1、个人二手房住房贷款担保业务风险浅析内 容 提 要近 年 来 随 着 我 国 房 地 产 业 的 迅 猛 发 展 ， 住 房 贷 款 逐 渐 成 为 各 大 商 业 银 行 信 贷 业 务 中 的 主 打 产 品 ，而 近 两 年 银 行 业 金 融 服 务 外 包 也 在 国 内 慢 慢 普 及 ， 出 现 了 许 多 按 揭 服 务 公 司 ， 商 业 银 行 信 贷 业 务的 前 期 手 续 大 多 外 包 至 按 揭 服 务 公 司 代 理 。 同 时 ， 为 了 提 高 业 务 收 益 ， 按 揭 代 理 公 司 也 承 担 着 所代 理 案 件 的 阶 段 性 担 保 责 任 ,市
2、场 上 习 惯 把 这 类 型 公 司 称 为 担 保 公 司 。笔 者 以 珠 海 市 房 贷 担 保 市 场 为 研 究 对 象 ， 根 据 工 作 实 践 ， 探 讨 了 个 人 住 房 贷 款 担 保 业 务 的 风 险管 理 方 法 。 文 中 先 介 绍 了 阶 段 性 担 保 业 务 的 意 义 、 业 务 种 类 和 操 作 流 程 ， 再 详 细 分 析 了 该 业 务 中常 见 的 风 险 类 型 及 评 价 方 法 ， 提 出 风 险 管 理 的 相 关 对 策 。关 键 词 ： 个 人 住 房 贷 款 担 保 风 险消 费 信 贷 作 为 商 品 流 通 的 “调 节
3、器 ”， 有 助 于 缓 解 生 产 和 消 费 之 间 的 矛 盾 ， 有 助 于 优 化 社 会信 用 结 构 ， 是 维 持 社 会 再 生 产 的 润 滑 剂 。 由 于 经 济 的 高 速 发 展 ， 消 费 贷 款 成 为 人 们 经 济 生 活 中 最有 效 的 融 资 方 式 。 而 个 人 住 房 贷 款 是 其 中 最 常 见 的 贷 款 种 类 。 个 人 住 房 贷 款 是 指 借 款 人 以 其 所 购置 的 房 地 产 作 为 抵 押 ， 按 购 房 款 的 一 定 比 率 从 银 行 借 款 ， 然 后 在 一 定 期 限 内 ， 按 月 偿 还 其 所 借 款项
4、 的 一 种 贷 款 形 式 。 个 人 住 房 贷 款 的 开 展 使 得 居 民 在 支 付 一 笔 较 少 的 首 期 款 后 ， 就 能 买 得 起 价 值昂 贵 的 住 房 ， 不 过 他 只 有 在 连 本 带 利 还 清 全 部 贷 款 后 ， 才 能 拥 有 住 房 的 完 全 产 权 。我 国 商 业 银 行 的 个 人 住 房 贷 款 业 务 发 展 了 已 将 近 20 年 ， 随 着 房 地 产 行 业 的 崛 起 与 银 行 贷 款种 类 的 增 多 ， 商 业 银 行 在 信 贷 风 险 防 控 方 面 负 担 加 重 ； 此 时 金 融 服 务 外 包 概 念 逐
5、 渐 引 入 中 国 市 场 ，应 运 而 生 的 贷 款 担 保 公 司 介 于 借 款 人 与 银 行 金 融 机 构 之 间 ， 成 了 促 成 房 产 交 易 及 贷 款 成 功 申 请 的润 滑 剂 。 担 保 是 指 在 经 济 金 融 活 动 中 ， 债 权 人 为 了 降 低 违 约 风 险 ， 减 少 资 金 损 失 ， 借 款 人 获 第 三方 提 供 履 约 保 证 或 者 承 担 责 任 的 行 为 。 债 权 人 与 借 款 人 及 第 三 方 签 订 担 保 协 议 后 ， 当 借 款 人 由 于各 种 原 因 而 违 约 时 ， 债 权 人 可 以 通 过 执 行
