1、0武汉开发区某项目定位报告营销中心2007 年 8 月1目 录第一部分 ：项目分析 21.1. 内部分析： 21.1.1. 地块分析 21.1.2. 政府导向分析 51.1.3. 开发企业分析 101.2. 外部分析 101.2.1. 市场形势分析 101.2.2. 竞争环境分析 181.2.3. 目标客户分析 251.3. 定位分析 291.3.1. 项目 SWOT 分析 291.3.2. 项目核心竞争力分析 31第二部分 ：项目定位 312.1. 项目档次定位 322.2. 项目市场定位 322.2.1. 定位分析 322.2.2. 市场定位描述 332.3. 项目形象定位 332.3.1
2、. 项目开发理念 3322.3.2. 项目案名建议 332.3.3. 项目主题风格定位 332.3.4. 项目形象定位提纯 342.3.5. 景观主题设计要点 342.4. 项目产品定位 352.4.1. 物业形态建议 352.4.2. 产品规格建议 352.4.3. 公建配套建议 392.4.4. 建筑设计要点 39第三部分 ：营销分析 403.1.1. 开发周期分析 403.1.2. 营销策略定位 413第一部分：项目分析1.1. 内部分析：1.1.1.地块分析1) 地貌分析A. 四至：a) 北侧紧临汉庆路，面向人信奥林花园三期，与人信 奥林花园隔南太子湖而望，有当地较为出名的饭店半亩地，
3、无主要交通；b) 西侧临体育中心路，隔东风汽车停车场望武汉体育中心，武汉游泳馆，武汉跳水馆，无主要交通；c) 南侧临车城北路，面对东风汽车厂，侧街道有湘隆时代广场，金融一条街等大型商业设施；d) 东侧临车城东路，无大型设施，无主要交通。B. 地形地貌：a) 地势方正，易于规划，无重大高低落差，适合做住宅小区；b) 目前地块上建筑物及附属物较多，且多为私房，拆迁4难度较大；c) 地块四面均有市政主次道路，交通比较方便，配套成熟。C. 地质条件：a) 地质条件较好，目前已作为居住用地使用，使用情况良好；2) 交通分析A. 东临：车城东路，城市次干道，宽度 30m，目前无公交经过；B. 北临：汉庆路
4、，城市次干道，宽度 30m，目前无公交经过；C. 西临：体育中心路，城市次干道，宽度 30m 目前无公交经过；D. 南临：车城北路，城市主干道，宽度 30 米，目前有596、585、597 等多条公交线路通过，可到达武昌、汉口等多个区域；5E. 总体而言,在市政规划上，项目周边道路系统规划成熟，有一定便捷的交通运输系统，公交车途径本项目的线路尚可，但车站距离地块较远。3) 配套分析主要的市政配套有：A. 学校：奥林小学、三角湖小学、神龙街小学、江大、外校；B. 医院：神龙医院；C. 商业：湘隆时代广场、神龙商业街、创业道金融街、金凯购物中心；D. 运动、休闲：武汉体育中心。1.1.2.政府导向
5、分析1) 区域外发展规划红升村位于武汉经济技术开发区核心地段，位于武汉主城区与西南组团的交界处。今年 7 月 14 日，武汉市政府宣布全面启动武汉新城组群分区规划编制。新总规提出，2020 年武汉城市建设区扩展到都市发展区，面积 3261 平方公里，空间结构为 “一城六组群 ”。即主城为核心，沿区域性交通干道和轨道交通，形成东部阳逻、东南豹澥、南部纸6坊、西南常福、西部汉江、北部盘龙城六大新城组群。今年 6 月 17 日，武汉市规划局公布了最新的武汉城市总体规划 。规划提出，2020 年将武汉建成中部地区的中心城市。为体现中部地区生产和生活服务中心的职能，武汉将重点强化第三产业，发展金融商贸、
6、行政办公、文化旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。商业方面，武汉将以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；金融贸易方面，将构建王家墩建设大道、中南路中北路 2 个金融贸易区，集中布局国内外金融、证券、保险、信息、咨询机构，形成辐射中部地区的金融中心；科教方面，远景发展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教学、科研、产业一体化的“中部科研技术密集区” 。规划中界定了都市发展区，大致以外环线为界，总面积 3261平方公里。其中，主城区集中体现武汉作为中部地区生产和生活服务中心的职能，包括中央活动区和 15 个城市综合组团。规划预测2020 年市域常住人口 1180
