1、拆迁补偿款优先受偿权分析http:/ 2005年以前，广州市的地方实践是视为普通民事债权，劣后于国土出让金、担保债权、工程款等受偿。但在 2005 年，广州市在全国范围内首创拆迁补偿款优先受偿的制度，我目前尚未查获该制度的任何规范依据，但是在海珠区法院主持的“龙田地块” 执行拍卖案中，拆迁补偿款优先于其他债权得到全额清偿，1此后还有其他类似烂尾地拍卖均承认拆迁补偿款的优先受偿效力。2另外，在广州市国土房管局的官方网站上也指出：“人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。”3 这些都表明
2、 ，自 2005年以后，广州市本地司法实践在事实上已承认拆迁补偿款的优先受偿效力。1 参见网址：http:/reale 年2 月 6日 17：00.2 参见网址：http:/ 月 6 日 17：00.3 参见网址：http:/ 年2月 6 日 17：00.广州首宗烂尾地拍卖 拆迁户获得3000 万元赔偿 2005-08-16 15:27 更新 来源：新华网 第 1 页/共 1 页 被广州一块“烂尾地”困扰 8 年的124 户被拆迁户终于安心了。15 日，广州市海珠区法院对广州首宗执行拍卖并获成功的“烂尾地”进行债权分配，124 户被拆迁户得到了 6500多元至 120 多万元的补偿，补偿金额
3、总计 3188.73 万元。 这块“烂尾地”位于海珠区龙田路地段(以下简称“龙田地块”)。1997 年6 月，广州市穗京房地产开发有限公司开始对“龙田地块”的房屋实施拆迁，涉及被拆迁户 196 户784 人，拆迁房屋面积近两万平方米，协议回迁时间 为 2003年 3 月。然而，由于穗京公司经营不善、实力不济，导致烂尾，至今“龙田地块”仍是一块空地，同时拖欠被拆迁人的临迁补助费约890 万元。 2004 年6 月，被拆迁人在市、区、街道及相关职能部门的引导下，将广州市穗京房地产开发有限公司告上法庭，状告其“变更补偿安置方式，由原来的房屋补偿，变更为弃产弃租作价补偿”。 2005 年6 月 8 日
4、，广州市房地产交易登记中心受广州海珠区法院委托，公开拍卖“龙田地块”。在经历了 10 分钟 34轮的激烈竞争后，南京中惠房地产公司以8200 万元，高出底价近13 的价格投得该地块。 2005 年8 月 15 日，广州市海珠区法院开始分配拍卖款项，124 户被拆迁人作为优先受偿对象，全额得到产权补偿费、拆迁补偿费和临迁补助费。 据了解，其余正在审理或未起诉的 72 户被拆迁户，也可在审理完毕或提起诉讼获得判决后，凭法院生效判决申请执行、分配。 “龙田地块”是广州市首次通过司法程序解决的“烂尾地”。据广州市国土房管局统计，至 2003年底，广州市登记在册的“烂尾地”共有 125宗，用地面积91.
