1、商铺租金与售价的关系1、投资回报率ROI收益 总投资（售价） 100%假设以出租商铺作为收益方式，年投资回报率 =年租金收益 总投资 100%， 国内商铺年平均的回报预期在 7%左右 ， 一般 12 15年收回投资成本，按此计算出商铺的售价。2、租金与销售价格换算方式均销售价格 = 平均日租金 365天 （ 12 15）年租金水平决定商铺的核心价值，商铺的售价围绕价值而波动。计算公式在设计的年限内要有超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过 5%。 每年之间的
2、租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。投资者对商铺未来租金的保守预期，会降低其对商铺售价的支付意愿。开发商对商铺未来租金的乐观预期，会促使售价远高于商铺目前的价值。商铺的售价主要由两大因素决定：一是租金的现状水平；二是对未来租金水平的预期 ；计算购入再出租的投资回报率月租金 12(个月 )/售价计算购入再售出的投资回报率 (售出价 -购入价 )/购入价例如，有一临街商铺，面积约 50平方米，售价约 200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是 400元 /平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得 2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少
3、呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率 2万元 12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是： 12%要是这个投资者转手放出，并以 215万元成交，那么它的投资回报率 (215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是： 7.5%案例根据调查，我们综合周边平均租金水平约为 0.5-1.5元。社区集中商业的年回报率一般在 6-8%之间。我们取中间值 7%为推算依据。收益还原法售价表临街商铺平均日租金 年收益率 参考均价（元 /m2 ）1.1 7% 5735市场租金反推售价得出：商铺均价为 5735元 /计算公式： 1.1*365/7%=5735 1.1*365*15年 =6022.5根据复合市场比较法、收益还原法两种定价方法，同时结合海门市场商业售价与临街独立商铺培育周期，分别给予 0.7、 0.3复合加权，本项目建议销售均价为 ：115300.7+57350.3=9792元 / ，取整 9800元 / 。(以上定价建议为整体基准价，具体各商铺销售价格视栋位置、商铺位置、商铺面积等参数有所不同，不含包租）案例