7、 万人，其中主城区人口为 502 万人。中央活动区集中建设滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路中北路商务办公区 5大中心城区职能区域。新城组群中，东部以阳逻新城为中心，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南部以豹澥新城为中心，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业；南部以纸7坊新城为中心，重点发展教育科研和现代物流；西南部以常福新城为中心，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等；西部以吴家山新城为中心，重点发展食品加工、现代物流和大型居住区；北部以盘龙新城为中心，重点发展航空物流和综合居住。【来源：2007 年 6 月 17 日
8、版武汉城市总体规划 】武汉还将大力发展完善中环附近的配套设施，未来一段时间，人们将会把新城作为居住地的良好选择。2) 区域内发展规划07 年上半年，武汉开发区新批项目 34 个，项目投资总额 144亿元，实际利用外资 15469 万美元。在建项目 19 家，投资总额107 亿元，预计达产后可新增产值 323 亿元。07 年上半年武汉开发区工业总产值 366.9 亿元，产值过亿元的企业达到 26 家，6 月份单月产值首次突破 70 亿元大关。7 月 24 日上午，开发区管委会召开了“武汉开发区 2007 年经济和社会发展” 新闻发布会。会上，开发区工委宣传部部长杨开华介绍了开发区发展的概况及阶段
9、性成果。今后，开发区将定位于“三镇新城”，打造中国的“ 车都 ”，在继续保持现有的以汽车、汽车配件、电子为主产业的情况下大力发展第三产业，提高软环境，把开发区打造成一座新城。8现在武汉开发区原有规划用地已基本饱和。下一步，开发区工委将对刚划入开发区的 102 平方公里的军山地块进行科学的规划，避免出现土地浪费问题。开发区还将淘汰一批占地大、竞争力弱的企业，收回闲置土地给需要的企业使用。武汉经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提到：努力在武汉经济社会发展和中部崛起中发挥引擎作用，把开发区建成以先进制造业为主的多功能现代化新区、改革开放的先导区和自主创新的示范区。未来 5 年，开
10、发区经济社会发展将突出“促进、先导、并举”战略：一是坚持“两个促进” 。促进开发区赶上沿海发达开发区发展水平，促进开发区向多功能综合性产业区转变。充分利用国家中部崛起的政策资源，发挥中部地区面向国内市场的优势，发展有比较优势先进制造业，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起，缩小与东部发达开发区间的差距。将开发区建设成为经济技术开发、高新产业开发、出口加工、保税物流等多功能型综合开发区。二是坚持“两个先导” 。发挥改革先导作用，发挥自主创新先导作用。作为对内对外开放的结合体，开发区要由“特”向“先”转变，在改革上先行先试一步；大力推进原始创新、集成创新和引进消化吸收基础上再创新，培植一批核心技术，
11、自主知识产权和自主品牌。9三是坚持“两个并举” 。坚持二三产业并举,坚持外源型与内源型经济并举。坚持以工业为主，不失时机地发展生产性服务业，主动承接国际服务外包。努力成为外资密集、内外结合、带动力强的经济增长带。在综合考虑未来五年发展环境、发展阶段和发展条件的基础上，我们提出“十一五”时期武汉开发区经济社会发展的主要目标是：以 2005 年为基期，主要经济指标保持年均 20%左右的增长速度，到 2010 年实现地区生产总值 400 亿元，工业总产值 1000 亿元，财政收入 60 亿元，实际利用外资五年累计达到 15 亿美元，出口创汇水平达到 5 亿美元左右，单位生产总值能源消耗比“十五”期末
12、下降 20%左右， 全社会固定资产投资比“十五”时期翻 2.5 番，五年累计达到 600 亿元，开发区群众人均可支配收入年均增长 12%左右。3) 项目发展方向引导结合项目的区域性分析，我们认为项目所在区域在未来一段时间内发展势头将持续良好，大批企业将面临进入，开发区人口将逐步增加，原有住民的居住条件面临改变的迫切需求，随着开发区建设“绿色开发区” 的观念熟成，该区域水资源及景观将被获得重大改观，企业污染状况将被获得迅速降低，因此我们应该着眼把项目做成具备良好生态环境的，具备良好节能需求的，能满足武汉市人民对于生态节能美景居住的热烈需求，满足开发区企业职工的购房需10求，满足武汉城市圈居民成为