5、5 万平方米，已拆房屋 95.53 万平方米，涉及临迁户1.4 万多户，4.2 万多人。记者从广州市国土房管了解到：这 125 宗“烂尾地”中，除已盘活、解决的外，还有 41 宗需要通过司法途径解决，目前这 41宗已全部进入司法程序。(吴俊、谢珂) 文章来源：新华网 您的位置： 南方网首页 房产首页 业界新闻 房产聚焦 法院拍卖烂尾地程序 拆迁户优先受偿 今日焦点： 配套商品房 主导市场 沪上楼市仍 处于“试探期” 国土部强调防止盲目扩 建开发区 严控农用地 转用 楼市只有降价一条路可 走 市场变局显现三大征兆 2005-02-22 08:24:18 来源：信息时报 作者：南方网讯 以往，烂尾
6、地块的拆迁户即使打赢了官司也未必能拿到拆迁补偿金，但今年 3 月，随着法院拍卖烂尾地程序的启动，广州海珠、荔湾区数百户多年拿不到补偿金的烂尾地拆迁户将先于银行和政府，从地块拍卖所得中拿回自己的拆迁补偿费。这将是广州市通过法律途径解决拆迁补偿安置问题的一项重要突破，广州也将成为国内首个明确提出优先受偿措施的城市。1.4 万拆迁户受困烂尾地 据了解，在下个月即可拿回拆迁补偿费的，是烂尾多年的海珠区龙田地块、荔湾区光复路地块和龙津中路地块的 200 多户拆迁户。他们于去年8 月中旬在有关部门的帮助下，对烂尾地块的用地公司提起诉讼。去年 12 月底，法院判决并查封了土地，最快的将于今年 3 月对土地进
7、行拍卖。拍卖所得资金将优先偿付给这些拆迁户，而不是像往年一样先支付了银行贷款和政府税费。据市国土房管局拆迁办副主任潘建中介绍，截至 2003 年 10 月，全市共有烂尾地块 125 宗，地块用地面积达 915 万平方米，涉及临拆户14 万多户，共计 42 万多人，已拆迁房屋面积为 9553 万平方米。由于开发商经营不善，缺乏继续开发的资金，导致这些地块烂尾，大量拆迁户不仅回迁不得，连补偿金也拿不到。而且，不少拆迁户即使打赢了官司，也因为种种原因拿不到补偿金。拆迁户因新规优先受偿为了解决这个事关市民切身利益的问题，从去年开始，市有关部门频频召开协调会，确定了两级法院对烂尾地块拆迁补偿安置纠纷案件
8、的一系列处理原则、措施。如缓交诉讼费、免财产担保、免费评估房屋等政策。其中最引人注目的是在法院判决后，将对烂尾地块进行拍卖或挂牌转让，在拍卖所得资金分配方面，优先偿付拆迁户的拆迁补偿费、临迁费本金、诉讼费、执行费以及其他相关费用。据悉，这种做法在全国尚属首次，有关专家认为，这将为解决拆迁安置问题提供最为稳妥的基础。除此以外，为解决部分经济困难地的拆迁户打不起官司的问题，市政府于去年年中设立了2000万元专项启动资金，为拆迁户垫付律师代理费用。房管局也制订了诉讼状的范本，提供给不聘请律师的拆迁户，并联合市律师协会向拆迁户免费提供法律咨询或优惠代理拆迁诉讼案。潘建中透露，接下来还将有 60 宗烂尾
9、地块会通过此方法解决拆迁户的切身利益问题。目前第一批18 个地块的动员诉讼工作已全面铺开。他呼吁拆迁户主动拿起法律武器，捍卫自己的权益。编辑：付昱拆 迁 补 偿 安 置 房 屋 的 优 先 权 问 题 http:/ 18:11:04 2466】 【 关 闭】拆 迁 补 偿 安 置 房 屋 的 优 先 权 问 题【 案 情 】2007 年 3 月 19 日 ， 姜 某 与 某 拆 迁 公 司 、 某 置业 公 司 签 订 了 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 ， 拆 迁公 司 、 置 业 公 司 对 姜 某 自 有 的 一 套 住 宅 房 屋 实 施拆 迁 ， 各 项 补 偿 34.834
