1、美 丽 的 长 春,时秋红 2013-08-长春,房开企业开发成本核算管理与两税视角下差异掌控,专题一 成本核算与税务安排 专题二 业务流程及各环节涉税问题 专题三 特殊业务透视及涉税疑难问题解析 专题四 土地增值税疑难问题解析 专题五 企业所得税疑难问题解析 专题六 两税视角下纳税差异比较 专题七 项目退出阶段的涉税问题处理专题八 交流解决实际工作中的问题,总纲目,1,成本核算与税务安排,税收新思维,3,2,常见的税务风险,7654321核算规则,专题一,税收 新思维,1,房屋出租方案设计,拆分原理运用,案例1,案例2,案例1,常见的税务风险,2,不规范合同的纳税风险,高尔夫会员卡涉税风险,
2、案例2,7654321核算规则,3,七个核算步骤,三类成本类型,二次成本调整,一个成本对象,六个成本科目,五种分配方法,四项预提费用,1 开工前合理划分成本对象 2 归集开发成本 3 分配共同成本 4 确定完工成本 5 计算单位工程成本 6 计算销售成本 7 成本分摊与调整,七个核算步骤,1 可否销售 2 定价差异 3 成本差异 4 分类归集 5 功能区分 6 权益区分,成本对象由企业 在开工之前合理 确定,并报主管税 务机关备案 成本对象不能随 意更改或相互混 淆，如确需改变 的，应征得主管 税务机关同意,国税发200931号 第26条文件所得税国税发【2009】31号.doc,1 开工前合
3、理划分成本对象,土地征收及 拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共配套费 开发间接费,国税发200931号 第27条文件所得税国税发【2009】31号.doc,2 归集开发成本,1占地面积法 2 建筑面积法 3 直接成本法 4 预算造价法 5组合分配法,一次性开发的：按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配分期开发的：首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按 某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积,3 分配共同成
4、本,一次性开发的：按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配分期开发的：首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配,国税发200931号 第29条,1占地面积法 2 建筑面积法 3 直接成本法 4 预算造价法 5组合分配法,按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配,3 分配共同成本,按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配,土地成本，一般按占地面积法进行分配
5、如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算 其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,以前发生的 需由当期负担的 当期实际发生的 计入当期的 以后发生的需由本期负担的,国税发 200931号 第29条,4 确定完工成本,对期前已完工成本对象应 负担的成本费用按已销开 发产品、未销开发产品和 固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的 部分，在当期纳税申报时进 行扣除，未销开发产品应负 担的成本费用待其实
6、际销售时再予扣除,对应计入成本对象中的各项 实际支出、预提费用、待摊 费用等合理的划分为直接成 本、间接成本和共同成本, 并 按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象,以前发生的 需由当期负担的 当期实际发生的 计入当期的 以后发生的需由本期负担的,国税发200931号 第28条,4 确定完工成本,建房【1995】第517号 建设部关于印发商品房 销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）的通知 ：商品房销售面积测算的一般标准，在实践中看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准 计算单位工程成本时，不能扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大总可售面积
7、一定要同销售部门进行核对,国税发200931号 第14条,5 计算单位工程成本,可售面积单位工程成本,成本对象总成本,成本对象总可售面积,=,=,总可售面积,建筑总面积,企业自用面积,配套设施面积,已销开发产品 的计税成本，按 当期已实现销售 的可售面积和可售面积单位工程成本确认,国税发 200931号 第14条,6 计算销售成本,已销开发产品计税成本,已实现销售可售面积,可售面积单位工程成本,=,6 计算销售成本,六项费用,直接,共同,间接,在建,资产,完工,未建,产品,已销,未销,销售成本,二次成本分摊首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊然后再将由已完工成本对象负担部分在已销开
