1、房 地 产 经 营 管 理 教 程( 六 )房 地 产 经 营 管 理 教 程主 编 寒 天内 蒙 古 人 民 出 版 社 出 版 、 发 行 新 华 书 店 总 经 销 北 京 兆 成 印 刷 厂 印 刷8501168 毫 米 32 开 本 68 .75 印 张 154 万 字2003 年 11 月 第 1 版 2003 年 11 月 第 1 次 印 刷印 数 : 1 - 1000 册ISBN 7 - 204 - 05562 - 4 定 价 : 418 .00 元 1 目 录第 六 章 房 地 产 开 发 经 营 管 理 ( 1 )第 一 节 房 地 产 企 业 开 发 管 理 ( 2 )一
2、 房 地 产 开 发 的 管 理 基 础 ( 2 )二 综 合 开 发 管 理 的 任 务 ( 6 )三 综 合 开 发 机 构 及 职 责 ( 8 )四 征 地 拆 迁 安 置 (10)第 二 节 房 地 产 开 发 预 算 (12)一 征 地 拆 迁 安 置 (12)二 建 筑 安 装 工 程 预 算 定 额 和 单 位 估 价 表 (22)三 建 筑 安 装 工 程 间 接 费 定 额 (34)四 一 般 土 建 工 程 量 的 计 算 (45)五 室 内 给 排 水 、 采 暖 、 电 气 安 装 工 程 量 的 计 算(109)六 施 工 图 预 算 的 编 制 (121)七 土 地
3、 开 发 及 其 它 费 用 预 算 (132)八 房 地 产 开 发 总 预 算 的 编 制 (149)第 三 节 房 地 产 融 资 (159)一 房 地 产 融 资 的 概 念 及 其 发 展 (159)二 房 地 产 融 资 的 职 能 及 其 作 用 (169)三 房 地 产 融 资 业 务 的 发 展 对 策 (176) 2 四 房 地 产 融 资 业 务 的 住 房 资 金 (187)第 四 节 房 地 产 开 发 的 工 程 管 理 (202)一 开 发 工 程 施 工 组 织 总 设 计 的 编 制 (202)二 组 织 招 标 择 优 选 用 施 工 单 位 (204)三
4、项 目 的 工 程 技 术 管 理 (208)四 工 程 项 目 的 现 场 管 理 (216)五 工 程 质 量 管 理 (224)第 五 节 房 地 产 经 营 开 发 效 益 的 评 定 (233)一 住 宅 区 的 经 济 效 益 (233)二 社 会 效 益 (236)三 环 境 效 益 (239)四 综 合 效 益 (242)第 六 章 房 地 产 开 发 经 营 管 理 2 房 地 产 开 发 经 营 管 理第 一 节 房 地 产 企 业 开 发 管 理一 房 地 产 开 发 的 管 理 基 础7 管 理 基 础 的 概 念第 在 企 业 的 全 部 管 理 中 , 有 一 些
5、管 理 带 有 全 局 性 、 根 本六 性 、 对 专 业 管 理 能 构 成 影 响 , 且 涉 及 部 门 较 多 ( 或 称 : 需 要 多 专 业 部 门 配 合 ) , 我 们 称 这 些 管 理 为 企 业 的 管 理 基 础 。章 用 矛 盾 论 的 观 点 分 析 , 基 础 管 理 就 是 主 要 矛 盾 , 或 称 矛 盾 的 主 要 方 面 , 我 们 常 讲 要 抓 主 要 矛 盾 , 在 管 理 中 首 先 要 抓 管 理 基 础 。应 当 说 明 , 管 理 基 础 和 一 般 业 务 管 理 是 密 不 可 分 的 整 体 , 没 有 一 般 业 务 管 理 就
6、 没 有 管 理 基 础 。 一 般 管 理 和 管 理 基 础 同 样 重 要 , 光 抓 管 理 基 础 , 不 问 一 般 管 理 , 管 理 基 础 就 上 不 去 , 正 确 的 态 度 是 : 强 化 管 理 基 础 带 动 一 般 管 理 。有 的 企 业 不 加 分 析 地 把 大 部 分 管 理 都 当 作 管 理 基 础 , 这 等 于 全 部 形 成 主 要 矛 盾 了 , 这 是 不 恰 当 的 。7 房 地 产 开 发 企 业 的 管 理 基 础房 地 产 开 发 企 业 和 其 它 企 业 一 样 , 应 按 企 业 性 质 、 特 点 3 房 地 产 经 营 管
