1、云南策度营销机构,诚挚 精勤 智慧 创新,时光贵州案例分析一期、二期,多维度下的时光贵州区位、定位、规划、业态、经营、销售、发展趋势、总结,成功案例,项目位于清镇市新城区,项目区位 大区位 所属省市：贵州省贵阳市下辖县级市-清镇市 小区位 所 属 区 域：百花新城 具 体 位 置：金清快速通道与百花大道交汇处 与主城交通关系：项目距主城区2.8公里，位于贵州职教城区域。 清镇市简介：清镇市辖9个乡镇5个社区，总人口50万，主城区约21万人口。 据贵阳市中心20公里。,项目区位优势：依托周边旅游资源及贵阳休闲客群，形成区域旅游、休闲综合配套；依托本地消费客群及未来职教城新增人口的商业需求。,时光
2、贵州一期时光湖,项目以“老上海、新屯堡”文化为脉络，展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。于2014年8月开街迎客。2014年8月至2016年3月，累计接待380万人次。,开 发 商： 贵阳市仁泰投资发展有限公司 物业类别：商业 所属商圈：清镇市百花新城，职教城（东区） 开盘日期：2014年3月 开街日期：2014年8月 设计公司：珂曼国际建筑设计有限公司 建筑类别：海派休闲旅游文化地产 占地面积：80亩（5.33万平米） 建筑规模：5.8万平米 商业面积：4.1万平米 地下车库及其他建筑：1.7万平方米 容 积 率：1.00 物业公司：贵阳荣易商业管理有限公司 售楼地址： 清镇市尚湖
3、城展示中心 物业地址： 清镇金清快速通道与百花大道交汇处 交通状况： 公交801路经双向八车道市政干道金清线到达项目，清镇6路、2路途经项目。,时光贵州整体定位：集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的生态文化小镇,项目定位：项目结合贵阳特有的三叠纪地质文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，打造一个集旅游、度假、休闲、娱乐于一体的生态文化旅游小镇。作为职教城产、教、城互动示范项目，同时满足贵州清镇职教城（东区）的配套需要。四大功能： 着力打造半山温泉酒店、森林企业会所、古镇休闲旅游街区、滨河湿地公园四大功能板块。文化提炼：项目以贵州屯堡文化为核心，透过八大元素（石与堡、树与屋、山与水、农与园），四大文化（
4、民朝军文化-四大屯堡；清朝商文化-八大会馆；民国仕官文化-四大建筑；近代民文化-十里洋场），打造四条屯堡文化街区（商屯、军屯、官屯、民屯），展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。,五大基地 贵州生态文明旅游基地； 贵州原创旅游商品研发、展示、销售基地； 贵州特色商品集中展示、销售基地； 贵州文化活态传承基地； 贵州节庆、婚庆基地。,时光贵州会馆规划,时光贵州一层规划,时光贵州二-三层规划,时光贵州负一层规划,时光贵州负二层规划,时光贵州项目总体规划,项目破地示意图,时光贵州一期商业动线,出入口：一主三次； 停 车：小型机动车地下；旅游大巴、中巴地上； 商业动线：一轴三辅多节点三阶梯+四
5、方街，五横六纵，一二相连； 评 价：项目商业动线整体均好性强，会馆区因台地及坡度影响，与项目整体交通关系略显孤立。项目交通主要引导至湿地公园，项目与湿地公园关系呈现公园商业。,时光贵州一期2015年商业实际经营及消费情况,时光贵州一期2015年精品酒店经营情况,时光贵州精品酒店经营分析,酒店特点及定位： 1、主题酒店 时光纪酒店：海洋、童话、汽车、加里比海盗、森林、星空、科幻、艺术等； 2、名族风情 多彩城市酒店：手工艺品、服装服饰、名族风情感； 3、度假风情 喜悦秘境酒店：偏东南亚风情及度假感； 4、中式唯美 24坞：中式洞房、新中式风格。总结： 1、酒店风格差异化明显，定位偏中等、中高端；
6、 2、房价偏高，不适应本地消费，服务及管理水平略低； 3、房间量过少，无法增加游客滞留天数； 4、各酒店过于独立、分散，缺乏整合优势，无发实现规模和集群效应。,时光贵州一期精品酒店各类型房间比例,喜悦秘境,喜悦秘境,喜悦秘境,时光纪,时光纪,时光纪,多彩城市,多彩城市,多彩城市,24坞,24坞,24坞,时光贵州精品酒店总体规划1.2万平米，实际经营6189平米，分为4个不同类型，客房总量为142间。其中标间74间，占52%；单间40间，占28%；套房20间，占14%；豪华套房8间，占6%。,时光贵州一期2015年餐饮经营情况,2015年在营商家41个，其中火锅/烤鱼类经营11家，占27%；小吃