6、 担 保 来 确 保 债 权 的 安 全 性 。在 与 商 业 银 行 合 作 关 系 中 ， 担 保 公 司 实 际 上 分 担 了 银 行 放 贷 的 部 分 风 险 。 在 担 保 期 限 内 ,若 借 款 人 违 约 ,担 保 公 司 须 向 银 行 即 债 权 人 承 担 担 保 责 任 。 我 们 对 风 险 的 理 解 主 要 有 三 种 ： 风 险 是 指 发 生 损 失 的 可 能 性 ； 风 险 就 是 指 不 确 定 性 ； 风 险 是 指 实 际 结 果 和 预 期 结 果 的偏 差 或 偏 离 程 度 。 担 保 公 司 必 须 对 自 身 所 承 载 的 风 险 有
7、 深 透 的 了 解 和 良 好 的 管 理 能 力 ， 才 能 在 此行 业 中 长 远 发 展 。个 人 住 房 贷 款 的 概 念 和 分 类简 单 地 去 理 解 , 个 人 住 房 贷 款 是 指 贷 款 人 向 借 款 人 发 放 的 用 于 购 买 自 用 普 通 住 房 的 贷 款 。 其 有三 种 分 类 方 式 :(1)按 照 资 金 来 源 划 分 ， 个 人 住 房 贷 款 包 括 自 营 性 个 人 住 房 贷 款 、 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 和 个 人 住房 组 合 贷 款 。(2)按 照 住 房 交 易 形 态 划 分 ， 个 人 住 房 贷 款 可
8、分 为 新 建 房 个 人 住 房 贷 款 、 个 人 再 交 易 住 房 贷 款 和个 人 住 房 转 让 贷 款 。 新 建 房 个 人 住 房 贷 款 。 俗 称 个 人 一 手 房 贷 款 ， 是 指 银 行 向 符 合 条 件 的 个 人 发 放 的 、 用 于 在 一级 市 场 上 购 买 住 房 的 贷 款 。 个 人 再 交 易 住 房 贷 款 。 俗 称 个 人 二 手 房 住 房 贷 款 ， 是 指 银 行 向 个 人 发 放 的 、 用 于 购 买 在 住 房二 级 市 场 上 合 法 交 易 的 各 类 型 个 人 住 房 的 贷 款 。 个 人 住 房 转 让 贷 款
9、 。 是 指 当 尚 未 结 清 个 人 住 房 贷 款 的 客 户 出 售 用 该 贷 款 购 买 的 住 房 时 ， 银 行用 信 贷 资 金 向 购 买 该 住 房 的 个 人 发 放 的 个 人 住 房 贷 款 。(3)按 照 贷 款 利 率 的 确 定 方 式 划 分 ， 个 人 住 房 贷 款 可 分 为 固 定 利 率 贷 款 和 浮 动 利 率 贷 款 。个 人 二 手 房 住 房 贷 款 担 保 业 务 介 绍本 研 究 所 提 出 的 个 人 住 房 贷 款 担 保 业 务 ,是 针 对 个 人 二 手 房 住 房 贷 款 而 言 的 。 一 笔 常 规 的 个 人二 手
10、房 住 房 贷 款 从 申 请 到 发 放 需 经 历 的 步 骤 如 下 ： 买 方 即 借 款 申 请 人 向 银 行 申 请 贷 款 获 批 买 、 卖 双 方 进 行 交 易 过 户 买 方 取 得 房 产 证 办 理 抵 押 登 记 抵 押 办 结 ， 贷 款 银 行 取 得 他项 权 利 证 ， 发 放 贷 款 。 如 果 这 个 操 作 过 程 中 需 要 有 担 保 公 司 的 介 入 ， 那 么 情 况 大 多 有 两 种 ： 一 是卖 方 该 交 易 房 产 尚 欠 原 贷 款 银 行 的 贷 款 没 有 还 清 ， 需 要 担 保 公 司 提 供 赎 楼 服 务 ； 二
11、是 买 卖 双 方 当事 人 希 望 提 前 得 到 贷 款 资 金 。 因 此 ， 担 保 公 司 最 常 见 的 个 人 住 房 贷 款 担 保 业 务 就 是 担 保 赎 楼 和 担保 提 放 。担 保 赎 楼 业 务赎 楼 业 务 是 针 对 卖 方 尚 欠 银 行 贷 款 的 情 况 下 产 生 的 。 根 据 相 关 规 定 ， 已 办 理 抵 押 登 记 的 房 产 必须 注 销 抵 押 之 后 才 能 进 行 房 产 的 交 易 过 户 ， 而 注 销 抵 押 的 前 提 条 件 是 向 抵 押 权 人 还 清 借 款 （ 俗 称赎 楼 ） 。 由 于 卖 方 资 金 不 足