8、发产品和未销开发产品之间进行分摊,二次成本调整首先就发生的实际成本与总可售面积，计算单位成本，结转已销售成本其次再将后续发生的成本与原实际成本加计，除以总可售面积，二次计算单位成本，并据以调整已售开发产品的销售成本,7 成本分摊与调整,案例讲稿专题17 成本分摊与调整案例.doc,后续支出De税务处理,1 土地征收及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 基础设施费 4 建安工程费 5 公共配套设施费 6 开发间接费用 国税发【2009】31号27条,六类成本科目,1 占地面积法 2 建筑面积法 3 直接成本法 4 预算造价法 5 组合分配法 国税发【2009】31号29条,五种分配方法,1 预提土地
9、成本 2 预提合同金额 3 预提公共配套设施 4 报批报建及物业完善费用,四项预提费用,1 实际发生的开发成本 2 预提费用 3 待摊费用,三类成本类型,1 二次成本分摊 2 二次成本调整,二次成本分摊与调整,1 可否销售 2 定价差异 3 产品差异 4 分类归集 5 功能区分 6 权益区分,一个成本对象,成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意,3,业务流程与各环节涉税问题,购地阶段,5,4,建设阶段,销售阶段,6,保有阶段,专题二,1,业务流程,2,筹建期税务安排,业务流程,1,购地阶段,
10、建设阶段,销售阶段,保有阶段,预售,现售,清算,案例讲稿专题2二、2筹建期案例.doc,筹建期税务安排,2,筹建期间不计算亏损,国税函200998号,筹建期间不能计算为亏损年度,筹建期间不用进行企业所得税汇算清缴,国税函201079号,国税发200979号）第三条,最新政策国家税务总局公告2012年第15号第5条,购地 阶段,3,涉税事项,购买土地土地投资入股收购土地持有方开展项目合作受托代建等,取得土地方式,契税印花税营业税企业所得税土地增值税,一级市场（国家土地）,1 关于购买土地,二级市场（企业土地）,招标、拍卖、挂牌,出让金、契税、印花税,营业税增值税所得税印花税,契税 印花税,受让方
11、,出让方,出让方注意的问题,1 关于购买土地,生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异,营业税差额征收4种情形,土地增值税,营业税,国税函发1995110号 土地增值税宣传提纲文件土地增值税国税函发【1995】110号宣传提纲.doc,国税发（2007）132号第38条 文件土地增值税国税发2007-132土增税鉴证.doc,上一环节未征税，是否可以差额征收,转让在建项目营业税是否可以差额征税,将土地归还给政府是否缴纳营业税,购买土地开发后卖出是否可以差额征收营业税,2 关于用土地投资,2006年3月2日投入房地产企业,入股免征,国税发200931号31条,土地增值税,营业税,所得税,转股不征,收益
12、？,前,后,暂免,征收,财税200959号,三种情况,两种情况,不存在土地使用权 变更，不需缴纳营 营业税、土地增值 税和所得税,3 关于收购土地持有方,4 开展项目合作,营业税,土地增值税,所得税,国税发【2009】31号,财税字199548号财税200621号国税发2006187号,2 各种模式涉税问题,1 项目合作的模式,第一种方式是纯粹的“以物易物”1 土地使用权和房屋所有权相互交换2 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权,第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房1 房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式2 房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一
13、定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润3 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,国税发函【1995】156号国税函【2005】1003号,5 关于代建,一种是土地过户至房地产开发公司名下，由房地产公司定向开发； 另一种是土地不过户，房地产开发企业只是代为建设和管理，收取管理费。,第一种模式是项目合作模式。,第二种模式是真正意义的代建模式。,两个关键点：一个是土地是否过户；第二个是所有建设费用、工程费用谁来支付。,涉税事项,建筑安装营业税（施工方缴纳）城建、教育费附加印花税城镇土地使用税预售营业税预售土地增值税企业所得税（计税毛利）,建设 阶段,4,涉税事项,营业税城建税、教育附加印花税土地增
14、值税企业所得税,销售 阶段,5,涉税事项,土地使用税 房产税,保有 阶段,6,1,特殊业务透视疑难问题解析,甲供材税收争议,拆迁补偿涉税疑难问题解析,专题三,2,3,4,5,6,合作建房误区及涉税风险,售后回租、回购问题透视,人防工程、地下车库涉税问题分析,绿化工程的涉税问题分析,7,商铺售后返租案例分析,土地增值税筹划失败,案例,甲供材涉税问题,1,甲供材税收争议处理,1、甲供材与甲控材的区别 2、甲供材发票与税负承担 3、甲供材会计核算与税务处理 4、甲供材合同的涉税风险,1 甲供材 与 甲控材,是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程对甲供材的税务处理，在税法上是比较明
