1、追日投资(建设)项目全成本分析测(估) 算与经济评价系统使用手册（6.89 版）追日软件网址：http:/电子邮箱：电话：0774-2830361传真：0774-2830361QQ：2878021852014 年 1 月 12 日本手册如有更改，恕不另行通知。目 录第一部分 总概述 .11 软件特点和运行环境 .11.1 软件特点 11.2 软件运行环境 22 运行和退出程序 .32.1 运行程序 32.2 退出程序 43 切换总功能导航工作流程 .43.1 单位信息设置 53.2 业务词典 53.3 客户管理 53.4 职员管理 53.5 投资经济评价 53.6 税费库 53.7 个人助理
2、54 表格一般操作 .64.1 表格的选择、新增、修改、保存、删除、打印和关闭 64.2 表格行光标的移动 65 数据库管理 .75.1 备份数据库 75.2 恢复数据库 76 使用常用计算器 .77 单位信息设置 .88 业务词典设置 .99 权限管理 .119.1 角色管理 119.2 用户管理 12第二部分 客户管理功能 .14第三部分 职员管理功能 .15第四部分 个人助理功能 .16第五部分 项目投资经济评价功能 .181 投资经济评价定制界面和切换工作流程 .181.1 定制界面 181.2 切换工作流程 201.3 工作流程简介 202 项目管理 .223 如何完成经济评价和可行
3、性研究报告编制 .243.1 项目参数设置 253.2 建设产品编辑和建筑面积计算 273.3 编辑封面 273.4 成本费用计算 293.5 经营收入及经营税金计算 363.6 投资计划表的编辑及投资计划表计算生成 433.7 筹资计划、还款付息计算 533.8 财务报表自动生成 573.9 经济分析表自动生成 633.10 临界点分析（盈亏平衡分析） 643.11 敏感性分析表自动生成 653.12 概率分析表自动生成 663.13 图形分析图自动生成和查看 673.14 可研报告（Word 文档） 814 打印预览、打印和页面设置 .834.1 打印预览 834.2 打印 854.3 页
4、面设置 865 项目文件导出为 Excel、Word 文件 .885.1 导出到 Microsoft Excel885.2 导出到 Microsoft Word886 税费库管理 .907 系统有关参数设置 .917.1 基本配套 917.2 分析图颜色配置 918 使用“土地增值税计算器” .92第六部分 如何获得帮助 .95附录一：计量单位、编码输入规则 .96税费库计量单位输入规则 .96税费库、开发建设成本费用表编码输入规则 .96附录二：快速入门 .97附录三：常见问题解答 .100第一部分 总概述1 软件特点和运行环境1.1 软件特点可实现投资（建设）项目成本费用（投资）、销售收入
5、、租赁收入、自营收入、非营业收入、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划、财务分析（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、自营收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写项目可行性研究报告、项目建议书和商业计划书，为房地产开发或固定资产投资企业（单位）的项目投资决策，项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算提供依据，是土地拍卖招投标报价的好助手。 软件不仅适用于房地产投资项目，也可适
6、用于除房地产项目外的其它投资项目。 根据输入的有关的基础数据自动计算出总造价、直接费、间接费、单项工程造价（费用）和平方造价及各单项工程造价（费用）占总投资的比例，以及计算销售收入、租赁收入、自营收入、非营业收入、投资计划、资金筹措计划、财务分析数据、非土地拍卖、土地拍卖多方案的经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析数据，自动生成绝大部分的报表。 可将当前工程项目保存成模板（可以根据各种类型、不同城市的房地产开发项目和其它项目的具体情况生成不同的项目模板），以便以后生成新项目之用。 可根据不同的城市或同一城市不同时期或不同的工程项目创建不同的税费库，并根据需要有选择的导入
7、后使用。可随时选择不同城市或同一城市不同时期或不同工程项目的税费库。 可实现不同的工程项目有不同的页面设置，根据需要灵活调整页面的有关参数（如纸张大小、页边距、页码位置、表格栏宽等）。 可将项目文件导出为 Microsoft word 和 Microsoft excel 文件，以便对排版有特殊要求之使用。 可根据计算方法的不同定义不同的成本费用、收入、投资计划、筹资计划计算公式，可使成本费用计算的编码与计算方法没有联系。可自由分配各期的投资计划和筹资计划。 可实现复杂灵活的利息计算。 成本费用计算表的编码可以重复，可实现灵活的费用分类，此功能可以定制全国各地的费用分类。 软件可使用于房地产开发