7、理 教 程和 行 业 特 征 , 经 过 分 析 、 研 究 , 正 确 确 定 自 己 的 管 理 基 础 。 在 开 发 实 践 中 , 一 些 先 进 的 房 地 产 开 发 企 业 经 过 分 析 , 研 究 认 为 : 会 计 、 信 息 、 定 额 、 档 案 、 计 量 、 综 合 治 理 、 精 神 文 明 建 设 等 七 项 宜 作 为 房 地 产 开 发 企 、 事 业 单 位 的 管 理 基础 。1 . 信 息信 息 不 是 消 息 , 它 的 基 本 概 念 ( 或 称 模 式 ) 是 经 过 加 工 处 理 的 , 对 企 业 产 生 积 极 影 响 的 , 具 有
8、新 情 况 , 新 内 容 , 新 数 据 的 综 合 体 , 它 一 般 包 括 : 文 字 、 数 字 、 符 号 、 图 像 等 内容 。 房这 里 所 说 的 经 过 加 工 处 理 是 信 息 形 成 的 要 害 , 是 关 键 , 地即 所 谓 信 息 要 经 过 调 查 、 核 实 、 分 析 、 研 究 才 能 形 成 , 它 不 产经 能“ 听 风 就 是 雨” , 我 们 所 说 的 , 现 在 是 信 息 时 代 , 是 指 真营 正 的 信 息 , 而 不 是 消 息 或 假 情 报 。 管 房 地 产 开 发 业 的 信 息 可 由 四 个 方 面 构 成 , 或 称
9、 四 个 子 系 理大统 。 典(1) 经 营 子 系 统 。 应 包 括 产 品 信 息 , 价 格 信 息 , 销 售 信 息 , 消 费 者 意 愿 信 息 , 其 他 经 营 信 息 。(2) 物 资 子 系 统 。 应 包 括 主 要 材 料 设 备 价 格 信 息 , 主 要 材 料 设 备 货 源 信 息 , 结 合 本 企 业 储 备 与 资 金 所 形 成 的 购 进 与 停 进 判 断 信 息 , 其 他 物 资 信 息 。(3) 工 程 技 术 与 科 技 子 系 统 。 应 包 括 房 地 产 开 发 新 技 术 , 新 材 料 , 新 科 技 及 技 术 经 济 信
10、息 , 新 法 规 发 布 及 贯 彻 意 见 信 息 , 同 行 业 新 技 术 信 息 , 其 他 信 息 ( 如 概 预 算 , 政 策 调 价 ) 。(4) 管 理 子 系 统 。 一 般 包 括 管 理 方 法 , 经 营 承 包 , 劳 动 4 房 地 产 开 发 经 营 管 理工 资 政 策 , 定 额 考 核 , 经 济 核 算 , 政 治 思 想 工 作 等 。 因 为 信 息 工 作 涉 及 企 业 的 开 发 建 设 , 又 涉 及 企 业 各 部门 , 且 这 项 工 作 又 直 接 关 系 到 各 项 专 业 管 理 的 成 败 , 因 此 ,信 息 应 列 为 企
11、业 的 管 理 基 础 。2 . 计 量计 量 的 含 义 是 : 企 业 的 产 品 为 了 保 证 技 术 标 准 的 贯 彻 实 施 , 必 须 有 统 一 的 计 量 单 位 和 量 值 的 准 确 可 靠 。 因 此 , 计 量成 为 企 业 的 基 础 管 理 , 国 家 规 定 : 在 我 国 境 内 , 要 建 立 计 量基 准 器 具 , 计 量 标 准 器 具 , 统 一 的 计 量 单 位 , 还 规 定 我 国 的 法 定 计 量 单 位 是 国 际 单 位 制 和 国 家 选 定 的 非 国 际 单 位 制 。因 为 计 量 涉 及 到 工 程 、 财 务 、 物 资
12、 、 动 迁 、 征 地 、 设第 计 、 销 售 经 营 、 统 计 、 行 政 管 理 等 管 理 部 门 和 环 节 , 这 项 工六 作 的 质 量 高 低 , 直 接 影 响 企 业 的 经 营 和 产 品 质 量 , 因 此 , 计 量 工 作 应 列 为 企 业 的 管 理 基 础 。章 3 . 定 额定 额 管 理 的 含 义 是 : 企 业 生 产 消 耗 和 专 业 管 理 实 行 额 定 数 量 的 管 理 , 或 称 作 量 化 管 理 。定 额 的 种 类 和 范 围 很 广 , 一 般 在 房 地 产 开 发 企 业 要 制 定 四 个 方 面 的 定 额 :(1)
