1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。 日期地点，微软雅黑 16号 2012 CRIC丏题篇 购物中心财务测算范例 摘自 2012 CRIC上海易家 金山国际商业广场项目市场定位不财务分析报告 绝对保密 2 测算依据 Part 6财务分析 指标说明 1、物业 增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。 2、净现值 NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。 3、内部收益率 IRR=使
2、上述净现值等于零时的投资收益率。 4、年均 投资回报率 =年均税后利润 /自有资金 100% 5、年均 税后利润率 =持有期各年税后利润均值 /持有期各年营业收入均值 100% 6、静态 投资回收期 PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。 7、劢态 投资回收期 Pt（ ic=8%） =在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 1、税后 销售利润率 =销售净利率 =税后利润 /销售收入 100% 2、投资 回报率 =税后利润 /初始投资 100% 3、净现值 NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折
3、算所得出的价值之和。 4、内部收益率 IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。 5、静态 投资回收期 PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。 6、劢态 投资回收期 Pt（ ic=8%） =在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 持有性物业： 销售性物业： 3 测算依据 Part 6财务分析 建设费用估算 单价 公式 数量1 3 , 6 4 9 元/ m2 用地面积 6 3 , 0 3 3 2 3 , 0 0 0 2 4 0 0 元/ m2 建筑面积 1 5 3 , 2 2 9 6 , 1 2 9 3 4 5 0 元/
4、m2 建筑面积 1 5 3 , 2 2 9 6 , 8 9 5 4 元/ m2 建筑面积 1 5 3 , 2 2 9 3 5 , 0 8 6 4 . 1 3 , 5 0 0 元/ m2 建筑面积 5 2 , 3 7 6 1 8 , 3 3 2 4 . 2 1 , 7 0 0 元/ m 2 建筑面积 3 9 , 2 1 9 6 , 6 6 7 4 . 3 1 , 7 0 0 元/ m 2 建筑面积 2 3 , 0 8 8 3 , 9 2 5 4 . 4 1 , 5 0 0 元/ m 2 建筑面积 5 , 8 8 4 883 4 . 5 1 , 7 0 0 元/ m 2 建筑面积 1 8 , 9
5、9 9 3 , 2 3 0 4 . 6 1 , 5 0 0 元/ m 2 建筑面积 3 , 0 3 6 455 4 . 7 1 , 5 0 0 元/ m2 建筑面积 2 , 3 4 9 352 4 . 8 1 , 5 0 0 元/ m 2 建筑面积 2 , 6 9 8 405 4 . 9 1 , 5 0 0 元/ m 2 建筑面积 5 , 5 8 0 837 5 1 2 0 元/ m2 建筑面积 1 5 3 , 2 2 9 1 , 8 3 9 6 3 . 0 % （1 + 2 + 3 + 4 + 5 ） 7 2 , 9 4 9 2 , 1 8 8 7 2 . 0 % （1 + 2 + 3 +
6、4 + 5 ） 7 2 , 9 4 9 1 , 4 5 9 8 1 5 . 0 0 % （1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 9 + 1 0 ） 7 9 , 0 1 4 . 2 1 1 , 8 5 2 . 1 9 2 , 8 7 8 9 . 1 5 . 6 % （2 + 3 + 4 + 5 ） 4 9 , 9 4 9 2 , 7 9 7 9 . 2 0 . 0 4 % （3 + 4 + 5 ） 4 3 , 8 2 0 18 9 . 3 1 0 土地面积 63 10 2 . 0 % （2 + 3 + 4 + 5 ） 4 9 , 9 4 9 999 9 2 , 3 2 5 #
