1、第一章：房地产和建筑概述一、房地产及相关概念1、房地产既是指房屋和土地，或者房产和地产。严格意义上的房地产是一种不动产，是指土地以及建筑物等地上制定着物，是实物、权益和区位的结合体。2、从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的。3、我国实行土地的社会主义公有制，即土地所有权归国有和集体所有，城市市区的土地属于国家所有。4、构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。5、在世界上大多数国家的国民财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占 50%-70%。6、房地产的特性：（1 ）不可移动， （2）独一无
2、二， （3 ）寿命长久， （4）供给有限， （5 ）价值较大， （6）用途多样， （7）相互影响， （8）易受限制， （9 ）难以变现， （10）保值增值。7、按照房地产用途的分类：（1）居住房地产（2）办公房地产（3 ）零售商业房地产（4）旅馆房地产（5 ）餐饮房地产（6）体育和娱乐房地产（7 ）工业房地产（8）农业房地产（9）特殊用途房地产（10）综合用途房地产。8、按照房地产开发程度的分类：（1）生地（2）毛地（3 ）熟地9、熟地又可分为“三通一平” 、 “五通一平” 、 “七通一平 ”等土地， “三通一平“一般是指通路、通水、通电和场地条件以及场地平整；“五通一平” ，一般是指具有了道
3、路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平” ，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。10、按照房地产实物形态的分类：（1）土地（2）建筑物（3）土地与建筑物的综合体（4）房地产的布局（5 ）未来状况下的房地产（6）已经灭失的房地产（7 ）已房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（8）整体资产中的房地产11、房地产经营使用方式电费分类：为销售的房地产、出租的房地产和自用的房地产（包括住户自住和企业自身营业使用）二、房屋建筑基础知识1、建筑物按照使用性质，分为民用建筑、工业建筑、和农业建筑三大类2、板式住宅(也成为板楼) 、
4、塔式住宅（外观像 “宝塔” ，也称为塔楼，是由若干围绕或者坏绕共用楼梯（电梯）布置若干户住房的住宅） 、板塔结合住宅。板式住宅的通风和采光功能一般优于塔式住宅，而塔式住宅占用的建设用地面积相对较少3、平层住宅、复式住宅（是在层较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房） 、跃层住宅（是套室内空间跨越两楼层及以上的住宅）4、根据层数或高度，建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，住宅根据层数，分为低层住宅（1-3 层） 、多层住宅（4-6 层） 、中高层住宅（7-9 层） 、和高层住宅（10 层以上）5、公共建筑及综合性建筑，高度超过 24M 的为高层建筑，但不包括总高
5、度超过 24M 的单层建筑。6、砖木结构建筑通常在 3 层以下7、砖混结构建筑物的层数一般在 6 层以下8、目前我国采用最多的一种建筑结构钢筋混凝土结构建筑9、钢结构建筑的造假较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，例如：鸟巢10、现浇现砌式建筑、预制装配式建筑、部分现浇现砌部分装配式建筑这三种施工方法形成的建筑中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑，其结构整体性、抗震性和耐久性均较好。11、房屋建筑物一般是由地基和基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、屋顶等六部组成。12、地基应满足下列要求（1）足够的承载力（2）有均匀的压缩量（3）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力13、埋置深度
6、大于 4M 的，为深基础，埋置深度小于 4M 的为浅基础。14、按照构造形式，基础分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础和桩基础15、墙体的主要作用：承重、围护、分隔和装饰作用16、墙体的分类：按照在建筑物中的位置（外墙和内墙） ，按照在建筑物中的方向（纵墙和横墙） ，按照受力情况（承重墙和非承重墙） ，使用材料（分为砖墙，石墙，土墙，砌块墙，混凝土墙） ，按照构造方式(实体墙、空心墙和复合墙 )17、窗的主要作用是采光、通风及观望18、开窗方式：平开窗、推拉窗、旋转窗19、窗户按照在建筑中的位置可以分为侧窗和天窗20、常见的地面由面层、垫层和基层构成21、地面分为以下几类（1）整体类地面
7、、包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等(2) 块材类地面，包括普通烧结砖、打阶转、水泥花砖、钢砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等（3）卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等（4）涂料类地面22、梁分为支梁、连续梁和悬臂梁三、房地产识图1、地图按照表示内容，分为普通地图和专题地图2、测量的基准是大地水准面3、测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。地面上两点间高程之差，称为高差4、从建筑总平面图中一般可以看出一下内容（1）该建筑场地的位置、数量、大小及形状（2）新建建筑在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系（3 ）场地内的道路布置与绿化安排（4）新建
8、建筑的朝向（5）新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高（6）扩建建筑的预留地5、施工图：（1 ）图纸目录（2）设计总说明（3 ）建筑施工图（4）结构施工图（5 ）设备施工图6、施工图的设计总说明一般包括（1）施工图的设计依据（2）工程项目的设计规模和建筑面积（3）工程地质、水文、气象、地震等资料（4）工程项目的相对标高与总平面图绝对标高的对应关系（5）室内、室外的用料说明，如砖、砂浆的强度等级（ 6）墙身防潮层、层面、室内外装修等的构造做法（7）采用新技术、新材料或者有特殊要求的做法说明（8）门窗表7、一幢建筑物一般有一下几种建筑平面图：（1）首层平面图（2）标准层平面图（3 ）顶层
