合作协议，将原项目名称塞内加尔中央商务区（SEGNEGAL CBD）更变为：KAWSARA CBD 中央商务区项目。由中电西南进出口公司法人代表高蓉女士出任 ACCI 公司董事长。后因中电西南公司内部问题没处理好，并前后与两家施工单位四川建工及中国四冶产生矛盾，严重滞纳了工程进度，并在塞内加尔总统换届后，被新总统于 2013 年 3 月停工至今。其间，中电西南原法人高蓉也因其他经济问题于 2014 年锒铛入狱， 项目处于无人管理的地步。为了挽救项目，舒本文先生于 2016 年在国内提起仲裁，并于 11 月拿到了中国国际经济仲裁委员会的仲裁书，该
8、仲裁书裁定中电西南公司返还之前舒本文先生所转让的 62%的 ACCI 公司股权。该仲裁书经过塞内加尔法院裁定执行。现 ACCI 公司股权结构如下：舒本文先生: 70%张云先生：5%中电西南进出口公司：5%WATIC 公司：9%SHAMSDINE DOYE 先生：6%KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 6 页SERGINE MALICK CISSE：2%CHERIF SIDY A OULD MIMI：2%ABDEL DADER KONATE：1%1.3 可行性报告编制依据（1）ACCI 公司提供的相关资料；（2）投资项目可行性研究指南；（3）房地产项目经济评价方法；（4）计办
9、投资2003623 号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函；（5）达喀尔市类似工程造价指标。1.4 项目概况该项目位于塞内加尔首都达喀尔市，地处达喀尔繁华商业区，毗邻大西洋，暂定名为 KAWSARA CBD 中央商务区。项目占地 2.6公顷（约 40 市亩），规划总建筑面积约 231600.00。1.5 可行性研究报告编制范围可行性研究报告的编制，其主要研究内容为：项目建设的背景；房地产市场分析；建设条件分析；项目开发条件 SWOT 分析；项目客户定位；项目实施进度计划；招标初步方案；投资估算；资金筹措和分期投入计划；经济效益评价；社会效益评价。KAW
10、SARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 7 页1.6 项目背景塞内加尔共和国 (The Republic of Senegal；以下简称“塞内加尔”)位于非洲最西端，西濒大西洋，海岸线总长700 千米，国土面积19.72 万平方千米。全国分为10 个行政区，30 个省。首都为达喀尔。全国总人口约1200万，其中首都达喀尔人口约300万。全国约有20 多个民族，主要是沃洛夫族（占全国人口的43%），颇尔族（24%）和谢列尔族（15%）。官方语言为法语，全国80%的人通用沃洛夫语。90%的居民信奉伊斯兰教，5%信奉拜物教，其余信奉天主教。1864 年沦为法国殖民地。1909 年划入法属西
11、非洲。1958 年11月根据戴高乐宪法成为“法兰西共同体”内的“自治共和国”。1959年4 月与当时的苏丹共和国（今马里共和国）结成马里联邦。1960年，马里联邦宣告独立，塞内加尔退出联邦，成立独立的共和国。列奥波尔德塞达桑戈尔为首任总统。2000 年2 月大选，民主党候选人阿卜杜拉耶瓦德（Abdoulaye Wade）当选总统至今。塞内加尔奉行全方位和不结盟政策，重视睦邻友好；积极主张维护非洲团结，推动非洲经济一体化及南北对话、南南合作和建立国际政治经济新秩序；认为世界两极格局的解体为建立一个多元化民主世界提供了契机，国际关系民主化和多元化是世界稳定的重要因素；国际经济关系应遵循公正、平等、
12、合理、互利及尊重主权的原则，应当建立个人尊严得到普遍承认和推崇的世界；认为帮助非洲国家发展是西方的根本利益所在。目前，塞内加尔与大约120 个国家建立了外交关系。塞内加尔维护非洲团结，重视睦邻友好，积KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 8 页极推动区域性合作。是非洲统一组织、西非国家经济共同体、西非经济共同体、伊斯兰会议组织和非洲开发银行成员国。1971年12月7日，塞内加尔与中国建交；1996年1月9日，因塞内加尔与台湾“复交”，中国中止了与塞内加尔的外交关系。2005年10月25日，中塞两国发表联合公报，恢复大使级外交关系。2006年6月，阿卜杜拉耶瓦德总统对中国进行国