15、确的对甲供材的会计处理，没有非常明确的规定, 是指工程所用材料由甲方指定(厂家价格 ）购买,甲供材,甲控材,两种方式下的,账务处理,票据处理,税务处理,税收政策规定中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第七条,2 发票 与税款,税收政策规定财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税2006114号（已废止）实施条例 十六条规定（不含装饰劳务）,方式一：建设方发出材料 施工方收到材料记账 施工方用于工程 方式二：建设方发出材料施工方收到材料不记账 施工方用于工程,无论那种方式,营业税计税依据都包括甲方提供的材料,账务处理,税收规定,
16、3 会计核算 与 税务处理,案例讲稿专题31 甲供材问题涉税分析.doc,某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元,4 合同风险防范,案例,账务处理,发票开具,税务风险与处理,结论,拆迁补偿涉税疑难,2,常见问题,1、拆迁补偿的支付形式 2、拆迁补偿支出的会计核算 3、拆迁补偿支出涉税处理 4、拆迁补偿支出合法票据问题 5、政府给予拆迁补偿收入的处理 6、回迁项目的处理,土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等,1 拆迁补偿形式,若干内容,两种方式,货币化补偿,
17、安置房补偿,2 会计核算,回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）： 借：开发成本拆迁补偿费 贷：应付账款拆迁补偿费 借：应付账款拆迁补偿费 贷：主营业务收入 。 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品,以非货币性形式 支付的拆迁补偿支 出、安置及动迁支 出、回迁房建造出， 适用企业会计准 则第7号非货币 资产交换的规定,案例讲稿专题3三、拆
18、迁补偿三税处理案例.doc,企业所得税,3 涉税处理,营业税,土地增值税,纳税义务发生时间：目前没有明确规定，一般认为补偿房屋竣工并与动迁户办理交接手续时计税依据：国税函1995549号规定：对补偿面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅的成本价核定计征营业税,关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知（国税发2006187号）,不能按计税毛利计算缴税，应按视同销售所得计算缴纳企业所得税,4 合法票据的取得,依据,政策性拆迁补偿,免税拆迁补偿,国税函【2008】277号国税函【2009】520号国税发【2009】91号,拆
19、迁补偿合同或协议；被拆迁人身份证；被拆迁人签收拆迁款收据；支付拆迁费的银行账单；其他相关资料。,合法凭证主要有：,4 合法票据的取得,应税拆迁补偿,商业性搬迁,接受补偿的单位或个人在取得收入时，应给付款单位开具营业性发票，并按规定纳税。,依据,国税函【1997】87号实际上是财产转让的经营行为。,5 取得政府拆迁补偿收入财税处理,财务处理,税务处理,土地增值税,企业所得税,营业税,企业会计准则第16号政府补助（2006）：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益,企业会计准则应用指南会计
20、科目和主要账务处理规定：确认的政府补助所得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“营业外收入”,财税200987号,土地增值税暂行条例实施细则第七条,国税函2009520号第二条,6 回迁项目的处理,案例讲稿专题3回迁案例.doc,直接以货币形式支付 的成 本支出，会计和税务处理基本一致。而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及 动迁支出、回迁房建造支 出，由于其行为的特殊性，会 计和税务处理有所不同。,合作建房误区及涉税风险防范,3,1 走出误区,2 营业税处理,3 土地增值税处理,4 企业所得税处理,合作建房误区及涉税风险防范,3,1 走出误区,合作建房,是指由一方(以下简称甲方)
21、提供土地使用权,另一方提供资金方式进行合作建房,甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房 。不适用（国税发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。,政策依据：国税函发1995156号,2. 非以物易物方式的,1. 以物易物方式的,两种合作方式,风险共担利润共享,按比例提成,按比例分配房屋,土地使用权和房屋所有权相互交换,以出租土地使用权为代价换取房屋所有权,甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成 立合营企业,合作建房,2 营业税处理,2.甲方出地乙方出资金,1.以房地产进行投资、联营的,两类情况处理,投资的,再转让,自用,转让,（