9、平面图（4）屋顶平面图8、建筑平面图中可以看出下列内容（1）建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系（2）建筑物及其组成房间的名称、尺寸及编号（ 3）走廊、楼梯的位置及尺寸（4）门、窗的位置、尺寸及编号（5）台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸（6）室内地面的标高9、建筑立面图可以看出一下内容（1）建筑物的外观特征及凹凸变化（2）建筑物各主要部分的标高及高度关系（3）建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等10、建筑剖面图的主要内容有（1）剖切到的各部位的位置、形状及图例（2）未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、踢脚线、台阶、雨篷等（3）墙外的定位轴线及其
10、间距（4）垂直方向的尺寸及标高（5）施工说明11、地籍图是土地权属状况和利用状况的真实写照，与地形图的最大区别是精确表示了土地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地权属状况，因此，特是土地登记、统计和确认权属的法律依据。12、宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图，比例尺为 1:500 或大于 1:50013、 房产图分为（1）房产分幅图（2）房产分丘图（3）房产分户图14、房产分幅图比例一般为 1:500，内容有：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形地籍要素和注记15、房产分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图，比例
11、尺在 1:100-1:1000 之间16、房产分户图以产权登记户为单位绘制，是不动产权证（房屋权属证书）的附图，比例尺一般为 1:200四、房地产面积1、房屋面积主要有建筑面积、使用面积、成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。2、建筑面积是指，房屋外墙（柱）勒脚以上层高在 2.20M 以上（含 2.20M，下同）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等3、使用面积是指，房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算4、套内建筑面积是指，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、
12、套内阳台建筑面积三部分组成的面积5、共有建筑面积是指，各产权人共同占有或者共同使用的建筑面积，它应按照一定方式在各产权人之间进行分摊6、分摊的共有建筑面积是指，某个产权人在共有建筑面积中分摊的面积7、预测面积：根据预测方式不用，预测面积分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种8、实测面积是指，房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。实测面积又称竣工面积9、合同约定面积是指，商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。合同预定面积简称合同面积10、产权登记面积是指，由房产测绘单位测算，标注在不动产权证（房屋权属证书）上、记入不动产登记簿
13、和房屋权属档案的房屋建筑面积。产权登记面积也称权属面积11、计算建筑面积的房屋，层高应在 2.20M 以上12、建筑面积= 套内建筑面积+ 分摊的共有建筑面积13、套内建筑面积= 套内房屋使用面积+ 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积14、套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或奇特承重支撑体所占用的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积15、套内阳台建筑面积的计算，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一般计算建筑面积16、共有建筑
14、面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一般的建筑面积，不计入拥有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层） ；用作公共休憩、绿化等场所的架空层，为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备，管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。17、住宅楼：按各套内建筑面积比例分摊
15、共有建筑面积18、商住楼：应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积（住宅功能共有建筑面积） ，商业专用的公邮建筑面积（商用功能公邮建筑面积） ，住宅与商业共同使用的共有建筑面积（幢共有建筑面积）五、房屋设施设备1、常用的供水房是有（1 ）直接供水方式（2）设置水箱的供水方式（3 ）设置水泵、水箱的供水方式（4）分区、分压供水方式 2、电梯的类型，按照使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯，按照速度可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯常用于速度大于 2.5M/S，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为 1.5-2.5M/S。3、一般一部电梯的服务人数在 400 人以上，
16、服务面积为 450-650 平方米，在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求（1）7 层以上（含 7 层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16M 以上的住宅，必须设置电梯。 （2 ）12 层以上（含 12层）的住宅，设置电梯应不少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅美单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。4、楼宇智能化系统主要由三部分组成（1）通信自动化 CA（2 ）办公自动化 CA（3 ）楼宇自动化 BA5、设备层，建筑高度在 30M
17、以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层，为不扩大建筑规模，设备层的层高一般在 2.2M 以下。第二章：房地产经纪行业一、房地产经纪概述1、经纪的含义：经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与其他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易率、降低交易成本，从而促进商品交易。2、居间的特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。3、代理人是指经纪人在委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。4、行纪是指经