13、 工 期 定 额 。 可 采 用 国 家 现 行 工 期 定 额 或 按 建 筑 市 场竞 争 的 局 面 制 定 , 补 充 工 期 定 额 。(2) 材 料 消 耗 定 额 。 在 开 发 项 目 实 施 中 , 可 按 国 家 、 省 、 市 制 定 的 消 耗 定 额 或 本 企 业 积 累 统 计 资 料 平 衡 确 定 。(3) 物 资 储 备 定 额 。 要 根 据 企 业 开 发 计 划 和 企 业 能 力 ( 资 金 、 储 备 条 件 ) , 以 及 市 场 物 资 充 盈 短 缺 状 况 综 合 确 定 。 (4) 管 理 性 工 作 定 额 。 管 理 定 额 是 实
14、施 量 化 管 理 考 核 的 5 房 地 产 经 营 管 理 教 程工具 , 一 些 先 进 企 业 都 在 探 索 实 践 中 , 如 : 工 程 管 理 定 额( 一 个 人 管 多 少 工 程 ) , 预 、 决 算 编 审 定 额 ( 一 个 人 编 多 少 预 算 或 审 多 少 决 算 ) , 动 迁 管 理 定 额 ( 一 个 人 或 一 个 组 在 单 位时 间 内 动 员 迁 出 多 少 户 ) , 财 务 管 理 定 额 ( 帐 务 处 理 , 成 本核 算 , 资 金 分 级 , 分 口 管 理 的 定 额 ) , 行 政 后 勤 , 低 值 易 耗品 , 办 公 费
15、用 等 都 可 以 形 成 定 额 。 定 额 工 作 也 是 涉 及 企 业 各 部 门 各 岗 位 的 一 项 管 理 , 又 是促 进 和 提 高 管 理 效 率 和 素 质 的 重 要 手 段 , 因 此 , 定 额 管 理 应 列 为 企 业 的 管 理 基 础 。4 . 会 计 房会 计 工 作 是 企 业 经 济 核 算 的 基 础 工 作 , 开 发 企 业 的 经 济 地核 算 , 从 一 个 项 目 开 始 发 生 成 本 就 进 入 了 核 算 状 态 , 而 经 济 产经 核 算 涉 及 社 会 各 部 门 和 企 业 各 部 门 , 在 社 会 主 义 市 场 经 济
16、 条 营 件 下 , 要 提 高 经 济 效 益 , 必 须 在 增 强 核 算 意 识 的 前 题 下 , 进 管 行 全 方 位 的 核 算 收 、 支 或 借 、 贷 是 涉 及 从 全 局 到 一 般 的 大 事 理大情 , 因 此 , 国 家 就 明 文 规 定 要 加 强 会 计 工 作 , 所 以 把 它 列 为 典企 业 基 础 管 理 工 作 是 顺 理 成 章 的 事 情 。5 . 档 案档 案 的 含 义 , 按 照 我 国 档 案 法 第 二 条 规 定 是 : 过 去 和 现 在 的 国 家 机 构 , 社 会 组 织 及 个 人 从 事 政 治 、 军 事 、 经济
17、 、 科 学 文 化 、 宗 教 等 活 动 直 接 形 成 的 , 对 国 家 和 社 会 有 保 存 价 值 的 各 种 文 字 、 图 表 、 声 像 等 不 同 形 式 的 历 史 记 录 , 应 该 说 人 类 在 社 会 实 践 活 动 中 直 接 形 成 的 历 史 记 录 , 就 是 档 案 的 特 有 属 性 。按 上 述 含 义 , 档 案 的 范 围 相 当 广 泛 , 就 房 地 产 开 发 企 业 而 言 , 可 以 把 档 案 划 分 为 : 文 书 档 案 , 会 计 档 案 , 房 地 产 开 6 房 地 产 开 发 经 营 管 理发 项 目 档 案 三 大 类
18、 , 前 二 大 类 是 与 其 它 行 业 带 有 共 性 的 。 从 档 案 的 保 存 价 值 和 利 用 价 值 , 开 发 价 值 等 方 面 , 以 及它 的 形 成 , 都 是 涉 及 企 业 整 体 , 又 影 响 企 业 , 因 此 , 档 案 应 列 为 管 理 基 础 。6 . 综 合 治 理 与 精 神 文 明 建 设 两 项这 两 项 是 企 业 物 质 与 精 神 文 明 建 设 的 保 证 , 企 业 没 有 这两 项 或 这 两 项 不 健 全 , 企 业 将 会 缺 乏 灵 魂 , 丧 失 战 斗 力 和 缺 乏 安 全 保 证 , 不 能 形 成 安 定 局
19、 面 , 所 以 这 两 项 应 作 为 企 业 的 管 理 基 础 。7 强 化 管 理 基 础 的 基 本 方 法第 管 理 基 础 既 然 是 全 部 管 理 的 基 础 工 作 , 在 企 业 内 部 就 要六 采 取 积 极 、 有 效 、 可 行 的 办 法 予 以 加 强 。 一 些 先 进 企 业 的 经 验 是 : 在 企 业 全 体 员 工 中 通 过 思 想 发 动 和 培 训 教 育 , 提 高 认章 识 , 在 此 基 础 上 制 定 标 准 逐 步 努 力 达 标 , 使 基 础 管 理 的 标 准 形 成 规 范 管 理 , 约 束 非 规 范 化 管 理 的 武
