房地产经营管理教程 - 第七册.docx

1、房 地 产 经 营 管 理 教 程( 七 )房 地 产 经 营 管 理 教 程主 编 寒 天内 蒙 古 人 民 出 版 社 出 版 、 发 行 新 华 书 店 总 经 销 北 京 兆 成 印 刷 厂 印 刷8501168 毫 米 32 开 本 68 .75 印 张 154 万 字2003 年 11 月 第 1 版 2003 年 11 月 第 1 次 印 刷印 数 : 1 - 1000 册ISBN 7 - 204 - 05562 - 4 定 价 : 418 .00 元 1 目 录第 七 章 房 地 产 经 营 管 理 ( 1 )第 一 节 房 产 市 场 ( 2 )一 房 产 的 基 本 特 性

2、 ( 2 )二 房 产 市 场 的 类 型 ( 7 )三 中 国 房 产 市 场 的 模 式 (14)四 中 国 拓 展 房 产 市 场 的 措 施 (21)第 二 节 房 产 所 有 权 (29)一 产 权 交 接 和 登 记 (29)二 房 产 所 有 权 制 与 产 权 类 别 (42)三 房 产 的 所 有 权 、 使 用 权 和 租 赁 权 (43)第 三 节 房 屋 出 售 (47)一 房 屋 售 价 的 构 成 (47)二 房 屋 售 价 确 定 的 方 法 (49)三 房 产 买 卖 的 方 法 与 程 序 (53)第 四 节 房 屋 租 赁 (56)一 房 屋 租 金 的 性

3、 质 与 构 成 (56)二 房 屋 租 金 的 计 算 (61) 2 三 房 屋 租 赁 的 原 则 (68)四 房 屋 租 赁 契 约 (69)五 房 屋 出 售 与 租 赁 的 利 益 比 较 (71)第 五 节 房 产 经 营 基 本 技 能 (76)一 房 产 经 营 环 境 分 析 (76)二 房 产 经 营 基 本 技 能 (80)第 六 节 房 产 经 营 的 其 它 方 法 (89)一 房 产 典 当 (89)二 房 产 抵 押 (90)三 房 产 入 股 (94)四 房 屋 交 换 (95)第 八 章 房 地 产 合 同 97第 一 节 房 地 产 合 同 概 述 98一

4、房 地 产 合 同 概 述 和 特 征 98二 房 地 产 合 同 的 种 类 和 形 式 100三 房 地 产 合 同 的 主 要 内 容 102四 房 地 产 合 同 的 订 立 和 解 除 106五 房 地 产 合 同 的 履 行 108第 二 节 土 地 开 发 建 设 合 111一 土 地 开 发 建 设 合 同 概 述 111二 勘 察 合 同 115三 设 计 合 同 123四 建 筑 安 装 承 包 合 同 132第 三 节 房 产 买 卖 合 同 144一 房 产 买 卖 合 同 的 概 念 144 3 二 房 产 买 卖 合 同 的 内 容 146三 房 产 买 卖 合 同

5、 的 种 类 149四 几 种 主 要 的 房 产 买 卖 合 同 155五 房 产 买 卖 合 同 双 方 的 权 利 义 务 175六 房 产 买 卖 合 同 纠 纷 的 解 决 179第 四 节 房 屋 租 赁 合 同 184一 房 屋 租 赁 合 同 概 念 184二 房 屋 租 赁 合 同 的 种 类 186三 房 屋 租 赁 合 同 的 主 要 条 款 188四 房 屋 租 赁 合 同 当 事 人 的 权 利 和 义 务 191五 房 屋 租 赁 合 同 的 成 立 和 终 止 194第 五 节 房 地 产 管 理 和 服 务 196一 房 地 产 管 理 合 同 196二 房 屋

6、 修 缮 合 同 202第 七 章 房 地 产 经 营 管 理 2 房 地 产 经 营 管 理第 一 节 房 产 市 场房 产 的 诸 种 交 易 都 是 在 市 场 内 进 行 的 , 房 产 价 值 表 现 为 市 场 价 格 。 房 产 市 场 是 房 产 经 济 活 动 的 中 心 , 是 理 解 房 产 经 济 的 枢 纽 。 房 产 市 场 在 理 论 上 可 以 分 为 狭 义 的 房 产 市 场 和 广第 义 的 房 产 市 场 。 狭 义 的 房 产 市 场 仅 指 已 竣 工 的 交 易 房 屋 市 场 , 因 此 , 它 不 包 括 房 产 建 筑 环 节 以 及 在 此