7、7 二层# 8 三层不可预见费开发建设投资总额公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用工程合同印花税土地使用税地下层地上 # 1 （建材商场）四层# 2 ( 综合超市) 三层# 3 三层# 4 ( 百货) 四层# 5 二层营业税及附加# 6 二层开发期税费建筑安装工程费基础设施建设费前期工程费计费标准不依据土地费用序 号 项目 总价 备注单位：万元 4 测算依据 Part 6财务分析 经营费用 11 . 1 3 . 0 % 销售收入 参考甲方标准22 . 1 2 . 0 % 年基准租金收入2 . 2 1 . 5 % 年基准租金收入 行业值1 .5 2 个月租金2 . 3 5 . 0 % 年
8、基准租金收入 行业经验值5 1 0 %2 . 4 2 . 5 % 建安成本 行业值2 3 % ，取均值2 . 52 . 6 1 . 0 % 年基准租金收入3招商代理佣金序 号 项 目其他费用经营费用销售部分销售成本出租部分人员工资及附加修理费折旧及摊销营销费用费率/ 单价 公式 估 算 说 明单位：万元 5 测算依据 Part 6财务分析 经营税费及附加 11 . 1 5 . 6 % 销售收入 销售额 5 .5 %1 . 26 . 4 % 销售收入住宅1 4 4 以下销售额 1 . 5 % ，住宅144 以上及商铺销售额 3 . 5 % ，按比例折算1 . 3 0 . 0 5 % 销售收入 销
9、售额 0 .0 5 %22 . 1 5 . 7 % 租金收入2 . 2 1 2 . 0 % 租金收入2 . 3 0 . 0 4 % 租金收入2 . 4 1 0 用地面积 税率按1 0 元/ 年/ 标准，按年计房产税印花税土地使用税销售部分营业税及附加土地增值税交易印花税出租部分营业税及附加序 号 项 目 费率/ 单价 公式 估 算 说 明单位：万元 6 测算依据 Part 6财务分析 折旧摊销 单位：万元 1 2 . 4 %1 . 1 5 , 8 8 3 . 6 1 . 2 1 4 1 . 02 2 . 4 %2 . 1 8 , 4 1 0 2 . 2 2 0 1 . 0 3 4 2 . 0合
10、 计土地 居住7 0 年，工业5 0 年，商、旅、娱4 0 年，教、科、文、卫、体5 0 年，综合及其他5 0 年原值年度摊销房屋建筑物 前期+ 建安+ 基础+ 公配按直线法拨备，框架结构，净残值率3 5 %原值年度折旧序 号 项 目 经济年限 年平均折旧/ 摊销率 估 算 说 明7 测算依据 Part 6财务分析 模式研究 销售时间 销售物业 持有物业 完成销售时现金流 投资劢态回收期 初始租金收入 所得税当年销售 地上全部 地下层 1 8 , 3 4 7 . 0 0 当年 1 , 5 3 5 . 0 0 1 6 , 4 1 8 . 0 0建材商场、商街 地下、百货商场、超市 ( 9 , 9
11、 3 7 . 0 0 ) 5 .4 年 2 , 3 1 8 . 0 0 9 2 9 . 0 0建材不百货商场、商街 地下、超市 2 , 0 4 3 . 0 0 当年 1 , 7 1 8 . 0 0 1 5 , 8 3 7 . 0 0建材不百货商场、商街 地下、影院、超市 ( 1 9 7 . 0 0 ) 1 .4 年 1 , 7 9 8 . 0 0 1 , 5 6 3 . 0 0分两年销售 地上全部 地下层 2 6 , 7 9 5 . 0 0 1 .6 年 1 , 5 3 5 . 0 0 8 , 2 9 9 . 0 0建材商场、商街 地下、百货商场、超市 ( 6 , 4 1 9 . 0 0 )
12、6 .5 年 2 , 3 1 8 . 0 0 9 2 9 . 0 0建材不百货商场、商街 地下、超市 1 0 , 3 8 3 . 0 0 1 .8 年 1 , 7 1 8 . 0 0 7 , 9 6 8 . 0 0建材不百货商场、商街 地下、影院、超市 ( 5 6 8 . 0 0 ) 3年 1 , 7 9 8 . 0 0 1 3 , 5 3 3 . 0 0不同销售时间与销售物业测算情况一览表 单位：万元 按销售、持有物业组合的四种情况，根据当年与分两年完成销售的状态，在同等条件下进行了测算与研究： 销售的速度不完成的时间对项目的收益及资金的回流有较大的影响。 通过对丌同销售、持有物业组合测算分
