1、房 地 产 经 营 管 理 教 程（十二） )房 地 产 经 营 管 理 教 程主 编 寒 天内 蒙 古 人 民 出 版 社 出 版 、 发 行 新 华 书 店 总 经 销 北 京 兆 成 印 刷 厂 印 刷8501168 毫 米 32 开 本 68 .75 印 张 154 万 字2003 年 11 月 第 1 版 2003 年 11 月 第 1 次 印 刷印 数 : 1 - 1000 册ISBN 7 - 204 - 05562 - 4 定 价 : 418 .00 元 1 目 录第 十 二 章 涉 外 房 地 产 经 营 2第 一 节 涉 外 房 地 产 经 营 的 概 念 和 意 义 2一
2、涉 外 房 地 产 经 营 的 基 本 概 念 3二 涉 外 房 地 产 经 营 的 意 义 8第 二 节 外 商 经 营 房 地 产 的 方 式 和 特 点 8一 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 方 式 12二 外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 特 点 15第 三 节 外 商 经 营 房 地 产 的 程 序 和 管 理 程 序 和 管 理一 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 方 式 15二 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 管 理 18第 四 节 外 商 经 营 房 地 产 问 题 与 对 策 23一 外 商 房 地 产 经 营 中 存 在 的 主 要 问 题 23
3、二 外 商 房 地 产 经 营 中 的 对 策 27第 五 节 我 国 境 外 房 地 产 经 营 32一 我 国 境 外 房 地 产 经 营 的 实 践 32二 境 外 房 地 产 经 营 的 条 件 和 程 序 33三 境 外 房 地 产 企 业 的 管 理 36第 六 节 外 商 投 资 经 营 房 地 产 38 2 一 外 商 投 资 经 营 房 地 产 的 发 展 概 况 38二 外 商 投 资 经 营 房 地 产 的 形 式 与 特 点 41三 外 商 投 资 经 营 房 地 产 迅 速 发 展 的 原 因 44四 外 商 投 资 房 地 产 的 作 用 47五 对 外 商 投 资
4、 房 地 产 的 管 理 48附 录 一 房 地 产 政 策 法 规 51中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 52城 市 公 有 房 屋 管 理 规 定 52中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 65城 市 公 有 房 屋 管 理 规 定 140深 圳 经 济 特 区 住 宅 区 物 业 管 理 条 例 184常 州 市 市 区 住 宅 区 物 业 管 理 暂 行 办 法 196城 市 房 屋 产 权 产 籍 管 理 暂 行 办 法 215城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 219商 品 住 宅 价 格
5、管 理 暂 行 办 法 230第 十 二 章 涉 外 房 地 产 经 营 2 涉 外 房 地 产 经 营第 一 节 涉 外 房 地 产 经 营的 概 念 和 意 义一 涉 外 房 地 产 经 营 的 基 本 概 念第十 涉 外 房 地 产 经 营 是 指 房 地 产 业 的 投 资 、 开 发 、 管 理 、 交 易 、二服 务 等 经 营 活 动 超 越 一 国 或 地 区 的 范 围 , 涉 及 到 其 它 国 家 或章地 区 。 它 是 房 地 产 境 内 经 营 的 延 伸 , 是 房 地 产 经 营 的 国 际化 。房 地 产 经 营 是 房 地 产 业 生 产 和 再 生 产 过
6、程 的 总 称 , 它 必 须 具 备 三 个 要 素 : 一 是 经 营 主 体 从 事 房 地 产 业 务 的 单 位 或 个 人 ; 二 是 经 营 客 体 经 营 的 对 象 或 标 的 物 , 即 房 产 、 地 产 、 房 地 产 ; 三 是 经 营 行 为 投 资 、 开 发 、 管 理 、 交 易 、 服 务 等 一 系 列 活 动 。 所 谓 “ 涉 外 ” 房 地 产 经 营 , 是 指 房 地 产 经 营 主 体 、 经 营 客 体 的 涉 外 。主 体 涉 外 , 是 指 我 国 境 内 的 房 地 产 业 务 允 许 国 外 或 境 外 单 位 或 个 人 ( 统 称