22、财税200621号）第五条 房地产企业不适用 （ 2006年3月2日以后不适用）,政策依据：财税字1995第048号 财税200621号 国税发2006187号,3 土地增值税处理,2.以股权形式投资的,1.以换取开发产品为目的,两种目的方式,换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该
23、项土地使用权的成本,以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本,政策依据：国税发200931号31条,4 企业所得税处理,售后回租回购透视,4,1 类别判定,2 一般性涉税,4 商铺售后返租,3 融资性涉税,外商投资租赁业管理办法（商务部令2005年第5号）,1.融资性售后租回,金融租赁公司管理办法（银监会令2007年第1号）,依 据,2.一般性售后租回,类 别,1 类别判定,承租方（房地产）,企业所得税,印花税,营业税,土地增值税,出租方（购房者）,房产税,契税,
24、土地使用税,一般性涉税,房地产转租如何纳税？,根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。,融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。,融资性涉税,企业所得税,营业税,增值税,根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础
25、计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。并且规定，本公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。可见，如果是融资性售后租业务，在销售环节是不用确认收入的，也不存在流转税和企业所得税。,总局公告2010年第13号,1 营业税,涉税分析,2 印花税,3企业所得税,4个人所得税,5房产税,6土地增值税,开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一
26、发票。,案例,商铺售后返租,人防工程地下车位涉税透视,5,1 产权归属 性质界定,2 经营设施,3 公共配套,4 人防工程,经营性设施：在小区房屋销售时未按公建面积公摊,公共配套性设施：在销售小区房屋时已按公建面积分摊给了全体小区业主,人防工程性设施：由人防工程改建开发商无权出售,1 产权归属 性质界定,情况1： 销售,情况2： 自用,2 经营设施,营业税、土地增值税、企业所得税、印花税,营业税 房产税 企业所得税 印花税,在小区房屋销售时未按公建面积公摊,即,情况1：业主委员会出租,情况2：开发商自用（改变用途）,3 公共配套设施,在销售小区房屋时已按公建面积分摊给了全体小区业主,即,营业税
27、、房产税、印花税、企业所得税,营业税： 按服务业租赁业 5%土地增值税： 未发生产权转移，不征企业所得税： 按租金收入，没有相应的成本配比印花税： 按租赁 1,4 人防设施,由人防工程形成的开发商无权出售,即,营业税： 未转让产权 按服务业租赁 5%企业所得税 ：作为公共配套设施进行处理土地增值税：取得的收入不缴纳土地增值税。其应分摊的土地成本、开发成本及费用是否作为扣除项目，目前没有统一规定，各地执行不一,建成后产权属于全体业主所有的-其成本、费用可以扣除（不论其营利性还是非营利 ）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的-其成本、费用可以扣除 （必须用于非营利性社会公共
28、事业） 3.建成后有偿转让的-应计算收入，并准予扣除成本、费用,情况1,情况2,情况3,绿化工程涉税问题,6,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费,国税发200931号文件件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除,案例,特例：园林绿化,基础设施,税收筹划失败案例,7,物业公司向房地产企业收取高额物业费的筹划,税务策划需要全面掌握纳税政策信息，谨慎操作，并对可能出现的失败结果进行权衡。操作税收策划是有风险的,筹划,分析,启
29、示,案例,1,土地增值税疑难问题解析,重要政策盘点,两类纳税人五项扣除,专题四,2,3,4,5,6,预征中的问题,清算中的难点问题,扣除项目难点问题,土地增值税税收优惠,土地增值税重要政策盘点,1,1、国家税务总局公告2010年29号关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告2、国税发【2010】53号关于加强土地增值税征收工作的通知3、国税函【2010】220国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知4、国税发【2009】91号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知5、国税发【2006】187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 6、财税字