20、 器 , 最 后 企 业 各 部门 , 各 岗 位 能 全 力 投 入 加 强 管 理 基 础 中 去 , 把 按 基 础 管 理 要 求 办 事 形 成 自 觉 行 动 , 而 能 习 惯 、 自 觉 。二 综 合 开 发 管 理 的 任 务7 综 合 开 发 管 理 的 任 务 综 述房 地 产 实 行 综 合 开 发 , 这 是 我 国 多 年 来 总 结 成 功 的 一 条 经 验 , 也 是 现 代 城 市 建 设 的 基 本 方 式 。 综 合 开 发 最 核 心 的 内 容 仅 16 个 字 , 即 : “ 统 一 规 划 , 合 理 布 局 , 因 地 制 宜 , 配 套 建
21、设” 。 综 合 开 发 是 一 项 集 土 地 开 发 、 房 屋 建 设 及 城 市 基 础 7 房 地 产 经 营 管 理 教 程设 施 三 位 一 体 的 系 统 工 程 , 必 须 采 取 科 学 的 方 法 , 精 心 组 织 , 精 心 协 调 , 统 筹 安 排 , 综 合 管 理 , 才 能 缩 短 建 设 周 期 , 提 高 建 筑 质 量 , 降 低 开 发 成 本 , 取 得 良 好 的 投 资 效 益 目 的 。7 综 合 开 发 管 理 的 具 体 任 务1 . 进 行 项 目 预 测 和 决 策 , 选 择 房 地 产 开 发 经 营 的 投 资环境 , 即 投
22、资 的 地 理 位 置 。 自 然 条 件 , 经 济 条 件 , 社 会 条件 , 建 造 商 品 房 的 性 质 , 规 模 , 速 度 等 , 也 包 括 投 资 气 氛 ,物 业 转 售 的 难 易 , 价 格 的 高 低 , 公 共 设 施 情 况 , 人 们 的 教 育水 平 , 对 生 活 改 善 的 观 念 , 购 买 能 力 , 需 求 的 迫 切 性 等 等 , 房都 要 逐 项 分 析 。 地2 . 进 行 可 行 性 研 究 , 房 地 产 是 一 种 比 其 它 生 活 消 费 品 产经 更 耐 用 而 又 不 可 缺 少 的 商 品 , 但 是 它 不 能 及 时
23、提 供 市 场 所 营 需 , 供 与 需 之 间 存 在 时 差 。 一 般 建 设 周 期 1 3 年 之 久 , 可 管 行 性 研 究 报 告 , 要 反 映 这 段 时 差 中 出 现 的 市 场 变 化 造 成 的 风 理大险 , 把 决 策 结 论 建 立 在 科 学 基 础 上 。 典3 . 重 视 综 合 开 发 的 前 期 工 作 , 这 是 房 地 产 不 同 于 其 它企 业 的 最 大 特 点 , 跑 规 划 院 , 跑 设 计 院 , 跑 自 来 水 公 司 、 供 电 局 、 煤 气 公 司 , 跑 土 管 局 , 跑 拆 迁 办 , 跑 建 委 申 请 立 项
24、及 领 取 “ 施 工 执 照 ” 等 等 , 在 破 土 动 工 之 前 , 做 好 一 切 准 备 工 作 , 在 前 期 工 作 阶 段 , 时 间 比 较 长 , 工 作 内 容 多 , 政 策 性 强 , 联 系 部 门 多 , 必 须 花 很 大 精 力 , 才 能 做 好 。4 . 分 阶 段 按 顺 序 进 行 工 作 , 先 规 划 后 单 体 设 计 , 先 土 地 开 发 后 建 设 房 屋 , 先 地 下 后 地 上 , 科 学 地 组 织 开 发 建 设 全 过 程 , 使 规 划 设 计 , 征 地 拆 迁 , 土 地 开 发 , 建 筑 施 工 , 验 收 交 用
25、 几 个 主 要 环 节 一 环 扣 一 环 , 紧 密 衔 接 , 周 而 复 始 , 形 成 8 房 地 产 开 发 经 营 管 理良 性 循 环 。5 . 合 理 部 署 施 工 , 分 期 安 排 基 础 设 施 , 主 体 房 屋 , 附 属 工 程 , 配 套 项 目 及 其 它 项 目 施 工 , 注 意 安 排 好 地 下 各 种 管 道 , 分 期 分 批 竣 工 交 验 , 以 缩 短 建 设 周 期 ,及 早 发 挥 效 益 。 6 . 建 立 质 量 检 查 机 构 , 充 实 质 量 检 查 人 员 , 在 施 工 单 位 自 检 的 基 础 上 组 织 开 发 公