13、武汉新住民的需求，做适合于这部分消费者需求的住房。同时开发配套特色商业街区和社区会所等设施，打造一个开发区具备个性化、集中化，具备城市核心影响力的水景商业社区。1.1.3.开发企业分析1) 开发商优势湖北* 开发有限公司已发展成为一家大型实力派房地产开发企业。公司现有职员 100 余人，是一支富有朝气和开拓精神的团队。湖北* 开发有限公司的愿景是*为改善、提高更多人的人居品质而努力奋斗。*公司是湖北省著名的房地产开发企业，在业内具有良好的口碑和较大的品牌影响力，特别是在开发区，我们有着三个大型项目运作经历，在该区域我们已经具备了良好的市场号召力，这一点是任何公司都无法比拟的！未来几年*地产实力
14、将面临快速增长，随着几个大型项目的开发，随着公司未来上市的成功，具备先进开发经验和良好资金储备的人信地产在业内将具备极强的开发实力！111.2. 外部分析1.2.1.市场形势分析1) 国内形势A. 国内宏观经济形势：07 年上半年我国国内生产总值106768 亿元，同比增长 11.5%，比上年同期加快 0.5 个百分点。其中，一季度增长 11.1%，二季度增长11.9%。分产业看，第一产业增加值 9470 亿元，增长4.0%；第二产业增加值 55454 亿元，增长 13.6%；第三产业增加值 41844 亿元，增长 10.6%；B. 投资增速继续在高位运行，中西部地区投资保持快速增长。07 年
15、上半年，全社会固定资产投资 54168 亿元，同比增长 25.9%，增速比上年同期回落 3.9 个百分点，比一季度加快 2.2 个百分点。其中，城镇投资 46078 亿元，增长26.7%(6 月份增长 28.5%)，比上年同期回落 4.6 个百分点，比一季度加快 1.4 个百分点；农村投资 8090 亿元，增长 21.5%。分产业看，第一产业投资同比增长37.5%，第二产业投资增长 29.0%，第三产业投资增长24.6%。上半年，房地产开发投资 9887 亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快 4.3 个百分点，比一季度加快1.6 个百分点。C. 07 年上半年，中、西部地区分别完成城镇固定
16、资产投资1211111 亿元和 10094 亿元，同比增长 35.6%和 30.2%，均快于东部地区 22.3%的增幅。D. 城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。07 年上半年，城镇居民人均可支配收入 7052 元，扣除价格因素，实际增长 14.2%，增幅高于上年同期 4 个百分点。农民人均现金收入 2111 元，同比增加 314 元，扣除价格因素，实际增长 13.3 %，增速高于上年同期 1.4 个百分点，高于一季度 1.2 个百分点。城乡居民收入出现了多年少有的快速增长态势。E. 货币信贷稳定增长，居民储蓄存款增速放缓。6 月末，广义货币(M2)37.8 万亿元，同比增长 17.1
17、%，增速比上年同期回落 1.4 个百分点，比一季度回落 0.2 个百分点；狭义货币(M1)13.6 万亿元，增长 20.9%，比上年同期加快7 个百分点，比一季度加快 1.1 个百分点；流通中现金(M0)26881 亿元，增长 14.5%，比上年同期加快 2.0 个百分点，比一季度回落 2.1 个百分点。6 月末，金融机构各项贷款余额 250793 亿元，比上年同期增长 16.5%；金融机构各项存款余额 369368 亿元，增长 16.0%，其中居民储蓄存款增长 9.4%。F. 房地产在国民经济中的地位：国家目前仍将房地产作为未来国民经济发展的重要支柱产业；13G. 宏观调控的措施及力度：a)
18、 提高利率：07 年 17 月已经连续三次调高存贷款利率，预计 9 月份仍有可能出台类似政策；b) 限制批地：中国国土资源部 2006 年 6 月 1 日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构；c) 提高首付：06 年月日起，个人住房贷款首付提至，但购买自住房且套型面积低于平方米仍执行首付比例。另据有关消息，今年 5 月份央行和今年 8 月 3 日银监会分别提出希望调高房贷首付至 40、