18、纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为。行纪主要有两种特征（1）委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出） ，并因此增加报酬（2）除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。行纪的使用范围小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。5、 “行纪 ”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总汇报。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。6、信息费是卖出信息商品的销售收入
19、，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。7、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。8、在居间活动中，经纪人不作为任何一方或双方提供交易信息并撮合双方成交，目前在中国，居间扔是一种主要的经纪活动方式。9、经纪、经销、行纪的区别（表 2-1）P39 页10、房地产经纪的含义：是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。11、房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”主要包括：房地产出卖人、购买人、出租人、承租人，房
20、地产经纪活动和主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员资格并经登记的房地产经纪人员。房地产经纪是一种市场化的有偿服务12、房地产经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪，主要分为房地产居间与房地产代理两大类13、居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人想委托人报告订约的机会，媒介居间是居间人根据委托人的要求将交易目的的相近或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或者同时接受房地产交易的双方委托。14、房地产代理人是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，
21、以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。15、经纪的特性（1）主体的专业性（2）地位的中介性（3）内容的服务性（4 ）收入的后验性16、房地产经纪的特性（1）范围的地域性（2）后果的社会性17、房地产经纪的必要性（1）曾多次的特殊性决定房地产经纪不可少（2）房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少（3）房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少18、房地产经纪的重要作用（1）降低交易成本，提高交易效率（2）规范交易行为，保障交易安全（3）促进交易公平，维护合法权益二、房地产经纪专业人员资格制度1、人力资源社会保障部、住房城乡建设部于 2015 年 6 月 25 日发
22、布了房地产经纪专业人员资格制度暂行规定和房地产经纪专业人员资格考试实施办法 ，自 2015 年 7 月 1日起施行。2、房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人 3 个级别。符合经纪专业人员职务试行条例中助理经济师、经济师任职条件的人员，用人单位可根据工作需要聘任相应级别经济专业职务3、人力资源社会保障部、住房城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定，中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作。房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。4、申请参加房地产经纪专业人员职业资
23、格考试应当具备的基本条件有（1 ）遵守国家法律、法规和行业标准与规范（2）秉承诚信、公平、公正的基本原则（ 3）恪守职业道德5、房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的人力资源社会保障部、住房城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别中华人民共和国房地产经纪专业人员资格证书 ，该证书在全国范围有效。6、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，颁发部门：中国房地产估价师与房地产经纪人学会7、房地产经纪专业人员的能力：了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定，基本掌握房地产交易流程，具有炎一定的房地产交易运作能力，独立完成
24、房地产经纪业务的一般性工作，在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。8、房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人都属于国家的专业技术人员。三、房地产经纪人协理1、在我国房地产经纪人分为：房地产经纪协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人，房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下和监督下从事房地产经纪具体互动的协助执行人员。2、房地产经纪人协理只能受聘于一个经济机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。四、房地产经纪行业发展1、纪人称为“驵侩” ，唐代称为“庄宅牙人，元代称为“ 房牙”2、复苏阶段，多被污蔑为“房纤
25、手” 、 “房虫子” 、 “房蚂蚁 ”、 “掮客”3、2001 年 12 月 18 日，人事部、建设部联合颁发了 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定4、2011 年 4 月 1 日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同时发布的房地产经纪管理办法正式实施，并且是第一部门。5、2004 年 7 月 12 日，经民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，称为唯一的全国性的房地产经纪行业组织。6、房地产经纪行业的重要地位（1）促进房地产交易规范、安全、高效进行（2）促进房地产开发投资科学进行第三章：房地产经纪管理一、房地产经纪机构设立和备案1、