13、事访问；2009年2月，胡锦涛主席对塞内加尔进行国事访问。复交后两国关系发展良好。塞内加尔共和国地处于非洲西部，与毛里塔尼亚、马里、几内亚和几内亚比绍等国接壤，西濒大西洋。由于科特迪瓦 2002 年起发生动乱以及西非其他国家政治动荡和社会治安不稳定等因素影响，越来越多的国际组织和外国机构区域总部（如：西非国家中央银行等）从科特迪瓦等国移址或直接设至于塞内加尔首都-达喀尔。达喀尔拥有西非最大的航空港，是大西洋海运和航空的主要中转地之一，是非洲通往欧洲和北美洲的交通枢纽和交通要塞，素有“非洲门户”之称；同时，近年来塞内加尔政局稳定、经济发展活跃，塞政府正稳步实施其经济改革计划，严格控制预算，降低通
14、货膨胀，使达喀尔日趋成为西非的政治、经贸、金融和物流中心，其作为洲际间转口贸易桥梁的作用和地位正迅速得以体现。但是，塞内加尔独立四十多年来，首都达喀尔城市建设的发展速度相对滞后，城市规划缺乏前瞻性，商务楼宇数量较少且设施陈旧，没有标志性的中央商务区。为了适应当前周边及塞内加尔国内的发展形势，从政治、经济的高度提升国家形象和首都达喀尔的现KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 9 页代化城市形象，政府亟待修建一个具有国际水平的商务中心，以提升和带动整个达喀尔市的城市建设水平，吸引更多的国外投资商、跨国公司、金融机构等到塞内加尔投资经营，参与塞内加尔的经济建设，促进该国乃至该区域经
15、济的发展，现任总统阿卜杜拉耶瓦德于 2003 年 9 月亲自批准：将滨临大西洋、正对达喀尔世纪之门、占地面积约 2.6 公顷绝版黄金地段的原 ASSANE.DIOUF 体育馆搬迁修建 CBD 中央商务中心标志性建筑。基于上述原因，塞内加尔政府对于项目非常重视，将该项目列为总统项目，并为项目的实施给予了较多的优惠政策（具体详附件 11）。2004 年，塞内加尔非洲投资股份有限公司（以下简称 ACCI 公司）从塞内加尔政府获得该宗土地，征用方式为 50 年长期租赁。与此同时，塞国政府同意在符合以下两点的情况下转让：一是必须对该宗地进行开发，二是支付土地转让金，其部分土地转让金用于异地修建两座小型体
16、育设施后将该宗地 50 年租赁权转为永久所有权。该项目由 ACCI 公司全权负责开发。1.7 项目建设的意义1、促进中非经贸关系的良好发展中国与非洲国家的关系具有良好政治基础，这是因为中国是世界上最大的发展中国家，而非洲是发展中国家最集中的大陆。这一基本属性决定了中国和非洲国家之间政治方面相互支持、经济方面相互合作的必然性和必要性。中国和非洲有着相同的历史遭遇，而KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 10 页后又面临相同的任务：即捍卫国家独立，发展民族经济。相似的命运和相同的任务，使双方不但在许多重大国际问题上立场一致或相似，而且在处理双方政治关系方面发扬相互理解、相互尊重和
17、相互支持的精神。半个世纪以来，良好的中非政治关系为中非经贸交往奠定了稳固基础，也为推动双方经贸关系发展提供了动力。中非经贸关系是中国与非洲国家全面友好关系的重要组成部分。长期以来，中国始终坚持平等互利原则，同非洲国家发展经贸合作关系，互通有无，优势互补，谋求共赢。 2000 年中非合作论坛成立后，中非经贸进入了全面、快速、稳定的发展阶段。在近年欧美各国对中国和非洲的贸易额纷纷下降之际，中非贸易年均增长率高达 31.9，高于同期中国对外贸易增长率 7.6 个百分点：2005 年中非贸易总额为 400 亿美元；2006 年为 500.28 亿美元；2007 年中非贸易总额已达到 735.7 亿美元