10、8 万 元 ， 同 时 约 定 ， 在 改造 地 块 的 新 建 房 屋 中 调 换 房 屋 产 权 。 2007 年 4月 13 日 ， 姜 某 将 应 得 上 述 补 偿 款 抵 作 调 换 房 屋产 权 购 房 款 ， 置 业 公 司 开 具 了 “收 款 事 由 ： 3幢 16 室 预 收 款 ”收 据 。 2007 年 4 月 17 日 ， 姜 某与 置 业 公 司 签 订 了 拆 迁 补 充 协 议 ， 约 定 了 产权 调 换 房 屋 为 该 地 块 新 建 小 区 联 排 三 层 住 宅 3幢 16 室 ， 建 筑 面 积 288 平 方 米 ， 房 屋 总 价 154万 元
11、， 交 房 时 间 为 2009 年 11 月 30日 。 2007 年12 月 20日 ， 置 业 公 司 向 姜 某 出 具 结 算 说 明 ，将 姜 某 对 置 业 公 司 中 原 有 的 154万 元 债 权 抵 作 应付 购 房 款 。 2007 年 12 月 30日 ， 置 业 公 司 向 姜 某开 具 了 “收 款 事 由 ： 3 幢 16 室 预 收 款 ”的 收 据 。2008 年 5 月 28 日 ， 置 业 公 司 与 姜 某 签 订 了 选房 意 向 书 并 经 公 证 ， 再 次 确 认 了 姜 某 被 拆 迁房 屋 已 搬 迁 完 毕 、 产 权 调 换 房 屋 为
12、 “小 区 3 幢16 室 ”等 事 实 。2008 年 7 月 ， 置 业 公 司 因 为 债 务 危 机 招 致 众多 债 权 人 起 诉 ， 该 改 造 地 块 的 土 地 使 用 权 、 在 建工 程 等 均 被 人 民 法 院 查 封 、 冻 结 、 扣 押 ， 根 据 代理 人 意 见 指 导 ， 姜 某 为 维 护 自 己 作 为 被 拆 迁 人 的合 法 权 益 ， 亦 向 人 民 法 院 提 起 了 诉 讼 。【 争 议 焦 点 】被 拆 迁 人 与 置 业 公 司 、 拆 迁 公 司 签 订 的 以 产权 调 换 为 内 容 的 房 屋 拆 迁 安 置 补 偿 协 议 ，
13、性 质 上是 拆 迁 安 置 补 偿 协 议 还 是 购 房 协 议 ？ 如 属 于 拆 迁安 置 补 偿 协 议 ， 那 么 ， 因 该 协 议 取 得 的 拆 迁 房屋 安 置 权 益 ， 相 比 于 置 业 公 司 的 其 他 债 权 人 乃 至抵 押 权 人 ， 是 否 具 有 优 先 受 偿 权 ？【 代 理 思 路 】一 、 关 于 诉 讼 主 张 。因 为 城 市 房 屋 拆 迁 ， 被 拆 迁 人 与 置 业 公 司 、拆 迁 公 司 之 间 形 成 多 种 民 事 法 律 关 系 ， 比 如 拆 迁安 置 补 偿 方 面 的 法 律 关 系 ； 产 权 调 换 后 的 房 屋
14、 交付 与 房 款 支 付 等 法 律 关 系 ； 房 屋 拆 迁 安 置 补 偿 款 、房 款 结 算 与 返 还 等 法 律 关 系 。 究 竟 以 何 种 权 益 作为 姜 某 的 诉 讼 主 张 ， 亦 即 在 置 业 公 司 债 务 众 多甚 至 资 不 抵 债 的 情 形 下 ， 如 何 使 得 姜 某 的 权 益 能够 有 效 的 、 最 大 化 的 实 现 ， 是 代 理 人 解 决 纠 纷 的重 点 和 难 点 。一 种 方 案 是 ， 姜 某 请 求 确 认 拆 迁 补 充 协 议 、 选 房 意 向 书 无 效 ， 主 张 返 还 已 付 购 房 款154 万 元 ， 以
15、 及 应 付 各 项 拆 迁 补 偿 34.8348 万 元 ，并 可 以 主 张 利 息 等 其 他 各 项 损 失 。 持 这 一 诉 求将 以 下 列 理 由 为 依 据 ， 即 ： 拆 迁 补 充 协 议 、 选 房 意 向 书 名 为 拆 迁 安 置 补 偿 协 议 ， 实 为 房屋 买 卖 合 同 ， 因 置 业 公 司 一 直 未 取 得 ， 且 可 预 见的 未 来 也 尚 无 可 能 取 得 商 品 房 销 售 许 可 证 ， 故 双方 之 间 签 订 的 “房 屋 买 卖 的 合 同 ”因 无 法 实 现房 屋 产 权 交 付 而 无 效 。 据 此 ， 返 还 房 款 的
