1、建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- I -2013 年财务分析报告目 录1 公司概述 12 财务报表分析 12.1 报表项目变动 12.1.1 资产负债表变动 12.1.2 利润表变动 22.1.3 现金流量表变动 32.2 财务指标分析 42.2.1 偿债能力分析 42.2.2 营运能力分析 62.2.3 盈利能力分析 82.2.4 公司发展能力分析 82.2.5 资本市场表现分析 82.3 杜邦体系分析 83 分析结论及相关建议 8建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- 1 -1 公司概述建业地产是河南省领先的房地产住宅发展商，被称为“区域地产王” ，主要从事中国中
2、部地区的房地产住宅开发，以“省域化发展”作为其战略，于 2008 年 6 月 6 日在香港联交所主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质，目前已进入河南的 18 个地级城市和 16 个县级城市。截至 2013 年 6月 30 日，建业开发项目累计竣工建筑面积约 954 万平方米，拥有在建项目共 27 个/期，在建总建筑面积约 310 万平方米，土地储备建筑面积 1,707万平方米，其中权益建筑面积 1,406 万平方米。建业地产定位为中原城市进程和社会全面进步的推动者，扎根中原 21 年，坚守“让河南人民都住上好房子”的企业理想与使命，并逐渐形成了“森林半岛” 、 “联盟新城” 、 “壹号城邦
3、” 、 “桂园”及“建业十八城”等产品系列，提升了河南各城市的人居水平，为河南城镇化进程的推进做出了重要贡献。与此同时，公司整合相关物业、教育、酒店、足球、商业、绿色基地等资源，构建中国地产界独有之大服务体系，并以此构筑企业新的核心竞争力。2013 年 5 月 23 日，中国房地产上市公司测评成果发布，建业位居 2013 年中国房地产上市公司排行榜第 21 位，并荣膺经营绩效全国五强。2 财务报表分析2.1 报表项目变动2.1.1 资产负债表变动根据建业地产发布的 2013 年财报，由表 2-1-1，13 年建业总资产 31.5亿元较 12 年 24.3 亿元年环比增加 71.7 亿元增长 2
4、9%，资产规模稳定增长，增加的 71.7 亿总资产中：流动资产增加 65.1 亿元年环比增长 38%，根据公告显示，截至 13 年底，建业地产共有 38 个在建项目或项目分期，并且2013 年建业地产共有 37 个项目或项目分期竣工，销售率达 75%，开发楼盘及预售项目增多使得存货项目年环比增加 32.0 亿元增长 40%；非流动资产增加 6.5 亿元增长 9%，主要受到物业、厂房及设备项目增加 7.0 亿元影响。13 年建业地产项目投入稳定增长，使得企业资产规模扩大。同时，13 年净资产中总负债为 25.5 亿元较 12 年 19.2 亿增加 6.3 亿元增长 33%，其中流动负债增加 5.
5、3 亿元年环比增长 39%，非流动负债增加 0.8 亿元增长 15%。根建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告据公告显示，13 年成功发行 2020 年到期的 2 亿美元优先票据以及 2018 年到期的 4 亿美元优先票据使得借总款增加 1.6 亿元。所有者权益增加 0.8 亿元年环比增长 17%。此外，13 年营运资本为 4.9 亿元较 12 年 3.7 亿元增加1.2 亿元增长 33%。货币资金（含受限资金）13 年为 5.7 亿元，相较 12 年 4.9亿元增加了 0.8 亿元，用于偿还短期借款的倍数由 12 年的 3.4 下降为 2.6。流动资产占总资产的比重由 12 年的 7
6、1%在 13 年上升为 75%，资产中可用于变现的部分得以增加。综上，13 年建业地产资产规模根据经营需要有所扩张，通过债权性融资满足了企业的日常运营，保持了较好的财务稳健性。表 2-1-1.资产负债表资产负债表项目 （人民币：百万） 2012 年 2013 年 环比变动额 环比变动百分比应收账款 20 18 -2 -12%存货 7,930 11,132 3,202 40%货币资金（含受限资金） 4,922 5,691 769 16%流动资产： 17,177 23,690 6,513 38%无形资产 - -物业、厂房及设备 1,887 2,592 705 37%联营公司权益 5,076 4,9
7、79 -97 -2%其他投资 92 110 18 20%非流动资产： 7,171 7,828 656 9%总资产 24,348 31,517 7,169 29%应付帐款 2,576 3,676 1,100 43%短期借款 1,415 2,248 833 59%流动负债 13,514 18,823 5,309 39%非流动银行贷款 922 978 57 6%非流动负债 5,211 5,994 783 15%总负债 19,179 25,495 6,316 33%少数股东权益 454 677 224 49%已发行股本 215 216 0 0%储备 4,954 5,807 853 17%股东权益 5,