18、，比上年增长 32%；而 2008 年 19 月中非贸易额增至 834.13 亿美元，同比增长 59%。据 IMF 统计，目前中国已经成为非洲第二大贸易伙伴。因此本项目的成功实施必将进一步扩大中国企业在非洲的影响力，提升中国企业在非洲市场的形象，为蓬勃发展的中非经贸关系产生积极的促进作用。2、实施“走出去”发展战略的体现“走出去”发展战略是中国进一步改革开放新的重要里程碑。中国和非洲国家在技术、资金、资源等方面都具有高度的互补性，中国对非洲的投资和经贸合作促进了非洲国家经济的发展，增加了当KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 11 页地的就业机会，带来了适合非洲国家的技术，增
19、强了非洲国家自主建设的能力，成为推动非洲经济增长的重要动力；非洲正成为中国闲置资本、过剩产能“走出去”的理想市场，同时也是中国保持经济又好又快发展能源和矿产资源的重要来源地。中国和非洲都在为实现各自的发展目标而努力，非洲国家都正在为实现 “非洲发展新伙伴计划”不懈努力。中国的目标是到 2020 年实现人均国内生产总值比 2000 年翻两番。最近中国又决定投入 4 万亿人民币巨资扩大内需，既需要大量的资源，也需要外销市场。为了实现各自的发展目标，中非双方在资源、工业、贸易、市场、资金、设备、技术等方面互有需求，有利于实现优势互补。本项目正是实施“走出去”发展战略思想的具体体现，有利于将中国较为成
20、熟的建筑业理念、城市规划设计、现代物业管理、高新技术、节能环保产品输出至项目所在国，进而增加成套设备出口、工程承包、劳务输出等中国的传统优势行业在项目所在国的市场份额；同时，本项目也是国内金融机构资本输出、保值增值的有效载体，有利于在新形势下银企合作的融资模式创新、金融产品创新、运作机制创新，为银企合作实现双赢，共同打造海外工程承包新格局提供新的市场机会。3、探索中非经贸合作的新模式中国对非洲的经贸合作模式以经济援助、优惠贷款、工程承包类为主。随着近年来中国的外汇储备的不断增加，政府积极倡导有条件的中国企业到海外进行投资，并出台了一系列鼓励和优惠政策。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行
21、性分析报告第 12 页而本项目完全由中国企业组合投资、开发修建、完工销售，是BOT（Built-Operate-Transfer）模式运用于房地产开发新的表现形式与延伸。参与本项目的中国企业直接以商业投资模式进入所在国，融入当地的政治、经济、文化背景中，其影响力更大，持续时间更长，进入的行业、领域更多，项目所在国极有可能成为中国企业在西部非洲的抢滩登陆场，进而辐射更广阔的区域，对项目所在国及周边国家的经济发展产生积极的影响和推动作用，逐步形成以塞内加尔首都达喀尔为中心的总部经济雏形。4、践行胡锦涛主席访塞讲话精神及习近平主席一带一路的战略2009 年 2 月，胡锦涛主席在访问塞内加尔期间，就发
22、展中塞关系提出了四点意见，其中对扎实推进中塞经贸合作，实现优势互补明确表示：“中国政府鼓励中国企业和中非发展基金同塞方企业探讨开展互利合作。”后来习近平主席又提出一带一路的构想，希望中国企业走出去。塞内加尔作为西非地区的重要国家，战略地位突出，加大中塞合作合符中国的战略利益。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 13 页第二章 房产市场经济分析近十四年来，随着塞内加尔经济的持续增长，塞内加尔人口也在快速增长。据统计，塞内加尔于 1994 年改革开始后出生了相当数量的小孩。如今，014 岁的人口占塞内加尔人口总数的 42（大约 580 万人）。由于人口增加，人们不得不扩建新房；
23、由于收入增长，人们有能力建筑或购买新房。以下是根据现场调研达喀尔目标租售市场得到的二组数据：物业种类出租价（人民币元/平米/月）出售价（人民币元/平米）备注办公场所 120-150 1200018000 简装- 全装修住宅 90-120 1100018000 简装- 全装修达喀尔新建的房屋一般为 2、3 层的、做了简单装修的独立私人住家，而人们往往将该类房屋作办公与居家两用；现场调研的在建办公楼及居住建筑主要集中于达喀尔市的 Plateau 和 Residence de Fann 区域（前者为达喀尔殖民时期至今的闹市区，后者为近年来较多外国大使馆入驻的由居民住宅兼代办公的区域），总规模约 2