12、或 不 希 望 以 自 有 资 金 向 原 贷 款 银 行 一 次 性 结 清 贷 款 ， 便 由 担 保 公 司 提供 赎 楼 服 务 ， 以 促 成 交 易 。 其 操 作 流 程 如 下 ：买 、 卖 方 与 担 保 公 司 签 订 担 保 服 务 协 议 买 方 向 银 行 申 请 住 房 贷 款 贷 款 批 复 担 保 公 司向 贷 款 银 行 出 具 担 保 函 贷 款 提 前 发 放 ， 收 款 方 为 担 保 公 司 ， 同 时 贷 款 银 行 冻 结 担 保 公 司 相 应的 保 证 金 担 保 公 司 从 该 笔 款 项 中 取 出 部 分 为 卖 方 赎 楼 买 、 卖
13、双 方 交 易 过 户 取 得 买 方 房产 证 退 尾 款 予 卖 方 办 理 抵 押 登 记 担 保 责 任 解 除 ， 保 证 金 解 冻 。（ 二 ） 担 保 提 放 业 务提 放 业 务 通 常 是 买 、 卖 方 因 急 需 贷 款 资 金 或 需 要 提 早 完 成 房 产 交 易 手 续 而 希 望 提 早 取 得 银 行 贷款 的 情 况 下 产 生 的 。 对 于 买 、 卖 方 来 说 ， 一 宗 房 屋 交 易 完 成 的 标 志 是 交 房 ， 而 一 般 卖 方 都 要 求 全部 房 款 收 齐 才 能 交 房 。 首 期 款 通 常 是 在 过 户 的 当 天 交
14、 付 的 。 而 余 下 的 房 款 就 是 银 行 贷 款 的 资 金 ，要 等 到 取 得 买 方 的 房 产 证 再 办 妥 抵 押 登 记 银 行 才 会 发 放 该 笔 贷 款 ， 历 时 大 概 两 个 月 。 买 、 卖 方 可以 约 定 由 提 保 公 司 为 该 笔 贷 款 作 担 保 ， 得 以 提 前 放 贷 。 其 操 作 流 程 如 下 ：买 、 卖 方 与 担 保 公 司 签 订 担 保 服 务 协 议 买 方 向 银 行 申 请 住 房 贷 款 贷 款 批 复 买 、 卖 双方 交 易 过 户 担 保 公 司 向 贷 款 银 行 出 具 担 保 函 贷 款 提 前
15、 发 放 ， 收 款 方 为 卖 方 ， 同 时 贷 款 银 行冻 结 担 保 公 司 相 应 的 保 证 金 取 得 买 方 房 产 证 办 理 抵 押 登 记 担 保 责 任 解 除 ， 保 证 金 解 冻 。以 上 两 种 业 务 都 是 阶 段 性 担 保 ， 担 保 区 间 为 从 贷 款 银 行 放 款 至 抵 押 登 记 办 结 。 其 风 险 重 点 在 于 ：担 保 公 司 实 施 担 保 后 ， 如 果 该 交 易 房 产 产 权 方 面 有 瑕 疵 或 者 交 易 有 纠 纷 ， 将 无 法 顺 利 执 行 下 一 环节 ， 导 致 不 能 完 成 抵 押 登 记 ， 保
16、 证 金 不 得 解 冻 并 且 担 保 公 司 未 能 解 除 担 保 责 任 甚 至 要 面 临 代 偿 该笔 贷 款 的 资 金 损 失 。在 业 务 操 作 过 程 中 ， 担 保 公 司 与 商 业 银 行 实 行 保 证 金 担 保 ， 即 按 照 贷 款 金 额 的 大 小 以 一 定 的 比例 冻 结 担 保 公 司 存 入 该 银 行 的 保 证 金 ， 至 银 行 取 得 该 笔 贷 款 的 抵 押 权 后 ， 相 对 应 的 保 证 金 被 解 冻 。因 此 ， 担 保 公 司 最 大 的 风 险 就 是 无 法 解 除 担 保 责 任 而 被 迫 代 偿 。个 人 二
