1、,迪拜城地产研究部出品 2013.8,专 题 研 究 之 “精 装 修”,PART1,国内精装修发展现状、趋势,PART2,精装修的发展模式,PART3,精装修的运作模式,PART4,品牌开发商精装修分析,报告提纲：,Part1.,国内精装修发展现状、趋势,北京：精装房迈入快速发展通道,上海：进入“全装时代”,深圳、广州：全装修呈现专业化竞争趋势,杭州：全装修住宅日趋平民化,其他城市：争先恐后，以沿海发达城市为榜样，加速发展,在一、二线城市引领下，三、四城市精装修正处于加速发展阶段,从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.
2、1%、28.6%（如下图示）。分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。,数据来源：2011龙湖知与行,在已购买全装修商品房客户中，约7成客户表示满意或基本满意，表明现 阶段客户对全装修房接受度较好,市场需求： 越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，幵为购房者省时省力提供很大的便捷度。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。 政策要求：
3、08 年8 月，住房城乡建设部发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，进一步明确了将逐步淘汰“毛坯房”的方针，要求各地尽快制定扶植装修房的相关政策。,精装修是全国房地产市场发展趋势，未来装修住宅将成为市场 主流产品,90年代初,1997年以后,2000年以后,2005年以后,2007年以后,菜单式装修房崭露头角,简装房（毛坯），一统天下,装修、毛坯住宅平分市场,买房送装修成为市场热点,装修住宅成为市场主流产品,Part2.,精装修发展模式,目前市场主要有以下几种装修方式：部分装修、全装修、拎包入住,万科城的精装修实际为厨卫装修加卧室的地板装修，品质感一般，主要是通过样板间装修优化户型使用功能
4、，样板间大量居家道具的运用增强客户现场体验感。,成本较低，性价比较高，需要后期通过样板间通过软装去演绎居家生活氛围，主要用在中高端楼盘，优化户型设计，提高溢价。,1.部分装修万科城,全屋精装，成品交房，包括墙纸和部分电器，细节处理位于武汉市场前沿，客户认可度不断提高,内门防撞,橱柜延时阻尼,门框防变形副框,2.全装修晋桥金合世家,独创拎包入住装修模式，品牌家电、全精装厨卫、艺术软装一应俱全,实际装修成本较高，未能实现溢价，且消化速度较慢，目前武汉市场运用较少，主要用在小户型投资型产品，方便出租。,3.拎包入住汉宫银座,不同档次项目装修分级：豪华、高端、中档、低端,Part3.,精装修运作模式,
5、产业链模式 模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。 代表企业：碧桂园。 优劣点分析：成本低、利润空间大、竞争力强；企业资金要求大，不适宜模仿。 常规合作模式 模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。 代表企业：万科等大部分开发商。 优劣点分析：成本较低，常用操作模式；环节繁琐，容易出问题。 新颖合作模式 模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，
6、全程负责，一条龙服务。 代表企业：湖南远大住工。 湖南远大简介：远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅的动态产能。,精装修住宅的运作模式：产业链模式、常规合作模式、新型合作模式,Part4.,品牌开发商精装修分析,1.万科的精装系统 万科一直是行业内精装修的领跑者， 无论是在建筑品质 、装修细节、人性化设计方面还是物业的服务都尽可能做到尽善尽美，一直遥遥领先， 所以万科从户型功能划分、空间布局到闻名各地的精装收纳系统都成
7、了行业内借鉴的典范。,案例分析万科U8全面家居解决方案,Unit Integration是单元一体化的英文解释，U8又称之为Unit Integration of 8; U8是住宅8大创新体系的简称; 代表了在“万科全面家居解决方案”集团系列品牌中一个标准体系和集成化创新模式; U8成为目前万科新住宅高品质居住解决的最高标准。,U1、星级感受的公共空间系统 U2、趣味玄关空间系统U3、神奇的厅房空间系统U4、愉快的厨房空间系统U5、享受型卫浴空间系统 U6、功能强大的收纳空间系统 U7、独具创意的家政空间区域 U8、更加人性化的家居智能化系统,U1、星级感受的公共空间系统,电梯大堂的细节设计融
8、合了星级酒店的风格，体现业主尊贵的身份感； 入户大堂设计充分考虑了住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。,U2、趣味玄关空间系统,玄关空间系统根据家庭成员数与分季节鞋类，分别设置与之匹配的鞋盒放置单元; 具有人性化设计的钥匙扣与雨伞架； 创新设计强大收纳空间让客户从踏进家门的第一步起就开始享受。,U3、神奇的厅房空间系统,改进了客厅可挂平板电视的墙面多媒体设备线露在外面而烦心，在电视墙上安装了铺设多媒体线路的隐藏管道,在餐厅设计了自由备餐柜的放置区，增强厨房空间与餐厅区域之间的亲密交流；,卧室的每个床头柜都配置了两个插座：一个为台灯准备，另一个供手机充