24、万平米。根据现场调研，该区域办公场所的租、售情况都很紧张，在Plateau 和 Residence de Fann 区域，用作办公楼的房屋在建设初期大多即已售出或租出；两个地区未见条件较好的办公场地闲置。塞内加尔目前尚无具有一定规模的房地产开发商，在达喀尔相KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 14 页对活跃的是一些黎巴嫩裔建筑商。作为团体，他们有一定的影响；但作为公司个体，他们的实力却都还较小，没有名气，更没有形成品牌。注入达喀尔私人房地产市场的资金有很大一部分来自侨居海外的塞内加尔人，特别是活跃在欧洲足坛的塞籍球员在内，塞内加尔侨民每年将邮汇大量现金回国。由于城市化发展失
25、控以及缺少具有品牌规模的商业房产开发商，塞内加尔政府没能较好地引领当地企业的房产需求，对于国际组织或外国机构而言，塞内加尔目前的房产服务也只是停留在房产发展的最初级阶段，具体体现在以下两方面：、开发者只是原始地为顾客提供具有居住、办公功能的房屋或硬件本身。塞内加尔目前所面临的城市化失控情形，便是该国房地产市场严重缺失现代办公及居家理念的最现实反映。二、塞国对房产的理解只表现在具体的房屋实体上，而没有考虑到应为建筑选择好的自然、人文环境，为该环境配备相应的生活设施、营造融洽的商业气息或人文氛围等等。 综合以上调研情况，初步得出以下结论：塞内加尔的房产市场正处于爆发性的发展阶段，市场吸纳量大，市场
26、购买力旺盛。在该阶段，市民需要房屋，企业需要房屋，不断涌入塞内加尔的外国组织机构和投资者需要房屋。而塞内加尔此时的房地产发展却处于初级阶段，没能考虑到购买者对住宅或办公区配套设施及服务所产生的软环境的需求。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 15 页第三章 建设条件分析3.1 社会条件3.1.1 政治环境3.1.1.1 政体简介1.宪法现行宪法于1963年经公民投票通过，后于经过八次修改。宪法规定：总统是国家元首、政府首脑和武装部队最高统帅，由直接普选产生，任期5年，只能连任一次。总统缺位，由议长代理，并在三个月内举行大选。总理职位在1970年修宪时设立，1983年撤消，1
27、991年复设。1998年2月修宪时决定增设参议院。2001年1月修宪时，参议院被撤销。2.议会国民议会由普选产生，任期5年。本届国民议会于2001年5月18日成立，共120个席位。其中塞内加尔民主党占80席，进步力量联盟11席，社会党10席，争取劳动运动4席，争取民主与社会主义非洲党和民主复兴联盟各3席，其余各小党及无党派人士共9席。议长帕普迪奥普为民主党，2002年6月当选。3.政府现总统麦基萨勒于2012年3月当选，现任总理是穆罕默德邦阿布达拉第奥纳。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 16 页4.司法司法权由最高法院、最高检察院、上诉法院、预审法庭、重罪法院和治安裁判
28、所等各级法院行使。1992年，塞内加尔司法体制改革，取消国家安全法庭，成立立宪委员会、行政法院。现任最高法院院长贾布里勒卡马拉，总检察长米雷耶恩迪亚耶。2005年5月国民议会一致通过成立“国民自治选举委员会”。5.政党截至 2011 年底，塞共有 173 个合法政党，主要有：（1）争取共和联盟（Alliance Pour la Rpublique）：执政党。由马基 萨勒于 2008 年 12 月创立，主要成员为原民主党内萨勒的支持者。纲领是坚定维护共和价值观，将民主进行到底，把塞人民的关切作为行动的中心，箴言是劳动-团结 -尊严。萨勒任党主席，并于 2012 年 3 月当选总统。（2）进步力量