30、【1995】48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定7、财税【2006】21号财政部、国家税务总局土地增值税若干问题的通知,相关政策,两类纳税人五项扣除,2,房地产开发企业其他纳税人（销售旧房的纳税人）,取得土地使用权所支付的金额 开发土地的成本、费用 新建房及配套设施的成本、费用，或者 旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目,两类纳税人,五项扣除,土地增值税预征问题,3,国税发201053号,吉地税发2010184号,国家政策依据,地方政策依据,土地增值税清算难点,4,清算时间及条件,清算对象确认,增值额确认,两个时间,两个条件,第九条 纳
31、税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,清算时间及条件,土地增值税清算难点
32、,4,1、对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。,对象确认,土地增值税清算难点,4,清算对象确认,国税发2006187号一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,
33、案例,增值额确认,难点2,难点1,土地增值税扣除难点,5,用土地投资评估增值部分无发票是否可以作为土地成本作为扣除项目,“以地补路”根据施工主体确定扣除项目金额,装修费用能否加计扣除视情而论,加计扣除难点,难点3,难点4,土地增值税税收优惠,6,一、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 二、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。三、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。四、个人转让房地产的税收优惠。五、公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠,对企事业单位、社会团体以及其
34、他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，应予以退税。,1,所得税疑难问题解析,企业所得税重要政策盘点,3,2,开发产品完工确认问题,成本费用扣除及扣除期间问题,4,期间费用的处理原则及操作技巧,专题五,关于预缴中的难点问题,5,企业所得税重要政策盘点,1,1、国税发【2009】31号 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所 得税处理办
35、法的通知 2、国税函【2008】299号 国家税务总局关于房地产企业所得税预缴问题的通知3、国税函【2009】342号 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务 确认条件的批复4、国税函【2010】201号 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件 确认问题的通知5、国税函【2002】172号 国家税务总局关于房地产企业以房屋抵顶地价计算缴 纳企业所得税问题的批复6、国家税务总局公告2010年第29号 关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告,相关政策,关于预征中难点问题,2,焦点问题,1 预缴方式如何确定 2 预缴期利润能否弥补亏损 3 预缴当期应纳税所得额如何确定
36、4 预售款是否可以计提广告费和业务招待费 5 少预缴企业所得税是否具有法律责任,产品完工确认条件,3,国税函2009342号：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工,根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工,企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额。但是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一,国税法200931号第三条：具备下列其中一个条
37、件，就应视为开发产品已完工：竣工证明已报房地产管理部门备案；开始投入使用；取得初始产权证明,三条件之一,企业已开具正式销售发票的,未办理竣工手续但已投入使用,成本费用扣除及扣除期间,4,基本原则,收益性支出的扣除,1 税前扣除的基本原则,真实性原则,概念说明,企业所得税法第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除,凡是属于当期已经发生或应负担的费用，不论款项是否支付，都应当作为当期的费用扣除；凡是不属于当期的费用，即使款项已在当期支付，也不应当作为当期的费用扣除 强调实际发生,是与取得收入，包括能给企业直接带来经济利益
38、的流入或可预期经济利益直接相关的所实际发生支出,必须在一个合理的范围当中，必须说明成本费用是真实的且已经实际发生了，是建立在真实性和合法性基础上的,相关性原则,合理性原则,强调实际发生,权责发生制,区分原则,区分收益性支出和资本性支出,2 收益性支出费用的扣除,区分原则,(1) 向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项(2）企业所得税税款(3）税收滞纳金(4）罚金、罚款和被没收财物的损失(5）公益性捐赠以外的捐赠支出(6）赞助支出(7）未经核定的准备金支出(8）与取得收入无关的其他支出(9）企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的