13、析，从资金不收益角度看，当年完成地上全部物业销售为最好方案，但去化压力较大。 综合项目的资金、收益、招商、运营等因素综合考虑，建材、百货商场不商街销售；地下、影院、超市持有，销售当年完成是最佳方案，效益的提升可通过增收节支的努力来实现。 8 同一模式不同租售价格的测算比较 Part 6财务分析 方案一 建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成 一般租售价格的测算 9 测算依据 Part 6财务分析 租售价格的拟合与预设 类目 建材商场地下 南部地下商业 超市 影院 租金均价 （元 / /天） 1.7 1.8 0.8 1.2 楼 层 1F 2F 3F 4F 劢态销售均价 （元
14、 / ） 25400 16700 13100 10600 楼 层 1F 2F 3F 4F 劢态销售均价 （元 / ） 23600 13700 11600 10000 出租物业初始租金预设 商业产品销售价格预设 市场产品销售价格预设 注： 出租物业的租金按第六年递增 50%，后每三年递增 50%预估 10 测算过程 Part 6财务分析 建材、百货商场与商街销售；地下、影院、超市持有；销售当年完成方案测算 本测算中项目的建设期设定为： 1年，测算的表现时间为 12年。 全部建设费用按融资方式筹措，资金成本为年 15%，占用资金时间 1年。 地下开挖一层，用途为商业经营不机劢车停泊。 根据甲方的意
15、见，建材、百货商场不商街 2012年同步销售，计划当年售完。 持有物业 2013年出租，按 50%出租率计，次年达到满租。 11 测算过程 Part 6财务分析 开发投资估算 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231 土地费用 2 3 , 0 0 0 2 3 , 0 0 0 2 前期工程费 6 , 1 2 9 6 , 1 2 9 - - - - - - - - - - 3 基础设施建设费 6 , 8 9 5 6 , 8 9 5 - - - - - - - - - - - 4 建筑安装工程费 3 5 , 0 8 6
16、3 5 , 0 8 6 - - - - - - - - - - - 4 . 1 地下层 1 8 , 3 3 2 1 8 , 3 3 2 - - - - - - - - - - -4 . 2 地上 # 1 （建材商场）四层 6 , 6 6 7 6 , 6 6 7 - - - - - - - - - - -4 . 3 # 2 ( 综合超市) 三层 3 , 9 2 5 3 , 9 2 5 - - - - - - - - - - -4 . 4 # 3 三层 883 8 8 3 - - - - - - - - - - -4 . 5 # 4 ( 百货) 四层 3 , 2 3 0 3 , 2 3 0 - -
17、 - - - - - - - - -4 . 6 # 5 二层 455 4 5 5 - - - - - - - - - - -4 . 7 # 6 二层 352 3 5 2 - - - - - - - - - - -4 . 8 # 7 二层 405 4 0 5 - - - - - - - - - - -4 . 9 # 8 三层 837 8 3 7 - - - - - - - - - - -5 公共配套设施建设费 1 , 8 3 9 1 , 8 3 9 - - - - - - - - - - - 6 开发间接费 2 , 1 8 8 2 , 1 8 8 - - - - - - - - - - - 7
18、管理费用 1 , 4 5 9 1 , 4 5 9 - - - - - - - - - - - 8 财务费用 1 1 , 8 5 2 1 1 , 8 5 2 9 开发期税费 2 , 8 7 8 2 , 8 7 8 - - - - - - - - - - - 营业税及附加 2 , 7 9 7 2 , 7 9 7 - - - - - - - - - - - 工程合同印花税 18 18 - - - - - - - - - - - 土地使用税 63 63 - - - - - - - - - - - 10 不可预见费 999 999 - - - - - - - - - - - 开发建设投资总额 9 2 ,
19、 3 2 5 9 2 , 3 2 5 - - - - - - - - - - - 序号 项目 合计建设经营期（年）单位：万元 12 测算过程 Part 6财务分析 销售收入估算 单位：万元 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231 建材商场一层 2 3 , 1 3 9 2 3 , 1 3 9 - - - - - - - - - - -1 . 1 可销售面积 9 , 8 0 5 - - - - - - - - - -1 . 2 销售价格（元/ ） 2 3 , 6 0 0 - - - - - - - - - -1 .
