1、提升resort区的房地产价值KPI总结,世联案例研究,关键字： Resort,案例简介： 通过研究香港愉景湾、深圳华侨城波托菲诺、蒙特利尔MONT TRENBLANT案例，借鉴其如何提升RESORT房地产价值，以及RESORT房地产项目的产品、配套与开发策略借鉴。,案例研究,研究案例：,案例选取标准：,案例借鉴点：区域价值 如何提升RESORT房地产价值？规划设计 RESORT房地产项目的产品、配套与开发策略借鉴,依托国际性大都市； 与中心城40-60分钟车程距离； 强势的度假资源与宜居环境； 低密度区域意向；,香港 愉景湾,深圳 华侨城波托菲诺,蒙特利尔 MONT TRENBLANT,愉景
2、湾以“环保城”和南欧度假式概念发展成为香港RESORT豪宅区的新热点,愉景湾,项目概况： 区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里； 区外交通：通过公交路、轻轨、水路、与市中心联接，约40分钟车程，渡轮至中环约40分钟； 区内交通：巴士、电瓶车及出租汽车，为了环保私家车不允许进入社区，岛上惟一的私人代步工具就是约为港币40万的高尔夫球车。 规模：占地约649公顷，容积率0.12，规划人口约2.5万人。 资源：大屿山、南中国海、距迪士尼约离2公里远、毗邻神乐院,发展历程： 1980年 香港知名的上市公司兴业国际集团开发，早期交通极为不便，只有靠轮渡与市区联系以密度的度假产品为主。随着政府在
3、1990年代开始香港机场核心计划，以及开发商积极兴建配套基建，如高尔夫、愉景湾隧道等。经过20年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点豪宅区域。,凭借强势的自然资源，城市级的度假设施，快速交通的改善使房地产价值迅速提升,房地产泡沫,愉景湾,第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧。至2002年，已发展到12期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主。,开发目标“高质素、低密度”社区，接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，度假式居住生活,规划布局： 政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市
4、交通相连； 公共开发区：主要的公共设施广场、 酒店、商店、学校、俱乐部等集中在相对聚集的区域，形成社区 对外的形象区域，体现城市意向。住宅产品中以高容积率产品为主。 内部私密区：社区内部形成私密区域，社区意向较为浓厚。住宅产品低密度产品所占比列较大。,高尔夫,整体规划合理分配用地功能，以“高质素、低密度”目标进行开发建设,愉景湾,内部私密区,公共开发区,游艇会,码头,码头,海边高档别墅 紧靠沙滩，占据最好的海资源 沿海岸线布局，景观价值最大 可直接走向沙滩和大海,地势较高、远离海滩 通过地势高差进行建筑错落有致布局，内陆住宅可远观海景 可利用区内电瓶车前往海滩,价值最高的高档别墅沿海岸线布局，
5、实现价值最大化。沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处。整体物业沿海湾排布，产品线丰富多元，沿地势错落排布。,产品形式丰富并充分挖掘海景资源；别墅产品分布在沿海区域，高层住宅远观海景，实现景观资源最大化,愉景湾,配套城市级的亮点配套树立区域与项目形象，极大的提升项目价值,休闲设施和酒店主要服务于城市，全面提升区域的形象和档次； 著名四大私人会所，唯我独尊，国际级27洞高尔夫球会、私人游艇会、愉景湾康乐会以及全新的Club Siena住客会所； 国际顶级的游艇会、高尔夫球会 ,私人遊艇會,國際級27洞高爾夫球會,愉景湾,滨海特色的公共休闲设施与海洋岛屿文化的生活共同打造Resor
6、t区健康度假生活,海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量滨海休闲设施； 全港首个最大私人沙滩及多条自然行山径； 丰富多样的国际美食街 海洋岛屿文化的生活方式 社区中心的基督教宣道会 万圣节狂欢日、慈善活动等与国际文化习惯接规的社区活动,愉景湾,愉景湾水浒坊露天餐厅,愉景湾自然行山径,愉景湾清晨,愉景湾滨海漫步径,强势启动选择优势资源、展示最好的地块启动，物业类型多样，沿海别墅奠定高档占位,启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业； 启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，产品线丰富，抗风险能力强； 启动区配套以社区居民生活便利为主要目标，如公交站、学校、幼稚园、美食