8、170 6,023 853 17%2.1.2 利润表变动根据年报披露，2013 年建业合同销售金额达到约 140 亿元，年环比增长达 35%，超额完成全年销售目标 126 亿元 11%。与此同时，建业地产期内合同销售面积超过 200 万平方米，同比增长 30%。根据表 2-1-2, 13 年度建业地产实现营业额为 69.5 亿元，较 12 年 63.5 亿增加 6.1 亿元年环比增长10%，受增加销售面积影响。13 年毛利率为 34.1%，相较 2012 年略有下降，建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- 3 -毛利上升 5%至 23.7 亿元。主要受惠于城市化进程的推动以及不断增加
9、的刚性需求所刺激。税息折旧及摊销前利润 13 年增加 1.2 亿元，所占营业额的比重由 12 年 39%下降为 37%受毛利率下降影响。股东应占盈利 13 年 10.2亿元年环比增长 25%增加 2.0 亿元，主要受到净利润增加 2.1 亿元、所得税减少 1.2 亿元影响。13 年度净利润增加使得基本每股收益增加 24%，摊薄每股收益增加 37%。表 2-1-2.利润表利润表项目 （人民币：百万） 2012 年 2013 年 环比变动额 环比变动百分比营业额 6,346 6,951 606 10%销售成本 4,100 4,582 483 12%毛利 (Gross profit) 2,246 2
10、,369 123 5%毛利率 35% 34% 销售及分销费用 -222 -313 -91 -41%一般及行政费用 -398 -537 -139 -35%其中：折旧 37 76 39 104%EBITDA 2,466 2,585 119 5%EBITDA margin 39% 37%利息费用/融资成本 -269 -817 548 203%所得税 -976 -855 122 12%除税后盈利(Net profit) 870 1,085 215 25%净利率 14% 16% 少数股东权益 -47 -59 12 26%股东应占盈利 823 1,026 203 25%基本每股盈利 33.90 42.16
11、 8.26 24%摊薄每股盈利 30.71 42.06 11.35 37%每股股息 10.29 12.59 2.30 22%2.1.3 现金流量表变动根据表 2-1-3,截至 2013 年 12 月 31 日，现金及现金等价物持有量为48.1 亿元，与去年相比现金持有量增加 8.6 个亿增长 22%，主要由于投资活动所产生的现金流量净额与去年相比增加 10.9 亿元。建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告表 2-1-3.现金流量表现金流量表项目 （人民币：百万） 2012 年 2013 年 环比变动额 环比变动百分比经营业务所得之现金流入净额 620 246 -375 -60%其中：购
12、置固定资产款项 -609 -780 171 28%投资活动之现金流入净额 -1,416 -318 -1,097 -78%融资活动之现金流入净额 1,512 1,002 -510 -34%现金及现金等价物增加 717 930 213 30%会计年初之现金及现金等价物 3,256 3,950 694 21%外汇兑换率变动之影响 -23 -67 44 196%会计年终之现金及现金等价物 3,950 4,813 863 22%2.2 财务指标分析本报告根据建业以往披露的报表，选取了与偿债能力、营运能力、盈利能力、公司发展能力以及资本市场表现能力相关的指标，对建业财务状况及经营成果进行分析。2.2.1
13、偿债能力分析能够到期偿还债务是企业能否生存的根本条件，偿还债务是决定公司财务状况的重要因素之一，考察了企业对抗财务风险能力。第一， 短期偿债能力分析：短期偿债能力衡量了企业短时间内以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业短期内变现对抗短期风险的能力，是企业得以持续运作的基本条件。表 2-2-1 为建业五年间的反映短期偿债能力的财务指标包括营运资本、流动比率、速动比率及现金比率的指标值，图 2-2-1 为建业营运资本及短期偿债能力指标趋势变动图。表 2-2-1.短期偿债能力指标短期偿债能力指标（万元） 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年流动资产 9,584 11,
14、770 14,892 17,177 23,690 流动负债 5,177 10,115 13,761 13,514 18,823 营运资本 4,406 1,655 1,131 3,663 4,866 流动比率 1.85 1.16 1.08 1.27 1.26 速动比率 0.84 0.54 0.46 0.68 0.67 现金比率 0.46 0.33 0.24 0.29 0.26 建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- 5 -图 2-2-1.短期偿债能力指标变动趋势图（1） 营运资本营运资本等于企业流动资产与流动负债的差额。流动资产具有占用时间短、周转快、易变现等特点，企业拥有较多的流动资