7、 外 商 ) 参 与 经 营 。 如 外 商 购 买 我 国 土 地 使 用 权 , 进 行 基 础 开 发 , 将“ 生 地” 加 工 为“ 熟 地” , 然 后 转 卖 、 出 租 ; 或 投 资 我 国 道 路 交 通 、 工 业 厂 房 、 商 业 网 点 、 居 民 住 3 房 地 产 经 营 管 理 教 程宅 、 办 公 用 楼 、 娱 乐 设 施 等 建 设 ; 抑 或 从 事 物 业 管 理 、 房 地 估 价 、 信 息 和 技 术 咨 询 等 服 务 活 动 。客 体 涉 外 , 指 我 国 单 位 和 个 人 到 国 外 或 境 外 房 地 产 市 场 开 拓 、 发 展
8、 各 种 房 产 、 地 产 、 房 地 产 业 务 。 例 如 , 我 国 境 内 有 些 单 位 甚 至 个 人 在 香 港 、 美 国 、 澳 大 利 亚 等 国 家 或 地 区 购 置土 地 , 建 造 楼 宇 , 出 租 出 售 , 获 取 盈 利 。本 章 涉 外 房 地 产 经 营 主 要 讲 述 主 体 涉 外 , 即 境 外 主 体 经 营 我 国 房 地 产 的 情 形 。二 涉 外 房 地 产 经 营 的 意 义 房 地房 地 产 是 不 可 多 得 的 宝 贵 财 富 和 十 分 诱 人 的 投 资 对 象 , 房 地 产经产 业 则 是 国 民 经 济 各 行 各 业
9、 的 排 头 兵 和 奠 基 石 。 在 深 化 改 营革 、 扩 大 开 放 的 新 形 势 下 , 发 展 我 国 涉 外 房 地 产 经 营 有 着 十 管理分 重 要 的 意 义 。 大1 . 涉 外 房 地 产 经 营 可 以 为 我 国 经 济 建 设 提 供 大 量 财 政 收 入 典“土 地 是 财 富 之 母” , 这 句 话 道 出 土 地 非 同 寻 常 的 价 值 。 世 界 上 许 多 国 家 和 地 区 来 自 土 地 的 收 入 ( 出 卖 所 有 权 , 出 让 使 用 权 , 收 取 土 地 增 值 税 、 调 节 税 、 营 业 税 、 附 加 税 等 )
10、一 般 占 到 财 政 收 入 的 10 % 40 % 。 香 港 19611984 年 , 出 让 土 地 使 用 权 收 入 平 均 占 财 政 收 入 的 17 . 7 % , 其 中 1981 年 房 地 产业 向 当 局 提 交 的 税 金 达 170 亿 港 元 , 占 当 年 财 政 收 入 的 48 % , 居 香 港 八 大 经 济 支 柱 之 首 。 自 1987 年 深 圳 有 偿 转 让 第 一 块 土 地 使 用 权 , 结 束 了 历 史 以 来 土 地 的 无 偿 使 用 , 土 地 收 入 迅 速 增 长 , 成 为 我 国 财 政 收 入 一 项 新 的 可
11、观 的 来 源 。 据 不 完 全 统 计 , 仅 1992 年 , 我 国 出 让 国 有 土 地 使 用 权 就 达 2 . 4 涉 外 房 地 产 经 营8 万 幅 , 面 积 2 . 2 万 顷 , 收 取 土 地 出 让 金 520 多 亿 元 。 1993 年 上 半 年 , 又 出 让 国 有 土 地 使 用 权 3000 多 幅 , 面 积 1 . 2 万公 顷 , 收 取 出 让 金 270 多 亿 元 。 根 据 抽 样 调 查 , 这 些 收 入 中外资 比 重 达 60 % 80 % 。 上 海 闸 北 区 自 1992 年 6 月 至 1993 年底 , 出 让 21
12、 幅 土 地 , 获 取 出 让 金 2 . 94 亿 美 元 。 若 加 上 外 资 购 买 、 租 赁 房 产 收 入 , 外 资 房 地 产 税 费 收 入 , 收 益 数 字 还 要 大 。 另 外 , 发 展 涉 外 房 地 产 业 还 可 带 动 其 它 产 业 发 展 , 增 加 这 些 产 业 部 门 的 收 入 。 可 见 , 房 地 产 是 财 政 的 “ 摇 钱 树” , 涉 外 房 地 产 是 利 用 外 资 的 “聚 宝 盆 ”。 近 年 来 , 房 地 产 业 吸 收 的 外 资 呈 现 上 升 趋 势 。2 . 涉 外 房 地 产 经 营 可 以 加 快 我 国