29、联盟（Alliance des Forces de Progrs）：参政党。由部分原社会党成员于 1999 年 8 月组建，主张建立民主政治，依靠政治方式维护社会稳定。总书记为现任国民议会议长穆斯塔法 尼亚斯（Moustapha Niasse）。2012 年总统选举第二轮与萨勒结盟。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 17 页（3）塞内加尔社会党（Parti Socialiste du Sngal）：参政党。党员 120 万人。前身为塞内加尔民主集团，1958 年与塞内加尔行动社会党合并为塞内加尔进步联盟，塞独立后长期执政，1976 年 12月改为现名。纲领是实行“民主社会
30、主义”，即在保留非洲特性的同时，建立一个开放、民主和人道主义的社会。主席为前总统阿卜杜 迪乌夫（Abdou Diouf），总书记乌斯曼 塔诺迪安（Ousmane Tanor Dieng）。（4）塞内加尔民主党（Parti Dmocratique Sngalais）：反对党。1974 年 7 月 31 日由瓦德创立。以正义、尊严和博爱为箴言，宗旨是通过民主手段建立一个民主、社会主义和全面发展的社会。2000 年 3 月该党候选人瓦德在总统大选中获胜，并于 2007 年 2 月连选连任。2012 年总统选举中，瓦德败选，民主党成为主要反对党。其后瓦宣布解散原总统派联盟，民主党单独参加了 2012
31、年 7 月的立法选举。此外，还有非洲争取民主和社会主义党、国家党、民主复兴联盟、独立劳动党、民主联盟（原为民主联盟-争取劳动党运动，2008 年12 月改为现名）、复兴公民党、塞内加尔共和运动、非洲群众独立党、塞内加尔民主联盟（革新派）、塞内加尔共和党、塞内加尔非洲生态学者党、争取民主和联邦制联盟等。2010 年 5 月，前外长加迪奥成立“公民政治运动”。3.1.1.2政局现状KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 18 页在2000年进行的总统选举中，由于前总统迪乌夫得票率未超过半数而进行第二轮选举。民主党候选人瓦德击败迪乌夫当选为总统。选举的顺利进行结束了社会党的多年统治。
32、自2000年4月瓦德当选为总统至2005年8月，塞内加尔9次改组内阁，政府总理更换4次。2007年瓦德总统再度当选，任期至2012年。瓦德总统执政期间，塞政局总体稳定。2009年以来，朝野双方围绕2012年总统大选的斗争趋于激烈。2012年初，塞反对派多次组织示威游行，抗议瓦德总统谋求第三任期，塞局势一度紧张。2月26日和3月25 日，塞先后举行两轮总统选举，投票过程平静有序。反对党候选人萨勒在第二轮投票中以65.8% 的得票率获胜，当选为塞历史上第四位总统。4月2 日，萨勒正式就职。3.1.1.3国际关系塞内加尔奉行全方位和不结盟政策，重视睦邻友好；积极主张维护非洲团结，推动非洲经济一体化及
33、南北对话、南南合作和建立国际政治经济新秩序；认为世界两极格局的解体为建立一个多元化民主世界提供了契机，国际关系民主化和多元化是世界稳定的重要因素；国际经济关系应遵循公正、平等、合理、互利及尊重主权的原则，应当建立个人尊严得到普遍承认和推崇的世界；认为帮助非洲国家发展是西方的根本利益所在。目前，塞内加尔与大约120 个国家建立了外交关系。塞内加尔维护非洲团结，重视睦邻友好，积极推动区域性合作。塞内加尔是联合国、世界贸易组织、非洲统一KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 19 页组织、西非国家经济共同体、西非经济共同体、萨赫勒-撒哈拉国家共同体、伊斯兰会议组织和非洲开发银行成员国
34、。中华人民共和国与塞内加尔共和国 1971 年 12 月 7 日建交。1996 年 1 月 3 日，塞政府与台湾当局签署“复交”公报，1 月 9 日中国政府宣布中止与塞的外交关系。2005 年 10 月 25 日，中国外交部长李肇星与塞内加尔外交国务部长谢赫蒂迪亚内加迪奥在北京签署复交公报，两国恢复大使级外交关系。中方重要往访有：陈慕华副总理(1980 年 4 月)、黄华副总理兼外长(1981 年 11 月)、彭冲副委员长(1982 年 4 月)、李鹏副总理(1984 年 6 月)、廖汉生副委员长(1985 年 10 月)、中共中央政治局常委李瑞环(1991 年 7 月)、钱其琛国务委员兼外长