39、利息,合理的工资薪金支出 合理的劳动保护支出 符合国家规定范围和标准的社保费用 符合国家规定条件和范围内的减值准备、风险准备等准备金支出 符合规定的所提取的用于环保、生态恢复等专项资金。非居民企业分摊境外总机构的有充分证明文件的合理费用,收益性支出在发生当期直接扣除资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本不征税收入所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销,不予扣除项目,限定条件扣除项目,限额扣除项目,业务招待费 职工福利费 教育经费 工会经费 广告及业务宣传费 公益性捐赠 手续费及佣金,期间费用处理原则及操作技巧,5,1 财务费用,2 管理费用,3 销售费用,1 财务费用,期间
40、费用处理原则及操作技巧,5,1、利息列支,2、融资租赁,3、售后回租,4、资金池,1 财务费用,利息列支,税前列支问题,五种形式借款利息费用,三种形式商业票据贴现,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除,向金融企业借款利息的扣除 向非金融企业借款利息的扣除关联企业之间借款利息的扣除向个人集资借款利息的扣除 企业投资者投资未到位发生借款利息扣除,向银行申请票据贴现利息的税务处理开出商业汇票，并合同约定承担对方贴现息的的税务处理向非金融企业贴现票据的贴现息的税务处理汇票持有人向非金融企业贴现票据所产生的贴现利息，是一种违法支出
41、，是不可以在企业所得税前进行扣除的,1 财务费用,融资租赁,条件确认,纳税技巧,在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值 即使资产所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用,通过信托方式和融资性售后回租方式来破解融资租赁行业的税收困境,1 财务费用,售后回租,业务特征,税收运用,概念说明,
42、承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧,签订售后回租合同，取得租赁物件的所有权 是购买合同和融资租赁合同一体化的结果对租赁物件的实际占有和实际使用不发生影响 目的是为了解决承租人的自有资金或流动资金不足,是指物件的实际所有权人将物件售让给融资租赁公司，然后通过与融资租赁公司签订售后回租合同，按约定的条件，以按期交付租金的方式使用该物件，直到还完租金重新取得该物件的所有权。实际上是购买和租赁的一体化,1 财务费用,资金池,业务模式,涉税风险分析,概念说明,“
43、资金池”成员企业收到的资金池存款利息是否缴纳营业税集团收取“资金池”借款利息是否缴纳营业税集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除集团与资金池成员企业签订的借款合同是否缴纳印花税,结算中心管理资金池的具体情况财务公司管理资金池的具体情况,资金池：指集团公司将所有下属单位的资金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向使用资金的下属单位收取利息的业务行为,2 管理费用,期间费用处理原则及操作技巧,5,1 限额列支费用,2 无限额列支费用,3 服务费与管理费,4 业务招待费,2 管理费用,教育经费,限额列支费用,公会经费,广告及业务宣传费,公益性
44、捐赠,手续费及佣金,职工福利费,业务招待费,60% 5,14%,2.5%,2%,15%,12%,5%,2 管理费用,劳务报酬,无限额列支费用,租赁费,咨询费,董事会费与董事费,会议费,办公经费,风险提示,2 管理费用,政策规定,注意事项,服务费与管理费,企业间正常的服务费用的税前扣除应注意：遵循独立交易原则以确定服务价格签订服务合同或协议服务提供方应将该服务费用作为营业收入进行申报,中华人民共和国企业所得税法实施条例第49条：企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除国税发【2008】86号：母子公司之间提供服务满足条件的
45、可以税前列支,2 管理费用,涉税风险,列支范围,计提基数,计提标准,与相关费用的区别,业务招待费,按照发生额的60%扣除，最高不超过当年销售(营业)收入的5,年度的主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入三部分,因生产经营需要而宴请或工作餐的开支；因企业生产经营需要赠送纪念品的开支；因企业生产经营需要而发生的景点参观费和及其他费用的开支；因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支,企业利用外购商品、礼品和土特产或利用自己生产的产品来送人时，是否按照视同销售申报缴纳增值税、企业所得税和代扣代缴个人所得税企业利用外购商品、礼品和土特产送人时，对进项增值税额进行了抵扣没有进行进项税额转出，面临税务稽查的风险,