26、司 有 关 职 能 部 门 参 加 的 工 程 质 量 检 查 , 特 别 是 加 强 对 隐 蔽 工 程 , 结 构 工 程 及 竣 工 验 收 质 量 控制 , 确 保 工 程 质 量 。7 . 综 合 开 发 的 社 会 化 程 度 很 高 , 牵 扯 到 城 市 中 十 几 个部 门 , 几 十 个 单 位 , 要 组 织 好 横 向 的 配 合 工 作 , 协 调 综 合 开发 中 有 关 活 动 , 提 高 工 作 效 率 , 避 免 竣 工 后 缺 水 少 气 , 无第 热 , 无 电 , 不 能 实 际 交 用 。六 8 . 合 理 确 定 主 要 材 料 的 储 备 , 尽
27、量 少 占 用 企 业 流 动 资 金 , 避 免 积 压 , 但 必 须 充 分 保 证 施 工 的 顺 利 进 行 。章 9 . 做 好 预 算 , 结 算 工 作 , 控 制 投 资 , 降 低 成 本 , 建 立 综 合 开 发 核 算 体 制 , 搞 好 经 营 核 算 。三 综 合 开 发 机 构 及 职 责我 国 房 地 产 开 发 机 构 的 组 织 形 式 , 各 部 门 之 间 的 职 责 分 工 , 组 织 领 导 方 法 , 模 式 多 样 , 但 以 房 地 产 综 合 开 发 公 司 为 主 要 的 组 织 形 式 典 型 。房 地 产 综 合 开 发 公 司 为
28、了 完 成 自 己 的 任 务 , 必 须 建 立 相 应 的 职 能 机 构 , 配 备 必 要 人 员 , 以 便 开 展 工 作 。 机 构 大 小 人 员 多 少 , 视 任 务 大 小 而 定 , 任 务 大 的 房 地 产 开 发 公 司 可 以 设 二 级 公 司 ( 分 公 司 ) , 总 公 司 与 分 公 司 内 部 职 能 部 门 可 以 设 9 房 地 产 经 营 管 理 教 程处 ( 部 ) , 小 公 司 可 以 设 科 , 一 般 按 下 列 分 工 设 置 , 各 司 其职 。1 . 综 合 计 划 处负 责 开 发 任 务 管 理 , 房 屋 预 售 , 制
29、定 开 发 公 司 长 远 规 划 年 度 综 合 计 划 , 综 合 设 计 , 开 发 信 息 收 集 , 整 理 , 储 存 和 使 用 组 织 和 解 决 工 程 前 期 准 备 工 作 , 跑 规 划 , 跑 设 计 , 跑 主 管部 门 , 跑 公 用 事 业 部 门 等 等 。 总 之 , 综 合 计 划 处 是 开 发 公 司的 龙 头 , 通 过 它 使 其 它 科 室 运 转 。2 . 经 营 销 售 处负 责 商 品 销 售 , 掌 握 市 场 动 态 , 掌 握 群 众 要 求 , 掌 握 消 房费 者 心 理 。 地3 . 工 程 管 理 处 产经 负 责 编 制 工
30、 程 施 工 组 织 设 计 , 组 织 工 程 招 标 发 包 , 组 织营 施 工 单 位 进 场 , 组 织 工 程 现 场 质 量 监 督 , 组 织 协 调 横 向 各 部 管 门 关 系 , 组 织 调 度 。 理大4 . 规 划 设 计 处 典负 责 对 开 发 区 的 调 查 及 可 行 性 研 究 , 组 织 开 发 区 局 部 规 划 方 案 编 制 , 组 织 审 查 开 发 详 细 规 划 的 总 平 面 图 , 竖 向 图 及 管 网 图 , 审 查 住 宅 , 公 共 建 筑 的 方 案 设 计 , 解 决 规 划 设 计 在 实 施 中 出 现 的 问 题 , 审
31、 查 单 项 工 程 施 工 图 , 办 理 施 工 许 可 证 负 责 红 线 桩 定 位 及 地 质 勘 测 的 配 合 工 作 。5 . 征 地 拆 迁 处负 责 办 理 征 地 手 续 , 拟 定 开 发 区 拆 迁 安 置 和 补 偿 方 案 , 筹 措 安 置 用 房 , 负 责 动 员 并 组 织 搬 迁 , 进 行 土 地 开 发 成 本 核 算 , 并 控 制 与 管 理 已 征 用 的 土 地 。6 . 财 务 预 算 处 10 房 地 产 开 发 经 营 管 理负 责 编 制 并 贯 彻 财 务 收 支 计 划 , 加 强 对 固 定 资 产 和 流 动 资 金 的 管
