沧州市房地产市场调研报告(定).doc

1、1沧州市房地产市场调研报告2目 录第一部分 宏观市场分析一、沧州概况（一）行政区划（二）人口组成（三）交通优势（四）经济发展（五）城市规划（六）旧城改造二、宏观市场分析结论第二部分 沧州房地产市场现状分析一、沧州市场在售楼盘分析3（一）住宅项目分析（二）商业项目分析二、沧州供应土地市调分析（一）净地供应市调（二）拆迁地块市调（三）沧州市土地市场概述（四）沧州市房地产市场总结分析第三部分 项目基础性条件分析一、地块基本资料二、地块 SWOT 分析第四部分 沧州市房地产市场调研综述4引 言本次调研受贵方所托，本着真实、科学、有效、全面的原则，对沧州市房地产市场进行初步探索，意在掌握房地产市场一手资

2、料和数据，了解市场整体发展动向，从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面，力争做到针对性强、实用性高，符合市场规律和项目开发特点。通过对本次调研资料的严格整理、认真分析，我们对沧州市场有了更深一步的认识，并且我们以专业地产研究经验，建立起对市场的准确评估和判断，希望能为项目的立项打好基础，也能为贵方拿地取得指导性意义。5第一部分 宏观市场分析一、沧州概况沧州始建于公元 517 年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积 1.3 万平方千米。距北京 240 公里，距天津

3、120 公里，距石家庄 221 公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。（一）行政区划沧州市设新华区、运河区 2 个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市 4 个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县 10 个县。沧州渤海新区辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场） 、沧州市南大港管理区（原南大港农场），于 2007 年 7 月成立。6（二）人口组成目前，沧州市共有乡镇 167 个，其中镇 73 个，街道办事处 20 个。市区常住人口 60 万人，全

4、市总人口约 680万人。其中少数民族有 45 个，回族占少数民族人口的 91%。（三）交通优势地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有 104、106、205、307 国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程 2 个 5 万吨煤炭泊位和 1 个 3.5 万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达 3000 万吨，远期吞吐能力为煤炭 1 亿吨、杂货 5000 万吨。（四）经济发展06 国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值 1281.67 亿元，比上年增长 15.2%。全部财政收入 100

5、.5亿元，首次突破百亿元，增长 21.1%，其中，城市居民人均可支配收入 9586 元，增长 15%。物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨 0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为 0.9%和 4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实7现增加值 727 亿元，比上年增长 15.8%，占全市生产总值的比重达到 56.7%。 （五）城市规划未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区 8.9 公里的运河两岸为重点打造的商贸商

6、住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。 （六）旧城改造08 年政府对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市 48 个“城中村改造”项目列为工作重点，48 个“城中村”住房建筑面积 143.2 万平米，到 2010 年，改造完成 30%，大约面积 43 万平米。针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在 3 到 4 年的时间。尤其是“小树林”改造项目

7、，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进8行拆迁。二、宏观市场分析结论（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓” ，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。（三）沧州总面积 1.3 万平方千米，其中市区面积仅为 227 平方千米，土地利用面积有限，

8、但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地9产业的发展提供更为广阔的空间。（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。（七）城市居民人均可支配收入 9586 元，增长 15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水

9、平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为 0.9%和 4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。第二部分 沧州房地产市场现状分析一、沧州市场在售楼盘分析10（一）住宅项目分析根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：1、西南板块项目名称项目区位 规模 建筑形式 户型配比 价格 销售情况

10、 开发商 备注阿尔卡迪亚开元大道和黄河大街交口总占地600 亩，总建69 万平方米。三期占地 170亩共 11 栋高层：5 栋 30层，2 栋 21层、4 栋 16层90170没有定价，现在市场预热中三期还没有开盘销售荣盛房地产开发有限公司大型住宅社区，二期已售完，价格在33003800 元/之间，销售状况非常好天成首府迎宾大道和御河路交口总建12 万平方米2 栋 32 层 现剩104均价3900 元/，最高价项目 05 年开始正式销售，目前还剩 3 套天成房地产开发公司项目整体共 600-700户，05 年开盘均价2800 元/，地价185 万/亩114600 元/佳苑领域黄河路与浮阳大道交

11、口总建475万平方米3 栋 18 层，1 栋 16 层，1 栋 12 层（塔式、板式高层）80120没有定价，现在市场预热中市场预热中沧州市佳苑房地产开发公司地上、地下停车位131 席金鼎领域开元大道和御河路交口总占地148 亩；总建45万二期三栋，两栋 12 层，共六个单元。一栋 24 层共 2 个单元。89、138均价3550 元/去年 6 月份开始销售，07 年底已经售完。大概 08 年 5月份开始销售二期。河北唐山冀东金鼎房地产开发公司共 250 套房源, 物业费 0.9 元/月，价格较高福地阳光都市清池大道与黄河路交口1 栋 28 层，4 个单元；地下 2 层；1、2 层商业80为主