19、50%，预计不是空穴来风，下半年可能会有相关政策出台；d) “90/70”：06 年月日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房须占开发建设总面积以上。由于 06 年该政策执行效果并不十分理想，估计 07 年下半年将会出台该规定的细则；14e) 房产税：房产物业税、大户型保有税、第二套房消费税等可能会是今年商讨出台的相关政策，需要关注。H. 房地产发展的机遇与风险：a) 07 年 7 月 26 日和 8 月 1 日，美国参议院财政委员会和银行委员会分别针对中国汇率问题压倒性通过了惩罚方案，这将给国际热钱释放强烈的利好信息，预计未来一段时间国内房地产将获得更快增长速度，进入冲
20、刺阶段，同时受地产板块带动影响，股市楼市共火的状态仍将持续；（机遇）b) 土地资源的进一步紧缺，土地价格不断增长，促使房价增长产生刺激因素；（机遇）c) 消费者需求越来越理性化，房地产销售难度日趋加大；（风险）d) 国家加大经济适用房的建设投入，对个人集资建房采取默认态度，对投资性购房行为采取打击措施，使消费群体减少；（风险）e) 股市的红火使市场资金面临转向，减少了房市的消费群体。 （风险）2) 区域外形势A. 武汉市的宏观经济发展情况：15a) 武汉市 2007 年 GDP 有望破三千亿。2007 年 1 季度武汉市 GDP 为 782.93 亿元，全年可能实现 3000 亿的历史突破。北
21、京、上海、广州等城市从 3000 亿增长到 5000 亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段；b) 武汉市享受型高档商品消费增长明显。1-6 月份，城镇居民人均可支配收入 7550.75 元，同比增长16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26 亿元，同比增长 20.9%；增幅较高类别依次为：金银珠宝类增长 55.6%，汽车类增长 40.6%。随着收入增加，人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。 【来源：2007 年上半年中国（武汉）房地产形势分析报告】B. 武汉市的房地产发展情况：a) 总体态势：房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平
22、。1-5 月，全市完成房地产开发投资 124.16 亿元，比上年同期增长 23.8%，投资速度适度。同时，较全国 27.5%的增长速度低 3.7%。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间；b) 土地情况：主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。2007 上半年主城区共成交1623 宗土地，累计面积 153.91 万，累计可建规模507 万，超过 2006 全年指标；c) 供应情况：全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。16 月，武汉开发办核准 173 个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为 960 万，约为去年同期的 88。楼市供
23、应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素；d) 需求情况：销售面积一路创高，比去年同期增长24。2007 年 16 月全市商品房网上备案销售面积达 631.57 万，与去年同期相比增长 24.10%；全市登记备案销售 57312 套，成交量比 2006 年同期大幅上升；e) 房价情况：住宅均价突破 4000 元/。2007 上半年，武汉成交金额累计达 280 亿元；成交均价为 4436 元/。其中，商品住房均价为 4187 元，主力价格区间整体上移 1000 元 /，4000 元5000 元/ 房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价” ； 【来源：2007 年上半年中国（武汉）
24、房地产形势分析报告】172006.62007.6 全市房地产销售套数及销售均价反映f) 总体分析：武汉房地产价格涨幅平稳，发展保持正常和理性。2007 年上半年，武汉市商品住房均价为4187 元 ，比 2006 年上涨 14，与此同时，深圳涨幅高达 64%、北京涨幅更甚达 70%、广州涨幅达39%。同时这一价格水平仅相当于深圳 2001 年，上海的 2002 年，广州的 2003 年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。3) 区域内形势A. 沌口开发区的宏观经济发展情况：开发区 0105 年共实现现价工业总产值 1252.7 亿元，年均增长 2