7、 以 前 的 交 易 。 广七义 的 房 产 市 场 包 括 市 场 结 构 、 市 场 价 格 、 市 场 调 节 、 市 场 资章金 等 四 个 系 统 。 这 四 个 系 统 相 互 作 用 、 相 互 渗 透 构 成 了 房 产 市 场 机 制 及 其 运 动 。 本 书 研 究 的 对 象 是 广 义 的 房 产 市 场 。一 房 产 的 基 本 特 性房 产 是 一 个 经 济 学 概 念 , 也 是 房 地 产 业 的 一 个 专 门 术 语 , 是 指 作 为 商 品 的 房 屋 的 统 称 。 或 是 在 一 定 的 所 有 制 关 系 下 作 为 财 产 的 房 屋 。 由

8、 于 房 屋 等 建 筑 物 是 建 造 在 土 地 上 的 , 是 不 可 移 动 的 , 因 而 是 一 种 不 动 产 。房 产 作 为 一 种 特 殊 的 财 产 , 即 不 动 产 , 其 基 本 特 性 可 以 从 物 理 、 经 济 和 制 度 三 个 方 面 加 以 描 述 。 3 房 地 产 经 营 管 理 教 程7 房 产 的 物 理 属 性 房 产 区 别 于 其 它 财 产 的 物 理 属 性 包 括 以 下 内 容 。 1 . 房 产 的 不 动 性房 屋 是 建 造 在 土 地 上 的 。 土 地 是 不 可 移 动 的 , 房 屋 也 是 不 可 移 动 的 。

9、因 而 具 有 不 动 性 。 房 屋 一 经 建 造 , 直 到 它 从 这 块 土 地 上 消 灭 ( 毁 灭 ) 前 , 它 都 将 长 久 地 固 定 在 它 所 处 的 地 理 位 置 上 。 机 器 设 备 、 汽 车 、 家 具 等 财 产 ( 动 产 ) , 人 们 可以 随 时 根 据 需 要 把 它 们 从 一 个 地 方 搬 动 到 另 外 的 地 方 , 以 满 足 那 里 的 需 求 , 而 建 筑 在 土 地 上 的 房 屋 是 不 可 能 从 一 个 地 方搬 到 另 一 个 地 方 去 的 。 正 是 这 种 物 理 特 性 使 房 产 成 为 不 动 房产 。

10、 地2 . 房 产 的 异 质 性 产经 由 于 每 一 幢 房 屋 所 处 的 地 理 位 置 总 是 不 同 的 , 因 此 , 房营 屋 不 像 其 它 的 商 品 可 以 用 同 样 的 设 计 、 同 样 的 材 料 和 同 样 的 管 加 工 生 产 出 外 型 功 能 完 全 一 样 的 产 品 。 世 界 上 没 有 两 幢 绝 对 理大相 同 的 房 屋 。 同 时 , 又 由 于 房 屋 是 建 在 一 个 特 定 的 国 家 、 民 典族 的 特 定 地 区 和 特 定 环 境 中 , 因 而 , 房 屋 建 设 在 建 材 选 择 、 建 筑 结 构 、 外 观 设 计

11、 、 内 在 功 能 以 及 艺 术 风 格 等 方 面 , 都 会 受 到 民 族 习 惯 、 地 理 位 置 、 气 候 条 件 和 自 然 资 源 的 极 大 影 响 与 限 制 。 所 以 , 房 屋 不 仅 具 有 强 烈 的 、 鲜 明 的 民 族 特 征 , 而 且 是 能 最 充 分 地 反 映 它 所 产 生 的 那 个 时 代 的 人 们 的 生 产 、 生 活 方 式 , 社 会 的 科 学 技 术 水 平 和 文 化 艺 术 特 征 以 及 人 们 的 物 质 生 活 水 平 和 精 神 面 貌 的 综 合 标 志 。 房 产 的 这 种 异 质 性 是 使 它 区 别

12、 于 其 它 一 般 商 品 的 又 一 物 理 特 征 。7 房 产 的 经 济 属 性 4 房 地 产 经 营 管 理房 产 区 别 于 其 它 财 产 的 经 济 属 性 有 相 对 稀 缺 性 、 位 置 差 异 性 、 非 独 立 性 和 投 资 的 缺 乏 流 动 性 。1 . 房 产 的 相 对 稀 缺 性土 地 的 供 给 是 有 限 的 , 特 别 是 在 城 市 中 心 区 的 土 地 供 给 更 是 十 分 有 限 的 , 而 其 需 求 理 论 上 是 无 限 的 、 不 断 增 长 的 , 因 此 土 地 是 稀 缺 的 。 土 地 的 有 限 性 和 不 可 再 生

13、 性 决 定 了 土 地 的 稀 缺 性 , 土 地 的 稀 缺 性 决 定 了 房 产 的 相 对 稀 缺 性 。 建 筑 在 土 地 上 的 房 屋 尽 管 可 以 向 空 中 发 展 , 通 过 建 造 摩 天 大 厦 等 高 层 建 筑 , 增 加 使 用 面 积 和 空 间 来 提 高 稀 缺 土 地 的 有 效 使 用 率 。 但 是 , 高 楼 大 厦 的 高 度 是 有 限 的 。 不 仅 受 自 然 物 理特性 方 面 的 限 制 , 也受经 济和科技 发 展水平制约。因而房产是 一种相第 对 稀 缺 的 财 产 。七 在 我 国 和 所 有 的 发 展 中 国 家 , 由