17、手 房 住 房 贷 款 担 保 业 务 风 险 分 析风 险 的 影 响在 上 述 的 担 保 业 务 中 ,担 保 公 司 所 承 载 的 风 险 与 银 行 所 承 载 的 风 险 不 同 。 在 办 妥 抵 押 登 记 前 ,出现 任 何 风 险 都 由 担 保 公 司 承 担 ， 如 案 件 中 途 出 现 的 交 易 纠 纷 、 产 权 纠 纷 、 房 款 诈 骗 等 现 象 ； 而 办妥 抵 押 登 记 之 后 ,担 保 公 司 已 经 解 除 了 担 保 责 任 ， 基 于 该 笔 贷 款 借 款 人 与 贷 款 人 之 间 债 权 债 务 关系 的 任 何 纠 纷 如 借 款
18、人 违 约 风 险 、 抵 押 物 风 险 等 都 不 再 与 担 保 公 司 有 关 系 。 所 以 说 ， 担 保 业 务 中担 保 公 司 的 风 险 重 在 贷 前 风 险 ， 银 行 所 承 载 的 多 是 贷 后 风 险 。风 险 是 客 观 存 在 的 ， 担 保 公 司 经 营 的 核 心 是 风 险 的 控 制 ， 业 务 出 险 对 于 担 保 公 司 来 说 有 各 方 面不 良 影 响 。 一 是 业 务 出 险 直 接 的 结 果 是 向 银 行 代 偿 ， 但 这 是 最 消 极 的 做 法 ， 担 保 公 司 往 往 会 竭 尽全 力 去 调 解 或 追 诉 ，
19、但 求 通 过 法 律 手 段 去 维 护 受 害 者 （ 此 受 害 者 包 括 担 保 公 司 和 案 件 关 系 人 中 受损 失 的 一 方 ） 利 益 ； 其 实 处 理 这 种 事 情 需 要 花 费 不 可 估 计 的 人 力 物 力 周 旋 于 买 、 卖 方 与 业 务 来 源方 之 间 ， 承 担 较 大 的 压 力 。 二 是 处 理 风 险 事 故 所 耗 费 的 资 金 直 接 关 系 到 利 润 的 减 少 ， 且 风 险 程 度的 不 同 其 损 失 也 不 同 ， 这 是 难 以 有 一 个 既 定 的 测 量 方 式 的 ； 三 是 担 保 行 业 目 前 还
20、 是 一 个 比 较 狭 窄的 圈 子 ， 在 处 理 风 险 事 故 所 牵 涉 的 方 方 面 面 ， 对 于 担 保 市 场 有 一 定 的 影 响 ， 有 可 能 促 成 原 有 业 务操 作 方 式 的 完 善 ， 也 有 可 能 令 某 种 业 务 失 去 吸 引 力 ； 四 是 风 险 处 理 方 式 的 不 妥 当 可 能 会 导 致 与 合作 中 介 、 合 作 银 行 关 系 的 恶 化 ， 影 响 担 保 公 司 声 誉 。 所 以 ， 风 险 控 制 是 担 保 公 司 生 存 的 支 柱 。 风险的分类及产生的原因银行与担保公司都存在着对借款人信息不对称的问题。由于我
21、国尚未建立起一套完备有效的个人信用制度，中国人民银行的个人征信系统尚在运行初期，可用资源储备不足，商业银行缺乏征询和调查借款人征信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，以及其他征信部门的系统资源不相互共享，银行和担保公司都难以通过征信系统对借款人的自有资产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。因此银行和担保公司都得通过资信调查的方式并利用个人信用评价体系对贷款申请人的资信状况做出评价。担保公司在资信调查中通常把风险分成三类：道德风险、操作风险、政策风险。道德风险道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。在个人住房贷款