13、土 地 资 源 开 发 利 用第 我 国 是 发 展 中 大 国 , 经 济 基 础 落 后 , 许 多 资 源 短 期 内 无 力 开 十 发 。 例 如 宝 岛 海 南 省 , 四 周 濒 海 , 物 产 富 饶 , 蕴 藏 着 发 展 经 二章 济 的 巨 大 潜 力 。 但 由 于 缺 乏 资 金 , 长 期 得 不 到 应 有 的 开 发 利用 。 海 南 全 省 , 1987 年 财 政 收 入 仅 为 2 . 8 亿 元 , 支 出 却 高达 6 . 2 亿 元 , 赤 字 3 . 4 亿 元 。 在 此 情 况 下 , 依 据 自 身 的 资金 积 累 根 本 不 能 解 决
14、经 济 开 发 与 发 展 问 题 。 而 中 央 财 政 也 没 有 足 够 的 资 金 可 以 提 供 给 海 南 省 进 行 基 础 设 施 建 设 。 有 鉴 于 此 , 海 南 省 决 定 利 用 改 革 开 放 赋 予 海 南 省 经 济 特 区 的 特 殊 政 策 , 尝 试 走 一 条 由 外 商 投 资 成 片 开 发 的 路 子 。 经 过 协 商 , 与 日 本 熊 谷 组 ( 香 港 ) 有 限 公 司 拟 定 了 有 关 出 让 海 南 省 洋 浦 地 区 30 平 方 公 里 土 地 使 用 权 的 意 向 书 ; 熊 谷 组 1989 年 3 月 向 海 南 省
15、有 关 机 构 交 纳 了 预 定 金 , 1992 年 3 月 国 务 院 批 准 了 这 项 全 国 迄 今 最 大 的 开 发 项 目 , 出 让 期 70 年 。 日 本 熊 谷 组( 香 港 ) 有 限 公 司 将 在 15 年 内 向 开 发 区 投 入 180 亿 港 元 的 资金 用 于 基 础 设 施 的 建 设 与 开 发 , 总 投 资 额 将 达 到 1300 多 亿 5 房 地 产 经 营 管 理 教 程港 元 。 这 一 方 式 , 不 仅 解 决 了 海 南 洋 浦 地 区 30 平 方 公 里 开发 问 题 , 而 且 为 中 国 利 用 外 资 进 行 土 地
16、 开 发 与 建 设 起 到 了 示 范 作 用 。 自 此 , 外 商 的 成 片 开 发 项 目 迅 速 遍 布 沿 海 、 沿 江 、 沿 边 各 经 济 开 放 开 发 区 并 逐 渐 向 内 地 推 进 , 成 为 我 国 涉 外 房 地 产 经 营 最 典 型 的 方 式 。3 . 涉 外 房 地 产 经 营 是 我 国 扩 大 对 外 开 放 的 先 导 房 地 产 业 是 百 业 之 首 , 百 业 之 基 , 它 为 其 它 行 业 提 供 活 动 的 空 间 场 所 和 基 本 设 施 , 是 其 他 行 业 发 展 的 先 决 条 件 。 对 外 开 放 中 的 房 地
17、产 业 , 作 用 更 是 如 此 。首 先 , 对 外 开 放 , 旨 在 吸 引 外 商 投 资 , 而 外 商 投 资 与 否 及 投 房 资 规 模 大 小 在 很 大 程 度 上 取 决 于 投 资 地 的 生 产 条 件 和 生 活 环 地 境 , 其 关 键 就 是 房 地 产 开 发 。 而 开 发 房 地 产 , 建 设 时 间 长 , 产经资 金 耗 用 大 , 国 内 力 量 远 远 不 够 , 必 须 利 用 外 资 ; 其 次 , 外 营商 在 我 国 从 事 任 何 生 产 经 营 活 动 , 必 须 从 发 展 房 地 产 利 管用 我 国 土 地 购 建 房 屋
18、 等 建 筑 物 开 始 。 这 些 是 发 展 涉 外 房 地 产 理大的 必 要 性 。 典其 次 , 房 地 产 业 因 其 附 加 值 高 、 盈 利 大 、 风 险 小 的 特 点 , 一 直 是 境 外 闲 置 资 金 寻 觅 的 对 象 。 从 此 角 度 讲 , 发 展 涉 外 房 地 产 经 营 是 利 用 外 资 的 很 有 吸 引 力 的 渠 道 。 对 外 开 放 以 来 , 许 多 外 商 对 华 投 资 看 中 的 是 中 国 丰 富 而 廉 价 的 房 地 产 资 源 。 福 州 地 区 1992 年 5 月 在 香 港 召 开 的 经 贸 洽 谈 会 上 , 所
19、 签 订 的 17 个 利 用 外 资 项 目 中 有 15 个 项 目 是 有 关 房 地 产 开 发 的 。 广东 1993 年 全 省 外 资 房 地 产 项 目 577 项 , 利 用 外 资 148 . 7 亿 美 元 , 占 全 省 合 同 利 用 外 资 的 42 . 6 % 。 这 些 表 明 发 展 涉 外房 地 产 有 其 可 行 性 。必 要 性 与 可 行 性 相 结 合 , 决 定 了 涉 外 房 地 产 经 营 是 我 国 扩 大 6 涉 外 房 地 产 经 营对 外 开 放 的 启 动 器 和 突 破 口 , 这 已 为 我 国 特 区 的 成 功 实 践 所 证