14、于 经 济 发 展 水 平 对 房 屋 供 给 的 制 约 和 人 口 增 长 对 房 屋 需 求 的 膨 胀 , 这 使 房 产 的 稀 缺章 性 表 现 得 更 加 明 显 。 甚 至 表 现 为 一 种 绝 对 的 稀 缺 。房 产 的 这 种 相 对 稀 缺 性 在 现 实 生 活 中 表 现 为 城 镇 住 宅 供 不 应 求 的 尖 锐 矛 盾 以 及 住 房 价 格 的 持 续 上 涨 。 如 上 海 , 1980 年 多 层 住 房 每 平 方 米 建 筑 面 积 为 200 多 元 , 1987 年 涨 到 1000 元 , 1991 年 进 一 步 涨 到 1600 元 以

15、 上 。 比 1980 年 上 涨 8 倍 多 。 1992 年 一 般 地 段 的 房 价 每 平 方 米 涨 到 1800 元 , 地 段 好的 涨 到 2000 元 以 上 。 高 层 住 宅 涨 幅 也 令 人 吃 惊 , 无 一 例 外 。 从 全 国 来 看 , 住 宅 价 格 的 上 涨 也 是 不 可 避 免 的 , 具 有 客 观 必 然 性 。经 济 发 展 水 平 的 提 高 可 以 缓 解 房 产 的 相 对 稀 缺 性 , 但 却 不 能 改 变 这 种 相 对 稀 缺 性 。2 . 房 产 的 位 置 差 异 性 5 房 地 产 经 营 管 理 教 程房 屋 的 立

16、 体 空 间 结 构 一 旦 形 成 , 即 对 其 他 房 屋 、 建 筑 物 及 其 环 境 相 互 联 结 , 从 而 产 生 相 对 的 位 置 差 异 性 。 这 种 差 异 性 既 有 地 理 因 素 , 也 有 经 济 因 素 。 而 经 济 因 素 相 对 更 为 重 要 。 这 种 位 置 差 异 性 将 影 响 人 们 对 不 同 房 产 的 选 择 。 它 使 相 似 的 两 幢 房 产 可 能 具 有 不 同 的 用 处 和 不 同 的 价 值 。影 响 人 们 对 房 产 坐 落 地 点 进 行 选 择 的 主 要 因 素 有 人 口 增 长 情 况 、 公 用 设

17、施 和 服 务 是 否 便 利 、 商 业 中 心 和 工 厂 的 位 置 、 风 向 、 太 阳 光 线 照 射 方 向 和 生 活 方 式 的 改 变 等 。另 外 , 房 产 的 这 种 位 置 的 差 异 性 也 影 响 着 房 产 的 价 格 ,商 业 中 心 , 公 共 设 施 和 服 务 比 较 便 利 的 地 区 房 价 相 对 要 高 。 房 这 种 房 价 的 差 异 形 成 房 产 的 可 获 得 性 的 差 异 , 也 影 响 着 人 们 地 对 房 产 坐 落 的 选 择 。 产经3 . 房 产 的 非 独 立 性 营房 产 不 同 于 其 它 财 产 , 其 价 值

18、 和 使 用 价 值 不 是 独 立 的 、 管不 受 其 他 同 类 财 产 影 响 的 。 一 幢 房 产 的 使 用 、 改 良 以 及 它 的 理大市 场 价 值 往 往 受 到 其 它 房 产 的 影 响 , 这 种 房 产 的 相 互 影 响 即 典为 房 产 的 非 独 立 性 。 一 个 大 型 旅 馆 的 修 建 , 将 使 附 近 的 饮 食 、 百 货 等 商 店 生 意 兴 隆 , 价 值 上 升 。 而 一 个 大 型 商 场 或 购 物 中 心 的 兴 建 , 却 使 附 近 的 中 小 百 货 商 店 的 生 意 受 到 很 大 影 响 , 销 售 大 幅 度 下

19、 降 , 甚 至 改 变 一 些 房 产 的 用 途 。 火 车 站 、 长 途 汽 车 站 的 修 建 , 将 对 它 周 围 房 产 的 使 用 和 价 值 产 生 极 大 的 影 响 。4 . 房 产 投 资 的 固 定 性 和 缺 乏 流 动 性 投 资 的 流 动 性 是 指 在 必 要 的 时 候 , 投 资 能 随 时 兑 换 成 现金 的 能 力 。 股 票 、 债 券 等 一 些 证 券 投 资 的 流 动 性 很 强 , 在 需 要 现 金 的 时 候 , 股 票 、 债 券 等 证 券 持 有 者 可 随 时 将 其 售 出 兑 6 房 地 产 经 营 管 理换 成 现