22、担保业务中的道德风险通常理解为：因担保对象为自身不法利益提供不实资料或隐瞒真实情况或违约而使交易不能按正常程序运作并给担保人带来损失的现象。常见的是借款申请人提供虚假资料，有这样一个真实案例：某一房产交易案件，买卖双方已进行交易过户手续，买方的购房贷款由担保公司提供担保已提前发放至卖方收款帐户。至取得买方为产权人的房产证后，本应办理抵押登记，该案件就顺理成章地完结。可在贷款发放后未出买方房产证时，原本交待为未婚的卖方却出现了配偶，其配偶不同意出售此房产便向法院申请查封此房产以终止此交易。经调查，卖方在交易中提供虚假的未婚证明，且房产转让未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之间为房款产生纠纷。卖方配
23、偶以该房产为夫妻共同财产但其并未签署同意转让的书面承诺为由，要求撤销此交易。虽然该案件最后经过调解而交易得以完成，但在处理此案中担保公司因担保期限的延长而占用了资金成本，影响至其它业务的进展，有一定的损失。更恶性的道德风险如卖方挪用赎楼资金，使担保公司蒙受损失。案例：某担保公司承接了一担保赎楼业务，因卖方未办理委托公证，提前发放的贷款不能由担保公司收款，担保公司只好与卖方协商收执卖方该收款帐户存折及相应的身份证以控制资金。贷款发放后，担保公司正欲从该帐户把该笔资金划回至担保公司监管帐户以支配赎楼和尾款时，却发现帐户中资金已被转入股市。经调查，卖方因一时贪念欲利用该资金进入股市赚一赚，故隐瞒了该
24、帐户有开通第三方存管的事实。担保公司即时向卖方发出律师函，快速进入处理风险工作中。风险的成因：道德风险从属于信用风险，其产生大多数与当事人的诚信度及经济环境有关。此风险的产生通常是由于被担保对象隐瞒真实情况，刻意掩盖真实资料或带有不法意图使自身能达到更大利益，包括违法行为、自甘冒险行为。我国目前的个人信用制度尚未完善，银行都缺乏征询借款人资信的有效手段，担保公司更是有更大的障碍。操作风险操作风险是指由于不完善或者失灵的内部控制、人为意识错误以及外部事件带来直接或者间接损失的可能性。资信调查过程中如调查人员的经验不足或者未能全面落实案件的背景，可使实施担保后的操作遇到阻碍，如问题不能顺利解决，担
25、保公司将蒙受损失。业务审核部门的监控不严格或者审查制度不严谨，也会造成风险的产生。造成操作风险的人为因素较常见，举一真实案例如下：某一担保赎楼业务，买方向银行申请贷款使用的身份证明是珠海身份证，在交易过户时，买方使用其澳门非永久性居民身份证进行登记，后取得的新产权证当然是其澳门身份证号码。至办理抵押登记时，房地产登记中心拒绝受理，因抵押合同与抵押物产权证上权属人身份信息不相符。担保公司火速与买方取得联系，了解到买方于去年移民至澳门，领用了澳门非永久性居民身份证，而其珠海身份证仍然在有效期内。在办理过户手续时，因忘记带珠海身份证便使用澳门身份证登记，而其并不知道其中的影响。其实在本案件中，担保公
26、司经办人员从申请贷款至交易过户均有跟进，但因经验不足，并没意识到不同的身份证明会对操作手续造成阻碍。幸好买方配合到相关户籍部门申请了两个身份证为同一人的官方证明，才使抵押登记办妥，担保公司得以解除担保。在处理此案件过程中，因两地行政部门各有规定，为申请前述的官方证明所花的时间有两月之久，因此此案件前后操作共经历了四个多月。风险的成因；如果业务操作方案的设计不适当而实施了担保，也会令后续环节处处受阻甚至无法顺畅而形成风险损失。操作风险通常是因公司内控制度不够严密、内部员工操作失误、违反操作规程或疏于执行、担保决策超越权限、担保决策失误、担保种类创新、缺乏法律风险意识、资信人员以权谋私等原因造成被
