1、*一组团A栋再推广策略,A栋销售前期销售情况的总结首先介绍项目情况。*一组团有A、B、C、三栋组成，B、C栋为一梯2户板式结构户型，且主景观面朝湖。A栋通廊式结构，景观面朝中庭，景观与B、C栋相差甚大。相比较之下。A栋景观和结构均比B、C栋差。B栋与C栋相比，结构虽也存在不及之处。但景观相比较不大。,A栋销售前期销售情况的总结C栋开盘2星期内首先售磬。当时B栋仅销售几套，A栋无销售及认购记录。持续销售到现在B栋仅余17套，A栋销售情况尚不乐观。虽然在起初定价方面希望通过差价来拉动A栋销售，但是A栋仍旧无人问津。,究竟是什么原因会出现这种情况呢？景观结构（户型设计）可见，购买我项目的客户对景观的
2、重视程度。,怎样才能让购买者在购买的时候忽略这个问题呢？降价降到多少才能让客户忽略那些问题呢？目前与B、C栋相比较存在500元的差价，但没有看出客户对A栋的一点关心。,如果在我们选择降价会出现什么情况？1、没有达到购买者的心理预期，销售情况依旧不乐观2、即便是销售完毕，对公司的收益情况有影响。因此我们想到了产权式酒店。,让我们在一次回顾产权式酒店的概念：产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业
3、主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。,让我们看下产权酒店有哪些特点产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。这类酒店的客房中产家庭投资或者是企业集团购买。家庭投资主要是为了增
4、值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。,产权酒店有哪些类型？一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。,产权酒店的几种运作模式1.固定回报，限制入住业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。2.不固定回报，不限制入住业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。3.限制入住，不承担亏
5、损酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损4.不参与经营，完全自用业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。可见，第一种方式对投资者的吸引更大一些,当产权式酒店出现在购房者的面前的时候，他们第一的感觉是什么？1、投资回报,通过投资回报会延伸出哪些问题？1、投资回报比例及年回报金额（投资回报方式）2、销售价格3、经营前景信心4、开发商，经营者的品牌知名度6、什么时间开始得到回报。,让我们来看看经营的前景。目前该项目商圈内的商业业态的发展情况。玉峰村位于玉峰山镇玉峰山国家森林公园，该村自2003年
6、大力发展森林旅游业至今，已拥有“农家乐”、休闲度假村55家，农民人均年纯收入从2003年的2300元增长至去年的5500元，森林覆盖率也从2003年的50%增长至目前的80%，森林生态旅游业日趋兴旺 ,我们先来看看重庆的产权式酒店以及他们的操作方式的操作方式及销售价格： 以度假会议为主：海琴酒店；*假日酒店： 以商务为主：申基会展国际；*酒店式公寓,重庆主要产权式酒店调查情况,东方山水 销售价格（单价/总价）： 年返租率：装修标准：免费入住数：酒店经营公司：客房数量：星级标准：,海兰云天地点：投资回报比例：6%年回报金额：最低12000免费入住天数：5天/月，如不去住可以累计也可以折成现金30
7、元/天销售单价：清水房5333起 总价16万销售其他承诺：租赁期15年酒店星级：四星套内面积：单配：30平米租金回报时间：一次性签定租赁合同15年。约定返租年限：15年,星宇大酒店地点：南坪转盘投资回报比例：8%年回报金额：最低12000免费入住天数：无销售单价：装修房6000起 清水房4500-5500元销售其他承诺：购买租赁期满3年即可要求开发商按照原价收回，满7年收回提高房价10%。酒店星级：三星套内面积：单配：28.6-39平米/一室一厅：63平米租金回报时间：房屋为现房，购房当日即可支付租金。约定返租年限：3/5/7,申基索菲特大酒店 地点：陈家坪转盘投资回报比例：7%年回报金额：
8、18000/36000销售单价：装修房10000元/平销售其他承诺：一年免费24天入住酒店星级：五星套内面积：单配：22.9平 一室一厅：43-45平米租金回报时间：房屋为期房，购房当日即支付3年租金。约定返租年限：10,那我们该做什么样的的产权式酒店呢？,1、回报比例的确定 许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率一般从不等。严格地讲固定回报是违反国家规定的，但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。所以一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。 因此，我们选