15、产，可在一定程度上降低财务风险，而流动负债是指需要在一年内的正常营业周期内偿还的债务。流动负债又称短期融资，具有成本低、偿还期短的特点。二者之间的差额量化的体现了企业对于短期支付义务的准备程度，营运资本越多代表企业有足够的可变现资产偿还短期债务。从表 2-2-1 与图 2-2-1 可以看出：2013 年建业营运资本为 4.9 亿元相较于 2012 年增加 1.2 亿增长 33%，用于偿还流动负债部分的营运资本随之增多，从图 2-2-1 看出流动负债在 2010 年出现显著增长这是由于 2010 年建业预售楼盘销售面积及平均售价在 09 年的基础上显著增加，带来预收账款大幅增长。从 2010 年
16、至 2013 年间，随着建业资产规模不断增加，营运资本处于稳定增加的发展水平。（2） 流动比率流动比率是流动资产与流动负债的比值，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强，短期债权人的利益安全系数也越高。从表 2-2-1 可以看出 2013 年建业流动比率为 1.26 与 2012 年1.27 相比略微下降，这是由于 13 年流动资产增长 38%略微低于流动负债 39%的增长，根据图 2-2-1，除 09 年由于流动负债较低导致当年流动比率较高外，流动比率指标在 11 年至 13 年保持在一个较为稳定的水平。建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告（3） 速
17、动比率速动比率作为流动比率的一个辅助指标，将存货从流动资产总额中扣除，由于房地产企业在收到客户的预售房款后不能将存货结转到主营业务成本，只能等待客户入住和签订楼宇销售合同并且主要风险转移时，才能确认收入结转成本，因此，房地产企业有很大的存货余额存在存货比例高的特点，因此将扣除掉存货的速动比率作为衡量房地产企业的短期偿债能力更具有代表性。根据表 2-2-1,2013 年建业速动比率为 0.67 较 12 年 0.68 相比略微下降，从图 2-2-1 可以看出，除 09 年外，建业速动比率保持在一个稳定的水平上，代表建业用于偿还短期债务的变现能力较强的流动资产出于一个较为稳定增长的水平上。与其他行
18、业相比，房地产行业中普遍存在存货比例较高的特点，因此实际可变现的用于偿还流动负债的流动资产较少，对抗短期财务风险的能力较差。（4） 现金比率现金比率是更能准确反映企业直接偿付能力的短期偿债指标，是企业直接利用现金资产偿还流动负债的能力指标，根据表 2-2-1，建业 13 年的现金比率为 0.26 与 12 年 0.29 略有下降，由于 13 年环比现金资产增长比例为 22%低于流动负债 39%的增长，但总体上现金比率在近年来围绕这稳定的趋势发展，企业应该更注重现金流的管理，以对抗短期财务风险。第二， 长期偿债能力分析：长期偿债能力衡量了企业偿还长期负债的能力，反映企业对抗长期风险的能力，衡量企
19、业的长期偿债能力主要考量企业的资金结构是否合理、稳定。表 2-2-2 为建业五年间的反映长期偿债能力的财务指标包括资产负债率、产权比率的指标值，图 2-2-2 为建业长期偿债能力指标趋势变动图。表 2-2-2.长期偿债能力指标长期偿债能力指标 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年负债（万元） 7,022 11,937 14,836 19,179 25,495 所有者权益（万元） 3,124 3,496 4,642 5,170 6,023 资产负债率 69% 77% 76% 79% 81%产权比率 2.25 3.41 3.20 3.71 4.23 建业地产股份有限
20、公司 2013 年财务分析报告- 7 -图 2-2-2.长期偿债能力指标变动趋势图资产负债率代表了债权人提供的资本占企业全部资本的比例。根据表2-2-2 与图 2-2-2 可以看出，建业从 09 年以来资产负债率都稳定在 70%-80%左右，根据2013 年中国房地产上市公司测评研究报告表明，13 年全部上市公司的资产负债率均值在 65%左右，建业的资产负债率低于行业平均水平。产权比例反映了债权人与股东提供的资本相对比例，反映了企业的资本结构是否合理、稳定，同时也表示债权人投入资本收到股东权益的保障程度。根据结果表明，建业的产权比例自 09 年后呈现上升趋势，较高的产权比率代表了高风险、高报酬
21、的财务结构。根据以上指标可见，建业的长期偿债能力在行业中处于中等偏下的水平，适应市场波动的能力一般，风险规避能力一般，偿还长期债务的能力有待加强。2.2.2 营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。报告中选取了存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率作为衡量建业营运能力的指标。表 2-2-3 为建业五年间的反映营运能力的财务指标包括存货周转率（天数） 、流动资产周转率（天数） 、总资产周转率（天数）的指标值，图 2-2-3 为建业营运能力指标趋势变动图。建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告表 2-2-3.营运能力指标营运能