27、担保的贷款不能按期解除担保责任而损失的风险。 政策风险政策风险具有预见性，在设计业务操作方案时应尽量规避，但因房产交易的完成长达 23 个月，有些突然而来的政策可令一些在途担保的业务受到影响。如最近珠海市房地产登记中心下达的关于房地产登记活动中规范公证机制的文件，文件中涉及到个人房产交易业务的条例是从 2010 年 10 月 1 日始要求凡产权人为外籍的房地产登记必须提供相关公证。此“外籍”包括港澳台籍人员，而因珠海的地域特殊性，来珠购房的港澳台籍同胞是非常常见的。此文件执行之时，令到一些产权人为外籍的在途担保业务突然多出了要求客户办理交易合同公证、或抵押合同公证、或婚姻公证等手续，客户有怨言
28、不止，拖延了担保期限，从而使担保公司存于银行的保证金占用量大、时间长，令新的担保的实施受到一定限制。风险的成因：现阶段处于金融危机过后的恢复期，国家对金融行业的宏观调控都较为谨慎，特别是对房地产泡沫的打压力度大大增强。最近一两年国家对住房贷款及房产交易均频繁出台新政策，限制条件的增多必然会对相关领域相关业务产生阻碍。担保公司的风险管理1以“5C 标准”判断道德风险在担保业务的各种风险中，道德风险相对于其余三类风险来说是不确定因素最多、最难掌控的。担保公司无法通过中国人民银行的个人征信系统来查询到相关的信息，开展业务时，在借鉴银行的标准的同时，建立了对于客户评级的相关标准，通常使用“5C 标准”
29、来评定客户的征信等级。即品质（Character）、能力（Capability）、资本（Capital）、担保品（Collateral）、和环境（Condition）。征信等级高的客户，可视为他在信用和道德方面都是比较优质的。“5C 标准”在作为评定客户质量的同时，也作为业务风险的评价标准。第一，品质。品质是指人的思想品德与心理素质。品质是一个人内在的东西，信用评估之所以要调查贷款申请人的品质，是因为品质反映借款人的诚实可信程度和还款意愿。不能信守诺言的借款人，即使有充足的还款能力，也可能不按约还款。品质是内在的，不可捉摸的，但却可以通过外在行为表现出来。因此，对品质的观察不能采取直接方式，通
30、常是对品质的外在表现行为的观察来分析其品质。品质只能说明借款人的还款意愿，如果借款人的还款能力不足，单有品质也是无济于事，因此资信调查员还必须对借款人的还款能力进行评估。第二，能力。能力是指贷款申请人的偿还债务的能力，使信用分析的重要指标。他有狭义和广义之分，狭义的能力仅仅指申请人欠债时用货币偿还债务的能力，广义的能力至所有能够用于偿还债务的资金来源，包括收入、资产、抵押品及保险单等第一还款来源和第二还款来源。分析申请人的能力，通常从以下几个方面入手：就业状况。对于大部分消费者来说，工作是收入的主要来源。申请人就业的连续性和稳定性就成为决定申请人未来收入稳定性的关键因素。银行往往依赖于借款人就
31、职单位开具的证明来判断申请人的就业情况，单一的证明材料无法体现就业的连续性和稳定性，无法判断申请人工作单位所在行业所面临的市场状况等。担保公司的资信调查员可以通过询问方式了解到贷款申请人的工作时间的长短这一反映申请人的收入稳定性的指标。收入情况。收入是消费者偿还贷款的源泉，也必然是消费信贷调查的重点项目。需要调查的具体内容有：收入的来源、构成、可靠性、获得收入的时间间隔和在贷款期限内收入的持续性。银行依赖于借款人就职单位开具的收入证明和工资存折来判断申请人的收入情况，但对于收入在相当大的程度上受到季节变动影响的人，如建筑业的工人，还有些人的收入主要来源于佣金和奖金，收入不够稳定。这些情况就不可