12、，60130没有价格，预计 4000元左右没有开始正式销售福阳房地产开发公司项目处于前期预热阶段，推广方式为单页。开发商自己销售。地下 2 层，有车库，停车场，带小房。上海广场建新大厦西北侧总建 2万平米两栋 22 层高层商住楼 均价3680 元/左右目前住宅已经销售完毕，正在销售商业。建新房地产开发公司综合项目，以商业门市群为主12 板块点评西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎领域等，规模在都在 100 亩以上，均价在 3900 元/左右，是区域的大盘，也是沧州市

13、的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破 30 层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高” ，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。2、西北板块项目名称 项目区位 规模建筑形式户型配比 价格 销售情况 开发商 备注13水岸骏景北环中路与水月寺街交叉口

14、总建2 万平米两栋18 层；住宅160 套；临街门市 10 套。住宅105136；临街门市140220开盘价2700 元/，目前价格为3700 元/，门市 6980元/07 年 8 月份开盘，至08 年 3 月已经基本售完，价格上涨 800 元/；商业 07 年 10 月份开始销售，目前已售 70%。两栋楼有一栋被团购。宏宇房地产开发公司地上车位，地下室。晚报作过半版推广。一城枫景新华路与光荣路交口总建12 万平米7 层多层801323621 元/，土地价格25 万/亩整个项目 04 年开售，一共 1000 多套房源，现在基本售磬，四期07 年 11 份开始销售，共 266 套，现在基本售完，

15、目前只剩顶层华元房地产开发公司容积率 1.38，物业费 0.5 元/月，年底入住。五期两栋小高层，08年将开始运作 板块点评：相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到 90%以上。就拿“一城风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住14宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境

16、和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。3、东南板块项目名称 项目区位 规模 建筑形式 户型配比 价格 销售情况 开发商 备注盛泽城市花园黄河路与津德公路交口总建4.84万平米17 栋多层 93、125均价：3600一层：3980二层3820三层3840五层339007 年 9 月开盘，二期销售 10 栋。目前还有 40 套未卖，销售状况较好。天津盛泽房地产开发公司一期 7 栋已入住。二期08 年 8 月交房。没有车库，有地上停车位，最小 16，价位1080，物业费：0.5元/月。15安馨家园 志强路总建2 万平米，临街6000平米4 栋 6 层多层, 1层为

17、单层门市87均价3566 元/仅剩 1 套宏升房地产开发公司有地下室19.8，价位 1200 元/太阳 8、9点交通大街与黄河路交口 6 层多层 87 已售罄千万间房地产开发公司已入住，和金龙是一式东方骏景黄河路与千童大道交口占地105亩；总建16 万平方米16 栋小高层和高层 50200一期均价:35003600 元/，二期未定价二期目前处于市场预热中河北恒志房地产开发公司同创代理（石家庄代理公司） ，共五期，目前正在运做二期。百合项目 解放路与东环交口 小高层 去年2800 元/ 目前项目还没有售楼处，没有正式手续，但已基本内部销售完毕。16 板块点评：东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，

18、在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。该区域的市场均价在 3500 元/左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了36003700 元/，并且项目的规模和品质也较高。最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。4、开发区板块项目名称项目区位规模 建筑形式 户型配比 价格 销售情况 开发商 备注逸城浅水湾东开发区渤海共分一二期，共 23 栋。建筑128160元/均价 330

19、0 元/。一层：347804 年开始销售，共销售了 15 栋楼，目前剩余房源都是大面沧州市金岛房地产开半地下车库与地下停车场17路与金光道交口形态有别墅、联排、多层。元/三层：3308元/四跃五层：3208 元/积的。销售状况不甚乐观发公司 板块点评：东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。（二）商业项目分析1、在售楼盘项目名称项目区位规 模 建筑形式户型配比价 格 销售情况 开发商 备 注18国贸尚街新华路与水月寺大街交口总建 4万平方米；商业7864平方