20、金 。由 于 房 屋 建 设 具 有 长 期 性 的 特 点 , 房 产 投 资 也 是 一 种 长 期 性 投 资 , 又 由 于 房 产 投 资 一 般 金 额 较 大 、 方 向 单 一 , 难 以 分 散 风 险 。 由 于 种 种 原 因 , 投 资 有 时 可 能 被 “ 固 定 ” 或 “拴 ” 在 该 房 产 上 , 想 卖 卖 不 掉 , 或 卖 掉 后 损 失 太 大 而 不 愿 卖 , 而 不 得 不 长 期 地 持 有 。 这 在 急 需 资 金 流 动 时 可 能 会 带 来 麻 烦 和 风 险 。5 . 房 产 是 保 值 增 值 的 有 效 手 段在 通 货 膨

21、胀 时 期 , 人 们 手 持 现 金 和 银 行 储 蓄 很 难 避 免 购 买 力 的 损 失 。 而 房 产 价 格 一 般 是 随 着 通 货 膨 胀 的 增 长 而 增 长 的 。 因 而 , 房 产 投 资 具 有 很 强 的 保 值 能 力 。第 同 时 , 由 于 房 产 的 长 期 供 不 应 求 , 使 其 价 格 的 上 涨 一 般七 都 快 于 其 他 商 品 价 格 上 涨 水 平 , 从 而 为 房 产 投 资 增 值 提 供 了 有 利 条 件 。 无 论 是 以 赚 钱 为 根 本 目 的 , 投 资 经 营 房 产 , 还 是章 购 房 自 住 者 , 均 可

22、 从 中 获 利 。房 产 投 资 的 主 要 风 险 来 自 于 房 屋 建 设 阶 段 能 否 获 得 高 质 量 的 管 理 。 管 理 不 善 时 会 造 成 工 期 延 长 , 成 本 猛 增 。 这 不 仅 会 使 预 期 利 润 减 少 , 甚 至 可 能 因 违 约 ( 不 能 按 期 交 房 和 还 贷 ) 而 导 致 投 资 开 发 者 的 破 产 。因 而 在 进 行 房 产 投 资 时 必 须 充 分 重 视 资 金 的 流 动 性 和 房 屋 建 设 的 质 量 管 理 。7 房 产 的 制 度 属 性房 产 作 为 一 种 特 殊 财 产 , 不 仅 在 物 理 属

23、 性 、 经 济 属 性 方 面 有 不 同 于 其 它 财 产 的 特 征 , 而 且 在 法 律 、 组 织 、 风 俗 、 信 仰 等 方 面 也 具 有 与 其 他 财 产 不 同 的 特 性 。 7 房 地 产 经 营 管 理 教 程1 . 房 地 产 法 律房 产 物 理 和 经 济 方 面 的 特 点 , 决 定 了 它 在 投 资 、 开 发 、 管 理 、 交 易 、 使 用 等 方 面 有 许 多 不 同 于 其 他 商 品 的 地 方 , 因 而 需 要 专 门 的 立 法 对 房 产 投 资 、 开 发 、 管 理 、 交 易 、 使 用 等 方 面 必 要 的 程 序

24、 、 手 续 作 出 各 自 的 规 定 , 以 保 护 有 关 人 员 的 各 自 合 法 权 益 。 因 此 , 世 界 各 国 在 很 早 以 前 就 开 始 制 定 房 地 产 法 律 、 法 规 和 条 例 , 为 保 护 有 关 人 员 的 合 法 权 益 提 供 法 律 依 据 。 我 国 正 在 起 草 的 中 华 人 民 共 和 国 住 宅 法 就 是 一 个 专 门 的 房 产 法 。2 . 公 共 控 制 房房 产 的 公 共 控 制 主 要 指 国 家 和 地 方 政 府 对 房 产 的 经 营 、 地开 发 、 使 用 等 方 面 的 控 制 。 这 种 控 制 一

25、般 通 过 计 划 和 政 策 来 产经 实 施 。 城 市 发 展 规 划 将 限 制 城 市 各 个 小 区 房 屋 建 筑 的 类 型 、营 风 格 及 其 用 途 等 。 租 金 的 限 制 、 抵 押 贷 款 的 限 制 等 对 房 产 的 管 使 用 和 收 益 等 都 有 明 显 的 影 响 。 理 大3 . 社 会 风 俗 和 习 惯 典一 个 地 区 的 社 会 风 俗 和 人 们 的 生 活 习 惯 对 房 产 的 开 发 、使 用 也 有 极 大 的 影 响 ; 一 个 地 区 的 历 史 、 宗 教 信 仰 和 文 化 直 接 影 响 着 房 屋 的 建 筑 风 格 和