26、房地产经纪机构是指，依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。把房地产中介服务机构分为房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。2、按照组织形式划分，可分为公司企业、合伙企业、个体商户和独资企业。公司又可分为有限责任公司和股份有限公司。目前，房地产经纪机构的形式以有限责任公司为主。有限责任公司的股东以出资额卫限对公司承担责任。有限公司以全部资产对公司的债务承担责任。合伙人原则上以财产对合伙企业承担无限连带责任。3、按照注册资金的来源划分，可分为中资企业和外资企业。4、按照经营模式划分，可分为有店经营模式和无店经营模式，其中有店经营模式根据扩张方式不同又可分为直营模式的房地产经纪机构
27、、特许经营（加盟）模式的房地产经纪机构、混合模式的房地产经纪机构和参股模式的房地产经纪机构。直营模式的全称叫做直营连锁模式，即由公司总部直接投资、经营、管理各个经济门店的经营形态。特许经营模式的全称是特许经营连锁模式，是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，特许者按照合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。直营和特许经营模式的最大区别就是连锁门店的投资方不同。按照主营业务不同，房地产经纪机构可分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手）经纪机构和综合型经济机构。5、设立房地产经纪机构，应当具备下列
28、条件（1）有自己的名称和机构（2）有固定的服务场所（3）有必要的财产和经费（4）有足够数量的专业人员，包括经纪人协理和房地产经纪人（5）法律、行政法规规定的其他条件6、规定个体商户经登记机关登记的经营场所只能为一处7、房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起 30 日内到所在的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。8、房地产经纪机构申办初始备案应提交一下材料（1） 北京市房地产经纪机构备案登记表 （2）营业执照副本（3 ）企业主要负责人的房地产经纪人员资格或注册证书（4）其他房地产经纪人员职业资格或注册证书（5）法定代表人、股东、房地产经纪人员身份证件9、房地产经纪机构分
29、支机关办理初始备案应提交（1） 北京市房地产经纪机构（分支机构）备案登记表 （2）分支机构营业执照副本（3）分支机构负责人的房地产经纪人员资格或注册证书（4）其他房地产经纪人员职业资格或注册证书（ 5）房地产经纪人员身份证件10、注销备案，房地产经纪机构及其下设分支机构因注销营业执照或被吊销营业执照的应当办理注销备案。11、房地产经纪机构及分支机构应当自取得营业执照、营业执照发生变更、企业注销或其他原因停止从事房地产经纪业主之日起 30 日内，进行相关备案申请。12、 房地产经营管理办法要求房地产经纪机构遵守法律、法规和规章规定，在营业场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及
30、相关房地产价格的信息。13、房地产经纪机构应公式内容（1）营业执照和备案证明文件（2）服务项目、内容和标准，可分为基本服务、其他服务。基本服务包括：提供房地产信息、是滴看房、代拟房地产交易合同等。 （3）业务流程，可分为：存量房买卖经纪业务流程、房屋租赁经纪业务流程、新建商品房销售代理业务流程等，其他业务流程包括抵押贷款代办业务流程、房地产登记代办流程。 （4）经纪收费，按市场调节价。 （5）交易资金监管方式，包括存量房交易资金监管和商品房预售资金监管（6）信用档案查询方式、投诉电话及 12358 价格举报电话（7）房地产经纪服务合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同示范文本，主要包括房屋出售经纪服
31、务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同、房地产抵押贷款代办服务合同、房地产登记代办服务合同等（8）法律、法规、规章规定的其他事项14、销售明码标价，指在商品或服务各项指标基础上标示的价格水平和收费标准。收取房地产经纪服务费或者佣金的，不得再重复分解收取信息费、看房费、代书费等。额外延伸的服务项目，需要先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉电话。商品房少受明码标价施行“一套一标” 。二、房地产经纪相关主题的法律关系1、房地产经纪服务
32、法律关系可分为双方关系和三房关系。房地产经纪机构必定当事一房。我国法律不允许个人名义执业， “乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者是房地产经纪人员。2、房地产经纪机构和房地产经纪人员是劳动关系。房地产经纪工作的特殊性，不适合非全日制用工制度，所以房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构从事房地产经纪工作。3、房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人是行为主体，二者之间也属于法律上的代理关系。4、委托是房地产经纪活动中最常见得业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。房地产经纪活动中的委托有特殊性，一是房地产委托事项有目的性，二是房地产委托一般是有偿的，三是根据
33、房地产经纪管理办法关于房地产经纪服务合同相关规定，房地产合同一般为书面的房地产经纪服务合同。5、对于居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性，一是房屋买卖居间主要是媒介居间，房地产租赁居间一般是报告居间，二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可以是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果。6、房地产代理涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托代理关系，房地产经纪机构代理行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的代理行为，承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表