7、类经营11家，占27%；西餐类8家，占19%；冷饮类6家，占15%;特色炒菜类5家，占12%。2016年在营商家27个，歇业14家，占34%；歇业面积2240平米，占餐饮总面积的19.5%。其中大部分为外来餐饮，如蒙古烤肉、成都刀削面、部分西餐。,时光贵州餐饮经营分析,餐饮特点及定位： 1、贵州本地特色餐饮占比较高，主要为鱼类火锅及烤鱼； 2、特色小吃街； 3、新概念小吃； 4、冷饮； 5、高品质西餐。 产品面积：主要控制在50平米以内以及50-100平米两个面积段。占总面积的65%。 总结： 1、项目餐饮类型多适合本地及休闲游、自驾游消费，不适合高频次旅行社组织的观光游团队消费； 2、项目餐
8、饮人均90元的消费水平高于本地消费，且多数品质不高，特色对本地人不明显； 3、项目餐饮规划过于分散，未形成主力餐饮、小吃的特色街区。,时光贵州一期各类型餐饮在营面积比例,时光贵州餐饮总面积1.1500万平米，在营面积5630平米，占49%。其中火锅/烤鱼类经营面积3320平米，占29%；小吃类经营经营面积860平米，占7.48%；西餐类经营面积720平米，占6.26%；特色炒菜经营面积680平米，占5.91%；冷饮类经营面积50平米，占0.43%; 另会馆区5870平米未开业，占51%。,时光贵州一期2015年旅游购物经营情况,时光贵州旅游购物经营分析,旅游购物特点及定位： 1、贵州土特产、手
9、工艺品特色感强； 2、艺术文化体现； 3、茶文化。产品面积： 主要为：25-50平米，80-140平米；总结： 1、旅游购物成为时光贵州一期营业额最高的业态，2015经营额月均958万元，年11826万元，占项目年度总经营额的58%； 2、进入2016年后却急转直下，春节后至目前月均220万，仅占2015年月均营业额的23%。 3、项目旅游购物过于分散，未形成集中式旅游购物街区。,时光贵州一期各类型旅游购物经营面积比例,时光贵州旅游购物在营面积5575平米，其中土特产/超市经营面积1980平米，占54%；茶叶经营面积1920平米，占34%；手工艺品经营面积1120平米，占31%；艺术品经营面积
10、395平米，占7%；珠宝经营面积155平米，占3%。,时光贵州一期2015年休闲、娱乐经营情况,时光贵州休闲、娱乐经营分析,休闲、娱乐特点及定位： 1、酒吧街高、中、低档次均有； 2、咖啡吧、水吧风格差异大，特点明显； 3、慢摇吧、KTV档次略低； 4、足浴服务一般，档次中等偏下。产品面积： 主要为：90-150平米，200平米总结： 1、咖啡吧、水吧档次较高，风情感强，经营收益在其他业态中相对较高，月均65万元，年经营额780万元； 2、酒吧街整体感强，但体量过大，品质均好性差，消费体验感差，本地消费支撑度低； 3、项目因住宿业体量过小，无法加大夜间消费客群流量。,时光贵州一期各类型休闲、娱
11、乐经营面积比例,时光贵州休闲、娱乐在营面积1.43万平米，其中酒吧面积8713平米，占61%；慢摇吧面积1716平米，占12%；咖啡吧、水吧面积1573平米，占11%；KTV面积1200平米，占9%；足浴面积1000平米，占7%。,一期一层2013年均价，24000元/平米，二层均价11000元平米，2014年一层均价32000元/平米，二层14500元/平米。,时光贵州价格呈低开高走,2013-2014年初价格,项目开街前、后期价格走势,时光贵州一期销售总额5.74亿元,时光贵州一期实际销售情况表,时光贵州一期销售面积占比,时光贵州一期销售金额占比,时光贵州一期投资收益概算表,时光贵州租金,
12、黄色区域一层租金：300-500元/平米.月； 蓝色区域负一层租金：180-200元/平米.月； 蓝色区域负二层租金：75-95元/平米.月； 二-三层租金：35-55元/平米.月； 其他区域一层：85-150元/平米.月。,时光贵州一期租金差异分布图,时光贵州一期租金分析,总结： 项目在营面积3.78万平米，占总开发量的79%。项目平均租金120元/平米.月。按项目平均售价13106元/平米计算，项目投资收益周期为9.1年。结合项目目前租金与经营关系来看，餐饮及休闲、娱乐业态生存相对艰难。因此目前关门歇业率也是最高的。旅游商品虽然2015年营业额最高，与租金比例关系也是最低的，但根据项目今年