26、 设 计 。 例 如 我 国 宫 殿 式 木 结 构 建 筑 与 欧 洲 传 统 的 圆 顶 式 建 筑 有 着 截 然 不 同 的 风 格 。二 房 产 市 场 的 类 型房 屋 这 种 商 品 , 由 于 其 本 身 和 其 价 值 量 的 特 性 , 由 于 我 国 房 屋 商 品 消 费 者 的 支 付 能 力 等 等 , 决 定 了 房 屋 商 品 化 的 交 易 形 式 的 多 样 性 。 8 房 地 产 经 营 管 理7 按 房 产 市 场 主 体 结 构 划 分房 产 交 易 的 诸 当 事 人 始 终 是 市 场 交 易 的 主 体 。 房 产 交 易 方 式 的 构 成 及

27、 其 变 化 , 归 根 结 底 反 映 了 房 产 市 场 交 易 的 诸 当 事 人 之 间 意 志 、 权 利 和 经 济 关 系 。房 产 市 场 按 主 体 结 构 划 分 , 可 以 划 分 为 房 产 买 方 市 场 和 卖 方 市 场 。房 产 买 方 市 场 是 作 为 房 屋 消 费 者 的 交 易 接 受 方 的 市 场 。 对 于 消 费 者 来 说 , 他 们 购 买 、 承 租 房 屋 是 作 为 一 种 最 终 产 品 消 费 , 所 以 , 买 方 市 场 代 表 了 全 社 会 的 对 房 屋 这 种 最 终 产 品 的 需 求 。 买 方 市 场 内 部 的

28、 需 求 结 构 是 由 房 产 市 场 的 各 种 交 易第 形 式 表 现 的 房 产 需 求 的 比 例 , 即 在 房 产 买 卖 交 易 下 购 买 房 屋七 的 需 求 , 在 租 赁 交 易 下 承 租 房 屋 的 需 求 与 其 他 形 式 的 房 屋 需 求 在 房 屋 总 需 求 中 的 比 重 , 它 是 确 定 房 产 生 产 和 交 换 的 重 要章 依 据 。房 产 卖 方 市 场 是 一 种 广 义 的 卖 方 市 场 , 也 就 是 房 产 经 营 者 的 市 场 。 这 个 市 场 具 有 自 身 的 特 点 :1 . 房 产 经 营 或 是 为 了 营 利

29、, 或 是 为 了 非 营 利 的 目 的 ( 如 国 家 平 抑 市 价 、 解 决 部 分 居 民 住 房 问 题 等 ) , 因 此 , 他 们 经 营 房 屋 交 易 的 目 的 不 是 为 了 自 己 消 费 。2 . 他 们 买 进 房 屋 也 是 为 了 卖 出 房 屋 。 为 卖 而 买 是 房 产经 营 的 一 个 显 著 特 点 。3 . 卖 方 市 场 代 表 了 房 屋 供 应 的 状 况 , 因 而 也 就 是 供 应方 市 场 。房 产 买 方 市 场 和 卖 方 市 场 的 矛 盾 在 一 定 程 度 上 表 现 了 房 屋 需 求 与 供 应 的 矛 盾 , 是

30、 分 析 房 产 供 求 状 况 , 房 产 市 场 运 行 9 房 地 产 经 营 管 理 教 程机 制 的 正 常 与 否 的 重 要 依 据 。 房 产 市 场 所 有 权 的 构 成 是 房 产 市 场 结 构 的 重 要 方 面 。 卖方 市 场 的 房 产 按 房 产 所 有 权 可 以 划 分 为 国 有 房 产 、 集 体 所 有 房 产 、 私 有 房 产 和 涉 外 房 产 。 国 有 房 产 属 社 会 主 义 全 民 所 有 , 国 家 按 统 一 领 导 、 分 级 管 理 的 原 则 , 授 权 国 家 机 关 、 国 营 企 、 事 业 单 位 管 理 国 有 房

31、 产 。 集 体 所 有 房 产 是 社 会 主 义 劳 动 群 众 集 体 组 织 所 有 的 房 产 。 私 有 房 产 是 我 国 公 民 个 人 所 有 的 房 产 。 涉 外 房 产 是 外 国 公 民 、 外 资 企 业 、 合 资 企 业 、 合 作 经 营 的 企 业 及 香 港 、 澳 门 和 台 湾 同 胞 在 国 内 拥 有 的 房 产 。房7 按 房 产 交 易 的 实 现 形 式 划 分 地房 产 可 以 买 卖 、 租 赁 、 互 换 、 抵 押 和 典 卖 等 。 根 据 房 产 产经 这 些 交 易 的 实 现 形 式 , 可 以 把 房 产 市 场 分 为 房