32、理 , 进 行 开 发 成 本 核 算 , 编 制 工 程 预 算 及 工 程 竣 工 决 算 。7 . 审 计 处对 本 部 门 , 本 单 位 的 经 济 活 动 , 财 务 收 支 及 成 果 , 进 行 监 督 、 检 查 、 公 证 、 评 价 。8 . 材 料 , 设 备 供 应 处负 责 组 织 钢 材 、 木 材 、 水 泥 及 机 、 电 产 品 的 采 购 、 供应 、 管 理 和 贮 备 。9 . 外 资 经 营 处( 海 外 部 ) 负 责 开 拓 海 外 业 务 及 负 责 引 进 外 资 , 进 行 合第 资 经 营 。六 10 . 办 公 室 负 责 开 发 公
33、司 的 日 常 行 政 、 文 书 、 档 案 、 事 务 工 作 。章 以 上 仅 是 主 要 的 业 务 职 能 机 构 分 工 , 某 些 房 地 产 企 业 还 没 设 置 企 业 管 理 办 公 室 , 政 策 调 研 室 等 职 能 政 工 部 门 、 工 会 组 织 。 这 和 其 它 企 业 类 同 , 不 再 赘 述 。四 征 地 拆 迁 安 置征 地 、 拆 迁 、 辈 置 是 房 地 产 开 发 ( 城 市 开 发 建 设 ) 前 期 工 作 的 重 要 环 节 , 处 于 先 行 的 地 位 。 征 地 、 拆 迁 、 安 置 工 作 牵 扯 面 广 , 政 策 性 很
34、 强 , 投 入 费 用 较 多 , 工 作 复 杂 , 任 务 艰 巨 。 做 好 这 一 工 作 , 为 综 合 开 发 铺 平 道 路 , 对 于 缩 短 开 发 建 设 周 期 , 降 低 开 发 成 本 , 处 理 好 企 业 与 市 民 关 系 , 促 进 安 定 团 结 , 有 很 重 要 的 意 义 。 11 房 地 产 经 营 管 理 教 程7 征 地 、 拆 迁 、 安 置 的 基 本 任 务征 地 、 拆 迁 、 安 置 是 房 地 产 开 发 ( 城 市 开 发 建 设 ) 前 期 工 作 的 重 要 环 节 , 处 于 先 行 的 地 位 。 征 地 、 拆 迁 、
35、安 置 工 作 牵 扯 面 广 , 政 策 性 很 强 , 投 入 费 用 较 多 , 工 作 复 杂 , 任 务 艰 巨 。 做 好 这 一 工 作 , 为 综 合 开 发 铺 平 道 路 , 对 于 缩 短 开 发 建 设 周 期 , 降 低 开 发 成 本 , 处 理 好 企 业 与 市 民 关 系 , 促 进 安 定团 结 , 有 很 重 要 的 意 义 。7 征 地 、 拆 迁 、 安 置 的 基 本 任 务 房 ( 海 外 部 ) 负 责 开 拓 海 外 业 务 及 负 责 引 进 外 资 , 进 行 合 地 资 经 营 。 产经10 . 办 公 室 营负 责 开 发 公 司 的
36、日 常 行 政 、 文 书 、 档 案 、 事 务 工 作 。 管以 上 仅 是 主 要 的 业 务 职 能 机 构 分 工 , 某 些 房 地 产 企 业 还 理大没 设 置 企 业 管 理 办 公 室 , 政 策 调 研 室 等 职 能 政 工 部 门 、 工 会 典组 织 。 这 和 其 它 企 业 类 同 , 不 再 赘 述 。 12 房 地 产 开 发 经 营 管 理第 二 节 房 地 产 开 发 预 算一 征 地 拆 迁 安 置商 品 房 销 售 价 格 是 商 品 房 价 值 的 货 币 表 现 , 在 房 地 产 市场 机 制 健 全 、 运 转 正 常 情 况 下 , 商 品
37、 房 销 售 价 格 主 要 由 土 地第价格 ( 隐 含 在 房 价 之 中 ) 、 房 屋 建 筑 安 装 工 程 费 、 管 理 费 、 六 贷 款 利 息 和 盈 利 几 部 分 构 成 , 其 费 用 数 额 大 部 分 是 通 过 编 制 开 发 预 算 来 反 映 的 。 因 此 , 房 地 产 开 发 预 算 可 以 作 为 开 发 公章司 在 预 售 房 屋 中 合 理 确 定 商 品 房 销 售 价 格 的 主 要 依 据 。3 . 是 实 行 招 标 投 标 的 依 据工 程 项 目 实 行 招 标 , 能 打 破 城 乡 、 地 区 、 部 门 和 所 有 制 的 界