32、能收入证明上反映出来。担保公司通过询问、侧面观察等方式了解到这些情况，并且可以通过收集其他材料来证明其收入的来源和收入稳定性居住状况。申请人的居住状况对其偿还能力的影响很大，同时对申请人居住状况的了解，可得到有关申请人其他有用的信息。本研究针对的是阶段性担保，对于借款人偿还债务能力方面并非风险的重点，但分析卖方或买方的经济能力，有利于对其个人品质和社会地位的判断。第三，资本。资本是申请人财产的货币价值。通常用净值来衡量，它反映申请人的富裕程度。在消费信用分析里，资本意味着万一申请人未来的收入下降而影响到偿还能力时，申请人可能会变卖一些资产以偿还债款。还意味着如果申请人的品质缺陷被发现，贷款人向
33、其发放贷款，日后借款人不愿还款，那么贷款人只有通过法律形式，强行变卖其资产，以收回贷款本息。在信用分析时，贷款人通常把申请人的资本作为第二还款来源。银行一般只要求申请人提供有足够支付消费信贷款项首期金额的存折，由于“不露富”是中国人的传统，对于有灰色收入的申请人，银行无法核实到。而担保公司通过调查可以了解到这些信息，特别是除担保标的物以外的资产，以防范申请人出现资信条件变化风险和道德风险时，担保公司可以通过处置其其他资产来约束申请人配合风险案件的解决。第四，担保品。担保品的意义在于为贷款提供了第二还款来源，从而大大降低贷款人发放信贷的风险。消费贷款和工商企业的贷款不同，消费信贷都需要提供担保。
34、担保可以是第三方的人格担保，也可以是借款人的贷款购置的物品，如汽车、住房，或者是借款人所拥有的其他资产作担保。尽管申请人提供担保品可大大降低贷款人发放信贷的风险，但是，贷款人通常不把担保作为确定是否发放贷款的依据。因为在借款人不能履行债务的情况下，贷款人要获得担保品的所有权，必须通过法律程序，这样贷款人也常常要遭受律师费等损失。银行和担保公司都要求资质不够的申请人提供第三方担保人作为反担保人。但是银行通常只要求反担保人是公务员、教师、医生等收入较为稳定的人，而忽略了对反担保人资格的审查。担保公司对反担保人的调查要求并不低于贷款申请人，同样需要和示范担保人的身份真实性，调查其品德和偿债能力。第五
35、，环境。环境指消费者外部的经济和社会环境条件，包括申请人的就业环境、经营环境、社会关系等。环境条件通常不包括在信用调查表中，但是环境条件的变化对申请人的偿还能力产生影响，有时还起着重要影响。因此，资信调查人员通过对申请人的外部环境进行分析更能准确地判断申请人的偿债能力。2.造就高素质的职业队伍(1)操作人员专业水平要求高贷款业务的担保风险具有高度的不确定性,担保公司的管理层和员工都应具有很高的业务素质.管理层人员必须有一定的风险管理经验,对担保风险和市场环境有充分的认知和判断能力.同时,担保公司要注重员工专业素质的培养,员工在正式任岗前必须经过严格有效的专业培训,具备较好的风险判断力,以免业务
36、操作过程中出现不必要的人为风险。在人才储备方面,要建立一支具有高度责任心,并具备金融、法律、管理等专业知识与从业经验的员工队伍。（2）严格执行内部审批程序担保公司并不会为所有借款人做担保，公司内部需要有一个严格的审批程序。对某一笔业务是否提供担保，操作方案是否可行，风险是否可控都必须严谨审批；审批人员须有较高的业务水平和风险敏感性。一般的审批程序是先由资信调查员通过与客户面签担保协议时跟客户交谈了解业务情况后，资信调查员以报告的形式将该笔业务的交易情况、当事人个人信息和稳定性、业务的操作方案、风险点等详细描述，再由审批员对业务进行两级审查和研究，确定担保方案。审批程序中采取实事求是、严控客户质
37、量、优化操作方案的原则，规避可遇见的风险，抵抗不确定因素的诱发。要做到对个人贷款担保业务风险的有效防控,必须有一支具有较高素质的职业队伍,人员专业、审批严谨、流程完善方可最大限度排除道德风险、降低操作风险。（3）合理的风险转移策略，重视反担保的作用规避风险要适当运用风险转移策略。二手房贷款担保属于阶段性担保，对于担保金额较大或者申请人背景较为复杂的业务，通常要求申请人提供反担保人，把应当由担保公司承担的申请人信用风险转移给反担保人。但在转移风险的同时，担保公司也承担了反担保人的信用风险，因此，反担保人必须具备较高的资信能力或具有足够代偿贷款本息的资产。3密切关注国家信贷政策，及时调整业务方向人