32、 产 交 易 市 场 、 营 房 产 租 赁 市 场 、 房 产 交 换 市 场 、 房 产 抵 押 市 场 、 房 产 典 卖 市 管 场 。 理大我 国 的 房 产 商 品 消 费 者 分 为 集 团 和 个 人 两 类 。 厂 房 、 办 典公 用 房 、 整 体 商 品 用 房 一 般 是 集 团 消 费 追 逐 的 对 象 , 通 常 某 个 集 团 因 为 有 切 实 的 消 费 需 求 和 较 雄 厚 的 资 金 准 备 , 其 一 次 性 支 付 能 力 强 ; 而 住 宅 、 零 星 商 业 用 房 等 , 一 般 为 单 个 消 费 者 所 期 求 , 现 阶 段 , 他

33、们 大 都 因 收 入 的 低 水 准 和 消 费 的 生 存 性 倾 向 , 一 次 性 房 屋 消 费 支 付 能 力 较 弱 。 这 两 个 方 面 , 决 定 了 让 渡 房 屋 商 品 的 使 用 价 值 , 实 现 其 价 值 的 方 式 可 以 有 售 卖 和 租 赁 等 方 式 , 从 而 产 生 了 房 产 市 场 的 多 样 性 。1 . 房 产 租 赁 市 场 房 产 租 赁 市 场 的 参 与 者 是 房 产 公 司 、 企 业 事 业 单 位 、 个人 ; 市 场 范 围 包 括 居 民 住 宅 、 工 商 业 用 房 、 办 公 用 房 、 其 他 10 房 地 产

34、 经 营 管 理房 产 ; 市 场 经 营 形 式 为 房 产 经 营 权 在 时 间 上 的 让 渡 ; 市 场 的 特 点 是 经 营 普 遍 性 、 垄 断 性 。我 国 城 镇 的 住 宅 主 要 是 通 过 租 赁 方 式 来 实 现 的 。 在 租 赁 市 场 上 买 卖 双 方 成 交 是 通 过 签 订 房 屋 租 赁 契 约 实 现 的 。 房 屋 租 赁 契 约 是 指 房 屋 的 出 租 方 将 房 屋 的 使 用 权 交 与 承 租 方 , 承 租 方 按 照 双 方 约 定 的 期 限 和 数 额 向 出 租 方 交 纳 租 金 , 明 确 双 方 的 权 利 和 义

35、 务 , 并 在 合 同 终 止 或 者 合 同 期 限 届 满 时 将 承 租 的 房 屋 完 整 无 损 地 退 还 出 租 者 。2 . 房 产 交 易 市 场房 产 交 易 市 场 的 市 场 主 体 是 房 产 公 司 、 其 他 企 业 、 个人 ; 市 场 范 围 包 括 居 民 住 宅 、 工 商 业 用 房 、 办 公 用 房 、 私 人第用 房 ; 市 场 ( 经 营 形 式 ) 为 房 产 所 有 权 的 转 让 ; 七 是 公 开 性 、 集 中 性 和 受 控 竞 争 性 。市 场 的 特 点房 产 交 易 市 场 与 房 产 租 赁 市 场 是 不 同 的 。 房

36、产 交 易 市 场章 的 卖 方 一 次 性 收 回 其 预 付 资 金 和 利 润 , 买 方 一 次 取 得 房 产 的所 有 权 和 使 用 权 。 而 房 产 的 租 赁 市 场 的 卖 方 不 把 预 付 资 金 和 利 润 一 次 收 回 , 而 以 加 价 , 即 收 取 租 金 的 方 法 得 到 补 偿 , 逐 渐 收 回 资 金 , 实 现 交 换 价 值 , 承 租 人 只 能 得 到 一 定 时 期 的 使 用 权 , 而 永 远 得 不 到 它 的 所 有 权 。 由 于 房 屋 是 一 种 价 值 量 很 大 的 商 品 , 为 适 应 一 部 人 的 购 买 力

37、和 得 到 个 人 财 产 的 要 求 , 在 房 屋 出 售 中 , 也 有 采 用 分 期 付 款 方 式 的 , 但 分 期 付 款 出 售 仍 不 同 于 出 租 。 分 期 付 款 的 买 方 , 仍 需 以 加 价 方 式 对 卖 方 预 付 资 金 和 利 润 予 以 补 偿 , 他 是 以 购 买 房 屋 的 所 有 权 和 全 部 使 用 价 值 为 目 的 。在 房 产 交 易 市 场 中 要 研 究 租 买 比 价 的 问 题 。 租 买 比 价 是 同 类 房 屋 在 同 一 时 间 内 单 位 面 积 卖 价 与 租 价 的 比 例 。 房 屋 租 11 房 地 产