34、示，对自己的定位承担连带责任。三、房地产经纪行为规范1、房地产经纪行为规范主要包括房地产经纪的业务招揽、业主承接、业务办理、服务费用收取、业务记录和服务合同等资料保存、信息保密，以及处理同行、与社会关系的规范。2、相关法律责任，以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以 3 万元罚款。3、有利害关系的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得提供相关的经纪服务，但向委托人明确告知后，委托人书面同意的除外。4、房地产经纪服务
35、内容和标准（表 3-2）P91 页5、房地产经纪人不得以个人名义承接房地产经纪业务。优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业制定的或者推荐使用的房地产经纪服务合同范本。房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章，并有执行该项经纪业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理的签名及登记（注册号）6、经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。7、房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。8、房地产经纪机构承接经纪业务后，应当根据业务性质委派具备相应素质和能力的房地产经纪人直接办理或者牵头办理。每
36、宗房地产经纪业务都应当登记在本机构的房地产经纪人为承办人，并在房地产经纪服务合同中载明。9、房地产经纪机构和房地产经纪人员不得迎合委托人，为避免房屋交易税费等非法目的，协调当事人就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同” 。这种行为属于违法行为。10、约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。11、房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。并开具合法票据，不得赚取差价。12、房地产经纪服务合同的保存期不少于 5 年。13、房地产经纪机构和房地产经纪人员应该保守从事房地产经纪活动中知悉的委托人、交易人相对人
37、和其他人不愿意泄露的情况、信息及商业秘密，但是 两种情况除外，一是委托人或者其他人准备或者正在实施的危害国家安全、公共安全以及其他严重危害他人人身、财产安全的犯罪实施和信息除外，二是法院或政府有关部门要求协助相关信息时除外。14、禁止不正当竞争（1）故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉、散播、传播同行的错误信息（2）无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，采取用商业贿赂的方式争揽业务（3）房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动合同后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务（4）故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪人员
38、之间设置障碍，制造纠纷。四、房地产经纪行业管理1、房地产经纪活动监督管理部门主要涉及建设（房地产） 、价格、人力资源和社会保障等部门。人力资源和社会保障主管部门承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度。第四章房屋租赁（105 ）房租租赁市场类型：1.按照房屋用途规划划分（1 、住宅租赁市场：房地产可划分为住宅 、非住宅类。住宅都有具有卧室、客厅、厨房、卫生间 2、非住宅租赁市场: 非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场）2.按照租赁目的划分（1 、自主租赁市场：自主租赁是指承租人在租赁期间自己
39、使用租赁的房屋的行为。2 、转租用于投资租赁市场：是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的房屋租赁）3.按住宅性质划分（1、商品住房租赁市场 2、保障性住房租赁市场）4、按租赁期长短划分（短租租赁市场、长租租赁市场）房屋租赁市场的特点（重点）1、 租赁价格相对稳定性 2、季节性变化明显 3、交易更为频繁 4、属地区性市场房屋租赁经纪业务流程：搜寻租赁房屋的房源和客源信息、实地看房、洽谈租赁合同、签订房屋租赁合同、支付房租和押金、交验房屋、房屋租赁合同备案。租赁业务分为（存量房居间业务；存量房出租和承租代理业务）房租租赁合同特点（重点）1、 房屋租赁合同是不动产租赁合同；2、合同的
40、相对性会受到法律的一定限制；3、期限最长不得超过 20 年（超过 20 年的超出部分无效，租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年）租赁合同的主要内容1、 房屋租赁当事人姓名（名称）和住所；2 标的物；3、押金和房租数额、支付方式；4、租赁用途和房屋使用要求；5 、房屋和屋内设施的安全性能；6、租赁期限；7、房屋维修责任； 8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9、争议解决办法和违约责任（争议解决方式：自行协商调解提交仲裁机构（前提是房屋租赁双方必须达成仲裁协议如果未达成协议且合同中无约定产生纠纷可以选择仲裁。一方当事人申请仲裁的，仲裁委员会不受理）
41、向人民法院提起诉讼）签订租赁合同注意事项1、 房屋租赁合同的主题合格（当事人订立合同应具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同，10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人）2、 租赁合同应为书面合同3、 合同标的物依法能够出租（属违法建筑；不符合安全，防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规固定禁止出租的其他情形）4、 合同对转租应进行特别约定合法转租必须经出租人同意，非法转租则是承租人擅自转手出租房屋。转租条款必须注明（转租期限转租用途转租房屋内损坏时的赔偿与承担责任转租收益的分成转租期满后，原房屋租赁关系的处理原则违约责任）房屋租赁
42、管理规定1、房屋转租条件(1 、转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；2、须经出租人书面同意； 3、转租期限不得超过原合同规定期限 )2、房屋租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案3、租赁登记备案材料（1、房屋租赁合同；2、租赁当事人身份证明；3、房屋所有权证或其他合法权属证明；4 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料，该部门应在 3 个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁备案证明）4、房屋租赁登记备案证明载明内容包括：出租人姓名（名称） 、承租人姓名（名