9、择固定回报率7%-9%之间。这仅仅是个回报率，与回报金额有关系，但并不足以控制回报金额。只有回报率和价格同时存在的时候才能确定回报金额。,2、销售价格 在这里我们通过2种方式测算销售价格，一是根据根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占30%计算测算酒店价格，二是站在购房者的角度根据回报比例和回报来计算房屋销售价格。,我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占仅占经营收益的30%，固定回报率8%计算计算测算酒店价格。 假设房间折后价为180元/天，住房率为60%； 则平均每一间40的客房年收入为1800.6365=39420元； 按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：394200.7=27
10、594元，可回报给业主的金额为394200.3=11826元； 按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：118260.08=147825元 单位销售价格为：14782540=3696元。,酒店经营状况与定价分析推算表(一),注：本表为保守计算。如果建筑面积为37，则单位售价更高，均价可定位在3800元/左右。,酒店经营状况与定价分析推算表(二),我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占经营收益的40%，固定回报率8%计算计算测算酒店价格。,酒店经营状况与定价分析推算表(二),注：本表为保守计算。面积为37，均价可定位在4900元/左右。,酒店经营状况与定价分析推算表(二),
11、我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占经营收益的50%，固定回报率8%计算计算测算酒店价格。,酒店经营状况与定价分析推算表(二),注：本表为保守计算。面积为37，均价可定位在4900元/左右。,我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占仅占经营收益的30%，固定回报率8%。业主年回报率主要集中在1万我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占经营收益的40%，固定回报率8%业主年回报主要集中在1.5万我们在根据酒店每间套房经营状况与年回报业主仅占经营收益的50%，固定回报率8%业主年回报主要集中在1.8万同时也可以看出年回报.万相当于分配给业主经营收益分配额度以达到临界,站在购房
12、者的角度根据回报比例和回报来计算房屋销售价格 我们先按照市场上通常采用的回报比例7%。无经营分红。每年有50天免费入住权。 其次我们考虑年回报多少购房者会对我们的项目产生强烈的兴趣。 我们分别计算几种年回报金额：1万、1.5万、,站在购房者的角度根据回报比例和回报来计算房屋销售价格在年回报1万的情况下：1/0.07=14.29万。则房屋总价格14.29万按照每套37平米计算，房屋套内单价3862元。那么购房者需要多少年才能收回成本？15年最低首付金额：4.287万最低月供金额：630元每月回报金额：833如转让50天免费入住权，按照每天100元计算，则年收益共计1.5万对购房者的吸引力相对较小
13、。,站在购房者的角度根据回报比例和回报来计算房屋销售价格在年回报1.5万的情况下：1.5/0.07=21.42。则房屋总价格21.49万按照每套37平米计算，房屋套内单价5791元。那么购房者需要多少年才能收回成本？15年最低首付金额：6.447万最低月供金额：947元每月回报金额：1250如转让50天免费入住权，按照每天100元计算，则年收益共计2万。,我们在按照市场上通常采用的回报比例8%。无经营分红。每年有50天免费入住权。首先我们考虑年回报多少购房者会对我们的项目产生强烈的兴趣。我们分别计算几种年回报金额： 1.5万、在年回报1.5万的情况下：1.5/0.08=18.75万。则房屋总价
14、格18.75万按照每套37平米计算，房屋套内单价5067元。那么购房者需要多少年才能收回成本？13年最低首付金额：5.625万最低月供金额：827元每月回报金额：1250如转让50天免费入住权，按照每天100元计算，则年收益共计2万,在年回报1.5万的情况下，因为回报率的不同，有2个总价格21.45万/套，18.75万/套。为迅速收回成本，建议选择18.75万/套。回报率8%。总价相比较低，年回报1.5万，并且占经营收益的40%。具体情况如下：1.5/0.08=18.75万。则房屋总价格18.75万按照每套37平米计算，房屋套内单价5067元。那么购房者需要多少年才能收回成本？13年最低首付金额：5.625万最低月供金额：827元每月回报金额：1250,结论：确定回报率8% 套内单价5067元。,3、委托者虚位问题。 作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位。那么到底谁来管理这个酒店？真正产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？,返租年限如何确定？ 与酒店的经营规划有关系。,还需要解决的问题： 酒店开业时间 酒店经营队伍 酒店装修标准（包括公共地带）,