35、(1992 年 1 月)、李岚清副总理(1995 年 11 月)、李肇星外长(2006 年 1 月)、全国政协王忠禹副主席(2006 年 6 月)、全国人大常委会副委员长韩启德(2007 年 4 月)、胡锦涛主席（2009 年 2 月）。塞方重要来访有：桑戈尔总统(1974 年 5 月)、迪乌夫总统(1984 年 7 月)、加迪奥外长(2005 年 10 月、2007 年 12 月)、萨勒总理(2006 年 4 月，以民主党副总书记身份访华)和前任总统瓦德(2006 年 6 月访华，2006 年 11 月来华出席中非合作论坛北京峰会)。现任总统马基萨勒也曾于 2014 年 2 月访华，并参加了
36、 2016 年 8 月在杭州举行的 G20 峰会。3.1.2 宏观经济环境1、塞内加尔 20052009 年宏观经济数据表（数据来源：IMF、KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 20 页驻塞使馆经商处，下同）年度 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年预计单位 亿非郎 合亿美元 亿非郎 合亿美元 亿非郎 合亿美元 亿非郎 合亿美元 亿非郎 合亿美元国内生产总值 41955 93.2 42621 94.7 44619 99.1 46550 103.4 48948 108.7增长率 5.60% 2.30% 4.80% 3.90% 5.20%通货膨胀
37、率 1.70% 2.10% 5.90% 5.80% 2.50%财政赤字占国内产值比率3% 5.80% 4.30% 3.40% 2.90%公共债务占国内产值比率44% 24.40% 23.70% 26.00% 28.30%出口 15.1 亿美元 15 亿美元 15.6 亿美元 16.8 亿美元 22.4 亿美元进口 31 亿美元 34 亿美元 38 亿美元 40 亿美元 48.6 亿美元贸易平衡占国内产值比率-15.1% -17.1% -19.8% -20.6% -20.3%2、塞内加尔 2007-2008 年宏观经济分析2007 年塞内加尔国内生产总值约 44619 亿非郎，按现行美元和非郎的
38、汇率约合 99.1 亿美元，比 2006 年增长 4.8%。（2006 年塞国内生产总值 94.7 亿美元，2005 年为 93.2 亿美元）。按塞官方统计的全国 1200 万人口计算，2007 年塞内加尔人均国民生产总值约 825美元。2007 年塞内加尔总投资额占国内生产总值的 32.6%，约 32.9亿美元，通货膨胀率为 5.9%。 2008 年塞内加尔国内生产总值约 46550 亿非郎，折合 103.4 亿美元；比 2007 年增长 3.9%，人均国民生产总值约 862 美元；通货KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 21 页膨胀率 5.8%，比 2007 年下降 0
39、.1%，出口 16.8 亿美元，比上年增加1.2 亿美元，进口 40 亿美元，比上年增加 2 亿美元。3、2009 年塞内加尔宏观经济预测最新资料显示，塞内加尔经济财政部预测 2009 年塞经济仍可继续增长，其根据有以下几点：1、农业生产可能继续增长；2、塞化学工业公司预计 2009 年可走出困境，以带动塞工业整体增长；3、预测国际油价不会出现如 2008 年上半年那样大幅上涨的现象；4、第三产业有可能复苏；5、政府拖欠私营企业的债务有望偿清。因此，塞经济财政部认为 2009 年塞经济增长幅度可达 5.2%左右，通货膨胀率有望下降至 2.5%；国家财政收入可达 13370 亿非郎，约合 29.