22、力指标 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年存货周转率 0.36 0.51 0.54 0.50 0.48 存货周转天数 1,012 702 663 727 749 流动资产周转率 0.34 0.42 0.50 0.40 0.34 流动资产周转天数 1,072 851 723 910 1,058 总资产周转率 0.32 0.35 0.38 0.29 0.25 总资产周转天数 1,142 1,019 947 1,243 1,447 图 2-2-3.营运能力指标变动趋势图（1） 存货周转率（天数）存货周转率为企业存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各
23、环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。从表 2-2-3 与图 2-2-3 得知，13 年存货周转率与 12 年相比基本持平，存货周转天数略微增加，主要由于 13 年度存货增加幅度较大。从近 5 年变动趋势来看，由于 11 年建业在河南主要城市售出的高档公寓比例较 10 年有所增加使得相关项目的土地成本较高导致 11 年销售成本有大幅增长，从而使得 11 年存货周转率较高且周转天数较少。从整体上看，1
24、1 年之后建业的存货周转率有所降低，主要由于 11 年后建业业务规模扩大使得存货增长率大于销售成本增长率，使得 11 年之后存货周转率有所降低。但建业的销售规模也保持稳定的增长, 因此存货增加带来的周转率下降在可控的范围之内，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- 9 -用效率，充分发挥规模效应， 保持适度的增长速度。此外，根据2013 年中国房地产上市公司测评研究报告中数据表明，行业总资产周转率均值为0.6，建业的存货周转率略低于行业平均水平。（2） 流动资产周转率（天数）流动资产周转率（天数）反
25、应了整体流动资产的利用效率，是企业在一定时期内销售收入与流动资产的比率，从图 2-2-3 与表 2-2-3 可以看出，流动资产受到存货的影响，流动资产周转率（天数）变动趋势随着存货周转率（天数）的变动而变动，11 年后流动资产周转率有所降低，流动资产周转天数有所增加。据2013 年中国房地产上市公司测评研究报告表明，全部上市公司的流动资产周转率均值为 0.34，建业的流动资产周转率高于行业平均水平，表明建业的流动资产使用效率较高。（3） 总资产周转率（天数）资产周转率是企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从表
26、2-2-3 与图 2-2-3 得知，13 年总资产周转率与 12 年相比略微有所下降，总资产周转天数有所增加，主要由于 13 年度存货增加带来了更高的总资产增长。总资产周转率与周转天数也由于 11 年销售收入大幅增加出现峰值，之后由于销售收入增长速度低于资产增长速度，导致 11 年后的总资产周转率有所降低，总资产周天天数有所增加，就此，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，如提高销售收入或处理多余的资产。此外，根据2013 年中国房地产上市公司测评研究报告中数据表明，行业总资产周转率均值为 0.25，建业的总资产周转率基本处于行业平均水平。2.2.3 盈利能力分析盈利能力反映了企业获取利
27、润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数的额的多少及其水平的高低。报告从整体盈利能力与资本市场表现能力考查建业的整体盈利水平。（1） 整体盈利能力报告选取了销售毛利率、成本费用利润率、销售净利率、现金获利指数、权益收益率及资产收益率评估建业的整体盈利水平。建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告表 2-2-4.总体盈利能力指标总体盈利能力 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年销售收入 2,740 4,516 6,638 6,346 6,951 净利润 428 580 743 870 1,085 销售毛利率 34.7% 34.
28、2% 38.8% 35.4% 34.1%成本费用利润率 64.9% 65.2% 59.3% 71.3% 78.3%销售净利率 15.6% 12.8% 11.2% 13.7% 15.6%现金获利指数 17.1% 16.2% 20.5% 20.8% 21.3%权益收益率 13.0% 15.6% 14.4% 15.9% 17.0%资产收益率 4.9% 4.5% 4.3% 4.0% 3.7%图 2-2-4.总体盈利能力指标变动趋势图（2） 资本市场盈利能力表 2-2-5.资本市场盈利能力指标资本市场盈利能力 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年基本每股收益 20.27 27.24 29.77 33.90 42.16 摊薄每股收益 20.15 26.23 29.77 30.71 42.06 建业地产股份有限公司 2013 年财务分析报告- 11 -2.2.4 公司发展能力分析2.3 杜邦体系分析3 分析结论及相关建议