20、 实 。 深 圳 原 是 一 个 边 陲 小 镇 , 迅 速 发 展 成 为 以 外 向 型 经 济 为 主 导 的 综 合 性 城 市 , 在 一 定 程 度 上 是 靠 涉 外 房 地 产 业 起 家 的 , 广 州 情 况 与 此 类 似 , 19791986 年 全 市 利 用 外 资 兴 建 和经 营 商 业 、 旅 游 业 和 住 宅 楼 宇 的 项 目 近 200 个 , 合 同 规 定 的投 资 总 额 为 8 亿 美 元 , 占 全 市 利 用 外 资 总 额 的 53 % 。 充 分 利 用 外 资 , 发 展 外 向 型 房 地 产 业 , 使 广 州 城 市 面 貌 在
21、 短 期 内 显 著 改 观 , 大 大 改 善 了 投 资 环 境 , 为 吸 引 更 多 的 外 资 创 造 了 条 件 , 走 了“ 引 凤 筑 巢 再 引 凤” 的 滚 雪 球 式 发 展 道 路 , 使 广 州 一 跃 成 为 全 国 开 放 的 前 沿 地 带 。4 . 涉 外 房 地 产 经 营 是 实 现 我 国 康 居 目 标 的 重 要 保 证第 1979 年 邓 小 平 同 志 提 出 本 世 纪 末 中 国 达 到 小 康 社 会 的 战 略 十 目 标 。 在 小 康 指 标 体 系 中 , 住 宅 指 标 比 重 为 12 % , 权 重 仅 二章 次 于 人 均
22、国 民 生 产 总 值 指 标 。 可 见 , 解 决 好 住 的 问 题 对 小 康目 标 的 实 现 至 关 重 要 。要 解 决 住 的 问 题 , 根 据 联 合 国 社 会 发 展 所 1970 年 制 订 的 标 准 , 居 住 密 度 每 人 11 . 5 间 , 每 户 一 住 宅 单 元 。 我 国 国 家 统 计 局 根 据 我 国 情 况 设 计 的 标 准 为 : 人 均 810 平 方 米 , 三 口 之 家 两 居 室 , 住 房 成 套 率 60 % 。 据 测 算 , 要 达 到 上 述 康 居 目 标 , 今 后 六 年 要 投 入 45005000 亿 人
23、民 币 。 这 对 建 设 资 金 已 相 当 紧 张 的 我 国 来 说 是 难 以 负 担 的 , 出 路 也 只 能 是 用 优 惠 政 策 吸 引 外 资 参 与 我 国 住 宅 建 设 。 这 方 面 已 经 有 不 少 成 功 的 先 例 , 收 到 较 好 的 社 会 效 益 和 经 济 效 益 。 例 如 广 州 晓 港 新 村 第 一 期 工 程 , 中 方 提 供 土 地 和 部 分 市 政 设 施 , 外 商 提 供 资 金 , 合 作 建 设 住 宅 18192 . 48 平 方 米 。 我 方 分 得 六 成 , 面 积 10944 平 方 米 , 安 顿 了 大 批
24、 住 宅 困 难 户 , 并 盈 利 300 万 7 房 地 产 经 营 管 理 教 程元 。 在 我 国 , 住 房 问 题 是 个 老 大 难 问 题 , “康 居 工 程 ” 任 重道 远 ,可 少 。发 展 涉 外 房 地 产 经 营 对 保 证 “ 康 居 目 标 ” 的 实 现 必 不5 . 涉 外 房 地 产 经 营 可 以 促 进 我 国 房 地 产 经 营 管 理 水 平 的 提高房 地 产 业 在 我 国 方 兴 未 艾 , 今 后 数 十 年 要 有 大 的 发 展 。 发 展 涉 外 房 地 产 业 务 , 不 仅 可 以 增 加 我 国 房 地 产 建 设 资 金 ,
25、 而 且 可 以 沟 通 国 际 信 息 , 加 强 国 际 竞 争 , 学 习 外 方 房 地 产 领 域 中 先 进 技 术 和 管 理 方 法 , 提 高 我 国 房 地 产 规 划 、 设 计 、 开 发 、经 营 和 管 理 水 平 , 为 振 兴 我 国 房 地 产 业 服 务 。 房6 . 涉 外 房 地 产 经 营 推 动 了 我 国 房 地 产 业 走 向 世 界 地涉 外 房 地 产 经 营 不 仅 是 “ 请 进 来” , 还 包 括 “走 出 去” 。 对 外 产经 开 放 以 来 , 我 国 在 吸 引 外 资 开 发 国 内 房 地 产 业 的 同 时 , 积 极