13、实际情况来看，后势堪忧。客栈方面虽然从租金与营业比例关系上相对较低，但随着项目人气及消费影响，加之自身规模效应、集群效应较弱，后势发展空间也不容乐观。,时光贵州一期租金与经营关系表,时光贵州一期租金占经营额比例图,时光贵州一期营销解读,营销策略及方式： 1、确定价格体现； 2、价格策略，低开高走，开个好头； 3、销售策略，主要形式：总价7%的返点，一次性返3年，在总价中扣除21%。如：总价100万元，首付50万元，优惠21万元后，首付仅29万元。目的有四：1、售后返租，让投资者有信心；2、首付减除，增加客群；3、转移支付，优惠掉的，让商家买单；4、让投资者不会再优惠上讨价还价； 4、招、售同行
14、，按每个区域的业态规划进行招商，年租金为其租赁房产总价的7%。形成招商与销售互不冲突的营销及招商方式； 5、多活动、多事件营销，始终让项目成为市场热点，提升项目影响力，保持市场关注度；,时光贵州一期产品总价比例,时光贵州营销活动组织,1、开街前造势： 2014年6-8月：“世界听你的”好声音大奖赛； 2014年 8月：“时光贵州”亮相旅发大会； 2014年 8月：一期开街； 2、运营活动： 2014年10月：国庆彩灯嘉年华； 2014年12月：民国复古派对，时光贵州，海派生活 2015年 2月：时光贵州新春庙会； 2015年 4月：星空时光影城开幕； 2015年 5月：中国旅游古镇论坛开幕；
15、3、二期造势及营销： 2015年 6月：时光贵州展示中心开放； 4、运营活动： 2015年 7月：中国与世界重逢发布会； 2015年 7月：首届泼水节； 2015年10月：国庆多民族体验； 2015年10月：“一起来鬼混”万圣节； 2015年12月：双旦欢乐周； 2016年 1月：为爱健康跑； 2016年 2月：迎春灯会。,项目问题与发展,核心问题： 运营及规划2014年8月2015年项目整体运营良好，人气高涨。通过政府、旅行社支持，旅游团大量涌入，加之本地客群、贵阳休闲及自驾客群形成380万人次的空前人气。但是，由于项目整体规划原因，出现了各业态需要满足项目产品的空间布局，使得项目商业各业态
16、过于分散，缺失了业态集中式的街区感。从而导致项目出现后势乏力的局面。2016年一期整体经营情况仅为2015年同期的1/4。 定位1、项目旅游定位，应属区域性旅游景区商业配套，应该与旅行社充分合作并形成几条的特定线路，让项目成为各线路的落脚点或中转站。否则，其旅游价值将受到极大的限制；2、项目的城市休闲消费功能，因商家品质不高，业态散乱，特色不明显，无法刺激本地消费； 发展机会 1、项目整体产品优势相对较强，未来可根据发展需要进行业态及商家的调整； 2、项目整体设计感偏市井类，需要生活与商业相结合的特色小镇。因此要将“住”这一主题再放大，形成全天候的消费目的地。 3、因二期城市商业功能更为突出，
17、商家品质较一期有所提高。一、二期联动后可再行加大项目的市场影响力。,时光贵州一期规划借鉴,主入口门头，有感觉，但过小,局部二层连廊,商铺门头差异化、特色化,建筑层次感强,外廊功能化，实用化，服务商家,双首层,局部小品,做旧石板,局部路灯及门牌特色化,小阳台，特色化，增情调,门头风格化、细节化,铺门风格化，差异化,风格统一，各有层次,时光贵州一期规划借鉴,局部通道过宽，过于空旷,次入口过于通透，神秘感降低,主通道过宽，通透性过强，加快人流,小吃街人流强，但特色不明显，不丰富，体量小,时光贵州二期时光岭,占地面积：97亩 总建面积：7.15万平米 综合容积率：0.87 建筑密度：14.31% 绿 地 率：31.02% 建筑风格：明清北派建筑 打造温泉酒店、IMAX影院、亲子游乐中心、三大名人故居等特色文化业态。 以黔商、黔学、黔食文化为落点，沈万三、王阳明、丁宝桢名人为文化代表，结合七星八匠坊和会馆文化。,时光贵州二期总体定位,时光贵州二期旅游商业定位,时光贵州二期城市商业定位,时光贵州二期商业功能规划,二期主力产品： 415平米吸金小铺； 2080平米创意街铺； 600800平米独栋院落；,时光贵州二期规划借鉴,顶部利用,双首层,主街道,次街道,节点广场,时光贵州道斯矩阵分析,