8、项目和其它项目的前期投资决策、项目实施、竣工决算期。提示 由于本软件是根据部分城市的税费率进行税费库数据的输入，由于我们手头的资料有限，如果其它城市的税费率与本管理系统的税费率不同，请增加税费库，并寄送一份给我们，以便我们增加到软件中，方便大家的使用，如何修改详见税费库管理。11.2 软件运行环境1.2.1 操作系统为简体中文 Windows2000/Windows2003/ Windows XP/Windows Vista/Windows 7/Windows 8。1.2.2 CPU 在酷睿双核 T5800 及以上的计算机使用，要求内存大于 2G，硬盘空间大于200G，将显示适配器属性设置为真
9、彩色以上。默认打印纸为 A4（尺寸：297mm210mm），横向打印（竖向放纸）。 1.2.3 单机版要求安装微软公司的数据库引擎 MDAC2.7 以上；网络版的要求安装 MS SQL2000。1.2.4 安装有 MS Office2000 及以上。 1.2.5 显示器的分辨率为 1024768 及以上。 2 运行和退出程序2.1 运行程序用鼠标左键双击桌面上“追日房地产价格评估及项目投资分析经济评价信息管理系统xx”（xx 为版本号），程序运行后，显示以下的窗口。在“系统登录”窗口中，默认的用户是“admin”，密码是空字符。输入用户名和密码后，可顺利进入系统中。提示：为了保障系统安全，进入
10、系统后，应把不需要的账号删除和保留的账号修改密码。登录成功后，显示如下界面：2.2 退出程序选择菜单“文件（F）退出系统（X） ”或按“Alt+X”键或单击主窗口右上角的“关闭”按钮后，结束本程序的运行。注意 如果尚未关闭程序而强制进行计算机的重启或关闭操作，可能会导致数据被破坏的严重后果。3 切换总功能导航工作流程切换总功能工作流程方式如下：单击左边总功能导航框的按钮，可控制工作流程处于“单位信息设置”、“数据词典”、 “客户管理”、 “职员管理”、“投资经济评价”、“ 统计查询”、 “个人助理”、 “税费库”状态。总工作流程简介如下：3.1 单位信息设置设置评估机构的单位名称、组织机构代码
11、、资质文号、资质等级、法定代表人、企业地址、联系人、联系电话、传真号码、电子邮箱等有关资料。3.2 业务词典设置房屋用途、估价方法、估价目的、结构类型、评估类别、权属来源、房屋现状、土地种类等有关业务词典。3.3 客户管理对客户名称、联系人、联系地址、联系电话、传真号码、手机号码、电子邮箱、QQ/MSN等客户信息进行登记管理。3.4 职员管理对职员姓名、性别、身份证号码、地址、出生日期、在职部门、职务、联系电话、联系电话、传真号码、手机号码、电子邮箱、QQ/MSN、毕业院校、学历、所学专业、职称等职员信息进行登记管理。3.5 投资经济评价进行房地产项目投资分析、经济评价、编写评估报告等业务流程
12、。3.6 税费库对房地产收费项目进行编辑和管理。3.7 个人助理对个人重要事项进行登记管理。4 表格一般操作4.1 表格的选择、新增、修改、保存、删除、打印和关闭 选择 单击工具栏上快捷按钮 “选择”，选择当前表格行数据并导出其它表格中。 新增 单击工具栏上快捷按钮 “新增”或按“Ctrl+I”键，在当前的表格末增加一行。 修改 单击工具栏上快捷按钮 “修改”或按“Ctrl+E”键，打开当前行的编辑窗口。 保存 单击工具栏上快捷按钮 “保存”或按“Ctrl+S”键，将当前表格的修改保存到数据库中。 删除 单击工具栏上快捷按钮 “删除”或按“Ctrl+Del”键，将删除表格的当前行。 打印 单击
13、工具栏上快捷按钮 “打印”或按“Ctrl+P”键，将打印当前表格。 关闭 单击工具栏上快捷按钮 “关闭” 或按“Ctrl+Q”键，将关闭当前表格。4.2 表格行光标的移动 移动到第一行 单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格首行。 移动到上一行 单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格当前行的上一行。 移动到下一行 单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格当前行的下一行。 移动到最后一行 单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格最后一行。注 表格行和列光标也可通过按键盘的上下和左右光标键来进行移动。5 数据库管理5.1 备份数据库执行菜单“工具(T)数据库备份”功能，将当前数据备份到移动硬盘、U 盘或其它路径。5.