38、经 营 管 理 教 程买 比 价 是 人 们 衡 量 买 房 和 租 房 哪 种 形 式 合 算 的 标 准 。 买 房 人 不 仅 要 考 虑 一 次 付 出 价 款 和 今 后 的 经 常 性 支 出 , 如 房 产 税 、 土 地 使 用 费 、 保 险 费 、 大 修 准 备 金 等 , 而 且 还 要 考 虑 相 同 期 限 内 的 利 息 损 失 额 , 要 按 机 会 成 本 计 算 。 在 房 屋 有 效 使 用 年 限 内 的 总 支 出 低 于 同 期 的 租 房 总 支 出 , 买 房 才 比 租 房 合 算 。 而 合 理 的 租 买 比 价 也 应 该 是 :出 租

39、房 屋 在 其 正 常 寿 命 期 内 的 房 租 总 和 扣 除 因 逐 渐 回 收 投 资 所 附 加 的 利 息 后 , 仍 适 当 大 于 其 售 价 。 这 样 才 能 做 到 从 当 前 利 益 和 长 远 利 益 看 , 对 个 人 , 对 国 家 两 方 面 都 有 利 。(1) 按 符 合 价 值 规 律 的 售 价 与 租 价 比 较 , 对 个 人 , 对 国 房 家 都 是 买 ( 卖 ) 房 合 算 。 现 以 每 平 方 米 建 筑 造 价 200 元 , 售 地 价 230 元 ( 销 售 费 用 和 盈 利 共 15 % ) 为 例 进 行 比 较 : 产经从

40、个 人 看 , 买 房 后 机 会 成 本 为 24 . 66 元 , 其 中 折 旧 和 营 利 息 损 失 17 . 89 元 , 房 产 税 2 . 21 元 ( 按 税 务 部 门 计 税 方 管 法 : 房 价 80% 税 率 ) , 土 地 使 用 费 2 . 25 元 , 保 险 费 0 . 理大35 元 , 应 摊 大 修 准 备 金 1 . 96 元 , 比 应 纳 房 租 少 2 . 84 元 。 典其 一 次 付 出 房 价 不 到 八 年 半 房 租 , 而 房 屋 实 际 使 用 年 限 可 达80 100 年 , 因 此 , 比 租 房 合 算 。从 国 家 看 ,

41、 一 次 收 回 房 价 , 扣 除 费 用 后 , 如 全 部 投 入 住 宅 再 建 设 , 则 住 宅 建 设 将 以 年 增 10 % 的 规 模 发 展 , 也 是 很 有 利 的 。(2) 按 低 房 租 与 补 贴 三 分 之 二 的 出 售 办 法 比 较 , 对 个 人 和 国 家 都 是 不 合 算 的 。从 个 人 看 , 每 平 方 米 房 价 200 元 , 付 款 三 分 之 一 , 一 次 付 清 者 再 优 惠 30 % , 实 付 房 价 46 . 67 元 。 则 年 机 会 成 本 7 . 11 元 , 其 中 折 旧 和 利 息 损 失 3 . 93 元

42、 ( 契 税 6 % 也 包 括 在 实 12 房 地 产 经 营 管 理付 房 价 之 内 ) , 房 屋 日 常 维 护 费 0 . 70 元 , 大 修 准 备 金 1 . 96 元 , 房 产 税 0 . 45 元 ( 有 的 城 市 不 计 契 税 和 房 产 税 , 则 共 6 . 43 元 ) , 这 还 不 计 土 地 使 用 费 , 已 超 过 现 在 平 均 房 租 (1 . 22元 m/ 年 ) 支 出 的 六 倍 。 所 以 , 只 要 能 租 到 房 子 的 人 , 仍 然不 愿 买 房 。从 国 家 的 当 前 利 益 看 , 这 种 办 法 虽 然 比 低 价 出

43、 租 合 算 多了 , 但 是 , 低 房 租 肯 定 是 要 改 革 的 , 低 价 甩 卖 , 把 产 权 卖 出去 后 , 不 论 如 何 改 都 与 这 部 分 房 屋 无 关 了 , 而 且 收 回 价 款 还 不 到 建 筑 成 本 的 四 分 之 一 , 住 宅 生 产 和 经 营 都 得 不 到 价 值 和 实 物 的 补 偿 , 无 法 实 现 简 单 再 生 产 。3 . 房 产 互 换 市 场第房 产 互 换 市 场 的 市 场 主 体 , 是 房 产 所 有 者 ,房 产 的 使 用七 者 ; 市 场 范 围 包 括 房 管 部 门 直 管 公 房 , 单 位 自 管