20、米沿街门脸四间，1 栋 21 层（地下一层）商铺1030， 内铺：400021000 元/外铺：2900040000元/08 年 5 月份开盘保定广厦房地产开发公司09 年下半年交工，办卡2000 元金龙广场建设大街和新华路口总占地8 亩,总建1.28万平米商业（100 套）+写字楼（1 栋）+公寓（1 栋）,西边并排塔式高层公寓5060（一室） 、110商业 25000 元/；公寓4200 元/；写字楼 3950元/正在市场预热中；5、6月份开始销售沧州市金龙房地产开发有限公司地下停车场 楼盘点评：沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在 20000 元/以上，而且都处

21、于市中心地段，区位价值显得独一无二。二、沧州供应土地市调分析19（一） 净地供应市调地块名称 地块位置 地块描述 开发商 备注 地块归属净地块一 开元大道与御和路东 南角，十四中对面 总占地 320 亩，地价 130 万/亩,土地目前平整。 开发商天成房地产公司目前已经签订合同，项目正在筹备运作。天成国际地块净地块二 迎宾大道和黄河大道 东北 110 万/亩底价，最后流拍 净地块三开元大与新华路东西街道东，新华西路道北总占地 160 亩 净地块四 开元大道与北环路交 口西南角 总占地约 50 亩，目前土地已经平整。 （二）拆迁地块市调地块名称 地块位置 地块描述 开发商 备注 地块归属拆迁地块

22、一光荣路与环保所东侧，烈士陵园西侧总占地约 30 亩左右，目前正在拆迁。 天津总干的地块，被开发商买了，正在拆迁。部队地块20拆迁地块二 光荣路与朝阳大 街交口西北角 己拆迁，地块平整 沧州美好家 园公司 公交公司地 块拆迁地块三 西环路与济水大 街交叉口往南总占地 160 亩，未拆迁。地价约 300 万/亩，共约 4.8 亿，预计成本在 4500 元/。天津逸城房地产公司由于那价格比较高，所以项目一直没有启动化机场附近地块，07-8-9 月，拍得地块拆迁地块三 新华路荷花池对 面目前已经基本完成拆迁。预计下月开工。综合项目，有回迁，拆迁时间已经 3、4 年，业态包括两栋 16 层高层和部分商

23、业上海万兴房地产开发公司再有两个月售楼部即可入住，回迁价格是 2500 元/左右，88、123、150，商业情况无信息鼓楼广场项目（三）沧州市土地市场概述1、市场供应集中放量 08、09 年是沧州房地产市场集中放量的两年。08 年土地供应量在 1000 亩左右，超过去年 900 亩的土地供应指标。直至目前，沧州 90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。 2、土地价格急剧增长2106 年至 07 年上半年，沧州市的土地价格从 70 万/亩猛增到了 100 万/亩，现在，西南地价狂涨到 200 万/亩左右，更为甚者，07 年 8 月份，人民公园西侧的 160 亩土地，天津颐城

24、房地产以将近 300 万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了 200 元/左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致 07 年很大部分供应地块的囤积。（四）沧州市房地产市场总结分析1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的

25、方向，未来前景广阔。22另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在 33003500 元/左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到 3900 元/左右，个别项目突破 4000 元/大关，如天成首府，最高价达到了 4600 元/左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市

26、均价也将在 36003800 元/之间，市场价格实现了历年的最高。另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为 06 年以前的早23期产品。目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅

27、，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到 30 层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰” 。4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量08、09 年是沧州房地产市场集中放量的一年。06 年销售面积在 55.4 万平米，比 05 年增长 6%，07 年预售房面积 38 万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08 年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。目前来看，08 沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6 月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，

28、房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震” 。另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到 1000 亩左右，超过去年 900 亩的土地供应。政府的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。245、销售现状“青黄不接” ，未来竞争“暗流涌动”沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源

29、较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州

30、作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者25充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展现在，沧州市的经济适用房试点总共有 14、15 个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币

31、补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。第三部分 项目基础性条件分析一、地块基本资料 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。26 总占地面积：36149.6平方米 总建筑面积:18.9万平方米 容积率:5.23 业态:住宅、商业、写字楼二、地块 SWOT 分析（一）优势 区域位置项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。 交通路网项目紧邻沧州市的中心动脉清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 项目规模27项目容积率

32、为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力。（二）劣势 拆迁时间本市拆迁项目运作一般都在34年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。 外地企业开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。（三）机会 购房需求本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。28 政

33、府支持作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 综合实力开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。（四）威胁 拆迁难度沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林” ，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正

34、常开发、运作。 宏观政策29国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。第四部分 沧州市房地产市场调研综述通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身 SW

35、OT 的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地30块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与政府关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。总的来说，我们此次市场调研只是一种建议性的提案，只有贵公司把市调数据放到项目运作的全过程中去，才能建立起合理得价值评估和利润评判体系，让项目走得更远，飞得更高！