38、限 , 开 放 建 筑 市 场 , 有 利 于 提 高 工 程 质 量 , 缩 短 建 设 工 期 、 降 低 工 程 造 价 , 提 高 投 资 经 济 效 益 。 因 此 , 开 发 公 司 发 包 工 程 项 目 , 要 通 过 招 标 投 标 来 进 行 。 在 招 标 过 程 中 , 开 发 公 司 以 房 地 产 开 发 预 算 作 为 主 要 依 据 编 制 标 底 , 进 行 开 标 和 决 标 , 优 选 中 标 单 位 。4 . 是 设 计 方 案 进 行 比 较 的 依 据 要 衡 量 设 计 方 案 是 否 经 济 合 理 , 必 须 依 据 房 地 产 开 发 预算
39、。 因 为 设 计 只 有 实 物 指 标 , 根 据 实 物 指 标 是 难 以 进 行 比 较 的 , 必 须 有 一 个 相 同 的 货 币 计 量 单 位 。 开 发 预 算 是 房 地 产 开 13 房 地 产 经 营 管 理 教 程发 工 程 经 济 价 值 的 货 币 表 现 , 工 程 设 计 和 开 发 预 算 完 成 后 , 就 可 利 用 开 发 预 算 的 货 币 指 标 ( 如 单 位 建 筑 面 积 造 价 等 ) 进 行 比 较 , 优 选 技 术 上 先 进 、 经 济 上 合 理 的 设 计 方 案 。5 . 能 促 进 开 发 公 司 实 行 经 济 核 算
40、 房 地 产 开 发 预 算 所 确 定 的 开 发 工 程 综 合 造 价 , 实 际 上 是开 发 建 设 的 总 成 本 , 是 商 品 房 销 售 价 格 的 基 础 资 料 。 开 发 公 司 需 要 通 过 开 发 预 算 增 加 收 入 , 控 制 支 出 , 加 强 经 济 核 算 , 及 时 分 析 盈 亏 状 况 , 努 力 降 低 成 本 , 才 能 增 加 盈 利 。6 . 是 利 用 国 ( 境 ) 外 资 金 , 发 展 外 向 型 房 地 产 业 的 需要 房发 展 外 向 型 的 房 地 产 业 , 不 仅 是 作 为 我 国 发 展 外 向 型 经 地济 的
41、一 个 重 要 组 成 部 分 , 而 且 作 为 筹 集 积 累 开 发 建 设 资 金 的 产经 重 要 来 源 , 以 弥 补 国 内 开 发 建 设 资 金 的 不 足 , 必 将 逐 步 推 动 营 我 国 整 个 房 地 产 业 和 建 筑 业 的 发 展 , 使 其 成 为 国 民 经 济 的 支 管 柱 产 业 。 为 了 与 外 商 谈 判 合 作 或 合 资 经 营 开 发 工 程 项 目 , 做 理大到 心 中 有 数 , 立 于 不 败 之 地 , 必 须 加 强 房 地 产 开 发 预 算 工 典作 。7 房 地 产 开 发 预 算 的 具 体 内 容房 地 产 开
42、发 预 算 的 具 体 内 容 , 是 根 据 国 家 有 关 的 政 策 规 定 、 政 府 颁 发 的 定 额 标 准 、 取 费 标 准 , 结 合 开 发 的 具 体 任 务 来 确 定 的 。 它 受 政 策 性 因 素 的 影 响 很 大 , 由 于 各 省 、 市 、 自 治 区 情 况 不 同 , 因 此 , 其 预 算 内 容 也 有 所 区 别 。 一 般 包 括 以 下 三 项 内 容 :1 . 土 地 开 发 预 算 ( 也 称 作 开 发 前 期 工 作 预 算 )土 地 开 发 预 算 的 内 容 包 括 征 地 补 偿 费 、 拆 迁 安 置 费 、 七 14 房
43、 地 产 开 发 经 营 管 理通 一 平 费 及 勘 察 设 计 费 等 。(1) 征 地 补 偿 费 征 地 补 偿 费 是 指 用 地 单 位 依 法 征 用 土 地 后 , 为 了 不 影 响被 征 土 地 者 的 生 产 和 生 活 而 支 付 的 补 偿 费 , 包 括 : 土 地 补 偿 费 。 它 是 指 国 家 征 用 集 体 所 有 的 土 地 时 , 直 接 对 土 地 支 付 的 补 偿 费 用 , 其 实 质 是 对 土 地 收 益 的 补 偿 。 青 苗 补 偿 费 。 它 是 指 对 征 用 土 地 上 种 植 的 作 物 的 补 偿 费 用 。 安 置 补 助