43、称） 、有效身份证证件种类和号码、出租房屋坐落、租赁用途、租赁数额、租赁期限，当内容发生变化、续租、或者租赁终止的，应在 30 日内到原登记部门办理备案的变更、延续或者注销手续。5、房屋租赁登记备案效力出租人就同一房屋订立数分租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外，已经办理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在西安的房屋租赁合同。房屋租赁的禁止行为1、出租人的禁止行为（1、违反规定分割出租；2、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住；3、将经济适用住房、廉租房出租或转租给他人使用；4 、在房屋租赁合同期内，出租人单方面随意提高租金水平；5
44、、企事业单位，个人将非居住用房出租给他人居住使用）2、承租人的禁止行为（1、保障性住房转租；2、违反租赁用途和使用要求使用房屋；3、擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；4 、不得损害其他业主和使用人的合法权益；5、严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动）处理房屋租赁纠纷的规定1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超出部分无效。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费。2、承
45、租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。 （1、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；2、租赁房屋权属有争议的； 3、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。以上情况承租人有权解除合同）3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分无效但出租人与承租人另有约定除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，在6 个月内未提出异议，其以承租人未经同意为请求解除合同或者认定转租合同无效的不成立。4、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人可继续履行原租赁合同
46、。下列情形除外:房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院查封的。5、出租人委托拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。6、承租人具有优先购买权，下列情形除外（房屋共有人行使优先购买权的； 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子孙女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的； 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的）房屋租赁价格1、租金的基本构成因素包括几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。需要注意的是,有些当事人约定房屋租
47、赁还包括出租房屋的家具和家用电器使用费、供暖费、物业服务费、水费、电费、燃气费、电话费等。普通房屋一般以一个月的租赁作废房屋租赁押金。2、影响房租的主要因素房地产市场因素（房屋租赁市场供求关系、房价因素）房屋基本状况1、区位因素没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较劣；有电梯的中高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣；对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要位置因素）2、实物因素（同等条件下，房屋越新，租金越高）3、权益因素。通常一次性支付房租要低些，且支付的时间越长越可能第低，而分期支付房租相对高些，且支付的时间越短可能越高。房屋租赁环节的税费1、国对租售房屋的单
48、位和个人，就其所取得的营业额，适用 5%的税率征收营业税2、 2016 年 5 月 1 日期，全国范围内由缴纳营业税改为缴纳增值税。3、不动产租赁服务，增值税税率为 11%。房屋租赁按经营租赁服务缴纳增值税。纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，一经选择 36 个月内不得变更。4、对增值税小规模纳税人中月销售额未达 2 万元的企业或非企业性单位，免增值税。 2017年 12 月 31 日前，对月销售额 2 万元（含本数）至 3 万元的增值税小规模纳税人，免增值税。2018 年 12 月 31 日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。个
49、人出租房屋，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额5、城市市区税率 7%，在县城、建制镇、工矿区税率 5%，其他税率为 1%。应纳税额=（实际缴纳的消费税+ 增值税+营业税税额）*使用税率6、自 2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按 4%税率的征收房产税、对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。 ，对个人出租住房取得的所得减按 10%的税率征收个人所得税。对个人出租、承租签订的租赁合同，免征印花税。7、租赁费用实行市场调节价。通知要求各房地产中介服务机构应按照价格法 、 房地产经纪管理法等法律法规要求，公平竞争，合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容与完成标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标注每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税费也应予以标明。第五章房屋买卖（130 ）1、房屋买卖是重要的房地产转让形式，是房地产置业投资的主要途径。2、 按照房地产流转次数分新房市场和存量房市场按照房地产的用途分为居住房地产市场和非居住房地