40、7 亿美元，比 08 年增长 14%左右，公共支出将增长 9.1%；财政赤字预计占当年国内生产总值的 2.9%左右；经常项目赤字有望改善；公共债务将占国内生产总值的 28.3%，比 2008 年略有上升。3.1.3 法律环境塞内加尔有较为完善的法律体系及商业法规。其法律体系仿制于法国。为了帮助投资者顺利在塞内加尔开业运作，塞内加尔政府还组建了专门的大项目服务局（APIX），从项目最初的注册登记开始为投资者提供辅导、协助。 在世界银行和国际货币基金组织的建议下，塞内加尔政府于2002 年成立了由 35 家国内外企业代表组成的总统投资者参议会（PIC）。PIC 的宗旨在于改善商业环境、去除企业投资
41、经营过程中KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 22 页的障碍。在塞内加尔设有分支机构的微软、思科、辉瑞等世界 500强公司都是 PIC 议员。 PIC 提出的减轻企业税费、加快政府文件审批等建议最终都在政府的政策、管理中得到实现。例如，根据 PIC减税的提议，塞内加尔在以往的 5 年间，将企业税从 35逐渐降到了 25。塞内加尔有较为详尽的投资法规。投资法规保障投资者的资金安全，允许投资人将利润所得自由汇兑出国，并给予投资人在塞内加尔的公民待遇。投资法还根据企业的规模及投资额度的大小，详细地陈述了给予企业在税收和关税等方面的相应优惠政策。劳动法是外国投资者在塞内加尔感到较为
42、头痛的法律。该法对企业因员工渎职而欲解雇员工等情形作了较多的限制。虽然并非企业打不赢该类官司，企业却因该类官司耗人耗时常常受损 该类官司有相当繁琐的程序，一般需要 2 年多的判决时间。（塞内加尔政府给予了本项目相当的优惠，明确允许本项目可以多次雇请员工。因为可以“多次”雇请员工，本项目甚至可以将雇工聘用协议签为1 月或更短，因而避免或减少可能的法律损失。）塞内加尔的法制具有较强的稳定性。执法系统没有出现过歧视外国人的先例。塞内加尔是国际投资纠纷仲裁中心（华盛顿协议）成员国，接受外国成员国对投资纠纷作出的仲裁。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 23 页3.2 自然条件3.2
43、.1 地理位置场地位于塞内加尔首都 Dakar 西南侧海边，城市主干公路勇士路横贯场地南侧，北侧为贝尔福特街，交通便利，地理位置优越，地理位置见图 1。拟建场地地理位置图 图 13.2.2 地形地貌拟建场地位于位于佛得角半岛顶端，非洲大陆最西部的塞内加尔共和国达喀尔市，濒临大西洋，距大西洋仅一街之隔，场地高出海平面 8-9m。地形相对平缓宽阔，地貌单元处剥蚀残丘与滨海沉积结合部（详见拟建场地现状地形、地貌图 图 2），地面相对高程在 8.99.3m，平均为 9.0m，相对高差 0.4m。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 24 页拟建场地现状地形、地貌图 图 23.2.3
44、气象特征达喀尔位于非洲大陆最西部，北纬 15 度左右，区内气候以热带草原气候为主，气候温和，每年分两个季节：116 月为旱季，710 月为雨季，其中 910 月气温最高，平均为 2432，1 月气温最低，平均为 1826，旱季多哈马丹热风，收集 04、05 年相关资料见表 2，但未收集到区内最大风力、盛行风向等资料。2004、2005 年月总降雨、温度、蒸发、日照 表 2月份1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月11 月 12 月项目2004 年降雨 0 0 0 0 0 3.2 8123.789.3 3.7 0 0温度 2222.2522 2222.65