14、2 恢复数据库执行菜单“工具(T)数据库恢复”功能，将移动硬盘、U 盘或其它路径的备份数据库恢复到系统中。6 使用常用计算器选择菜单“工具（T）计算器（A）”或按“F10”键，打开 windows 自带的计算器，可以在此计算器上进行数学计算。7 单位信息设置点击左边的“总功能导航”的“单位信息设置”，切换工作流程到“单位信息设置”（见下图），再点击客户区“单位信息设置”按钮 ，在客户区显示“单位信息设置”表格（见下图）后，在表格中进行评估机构的单位名称、组织机构代码、资质文号、资质等级、法定代表人、企业地址、联系人、联系电话、传真号码、电子邮箱等有关资料设置。8 业务词典设置点击左边的“总功能
15、导航”的“数据词典”，切换工作流程到“业务词典” （见下图），再点击客户区“业务词典”按钮 ，在客户区显示“业务词典”表格（见下图）后，在表格中对房屋用途、估价方法、估价目的、结构类型、评估类别、权属来源、房屋现状、土地种类等有关业务词典进行设置。9 权限管理9.1 角色管理执行菜单“权限管理(R)角色管理”功能，建立、修改和删除各种功能权限的角色（见下图）。9.2 用户管理执行菜单“权限管理(R)用户管理”功能，建立、修改和删除各种功能权限的用户（见下图）。第二部分 客户管理功能点击左边的“总功能导航”的“客户管理”，切换工作流程到“客户管理” （见下图），再点击客户区“客户管理”按钮 ，在
16、客户区显示“客户管理”表格（见下图）后，对客户名称、联系人、联系地址、联系电话、传真号码、手机号码、电子邮箱、QQ/MSN 等客户信息进行登记管理。第三部分 职员管理功能点击左边的“总功能导航”的“职员管理”，切换工作流程到“职员管理”（见下图），再点击客户区“职员档案”按钮 ，在客户区显示“职员档案”表格（见下图）后，对职员姓名、性别、身份证号码、地址、出生日期、在职部门、职务、联系电话、联系电话、传真号码、手机号码、电子邮箱、QQ/MSN、毕业院校、学历、所学专业、职称等职员信息进行登记管理。第四部分 个人助理功能点击左边的“总功能导航”的“个人助理”，切换工作流程到“个人助理”（见下图）
17、，再点击客户区“记事本”按钮 ，在客户区显示“记事本”表格（见下图）后，对重要事项进行记录管理。第五部分 项目投资经济评价功能1 投资经济评价定制界面和切换工作流程1.1 定制界面1.1.1 定制工具栏选择菜单“视图（V）工具栏（T）”，控制工具栏是否显示。工具栏见下图：1.1.2 定制信息框选择菜单“视图（V）信息框（M）”，控制信息框是否显示。信息框见下图：1.1.3 定制导航框选择菜单“视图（V）导航”，控制导航框是否显示。导航框见下图：1.2 切换工作流程切换工作流程方法如下：单击子窗口左边导航框的按钮，可控制工作流程处于“设置” 、“建设产品”、“ 封面”、“成本费用”、“ 经营收入
18、”、“投资计划” 、“筹资计划 ”、“财务报表” 、“经济分析”、临界点（盈亏平衡）分析、“ 敏感性分析 ”、 “概率分析”、 “图形分析”、“ 可研报告（Word 文档）”状态。1.3 工作流程简介1.3.1 参数设置主要设置“基准 (期望)收益率”、“土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、“ 最高容积率”、“ 最高容积率”、“计算期单位(1-年 2-季 3-月)” 、“土地面积”、“ 土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“ 土地拍卖每次加价 (当土地来源设为土地拍卖时起作用 )”、“营业税税率”、“城市维护建设税税率 (计算基数为营业税)” 、“教育费附加税率(计算基数为营业税
19、)”、“土地增值税计算方式 (1-按国务院条例 2-按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、“ 土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、“ 所得税计算方式(1- 按利润总额 2-按经营收入 (预征) 3-按弥补亏损后利润总额)” 、“自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)” 、“自有资金(资本金 )”、“自有资金(资本金) 比例”、“金额单位(1-万元 2-元)”、“ 计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、“ 计算期”、“ 资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2
20、-不包括)”、“ 资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资)” 、“计算首期利息比例”、“交易管理费费率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“交易印花税税率(计算基数为销售收入租赁收入)”、 “堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、“是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否) ”、“土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补退)”、“固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)” 、“固定资产投资占开发建设投资比例”、“固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比
21、例乘以原值)”、“固定资产余值”、“固定资产余值占原值比例”等全局性指标。1.3.2 建设产品输入楼房（单项工程）的有关参数，比如各种用途的建筑的建筑面积，设置楼高分类为低层、多层、小高层、高层、超高层。1.3.3 封面输入封面有关资料（也可在可研报告Word 文档中编辑）。1.3.4 项目成本费用成本费用分五页：总成本费用、开发建设成本费用、销售成本费用、租赁成本费用、自营成本费用、总成本费用（自定义）。开发建设成本费用、销售成本费用、租赁成本费用、自营成本费用需要手工输入，总成本费用根据开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表、自营成本费用、借（贷）款明细表经计算后自动生成。在开
