1、洞庭明珠，湘西门户 常德柳叶湖项目地块研判,2012年11月,CATALOG,目 录,PART 1：项目发展条件分析 PART 2：项目评估及初步预判,项目发展条件 解读,项目位于常德市武陵区的国家4A级景区柳叶湖旁。常德城市框架呈现成“一城三片”格局。项目所在的武陵区是常德市的经济、文化、政治中心。积聚了常德市区约80%的城镇人口。项目距离常德核心市区仅有15分钟车程。有柳叶大道可方便达至市区；也可分别经常德大道和306大道至德山开发区下属安乡等县市。,柳叶湖景区风光,高起点、高定位，城市中心区的生态名片 项目占据柳叶湖一线湖景区位，天生丽质。,区位,柳叶大道、常德大道、武陵大道、朗州路等城
2、市交通干线可便畅接通本项目。 共和酒店、常德火车站、柳叶湖车站、常德大剧院、常德会展中心、常德接待中心等规划中的大型配套仅在迟迟。,柳叶湖生态休闲区,项目通达性好，北接306国道通往长沙，南邻柳叶大道；10分钟车程可抵达常德朗州路核心城区。,交通,项目处在柳叶湖景区， 但生活配套尚且缺乏，生活氛围远未成熟。,现状,项目共分六个地块，合计540亩。其中B-F地块性质需调整规划为住宅用地。项目拟定容积率为2.5，折合约90万建筑面积。商业面积占总建筑面积应低于10%，同时不应安排除幼儿园以外的其他学校、医院等公建配套。用地范围内的市政道路由政府负责投资建设，政府应完成相应用地的拆迁、平整等工作（如
3、有拆迁），达到三通一平，净地交付条件。,具体来看，A-D地块景观资源条件最好，也能连片开发。E地块更靠近公共配套，位置最佳。F地块相对偏远，且靠近安置小区及规划学校，相对较差。,土地价值明显，开发便利。但90平米的规划总建面较大，将构成项目的最大挑战。,项目,优： 区位优越，处在城市发展主要方向上； 交通通达性好，可便利通往市区及下属县市 本项目属于柳叶湖定位“两心”区域，处于戴家岗度假中心区腹地，生态环境好，景观资源优势明显。项目具有打造常德高端项目的充分潜质。 劣： 周边荒凉，无相关生活配套，生活氛围尚不成熟。 项目体量较大，开发周期和消化速度可能存在较大压力，需要发动外区客户。我们的占位应该是 放眼湖南，立足常德，致力高端,常德柳叶湖 国际湖滨生态住区名片,项目物理定位：,项目发展条件分析小结,项目评估及初步预判,项目90万方体量，号称常德又一开发量巨鳄。 市场市区年约100万平方米的消化量，即使全城只卖这一个项目，也要七八年时间！ 很明显，常德柳叶湖项目,子弹大，靶子小,