26、营 跻 身 国 际 房 地 产 市 场 , 发 展 境 外 房 地 产 经 营 , 已 取 得 明 显 效 管 果 。 我 国 到 境 外 进 行 房 地 产 业 务 活 动 , 除 了 获 得 丰 厚 的 投 资 理大报 酬 外 , 更 重 要 的 是 , 通 过 以 境 外 房 地 产 为 据 点 和 阵 地 , 占 典领 一 方 之 地 , 打 开 一 扇 窗 口 , 闯 出 一 片 市 场 , 提 高 了 国 际 知 名 度 , 锻 炼 了 国 际 竞 争 力 , 加 速 了 房 地 产 业 的 国 际 化 进 程 。 例如 , 从 80 年 代 初 期 起 , 大 陆 在 香 港 从
27、 事 房 地 产 业 务 , 目 前 已 占 香 港 房 地 产 业 投 资 总 额 的 23 % , 并 有 可 能 在 今 后 几 年 中 跃 为 香 港 第 一 大 投 资 者 。 在 香 港 房 地 产 市 场 上 稳 稳 地 扎 下 根 , 为 走 向 更 广 阔 的 世 界 房 地 产 市 场 准 备 了 条 件 。总 之 , 大 力 发 展 我 国 涉 外 房 地 产 经 营 业 务 , 是 扩 大 对 外 开 放 的 重 要 组 成 部 分 , 它 增 加 国 家 财 政 收 入 和 建 设 资 金 , 加 快 土 地 资 源 开 发 利 用 , 改 善 基 础 设 施 和 居
28、 住 条 件 , 促 进 房 地 产 业 发 展 和 相 关 产 业 繁 荣 , 是 推 动 整 个 经 济 和 社 会 进 步 的 必 由 之 8 涉 外 房 地 产 经 营路 。第 二 节 外 商 经 营 房 地 产的 方 式 和 特 点一 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 方 式第 十二我 国 房 地 产 业 对 外 开 放 以 来 , 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 数 量 不章断 增 多 , 规 模 逐 步 扩 大 , 方 式 也 越 来 越 多 样 化 。 我 们 大 致 可以 从 如 下 几 个 方 面 对 其 进 行 划 分 。1 . 根 据 经 营 次 数 划
29、分 根 据 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 次 数 可 划 分 为 偶 然 经 营 和 日 常 经 营 。偶 然 经 营 指 外 商 只 承 担 或 参 与 一 次 或 几 次 房 地 产 经 营 业 务 , 又 称 项 目 经 营 。 这 种 经 营 方 式 , 外 资 到 处 “ 打 游 击 ”, 打 一 枪 换 一 个 地 方 , 来 去 匆 匆 , 具 有 偶 然 性 、 临 时 性 、 随 意 性 的 特 点 。 这 不 利 于 我 方 长 期 稳 定 使 用 外 资 , 但 资 金 容 易 召 来 , 使 用 也 比 较 灵 活 。 日 常 经 营 指 外 商 意 欲 在
30、中 国 长 期 参 与 各 种 感 兴 趣 有 利 可 图 的 房 地 产 业 务 , 为 此 他 们 往 往 在 我 国 注 册 成 立 房 地 产 开 发 企 业 9 房 地 产 经 营 管 理 教 程或 经 营 公 司 , 故 又 称 公 司 经 营 。 这 种 经 营 方 式 的 特 点 是 经 常 性 、 稳 定 性 、 广 泛 性 , 外 商 有 明 确 的 发 展 宗 旨 和 业 务 范 围 , 长 期 承 担 或 参 与 我 国 房 地 产 业 。 这 是 我 国 房 地 产 业 稳 定 的 开 发 力 量 , 如 为 数 众 多 的 外 商 房 地 产 经 营 公 司 的 房
31、 地 产 经 营 活 动 。2 . 根 据 经 营 范 围 划 分外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 范 围 大 小 不 一 , 据 此 可 划 分 为 局 部 经 营 和 综 合 经 营 。 有 的 外 商 只 承 担 或 参 与 某 个 或 某 些 房 地 产 经 营 业 务 , 如 单 纯的 土 地 开 发 、 房 屋 建 造 、 物 业 管 理 、 房 地 销 售 、 出 让 、 出 房 租 , 或 部 分 组 合 等 , 这 种 经 营 方 式 称 局 部 经 营 。 局 部 经 营 投 地 资 量 少 , 经 营 范 围 有 限 , 项 目 总 体 配 套 性 差 , 整 体