22、发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表、自营成本表中，选择“计算方法”的选项后，可根据不同选项自动提取相应的数值到工程量处，不需要手工输入工程量，并根据相应的计算公式进行计算。1.3.5 经营收入经营收入分四页：销售收入、租赁收入、销售收入、自营收入、非营业收入与销售收入经营税金及附加计算表、租赁收入与经营税金及附加计算表、自营收入与经营税金及附加计算表。1.3.6 投资计划投资计划分八页：投资总计划、开发建设投资计划、销售投资计划、租赁投资计划、自营投资计划、分期投资计划、分类投资计划、投资总计划（自定义）。投资总计划表根据开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、自营投
23、资计划表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。需要设置各期投资计划计算方式和相应辅助表（各期百分比表）来计算开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、自营投资计划表。在设置好上表的分期后，分期投资计划表经计算后自动生成。在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、租赁收入表、自营收入表的楼高分类、房屋用途后，经计算后自动生成投资分类表。1.3.7 筹资计划筹资计划分三页：筹资计划、借（贷）款明细表、还款付息计算表。借（贷）款明细表需要手工输入，筹资计划表、还款付息计算表经计算后自动生成。1.3.8 财务报表财务报表分五页：损益表、全投资现金流量表、资本金现金流量表、资本来源与应用
24、表、资产负债表、损益表（投资分类），都是经计算后自动生成。在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、租赁收入表、自营收入表的楼高分类、房屋用途后，经计算后自动生成损益表（投资分类）。1.3.9 经济分析对土地拍卖和非土地拍卖项目进行有关财务指标的分析，分税前税后。经济分析表经计算后自动生成。1.3.10 临界点分析（含盈亏平衡分析）根据期望利润率进行各种变化因素的临界点分析，当期望利润率为零时进行的分析是盈亏平衡分析。1.3.11 敏感性分析敏感性分析表在设置好上表及其它有关的数据后，经计算后自动生成。1.3.12 概率性分析概率分析表在设置好上表及其它有关的数据后，经计算后自动生成。
25、1.3.13 图形分析根据各个表格的计算结果，显示直观的分析图形。1.3.14 可研报告（ Word 文档）可在可研报告（Word 文档）中编制可行性研究报告、项目建议书、商业计划书、策划报告、土地报价报告等，可任意插入图形、表格、文字资料。2 项目管理执行主菜单“文件(F)新建（删除、切换）项目”或单击工具条“新建（删除、切换）项目”，出现“项目管理”窗口，可在此窗口新建、删除、切换经济评价项目。3 如何完成经济评价和可行性研究报告编制新建项目参数设置建设产品编辑成本费用计算（含开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表、自营成本费用表编辑计算，借款明细表编辑计算得出利息,总成本费用
26、表计算自动生成）经营收入计算（含销售收入表、租赁收入表、自营收入表、非营业收入表编辑计算）投资计划计算（含开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、自营投资计划表、辅助表或者各期比例表编辑计算，总投资计划表、分期投资表、投资分类表计算自动生成）筹资计划计算（含借款明细表编辑计算，筹资计划表、还款付息计算自动生成）、财务指标计算（含损益表、全投资现金流量表、资本金现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表计算自动生成）经济分析（含非土地拍卖、土地拍卖经济分析）临界点（盈亏平衡）分析敏感性分析（含非土地拍卖、土地拍卖最高限价计算）概率分析（含非土地拍卖、土地拍卖最高限价计算
27、）图形分析可行性研究报告编制（含封面，在可研报告Word 文档中编制可研报告、项目建议书）打印预览、打印，导出到 Word、Excel。见下图：3.1 项目参数设置切换工作流程到“设置”，进行项目的“基准(期望)收益率”、“土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、“最高容积率”、“最高容积率”、“计算期单位(1-年 2-季 3-月)”、“土地面积”、“土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“土地拍卖每次加价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“营业税税率”、“城市维护建设税税率(计算基数为营业税)”、“教育费附加税率(计算基数为营业税)”、“土地增值税计算方式(1-按国务院条例 2-
28、按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、“土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、“所得税计算方式(1-按利润总额 2-按经营收入(预征) 3-按弥补亏损后利润总额)”、“自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)”、“自有资金(资本金)”、“自有资金(资本金)比例”、“金额单位(1-万元 2-元)”、“计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、“计算期”、“资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2-不包括)”、“资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开
29、发建设投资 2-资本金开发建设投资)”、“计算首期利息比例”、“交易管理费费率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“交易印花税税率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、“是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否)”、“土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补退)”、“固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)”、“固定资产投资占开发建设投资比例”、“固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比例乘以原值)”、“固定资产余值”、“固定资产余值占原值比例”等全局性指标。见下图：注：各表格依赖此设置表的设置，设置不同，参数值就不同，计算方法也会有差异，计算结果会根据设置值而不同