44、费 。 它 是 指 为 妥 善 安 排 被 征 地 单 位 的 生 产 和 群 众 生 活 , 收 征 地 单 位 “ 土 地 补 偿 费 ” 和 “ 青 苗 补 偿 费 ” 之外 , 支 付 给 被 征 地 单 位 的 安 置 补 助 费 用 。第 农 转 非 人 口 安 置 费 。 它 是 指 因 征 地 被 转 业 的 劳 动 力 ,六 由 用 地 单 位 负 责 安 置 或 委 托 其 它 有 关 单 位 代 为 安 置 , 所 付 给 的 安 置 补 助 费 及 农 转 工 劳 动 力 工 资 差 额 补 贴 费 。章 超 转 病 残 人 员 安 置 费 。 它 是 指 对 超 龄
45、老 人 、 病 残 人 员 给 以 生 活 补 助 费 和 医 疗 费 , 转 到 当 地 民 政 部 门 负 责 管 理 。 新 菜 田 建 设 基 金 。 它 是 指 由 用 地 单 位 按 有 关 规 定 缴 纳 新 菜 田 建 设 基 金 , 作 为 被 征 地 单 位 新 开 发 菜 田 的 建 设 费 用 。(2) 新 菜 地 开 发 建 设 基 金 新 菜 地 开 发 建 设 基 金 是 指 经 依 法 批 准 征 用 城 市 郊 区 的 菜地 , 用 地 单 位 向 财 政 部 门 缴 纳 的 费 用 , 不 属 于 征 地 补 偿 费 中 的“ 新 菜 田 建 设 基 金”
46、。(3) 拆 迁 及 安 置 费 用 ( 包 括 建 设 场 地 各 障 碍 物 拆 迁 、 处 理 费 )拆 迁 及 安 置 费 用 是 指 征 地 范 围 内 的 被 拆 迁 单 位 和 居 民 在 搬 迁 中 所 发 生 的 费 用 , 以 及 障 碍 物 拆 迁 、 处 理 费 。 其 中 包 15 房 地 产 经 营 管 理 教 程括 : 拆 迁 城 镇 居 民 和 农 村 居 民 , 安 置 用 房 的 建 设 费 或 购 买商 品 房 的 费 用 。 拆 迁 单 位 的 公 有 房 屋 , 拨 付 给 被 拆 迁 单 位 的 新 建 房 费 和 征 地 费 。 拆 除 地 上 物
47、 的 补 偿 费 , 是 指 拆 除 原 有 的 房 屋 、 附 属 物 、 树 木 、 机 井 等 的 拆 除 费 及 补 偿 费 。 其 它 费 用 。 指 安 置 房 的 房 租 、 维 修 费 、 取 暖 费 、 居 民 搬 家 费 、 临 时 周 转 房 费 等 以 及 有 关 的 法 律 、 公 证 、 咨 询 等 费用 。 房(4) 七 通 一 平 费 。 七 通 一 平 费 是 指 为 了 满 足 建 设 的 需 地要 , 对 被 征 用 土 地 进 行 基 础 设 施 建 设 的 费 用 。 “ 七 通 ” 包 括 产经 道 路 通 、 供 水 通 、 供 电 通 、 通 风
48、 通 、 供 气 通 、 供 热 通 、 排 雨营 污 水 通 ; “一 平 ” 是 平 整 土 地 。 管 (5) 勘 察 设 计 费 理大勘 察 设 计 费 指 为 查 明 新 开 发 区 的 地 形 、 地 貌 、 地 质 土 典壤 、 岩 性 、 地 质 构 造 、 水 文 条 件 和 各 种 自 然 地 质 现 象 而 进 行 的 测 量 、 测 绘 、 测 试 、 观 察 、 调 查 、 勘 探 、 试 验 、 鉴 定 、 研 究 和 综 合 评 价 等 工 作 发 生 的 费 用 和 进 行 开 发 工 程 设 计 所 发 生 的 费 用 。2 . 建 筑 安 装 工 程 预 算
49、 建 筑 安 装 工 程 预 算 的 内 容 包 括 直 接 费 、 间 接 费 、 计 划 利润 和 税 金 四 部 分 。(1) 直 接 费 直 接 费 是 指 直 接 耗 用 在 建 筑 安 装 工 程 上 的 各 种 费 用 的 纵和 。 它 是 由 人 工 费 、 材 料 费 、 施 工 机 械 使 用 费 和 其 它 直 接 费 16 房 地 产 开 发 经 营 管 理组 成 。 直 接 费 的 内 容 如 下 : 人 工 费 , 是 指 列 入 概 预 算 定 额 的 直 接 从 事 建 筑 安 装 工 程 施 工 的 生 产 工 人 的 基 本 工 资 、 工 资 性 质 的 津 贴 及 属 于 生 产 工 人 开 支 范 围 内 的 各 项 费 用 , 内 容 包 括 :A . 生 产 工 人 的 基 本 工 资 、 工 资 性 质 的 津 贴 ( 包 括 副 食品 补 贴 、 煤 粮 差 价 补 贴 、 上 下 班 交 通 补 贴