25、4.92%；规模以上工业增加值 406.09 亿元，年均增长 21.55%；全18社会固定资产投资累计完成 211.89 亿元，年均增长44.76%；财政收入累计实现 108.58 亿元，年均增长21.16%。在商务部公布的全国 54 个国家级经济技术开发区投资环境综合评价中，沌口开发区综合经济实力在中西部 20 家国家级开发区中位居第一； 【来源：武汉经济技术开发区“十一五“ 规划和 2006 年工作报告】B. 沌口开发区的房地产发展情况：2007 年上半年沌口开发区成交均价为 2958.37 元/，较去年同期上涨 134.22 元/，涨幅为 4.75%，另外，上半年该区域成交商品房1352
26、 套。从房价涨幅来看，沌口片区全市最低，销量也仅高于青山区，市场交易情况不甚理想。 【来源：亿房2007 年上半年房地产市场报告】191.2.2.竞争环境分析A. 区域外竞争对手分析2007.5 全市房地产销售前十反映2007.6 全市房地产销售前十反映a) 综观今年土地市场，竞争相当激烈，一次拍卖往往要经过多轮的竞价，直至下午才见分晓，而最终成交的开发商多为外地企业，开发商对我市房地产的市场预期进一步提高；b) 06 年下半年至 07 年上半年，中心城区房价增速飞快，20造成武汉主城区地产竞争激烈；c) 07 年汉阳市场较为平静，上半年拍卖土地仅一宗，占全市 8.99%，但整个三一八国道沿线
27、盘量剩余过大，竞争比较激烈；d) 区域外市场供应的建筑结构主要为高层，主要户型是2*2 和 3*2，分别占到市场构成总量的 33.12%和39.08%，主力户型面积集中在 90120，占市场总量的 30.58%,其次是 120140，占市场总量的27.62%。B. 区域内竞争对手分析a) 项目名称：金色港湾地址：沌口经济开发区龙阳大道 236 号业态：小高层+临湖别墅总套数：2000 套均价：4200 元/ 总建筑面积：120000主力户型：3*2 、125销售：比较好，目前完成 60%b) 项目名称：吉祥 国际公寓21地址：汉阳沌口经济开发区行政中心（交管局旁）业态：精装小高层,毛坯高层总套
28、数：560 套均价：3400 元/ 总建筑面积：43000主力户型：40100 1*1、2*2销售：完成 80%c) 项目名称：金荷花园地址：汉阳沌阳大街 596 路终点站业态：小高层总套数：500 套均价：2630 元/总建筑面积：130000主力户型：80130，2*2 、3*2销售：已售完d) 项目名称：湘隆时代商业中心（时代大公馆）地址：武汉市武汉经济技术开发区车城北街（武汉体育中心以南）湘隆时代商业中心业态：多层、小高层、高层22总套数：1292 套均价：未定主力户型：2*2 、80总建筑面积：320000销售：未开售e) 项目名称：金太阳米兰小镇地址：汉阳区龙阳大道芳草路（升官渡）
29、业态：多层、超多层（带电梯）总套数：905 套均价：未定总建筑面积：79720销售：未开售f) 项目名称：东合中心地址：武汉经济技术开发区三角湖路江汉大学对面业态：高层写字楼总套数：/均价：未定总建筑面积：260000销售：未开售23g) 项目名称：新澳蓝草坪地址：汉阳区龙阳大道龙阳湖畔（武汉烟厂对面）业态：小高层、高层总套数：1339 套均价：4300 元/主力户型：1*1 、2*2 、 3*2、60 120总建筑面积：150000销售：70%h) 项目名称：南国明珠地址：武汉市汉阳区龙阳大道 33 号业态：多层、小高层总套数：1250 套均价：4300 元/主力户型：2*2 、3*2 、
30、110总建筑面积：700000销售：60%i) 项目名称：中构银城地址：沌口经济技术开发区创业道（管委会对面）24业态：小高层总套数：243 套均价：3500 元/主力户型：1*1 、单间、2860总建筑面积：19247.8销售：70%j) 项目名称：水木清华地址：武汉经济技术开发区三角湖路水木清华业态：多层总套数：518 套均价：3400 元/主力户型：112、126、156、3*2总建筑面积：56869销售：70%k) 项目名称：东风阳光城地址：武汉经济开发区车城西路业态：多层、花园洋房、联排别墅总套数：3300 套均价：3200 元/ 25主力户型：3*2 、4*2 、 5*2、1322