32、功 能 的 协 产经调 要 靠 事 先 周 密 科 学 的 发 展 规 划 制 约 。 营与 局 部 经 营 相 对 应 的 是 综 合 经 营 。 即 外 商 先 取 得 土 地 使 用 管权 , 再 完 成 通 路 、 通 电 、 通 汽 、 通 热 、 通 水 、 排 污 、 通 讯 和 理大场 地 平 整 ( 简 称 “ 七 通 一 平 ”) , 继 而 建 筑 相 应 的 生 产 、 生 典活 、 服 务 设 施 等 地 面 建 筑 物 , 然 后 将 这 些 建 筑 物 自 营 或 出 让 、 出 租 , 从 事 管 理 、 服 务 等 经 营 活 动 。 综 合 经 营 投 资
33、量 大 、 周 期 性 长 、 涉 及 面 广 、 牵 引 力 强 , 有 利 于 整 个 地 区 的 环 境 改 善 和 功 能 协 调 。 例 如 , 台 湾 “ 塑 料 大 王 ” 王 永 庆 在 厦 门 投 资 70 亿 美 元 、 面 积 1 万 公 顷 的 化 学 工 业 区 , 新 加 坡 政 府在 苏 州 投 资 200 亿 美 元 的 裕 廊 工 业 区 。3 . 按 经 营 用 途 划 分 外 商 经 营 我 国 房 地 产 按 用 途 可 分 为 自 用 经 营 与 他 用 经 营 。 自 用 经 营 是 指 境 外 房 地 产 商 同 时 又 是 其 它 产 业 商 ,
34、 经 营 房 地 产 是 为 自 己 从 事 其 它 产 业 创 造 条 件 。 如 外 商 在 我 国 购 地 、 建 10 涉 外 房 地 产 经 营方 并 进 行 配 套 建 设 , 作 为 从 事 其 它 经 营 活 动 的 场 所 和 设 施 。 这 种 经 营 方 式 是 附 带 发 展 房 地 产 , 俗 称 “引 凤 筑 巢 ”。 外 商 自 己“ 筑 巢” , 自 己 受 用 , 开 发 项 目 与 引 进 项 目 自 动 协 调 。 他 用 经 营 是 指 外 商 开 发 经 营 房 地 产 的 目 的 是 为 他 人 居 住 或 生 产 服 务 。 如 开 发 商 进 行
35、 房 地 产 基 础 开 发 , 形 成 可 供 工 业 、 商 业 、 娱 乐 、 生 活 等 用 地 用 房 后 , 出 售 或 出 租 给 他 人 从 事 生 产 经 营 活 动 。 他 用 经 营 是 专 门 开 发 房 地 产 , 以 达 到 “ 筑 巢 引 凤” 之 效 。 房 地 产 的 开 发 项 目 与 其 它 产 业 的 引 进 项 目 不 自 动 吻合 , 需 事 先 根 据 引 进 项 目 的 情 况 进 行 房 地 产 规 划 和 开 发 。 引 什 么 凤 , 筑 什 么 巢 。4 . 按 经 营 主 体 划 分第 按 经 营 主 体 划 分 , 可 分 为 : 外
36、 商 独 资 、 中 外 合 资 、 中 外 合 作十三 种 方 式 。二章 外 商 独 资 是 指 根 据 中 华 人 民 共 和 国 外 资 企 业 法 设 立 外 商房 地 产 经 营 公 司 , 全 部 资 本 由 境 外 经 营 者 投 放 , 经 营 由 其 独立 自 主 进 行 , 依 中 国 法 律 享 有 全 部 盈 利 , 承 担 全 部 责 任 、 风 险 。 该 经 营 方 式 有 利 于 我 国 吸 收 较 多 外 资 开 发 房 地 产 业 , 不 负 经 营 责 任 和 风 险 。 缺 点 在 于 : 我 方 不 能 分 获 盈 利 , 也 不 便 于 对 它 的
37、 经 营 干 预 。 如 上 海 的 嘉 里 发 展 有 限 公 司 就 是 外 商 独 资 从 事 房 地 产 综 合 开 发 的 。中 外 合 资 是 指 根 据 中 华 人 民 共 和 国 中 外 合 资 经 营 企 业 法 规 定 , 由 境 外 公 司 、 其 它 经 济 组 织 或 个 人 同 中 国 境 内 公 司 、 企 业 或 其 它 组 织 共 同 投 资 、 共 同 经 营 房 地 产 业 , 共 享 经 营 收 益 , 共 负 经 营 亏 损 , 权 利 大 小 、 义 务 多 少 与 认 缴 的 出 资 额 成 比 例 。 如 香 港 新 世 界 集 团 与 南 京