7、广场、会所、沙滩广场等。,启动区,愉景湾,分期开发策略优劣势地块交错开发，住宅与配套建设同步进行，大盘持续发力,社区级+少量城市级,城市级,城市级+社区级, , , , ,产品策略： 有限的一线海景资源有间隔的分期开发，以保证海景的延续性。 项目整体开发垂直于海岸线的方向，分组团分期开发，同时保证每期产品的复合性。配套策略： 经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求； 休闲设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次； 教育和医疗设施对住宅的影响度大。,愉景湾,深圳华侨城波托菲诺,开发背景：区位与资源： 1、南山华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北环路。 2、地块资源
8、优越， 临燕栖湖和天鹅湖。 项目基本情况 占地面积：占地80万平米 容积率：1.35 绿化率： 35% 建筑面积：约108万 已开发住宅面积：约42.53万 公建及配套面积：2.04万 人口：总规划为4500户，15000人居住,波托菲诺,天鹅湖,燕栖湖,波托菲诺,开发背景华侨城十年的发展奠定了区域中心化的地位，为波托菲诺的入市，打造了强大的区域背景,中旅广场,锦绣花园二、三期,波托菲诺、纯水岸,价格变化,7500,8000,900015000,三大主题公园 华侨城菜市场 华厦艺术中心 何香凝美术馆 海景酒店 邮电局 华侨城中学 华侨城医院 独特性的道路及道路绿化 供人们休憩的广场,沃尔玛 O
9、CT广场 人文雕塑 威尼斯皇冠假日酒店 食街、酒吧街 建立社区标识统一 欢乐谷在建,燕栖湖 燕晗山 打通私家路，建立 与华侨城的联系 欢乐谷主题公园开放,发展阶段,1996年以前,代表楼盘,1996年2000年,2000年2004年,配套建设,环境营造,及,住区形象,华侨城产业配套,高档住宅区,高尚人文社区,波托菲诺,资源整合波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主VIP卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,其他周边配套 沙河小学、白石洲中英文小学 幼儿园： 奥林匹克幼儿园、世纪村幼儿园 商场： 肉菜市场 邮局： 沙河邮局 银行： 农业、发展、建设、中国银
10、行 医院： 华侨城医院 其他： 沙河高尔夫球会,波托菲诺,产品多元化以高端产品树立价值标竿，且低密度产品占据较好资源，高层产品以观景为诉求,产品分区： “1” 天鹅堡1期，高层 “2” 纯水岸，多层洋房及TOHO “3”三期区高层 “4”三期区高层 “5”三期，纯水岸独栋别墅 “6” 三期区高层,1,2,3,5,4,6,波托菲诺,公共空间与住宅的关系高密度产品结合开发空间，低密度产品形成独立的私密空间；私密和开放空间通过配套设施、景观、道路形成自然过渡,多层、小高层,多层,TH区,华侨城波托菲诺纯水岸,开放空间风情商业街、中心广场,半开放空间湖面及水边栈道,半私密空间区内道路景观带,私密空间组
11、团内园林景观,私密空间,半开放空间,半私密空间,TH区,开放空间,私密和开放空间的自然过渡:,独栋区,波托菲诺,结合公共空间形成展示轴波托菲诺风情商业街商业街档次上与区域形象接轨，形成区域乃至城市的展示轴,商业街定位：意大利精品街风格以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。商业突出了项目的主题，水岸广场、同浪漫的建筑风格、燕栖湖，构成了一幅意大利风情的图画。,波托菲诺,顶级配套提升价值顶级景观资源+意大利风情+顶级产品+顶级会所，以城市的模式兴建各类配套设施同时面向城市和社区，极大地提升区域形象和档次，打造了波托菲诺在华
12、侨城中的住宅核心地位,波托菲诺,波托菲诺里的度假时光在异国风情的美丽梦幻小港中享受生活的宁静和醇厚,波托菲诺,波托菲诺是意大利西北的利古利亚滨海小镇。对于很多欧洲上流社会人士来说,波托菲诺就是他们梦想的天堂,因为这里有他们找寻的独特而原始的宁静：背靠群山绿荫繁密,面临大海碧波浩淼,帆船三三两两,进出港湾,大海的热情澎湃和港湾的温柔宁静在这里交汇 波托菲诺一些一楼的店面开着的咖啡馆、面包店就将餐桌摆在碧蓝的海水边，来自不同国度的游客们几乎占据了每一张餐桌，在明丽的阳光里，轻声交谈、开怀大笑，享受着醇香的咖啡、葡萄酒和地中海的美食，每个人的脸上都洋溢着轻松、安宁、满足和幸福的表情，空气里弥漫着香甜