31、14总建筑面积：500000销售：70%C. 竞争策略定位项目所在区域目前有这样几个特点：a) 竞争楼盘数量众多，竞争非常激烈；b) 市场中产品构成丰富，小户型销售速度较快，大户型存在大批剩余；c) 整个区域价格提升速度较城区而言缓慢，这一点与近段时间开发区出现几批品质较低的楼盘拉低市场价格是有原因的；d) 相对于区域内的楼盘，我公司的地块有独特的地理优势，既靠近我公司开发的品牌项目成熟社区“奥林花园”，又四面临开发区主要街道，同时临近体育中心和成熟社区，四周空旷、亲水，处处显示该地块具有明显的优质楼盘特征;e) 该项目可操作性强，具备多种开发模式，既可按照奥林花园模式继续成期次开发，也可单独
32、建成一个社区。261.2.3.目标客户分析A. 潜在目标客户分析a) 近几年开发区新引进大批企业，大量的职工带来大量的住房需求，但该区域提供的住宅面积过大，多数不能满足他们的居住需求，因此造成了该区域房屋出租紧俏；b) 由于企业的进入，带动大批厂房的兴建，形成了一部分拆迁户，而他们有钱买不到房子；c) 附近金融一条街、商业街的工作人员，从商人员，迫切需要有一个既可居住也可投资的小型住宅；d) 开发区的日益成熟，带动了周边县市来汉务工人员的居住需求，他们都梦想在武汉能有一套属于自己的住房e) 武汉市内这两年中心城区地块大量拍卖，预计这段时间将诞生大量的拆迁户，而他们所掌握的拆迁赔偿金是无法满足其
33、市内购房的需求的，只能在郊区选择其需要的住房，沌口房价暂时在主城区中略低于其他城区，所以定会成为热点；f) 武汉房价与其经济潜值的严重低估，造成现在大量外地购房者和投资客争相涌入武汉房地产市场，而沌口目前的房价是几大城区之中速度较为缓慢的，这与开27发区经济发展的迅猛势头以及便利的交通环境并不相符，定将成为外地购房者和投资客的重点选择区域；g) 湖北人信地产所有忠实业主的亲戚、朋友中非常相信我们产品的，具备一定经济实力的，迫切希望改变自身生活的客群。B. 客户特征分析a) 开发区企业职工：年龄在 1840 岁，有较为稳定的收入，或许在市内或外地有属于自己的居所，内心渴望在开发区拥有属于自己的住
34、房，能够更为方便的工作和生活，他们对住房要求不高，一套 50的小型住房或是一套 70的两居室能用以居住或是投资，既不会带来很大的经济压力，也可以实现自己的梦想；b) 开发区企业高级职工、京珠高速工作人员、金融街、开发区政府、商业街工作人员：年龄在 25-45 岁。有着较为丰厚和稳定的收入，有着良好的文化素养，或许已经有着属于自己的住宅，但手上有一定的闲置资金，繁忙的工作使他们并没有充足的时间来进行理财的研究，他们迫切希望能有一个可以不让他操心的增值渠道，同时也可以实现他们的优居梦想；c) 开发区拆迁户：年龄在 3050 岁，有着一块属于自28己的私房，已经深深爱上开发区的这片土地，他们非常希望
35、在这块母亲般的土地上拥有一个属于自己的住房，他们手上有政府返还的换建资金，可他们也想过一过城里人住着花园洋房的感受，对他们而言，一套可以安享晚年的单间，或则一套四代同堂的 4 居室，都可以是他们选择的对象；d) 开发区周边县市来汉务工家庭：年龄 3040 岁，来汉务工、经商或外地经商，收入水平较高且稳定。希望能在武汉市有一套体面的住宅，解决居住需求，解决孩子的上学和生活问题，同时又购买不起价格较高的市区房。对于有一定口碑效果的企业具备非常大的信心；e) 武汉中心城区拆迁户：年龄不限，他们全身透着身为武汉人的骄傲，他们不能接受自己失去本市住宅的现实，他们的生活在武汉，根在武汉，为了证明他们的生活
36、品质没有下降，他们必须要使自己的住房变得更加现代、更加漂亮，而低廉的赔偿金并不能在市内满足他们的这种需求，他们只有在郊区才能找到；f) 外地投资客：年龄不限，他们有着相当充裕的资金，他们有着非常丰富的购房知识积累，他们有着非常高的经济观察明锐力，他们有着扎堆购房，一拥而上的29冲动，生怕浪费掉一点点发财的机会，只要有升值的潜力，哪怕只是虚无的对未来的描述，他们也会毫无疑虑的买下；g) 外地务工的武汉人：他们因为梦想而务工于外地，他们可能在深圳，可能在上海，也可能在北京，但是他们都有一个共同的希望，能狗拥有属于自己的住宅，可是深证、上海、北京高涨的房价使他们丧失了在那里购房的信心，于是他们决定在武汉购房，决定用自己在外打拼的努力，在武汉，为他们留下一个可以养老的地方；h) 湖北人信地产的忠实客户：他们的亲戚或者是朋友在人信旗下的项目购买了住宅，优越的生活，细心的服务，使他们对这种生活充满了羡慕和向往。C. 目标客户定位a) 开发区企业职工；b) 开发区企业高级职工、京珠高速工作人员、金融街、商业街、开发区政府的工作人员；c) 开发区拆迁户；d) 开发区周边县市来汉务工家庭；e) 武汉中心城区拆迁户；