38、民银行或者其它金融监管机构会对商业银行信贷业务方面不定期发布一些新规定，以调整市场或规范监管机制，特别是个人住房贷款的政策变动是较为频繁的，且每个商业银行也有自己的贷款政策。担保公司对政策方面的信息需要有高度的敏感性，并提早预备应对措施，以防出现政策变动时一些在途担保的业务有解除担保责任的障碍，占用较大的业务成本。担保公司通过经验的积累，应建立合理的信贷担保退出机制，适时的退出是规避风险的有效措施。担保公司应动态地掌握各合作银行适应市场变化的情况和信贷政策的变动，以成本风险最小化为原则，在公平效率的前提下，权衡每一笔信贷业务是否适合担保，根据实际环境适当的舍弃某些担保业务。4建立风险准备金是抵
39、御风险的主要支柱当担保公司的业务量出现一定的规模时，应建立风险准备金制度以确保担保业务的运行有坚实的资本保证，否则担保规模就会越来越小，担保业务就会萎缩。目前少有风险准备金制度已经健全的担保公司，常用简单的方案是以一定的比例从每笔业务的收益中提取部分资金作为风险基金，以备处理风险时所产生的追偿成本和代偿成本有既定的来源，以免风险出现时因资金的紧急需求而影响到其它担保案件的正常运作。风险准备金的储备能提高担保公司处理出险案件的效率，巩固担保公司声誉，是抵御风险的主要支柱。5风险处理当担保案件出现风险隐患或风险已成事实时，担保公司根据不同性质的风险实施差异对策。对于道德风险，采取刚性策略，通过法律
40、手段及媒体对此类行为予以坚决打击，让失诚者承担相应的社会成本。对于操作风险，采取柔性策略，根据事实设定解决方案，快速处理好相关事宜，使风险案件尽快走出困局，使风险在较短的时间内得到解决。结论近年来我国房地产市场持续升温，对于银行来说，个人住房信贷的快速增长和比率的迅速提高，可能会使信贷业务的风险增加。而与担保公司的合作，实际上是银行分散风险的良好方式，另一方面担保公司也能为银行带来一定的业务量，所以银行与担保公司在个人住房贷款的担保合作上是比较欢迎的。本研究站在担保公司的立场上，针对最常见的担保项目-个人住房贷款担保业务，从实用性角度分析了该业务在运作中的关键风险和防控手段，对个人贷款担保业的
41、开展具有良好的应用价值。目前，国内商业银行的竞争压力加大以及受国际金融环境的影响，正面临着更多、更复杂的金融风险，担保公司作为银行同客户间的桥梁，必须不断的提高风险管理对内外部风险环境的适应性，以及风险控制的有效性，最终为银行和客户提供优质服务。参 考 文 献1严 太 华 ， 等 ， 商 业 银 行 银 企 信 用 风 险 新 论 ， 北 京 ： 经 济 管 理 出 版 社 ， 2007 年 7 月 ；2周 脉 伏 ， 等 ， 信 贷 风 险 管 理 ， 成 都 ： 西 南 财 经 大 学 出 版 社 ， 2009 年 6 月 ；3赖 小 民 ， 银 行 个 人 消 费 信 贷 案 例 与 分
42、 析 ， 北 京 ： 经 济 科 学 出 版 社 ， 2005 年 9 月 ；4何 党 生 ， 中 小 企 业 信 用 担 保 机 构 风 险 及 主 要 控 制 措 施 ， 价 值 中 国 网 ， 财 经 ， 金 融 /资 本 ，2006 年 11 月 ；5顾 海 峰 ， 我 国 中 小 企 业 融 资 担 保 信 用 风 险 的 补 偿 路 径 研 究 ， 龙 源 期 刊 网 ， 税 务 与 经 济 ， 2009年 第 4 期 ；6鲁 祖 艳 ， 运 用 “四 全 ”风 险 管 理 应 对 信 用 担 保 机 构 的 经 营 风 险 ， 中 国 论 文 下 载 中 心 ， 经 济学 ， 证 券 金 融 ， 金 融 研 究 ， 2009 年 10 月