13、的气息。你的身心愉悦将得到无极至的扩散，这时无需在乎你的身份、你的样子，也无需考虑你是否贫富,启动区地块较大依托社区最好的核心资源，顶级配套与高端产品同时启动，一举树立项目形象与地位,1,2,3,5,4,6,会所,商业街,启动区的设置：最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最好的核心资源（燕栖湖），通过湖畔会所、商业街的展示，为客户建立区域顶级豪宅区的印象与信心，从而确保了高形象进入，提升价格。2.启动区的物业类型：以稳妥的原则选取高层，首先保证现金流，并逐步刺激市场。,欢乐谷,高尔夫,燕栖湖,天鹅湖,燕含山,波托菲诺,合理把控制开发节奏项目利润的关键来源，明确不同的产品线在不同开发阶段的作
14、用，以每期复合产品线保证各期现金回流与物业价值最大化,首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓 ,重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次。项目产品开发规模均较小。 社区环境成功营造后，住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，住宅产品同时放量增长一倍。现金流产品与高利润产品都有增加。,首期配置：会所,时间轴,高层,万M2,多层,House,3-4,19,2002.1,2002.7,2002.9,2004上半年,第一期,6-7,2003-11,7.64,2.7,1.6,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、hous
15、e,第二期,天鹅堡 高层,纯水岸 洋房、TH,天鹅堡 高层,纯水岸 独栋,波托菲诺,MONT TREMBLANT RESORT,区位： Mont Tremblant位于加拿大魁北克西面。魁北克是北美最古老的城市，名胜古迹甚多，被联合国教科文组织评为世界级的古迹保存地。交通：距离蒙特利尔北90公里，1小时车程。资源：滑雪场、高尔夫球场、湖泊。,MONT TREMBLANT,Tremblant位于加拿大Laurentian山脉的最高峰，景观资源优越，同时也是东北美洲最大的滑雪胜地,Mont Tremblant 是Laurentian Mountains的最高峰，也是东北美洲最大的滑雪胜地。Le D
16、iable at Mont Tremblant高尔夫球场，占地7056 yards。,MONT TREMBLANT,度假资源四季都保持吸引力除了滑雪和高尔夫外，还打造了大量公众参与性很强的休闲娱乐设施，使得一年四季都有不同特色的度假资源,日常娱乐项目： 俱乐部 小型船坞 自行车赛道 游泳池 水疗池 高尔夫练习场 步行远足小径 慢跑小径 健身房 桑拿浴室 儿童游戏区 。,MONT TREMBLANT,配套齐全小镇中心拥有完善成熟的商业配套，提供住宿、餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的全方位度假生活,小镇中心有集中的商业配套区，配套设施成熟完善，涵盖酒店、商店、餐馆、酒吧、SPA、中心广场等多种形态。
17、,MONT TREMBLANT,Mont Tremblant主要分为VERSANT SUD和VERSANT SOLEIL两个住宅区。VERSANT SUD区位于西南区域，已有五个住宅区，分布在较为小镇的核心地段以及滑雪场、高尔夫等强势资源附近，景色宜人，配套完善，且住宅产品形式多样可满足各类需求。VERSANT SOLEIL区目前尚在规划之中，分布在东、北部的山坡之上，具有较好的生态资源，未来会有低密度的住宅和商业项目。,规划布局住宅根据其自身的价值分布在不同的娱乐设施、景观地段附近，在扩大客户群的同时提高了物业价值,VERSANT SOLEIL,VERSANT SUD,该区域目前尚在规划中，
18、位于东部、北部的山坡之上，景观资源强势，未来会有独栋、condo、赌场、餐饮等。,该区域目前较为成熟，有完善的配套设施。住宅产品形式丰富，依据资源强势度的不同分布其中。,MONT TREMBLANT,景观资源最大化独栋产品零星分布在滑雪场、高尔夫等强势景观资源附近；而TH和Condo则集中分布于资源欠佳的普通地段,分布在小镇最繁华地段，配套设施完善，以大量产权式酒店（condo-hotel）、condo为主。面积区间在29-110平米之间。,位于在小镇西南部，距离滑雪入口较近。以condo、TH为主。TH的面积区间在250-300平米之间。,邻近GOLF区域，景色宜人，产品形式以独栋和TH为主