9、电用。,户内门框装上了防撞橡胶条，保护户内门扇、门框，延长其使用寿命及满足室内消音、隔音的效果。,双控开关照明设计,U4、愉快的厨房空间系统,70%节能餐厨动线设计， 使烹饪程序更加流畅轻松； 85cm台面省力设计.,排水挡污线设计,超大容量的储纳空间，让锅碗瓢盆各得其所、井井有条。,橱柜功能分区,U5、享受型卫浴空间系统,贴心的卫浴空间 8大舒适突破,设计采用创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收纳,吹风机专用插座,专用镜前灯设计,开敞的毛巾架设计,开关内置的浴霸设计,镜柜一体化设计,台面挡水设计,U6、功能强大的收纳空间系统,厨房空间做的储藏暗格,书房收纳系统,卫生间储物格,全方位收纳
10、系统：厨房U型存储系统/餐边柜多空间储物系统/卫浴多重收纳柜系统/卧室大容量收纳系统/书房海量收纳系统/走廊收纳系统。,卧室收纳系统,U7、独具创意的家政空间区域,解决传统户型把居家杂物堆放于厨房内外的杂乱与不雅，创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。,U8、更加人性化的家居智能化系统,在客厅与厨房区域创新设置了一个集成化终端系统，科技不仅能为主人提供安全保障，同时还具有轻松的娱乐功能。比如厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能。,星河湾精装修,案例：上海星河湾 说明：顶级品牌、极致工艺细节使其成为国内装修的标杆项目。,设计品位：将高科技与
11、古典奢华风自然相容，与项目整体形象定位达到高度的统一。,材料品牌：全为国际一线顶级品牌，部分为奢侈品电器品牌。,厨房采用全套德国嘉格纳（Gaggenau）厨房电器。 嘉格纳现今已经成为唯一被列入德国奢侈品排行榜的电器品牌 。 嘉格纳在中国进驻了上海的翠湖天地和汤臣一品、北京的贡院六号等豪宅以及上海波特曼丽嘉酒店、国际金融中心Park Hyatt酒店的总统套房。,厨房水槽采用德国品牌schock生产的新型银离子除菌水槽,由于设计品味不同，各户型的卫浴用具品牌也不尽相同，主要有TOTO诺瑞斯特系列，唯宝（VilleroyBoch）以及高怡（Grohe）三大品牌系列。,影音系统采用丹麦皇家视听品牌B
12、ang &Olufsen (B&O） B&O是唯一被纽约现代艺术博物馆永久收藏的电子产品,中央空调采用三菱重工品牌，房间内铺设德国菲斯曼（viessmann）地暖和锅炉加热系统,地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实心柱、灯台、门框等 室内使用大理石品种多达十几种 地板全部为黑檀木贴面 所有门及门套全部采用黑檀木贴面（包括阳台上的管道井门）,施工工艺：大理石拼花制作达到无缝接口的施工效果,作为交付标准：大面积的大理石拼花制作、精准铺设；肉眼无法看到接缝、手摸感觉不到接缝； 多层吊顶、弧形吊顶：弧线的平滑和对称、大量线条的制作；,人性化设计：通过对日常生活的模拟演绎，打造最适宜的人居装修。
13、,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理 ，便于操作。,大理石边缘结合部圆角处理，卫生间大理石台面的角线处用石材镶边后再进行打磨、雕刻花纹。,卫生间地面预留高低差，大理石踢脚线，门套置于大理石之上，保证了木门的长期使用。,木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品,人性化设计细节：踢脚线、冰箱木质衣柜,恒大精装修,案例：恒大华府 说明：9A五星级装修标准的典范,通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品豪宅的国际优良品质，进而实现较高的溢价水平。,项目价值点：恒大特有9A五星级装修标准，力争成为精装修标准典范，精装修成为其卖点之一。,恒大的9A精装标准:涵盖了名牌
14、满屋、行业领先设计、豪华材料、精品化施工、标准化管理、人性化关怀、智能环保、创新工艺、统一配送等9个方面的全A级标准体系集成系统。,恒大9A精装标准,装修模式：全成品房交房标准，基本实现拎包入住。为客户提供省心、省时、省力的装修服务。,通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品豪宅的国际优良品质； 全成品交付，基本实现拎包入住。降低客户置业成本，让客户省心、省时、省力。,材料品牌：全部采用一线品牌材料，与项目高档定位相契合。,洋房定位为“豪装”类型，采用国际品牌装修，保障装修的品质感； 运用的品牌有：西门子厨房电器、欧普照明、多乐士涂料、松下电器、亚细亚瓷砖、TOTO卫浴、摩恩厨
15、卫五金、大金中央空调等。,材料品牌：装修材料均采用环保品牌，同时注重其经久耐用性能。,室内墙面均选用欧雅牌环保墙纸和多乐士环保涂料； 室内电器如空调等较注重其节能环保等功能，其中中央空调采用变频多联的环保空调系统。,世界三大油漆生产商ICI油漆集团下的著名品牌 具有优异的耐摩擦性和防霉性能，保证墙面历久弥新,国内最大的进口壁纸供应商和生产商 壁纸透气、吸声，质感较强,专业制冷全球性跨国公司 世界最先进的变频多联环保空调系统 成就舒适、健康、节能、环保的优质生活环境,施工工艺：聘请全国知名装修公司担任精装施工，装修质量得到最高级别保障。,作为北京国家体育馆“鸟巢”的装修商之一 浙江亚厦的加盟，让武汉恒大华府的装修质量得到最高级别的保障； 卧室及书房地面铺砌复合实木地板，配有实木踢脚线； 公共空间如客厅、餐厅和玄关等，地面均铺砌石材，配有石材踢脚线。,地板配有实木踢脚线,吊顶与天花板的结合处较自然,