45、27.7527.9528.328.827.4 24蒸发104.482.795.672.173.2 90.5 75.7 59.778.7106.1108.1日照 6.8 7.6 8.7 9.7 9.9 6.5 7.6 7.5 8.6 8.2 7.6项目2005 年降 0 0 0 0 0 5.3 114. 336 159. 38. 0.5 0KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 25 页雨 4 8 4温度 22.3 20.822.62326.1527.828.228.2527.7528.527.426.15蒸发113.58582.980.884.599.787.2 73.5 60
46、65.8114126.2日照 5.9 7.910.210 7.8 9.2 7 6.6 6.7 7.7 7.43.2.4 区域地质、构造条件1）区域地质工程区位于塞内加尔毛里塔尼亚盆地的大型沉积盆地的中部，是大西洋从中侏罗世到现今扩张的稳定边缘，它从二叠纪三叠纪开始沉积，形成于原有盆地之上。主要以灰质磷酸盐、铝质磷酸盐、石灰岩、砂砾岩、泥岩、页岩、铝土岩及玄武岩地层为主。2）地震据了解，塞内加尔是一个地震低发国家，未有地震相关记载。3.2.5 岩土工程条件根据本次勘察表明，场地内第四系覆盖层厚度不大。场地地基土自上而下为：第四系全新统人工填土、第四系海积砂土、砂质粘性土及成因不明的圆砾土、残积成
47、因的碎石土和三叠系系铝土质页岩。现根据其野外特征将场地各地层的分布及特征由上至下描述如下：1、第四系全新统人工填土层（Q4ml）素填土：杂色-褐色，松散，稍湿。主要为新建体育场填土，物质成分以细砂、粘性土为主，含玄武岩碎石、砾石成分及部分建KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 26 页筑、生活废弃物。其中，zk01 孔附近上部有较多生活废弃物。揭露厚度 0.52.50m，在场地内广泛分布，工程性质因物质成分的差异而呈现变异性，总体表现在 zk01-zk05 一侧工程性质较差，有架空现象，局部粉、粘粒富集。 2、第四系全新统滨海沉积层（Q4m）细砂土：黄色-黄褐色，松散，稍湿-
48、湿，物质成分主要以石英、长石等，分选型较好，充填粘土成分。层位不连续，呈透镜状分布在场地 zk01-zk05 一侧，层面埋深 1.4-2.5m，揭露厚度 2.2-2.8m。N63.5 原位测试修正数据 1-3.8 击/10cm，标贯测试修正数据 3.8击/30cm，工程性质较差。砂质粘性土：黄褐色-褐色，稍湿，可塑，物质成分以长石、石英细砂及粘土构成，切面较粗糙，风干后需用锤头等外物敲打，其干强度较高。层位不稳定，主要分布在细砂土及素填土以下，呈透镜状分布在场地 zk01-zk05 一侧，层面埋深 1.6-5.3m，揭露厚度0.6-2.9m。 N63.5 原位测试修正数据 3-6.2 击/10
49、cm ，标贯测试修正数据 4.8-9.6 击 /30cm，工程性质较差。3、第四系全新统（Q4pr）圆砾土：锈红色、褐红色，稍湿，稍密，物质成分主要为锈红色褐铁矿、玄武岩等，以次棱角状为主，粒径主要集中在 0.5-3cm之间，大于 2cm 含量约 15-30%，2mm-2cm 含量约 30-35%，分选性较好，充填粘土成分，局部粘土富集呈可- 硬塑状，风干后强度较大。主要分布在砂土、填土及砂质粘性土以下，层面埋深在 0.6-6.2m，KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 27 页层位较稳定，在场地广泛分布，揭露厚度 0.5-3m。N63.5 原位测试修正数据 4.5-9.5 击/10cm，工程性质一般。4、第四系全新统残积层（Q4el）粘土：杂色黄色，稍湿饱和，可塑-结构松散。母岩成分以铝土岩为主（化学成分以三氧化二铁、三氧化二铝及倍半氧化物为主）。主要粒径在 0.005-0.075mm 之间，含量 60-73%，平均粒径0.02-0.24mm。含砂砾成分，颗粒为强风化铝土岩，以片状为主，一般粒径 0.0752.0mm, 含量 3.2-12.5%，并含角砾、碎石成风。干燥状态下结构松散、呈散体状，具渗透性，湿状态