20、3 销售比例 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 0 1. 02 建材商场二层 1 3 , 4 3 3 1 3 , 4 3 3 - - - - - - - - - - -2 . 1 可销售面积 9 , 8 0 5 - - - - - - - - - - -2 . 2 销售价格（元/ ） 1 3 , 7 0 0 - - - - - - - - - - -2 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 03 建材商场
21、三层 1 1 , 3 7 4 1 1 , 3 7 4 - - - - - - - - - - -3 . 1 可销售面积 9 , 8 0 5 - - - - - - - - - - -3 . 2 销售价格（元/ ） 1 1 , 6 0 0 - - - - - - - - - - -3 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 04 建材商场四层 9 , 8 0 5 9 , 8 0 5 - - - - - - - - - - -4 . 1 可销售面积 9 , 8 0 5 - - -
22、- - - - - - - -4 . 2 销售价格（元/ ） 1 0 , 0 0 0 - - - - - - - - - - -4 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 05 商街一层 2 2 , 5 5 5 2 2 , 5 5 5 - - - - - - - - - - -5 . 1 可销售面积 8 , 8 8 0 - - - - - - - - - - -5 . 2 销售价格（元/ ） 2 5 , 4 0 0 - - - - - - - - - - -5 . 3 销售比例
23、 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 06 商街二层 1 3 , 0 7 8 1 3 , 0 7 8 - - - - - - - - - - -6 . 1 可销售面积 7 , 8 3 1 - - - - - - - - - - -6 . 2 销售价格（元/ ） 1 6 , 7 0 0 - - - - - - - - - - -6 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 07
24、商街三层 3 , 7 1 5 3 , 7 1 5 - - - - - - - - - - -7 . 1 可销售面积 2 , 8 3 6 - - - - - - - - - - -7 . 2 销售价格（元/ ） 1 3 , 1 0 0 - - - - - - - - - - -7 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 08 百货一层 1 2 , 8 8 8 1 2 , 8 8 8 - - - - - - - - - - -8 . 1 可销售面积 5 , 4 6 1 - - -
25、- - - - - - - -8 . 2 销售价格（元/ ） 2 3 , 6 0 0 - - - - - - - - - - -8 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 09 百货二层 7 , 4 8 2 7 , 4 8 2 - - - - - - - - - - -9 . 1 可销售面积 5 , 4 6 1 - - - - - - - - - - -9 . 2 销售价格（元/ ） 1 3 , 7 0 0 - - - - - - - - - - -9 . 3 销售比例 1 .
26、 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 010 百货三层 5 , 0 6 5 5 , 0 6 5 - - - - - - - - - - -1 0 . 1 可销售面积 4 , 3 6 6 - - - - - - - - - - -1 0 . 2 销售价格（元/ ） 1 1 , 6 0 0 - - - - - - - - - - -1 0 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 011
27、百货四层 1 , 0 0 0 1 , 0 0 0 - - - - - - - - - - -1 1 . 1 可销售面积 1 , 0 0 0 - - - - - - - - - - -1 1 . 2 销售价格（元/ ） 1 0 , 0 0 0 - - - - - - - - - - -1 1 . 3 销售比例 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0 1 . 0销售收入合计 1 2 3 , 5 3 3 1 2 3 , 5 3 3 - - - - - - - - - - - 合计建设经营期（年）序号 项目13
28、 测算过程 Part 6财务分析 出租收入估算 单位：万元 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231 建材商场地下层 9, 43 0. 1 - 1 5 2 . 1 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 9 1 2 . 6 9 1 2 . 6 9 1 2 . 6 1 , 3 6 8 . 9 1 , 3 6 8 . 9 1 , 3 6 8 . 91 . 1 可出租面积（m2） 10 7, 85 3. 5 - 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 9 9 , 8 0 4 . 91 . 2 基准租金（元/ m2/ 天） - 1 . 7 1 . 7 1 . 7 1 . 7 1 . 7 2 . 6 2 . 6 2 . 6 3 . 8 3 . 8 3 . 81 . 3 潜在租金收入 - 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 6 0 8 . 4 9 1 2 . 6 9 1 2