44、公 房 、 私 房 ; 市 场 经 营 方 式 为 房 产 价 值 与 使 用 价 值 的 有 偿 互 换 ; 市 场章 的 特 点 是 集 中 性 、 控 制 性 和 垄 断 性 。房 屋 互 换 是 对 使 用 分 配 的 一 种 补 充 , 互 换 的 权 利 内 容 是 现 用 房 屋 的 使 用 权 或 空 闲 房 屋 的 分 配 权 , 如 果 双 方 都 是 房 屋 所 有 权 人 , 也 可 连 同 所 有 权 一 并 交 换 。因 为 对 房 屋 的 需 求 因 人 而 异 , 由 于 上 班 路 远 , 年 老 体 弱 上 楼 有 困 难 , 需 要 安 静 , 想 住 楼

45、 房 , 为 缓 和 家 庭 矛 盾 想 分 开 居 住 , 为 相 互 照 顾 想 住 在 一 起 等 等 各 种 原 因 , 出 现 了 换 房 的 需 求 。 换 房 双 方 在 自 愿 互 利 的 基 础 上 结 合 起 来 , 满 足 自 己 对 住 房 的 特 殊 要 求 。4 . 房 产 抵 押 市 场 房 产 抵 押 市 场 的 市 场 主 体 是 房 产 的 所 有 人 , 包 括 享 有 房产 所 有 权 的 法 人 和 自 然 人 , 金 融 机 构 等 , 市 场 范 围 包 括 居 民 13 房 地 产 经 营 管 理 教 程住 宅 、 工 商 用 房 、 办 公 用

46、 房 和 其 他 房 产 ; 市 场 经 营 方 式 为 房 产 的 抵 押 贷 款 和 借 款 ; 市 场 的 特 点 为 集 中 性 和 分 散 性 并 存 。 因 为 房 产 是 价 值 量 巨 大 的 不 动 产 , 如 果 住 宅 所 有 人 为 发 展 其 业 务 , 或 改 善 经 营 、 生 活 状 况 等 , 需 要 大 量 资 金 , 而 又 不 能 保 证 以 经 营 收 入 或 其 他 收 益 按 期 还 贷 时 , 可 以 将 房 产 作 为 抵 押 品 , 以 作 为 取 得 长 期 贷 款 的 物 质 保 证 。 抵 押 , 本 身 就 意 味 着 住 宅 所 有

47、 权 的 潜 在 转 让 , 一 旦 住 宅 所 有 人 届 满 无 法 还 贷 , 潜 在 的 转 让 就 会 变 为 现 实 的 转 让 。 抵 押 主 要 是 房 产 所 有人 为 取 得 贷 款 而 向 金 融 机 构 的 物 质 保 证 。5 . 房 产 典 卖 市 场 房房 产 典 卖 市 场 的 市 场 主 体 是 房 产 的 所 有 人 , 包 括 享 有 房 地产 所 有 权 的 法 人 和 自 然 人 ; 市 场 范 围 包 括 居 民 住 宅 、 工 商 用 产经 房 、 办 公 用 房 和 其 他 房 产 ; 市 场 经 营 方 式 为 房 产 有 期 限 的 出营 典

48、 与 承 典 ; 市 场 的 特 点 是 集 中 性 和 分 散 性 并 存 。 管 典 卖 , 即 房 产 所 有 者 因 种 种 原 因 迫 切 需 要 资 金 , 同 时 他 理大手 中 握 有 的 能 与 这 笔 资 金 相 当 的 , 只 有 房 产 。 为 了 想 今 后 赎 典回 房 产 , 于 是 , 他 在 保 留 房 产 所 有 权 的 前 提 下 , 有 期 限 有 条 件 地 将 房 产 出 典 给 承 典 人 , 承 典 人 即 付 给 典 价 , 在 典 卖 期 内 获 得 住 宅 的 典 权 住 宅 的 占 有 、 使 用 和 收 益 权 。 当 典 期 届 满

49、时 , 住 宅 出 典 者 即 可 行 使 回 赎 权 , 在 向 承 典 人 交 付 原 典 价 数 额 后 , 承 典 人 向 出 典 人 返 还 其 住 宅 。 此 时 , 典 权 自 然 消 灭 。 因 此 , 典 卖 又 叫 “ 活 卖 ”。 倘 若 典 期 届 满 后 , 住 宅 出 典 人 无 法 行 使 回 赎 权 , 且 再 过 一 段 回 赎 期 仍 无 法 行 使 回 赎 权 , 则“ 活 卖 ”转 化 为 “绝 卖” , 住 宅 出 典 人 将 丧 失 该 住 宅 所 有 权 , 承 典 人 即 成 新 房 主 。 房 产 典 卖 活 动 类 似 于 抵 押 , 也 是 为 了 获 得 资 金 而 转 让 房 产 的 使 用 价 值 的 活 动 。 14 房 地 产 经 营 管 理三 中 国 房 产 市 场 的 模 式我 国 传 统 的 房 产 市 场 模 式 , 同 其 他 经 济 模 式 一 样 , 受 前 “苏 联 模 式 ” 的 影 响 较 大 , 是 一 种