38、市 政 府 合 资 经 营 300 万 平 方米 安 居 工 程 , 共 投 资 6 亿 元 人 民 币 , 各 持 一 半 股 权 。 合 资 经 11 房 地 产 经 营 管 理 教 程营 , 我 方 有 部 分 经 营 控 制 权 、 收 益 权 , 但 须 缴 纳 相 应 资 本 ,承 担 相 应 风 险 。中 外 合 作 是 指 根 据 中 华 人 民 共 和 国 中 外 合 作 经 营 企 业 法 规定 , 由 境 外 主 体 与 境 内 主 体 设 立 契 约 式 房 地 产 经 营 实 体 ,合 作 开 发 经 营 房 地 产 。 根 据 协 商 合 同 确 定 双 方 权 利
39、 责 任 和 收 益 分 享 。 一 般 我 方 出 土 地 与 其 它 设 施 条 件 , 外 方 提 供 资 金 和管 理 , 合 作 期 满 产 权 归 我 方 所 有 。 如 苏 州 市 经 济 技 术 发 展 总公 司 与 香 港 哥 罗 洋 行 有 限 公 司 在 苏 州 合 作 建 设 雅 都 大 酒 店( 暨 综 合 贸 易 中 心 ) , 港 方 投 资 2200 万 美 元 , 中 方 提 供 13000 平 方 米 土 地 使 用 权 和 市 政 设 施 条 件 进 行 合 作 , 期 限 20 年 。 房 合 作 期 间 , 酒 店 日 常 经 营 管 理 、 组 织
40、生 产 货 源 、 贸 易 货 源 、 地 所 有 盈 亏 、 债 务 都 由 港 方 负 责 。 开 业 第 一 年 至 第 十 年 , 港 方 产经每 年 给 中 方 固 定 补 偿 29 万 美 元 ; 第 十 一 年 至 第 十 六 年 的 税 营后 利 润 , 中 方 占 30 % , 港 方 占 70 % ; 第 十 七 年 至 第 二 十 年 , 管分 成 比 例 为 中 方 60 % , 港 方 40 % 。 合 作 期 满 , 港 方 将 整 个 理大建 筑 物 无 条 件 移 交 中 方 , 归 中 方 所 有 和 单 独 经 营 。 合 作 经 营 典方 式 , 中 方
41、提 供 的 条 件 不 折 合 为 注 册 资 本 金 , 外 方 独 自 支 付 注 册 资 本 , 并 以 其 对 债 务 承 担 责 任 。 中 方 风 险 较 小 、 责 任 较 轻 , 能 分 享 盈 利 并 参 与 经 营 决 策 。 上 述 外 商 经 营 我 国 房 地 产 的 方 式 各 有 其 特 点 , 实 践 中 应 根 据 需 要 与 可 能 , 灵 活 引 导 , 择 优 选 择 对 我 方 有 利 的 经 营 方 式 , 力 争 使 中 方 投 资 少 , 创 汇 多 , 见 效 快 , 收 益 大 。 12 涉 外 房 地 产 经 营二 外 商 经 营 我 国
42、房 地 产 业 特 点外 商 经 营 我 国 的 房 地 产 业 , 是 中 外 两 个 国 家 或 地 区 在 房 地 产 开 发 经 营 领 域 的 一 种 平 等 互 利 的 合 作 。 从 我 方 来 讲 , 其 宗 旨 是 吸 引 外 资 帮 助 发 展 我 国 房 地 产 业 , 为 此 必 须 给 外 商 有 吸 引 力 的 投 资 报 酬 ; 从 外 商 讲 , 主 要 追 求 的 是 中 国 房 地 产 业 较 高 的 盈 利 水 平 , 并 尽 可 能 减 少 经 营 手 续 , 降 低 经 营 风 险 , 国 际 间 的 这 种 交 往 须 采 取 国 际 通 行 的 做
43、 法 才 能 让 双 方 接 受 。 据此 , 外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 呈 现 以 下 特 征 。1 . 讲 求 平 等 互 利第 外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 , 涉 及 到 中 外 两 个 国 家 或 地 区 的 政 治 十 关 系 和 经 济 利 益 , 双 方 政 治 上 应 该 平 等 , 经 济 利 益 上 各 有 所 二章 图 。 我 方 应 给 予 境 外 经 营 者 平 等 的 国 民 待 遇 和 公 平 的 竞 争 条件 , 外 商 经 营 者 应 和 境 内 经 营 者 一 样 , 以 普 通 的 身 份 参 与 经 营 , 没 有 特 权 也