19、，少量condo产品。独栋面积在260平米左右,位于在小镇北部，以condo为主，少量TH。condo面积分布在60-150平米之间， TH面积分布在160-240平米之间,Condo-hoteL,Condo、TH,Condo、 TH,condo,独栋,独栋,独栋,VERSANT SUD 住宅区分布图,TH,MONT TREMBLANT,VERSANT SOLEIL区目前尚在规划之中，分布在东北部的山坡之上，具有较好的生态和景观资源。未来规划有24栋独栋别墅和54套度假condo，以及赌场、五星级酒店、高级百货 、餐饮等设施。,VERSANT SOLEIL,24栋独栋,54套condo,规划中
20、的VERSANT SOLEIL 住宅区分布图,景观资源最大化独栋产品零星分布在滑雪场、高尔夫等强势景观资源附近；而TH和Condo则集中分布于资源欠佳的普通地段,MONT TREMBLANT,产品形式别墅感突出，满足客户度假需求产品形式丰富多样但彼此和谐，且融合于景观之中，从不同的角度体现低密度的别墅感,Mont Tremblant的住宅产品及其丰富，以多元的产品形态迎合各个阶层的度假客户。各产品线产品都能从建筑风格、外立面、花园、泳池等元素突出低密度的别墅感。,condo,Condo-hotel,Condo,Town house,Single house,MONT TREMBLANT,户型丰
21、富满足各类需求从Condo到独栋各类产品的面积均控制得较好，做到了户型紧凑，同时保证了丰富的内部空间,Condo-hotel和Condo占到整个项目的70%以上；Condo产品的面积虽然控制在150平米以内，也能做到功能空间丰富，同时配以公共的花园、泳池，充分满足了度假客户的需求。,MONT TREMBLANT,提升Resort房地产价值的 KPI总结,Factor1: 区域价值,Resort区 房地产升值KPI,Factor: 物业增值,Factor3: 配套增值,Factor4: 体验价值,Factor5: 物业价格,区域具有强势、稀缺的自然景观资源，有一定的知名度,区域价值,项目所在区域
22、具备较好的自然资源，环境宜人。如海、湖泊、山体等城市稀缺的天然、原生态资源。区域已形成一定知名度与美誉度，规避陌生区带来的投资风险。,提供度假特色产品，稀缺且有升值潜力的物业类型,稀缺及高价值物业：如别墅产品、观景高层等，因为其产品的稀缺性未来升值潜力巨大。产品力领先：产品单体从形象、品质等方面能够领先市场水平，增强投资价值。,物业价值,Single house,波托菲诺 纯水岸,愉景湾,愉景湾,通过强势、顶级的休闲度假设施增强区域吸引力，以提升项目价值,依托资源的的休闲度假设施，如滑雪、高尔夫。依托服务的配套设施，如五星级酒店、度假村、高级会所。依托主题游乐的配套设施，如大型游乐场、主题公园
23、等。,配套增值,通过精致化度假产品与度假配套设施打造，营造全方位度假生活体验价值,体验价值,缤纷的度假活动： 俱乐部 小型船坞 自行车赛道 游泳池 水疗池 高尔夫练习场 步行远足小径 慢跑小径 健身房 桑拿浴室 儿童游戏区 。,体验离开城市喧闹后的轻松心情,体验大海、空气、清风和阳光,体验健康、休闲和放松的时尚运动,体验与家人在一起的欢娱时光,物业价格具有相对优势，且提供部分能够引起热销的低总价产品,与城市中心或同类城市可比区域的价格优势。 愉景湾是唯一邻近迪斯尼的住宅区，又作为传统贵族府第，相比市中心以及同级豪宅区仍有四成折让，有极大的升值空间。,物业价格,部分能够引起市场热销的较低总价产品
24、。 一期明翠台观星楼、观峰楼、观海楼、观霞楼，有相当部分户型面积约530至713方呎。 MONT TREMBLANT 主力户型以30-150平米为主。,愉景湾户型面积情况,MONT TRENBLANT 主力户型情况,提升resort区的房地产价值KPI总结,高价值Resort社区KPI,区域价值,物业价值,配套增值,物业价格,强势的自然景观资源如山、海、湖等,区域知名度及美誉度,稀缺及高价值的物业类型如别墅,保持市场领先水平的物业形象,资源型的休闲度假设施如滑雪、高尔夫,顶级服务设施如五星级酒店、度假村、高级会所,与城市中心或同类城市可比区域的价格优势,部分能够引起市场热销的较低总价产品,主题游乐设施如大型游乐场、主题公园等,体验价值,满足度假生活需求的产品,丰富度假生活的度假配套体系,The End,