44、不 受 歧 视 。 只 有 相 互 尊 重 , 兼 顾 双 方 利 益 , 外 商 房 地 产 经 营 业 务 才 能 顺 利 展 开 。 在 这 里 , 平 等 是 基 础 , 互 利 是 前 提 。2 . 注 重 利 用 外 资我 国 是 发 展 中 国 家 , 建 设 资 金 严 重 不 足 , 开 放 房 地 产 市 场 吸 引 外 商 参 与 土 地 开 发 和 房 屋 建 造 , 最 重 要 的 是 通 过 这 一 形 式 利 用 境 外 资 金 , 增 加 房 地 产 业 的 资 金 投 入 。 那 种 借 外 商 之 名 , 行 中 资 经 营 之 实 , 骗 取 涉 外 优
45、惠 待 遇 的 “ 假 外 资 经 营” 是 与 这 一 目 的 背 道 而 驰 的 , 要 坚 决 杜 绝 。目前 , 参 与 我 国 房 地 产 业 投 资 的 , 主 要 是 日 本 、 香 港 、 台 湾 、 新 加 坡 等 东 南 亚 游 资 较 多 的 国 家 和 地 区 , 它 们 的 投 资 额 13 房 地 产 经 营 管 理 教 程一 般 占 外 商 在 我 国 房 地 产 业 投 资 总 额 的 三 分 之 二 以 上 , 成 为 我 国 贩 地 产 利 用 外 资 的 重 点 。3 . 追 求 经 济 效 益外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 务 , 真 正 有 意
46、 发 展 我 国 房 地 产 事 业 ,追 求 社 会 效 益 的 不 多 , 他 们 的 动 机 主 要 在 于 赚 取 高 额 利 润 。因 此 , 在 经 营 项 目 的 选 择 上 , 大 多 热 衷 于 投 资 少 、 回 报 高 、收 益 快 的 高 档 办 公 楼 、 高 级 公 寓 、 豪 华 别 墅 、 奢 侈 娱 乐 场 所 等 。 对 基 础 设 施 和 普 通 住 宅 的 建 设 则 热 情 不 高 , 参 与 不 足 。 投资 结 构 呈 现 头 重 脚 轻 的 “ 倒 倾 斜” , 不 仅 无 助 于 缓 解 我 国基 本 设 施“ 瓶 颈” , 而 且 加 剧 了
47、 对 它 们 的 需 求 压 力 , 导 致 供 房 应 短 缺 , 价 格 上 涨 , 一 定 程 度 上 对 房 地 产 业 的 发 展 造 成 消 极 地 影 响 , 必 须 加 强 引 导 。 产经4 . 偏 重 合 营 方 式 营统 计 资 料 显 示 , 外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 , 有 60 % 以 上 采 取 管与 中 方 合 营 的 方 式 , 即 合 资 或 合 作 。 如 1991 年 底 , 福 州 市 理大三 资 房 地 产 企 业 有 65 家 , 其 中 独 资 22 家 , 占 34 % , 合 营 43 典家 , 占 66 % 。 1992 年
48、初 , 广 东 外 资 房 地 产 企 业 66 家 , 外 商 独 资 仅 11 家 , 占 17 % , 合 资 、 合 作 的 为 55 家 , 占 83 % 。 外 商 与 中 方 合 营 , 一 般 由 中 方 提 供 土 地 和 其 它 市 政 设 施 , 在 企 业 申 办 、 项 目 获 取 和 具 体 实 施 过 程 中 , 由 于 有 熟 悉 情 况 的 中 方 合 作 , 显 得 简 便 易 行 ; 还 可 减 少 投 资 , 分 摊 经 营 风 险 。 外 商 自 然 乐 于 采 纳 。5 . 遵 循 国 际 惯 例 国 际 惯 例 是 国 际 间 经 济 交 往 中
49、逐 渐 形 成 的 一 些 原 则 和 规 范 化 作 法 。 在 国 际 事 务 中 具 有 普 遍 适 应 性 而 被 广 为 接 受 。 外 商 经 营 我 国 房 地 产 是 一 项 重 要 的 国 际 经 济 交 往 活 动 , 一 方 面 要 符 14 涉 外 房 地 产 经 营合 我 国 国 情 , 为 我 所 用 ; 另 一 方 面 不 能 我 行 我解 、 参 照 国 际 间 通 行 的 做 法 , 如 在 土 地 批 租 中 公公 正 的 原 则 和 招 标 、 拍 卖 的 方 式 等 。 遵 循 国 际 惯营 我 国 房 地 产 业 务 才 会 有 广 阔 的 发 展 前 景 。把 握 外 商 经 营 我 国 房 地 产 业 的 特 点 , 可 以 使 我 们业 务 时 增 加 自 觉 性 、 针 对 性 , 克 服 盲 目 性 , 做 到趋 利 避 害 。第 十 二 章素 , 必 须 了 开 、 公 平 、 例 , 外 商 经在 发 展 这 类 因 势 利 导 , 15 房 地 产