16、 诉 求 一般 会 得 到 支 持 。 但 置 业 公 司 资 不 抵 债 甚 至 可 能 进入 破 产 程 序 ， 姜 某 实 现 债 权 的 难 度 很 大 。另 一 种 方 案 是 ， 以 姜 某 与 置 业 公 司 、 拆 迁 公司 签 订 的 三 份 协 议 均 为 房 屋 拆 迁 安 置 补 偿 协 议 ，在 此 基 础 上 ， 诉 求 确 认 拆 迁 安 置 房 屋 的 优 先 权 。如 诉 讼 过 程 中 置 业 公 司 取 得 商 品 房 销 售 许 可 证 ，则 可 进 而 主 张 房 屋 交 付 等 权 利 。 即 便 进 入 破 产程 序 ， 这 种 权 利 较 之 于
17、 其 他 一 般 的 债 权 人 的 权 利 ，因 为 优 先 ， 实 现 的 可 能 性 较 大 。 经 推 敲 ， 姜 某 和代 理 人 选 择 了 第 二 种 方 案 。二 、 关 于 案 涉 三 份 协 议 的 性 质 。姜 某 与 置 业 公 司 签 订 的 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置协 议 及 其 他 两 份 协 议 ， 其 性 质 决 定 了 协 议 是 否合 法 有 效 。 代 理 人 分 析 的 思 路 是 ， 三 份 协 议 均属 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 ， 后 两 份 协 议 是 前 一 份协 议 的 补 充 。 理 由 ：（ 一 ） 城 市 房 屋
18、拆 迁 是 可 以 实 行 产 权 调 换 的 。被 拆 迁 人 产 权 调 换 的 权 益 依 法 应 得 到 保 护 。 城市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 第 23 条 规 定 ， 拆 迁 补 偿的 方 式 可 以 实 行 货 币 补 偿 ， 也 可 以 实 行 房 屋 产 权调 换 。 产 权 调 换 是 指 拆 迁 人 用 自 己 建 造 的 或 者 购买 的 产 权 房 屋 与 被 拆 房 屋 调 换 产 权 ， 并 按 拆 迁 房屋 的 评 估 价 和 调 换 房 屋 的 市 场 价 进 行 结 算 调 换差 价 的 行 为 。 拆 迁 人 以 易 地 或 原 地 再 建 的
19、房 屋 与被 拆 迁 房 屋 进 行 产 权 交 换 ， 被 拆 迁 人 丧 失 了 被 拆迁 房 屋 的 所 有 权 ， 但 调 换 之 后 拥 有 调 换 房 屋 的 所有 权 。（ 二 ） 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 、 拆 迁 补充 协 议 及 选 房 意 向 书 确 立 了 姜 某 房 屋 被 拆迁 后 ， 依 照 产 权 调 换 、 原 地 安 置 、 拆 迁 补 偿 款折 抵 房 款 等 实 行 安 置 补 偿 的 权 利 与 义 务 关 系 。 三份 约 定 ， 无 论 对 被 拆 房 屋 的 补 偿 ， 还 是 安 置 房屋 的 位 置 、 面 积 、 价 款 甚
20、 至 内 部 结 构 等 详 细 情 况都 有 详 细 的 一 致 意 见 ， 权 利 与 义 务 关 系 明 确 清晰 。法 庭 审 理 过 程 中 ， 置 业 公 司 提 出 异 议 ， 认 为 拆 迁 补 充 协 议 是 无 效 的 。 形 式 上 是 拆 迁 协 议 ，实 际 上 是 商 品 房 销 售 合 同 。 我 国 对 商 品 房销 售 合 同 签 订 有 明 确 的 规 定 ， 即 应 该 在 领 取 商 品 房 销 售 许 可 证 后 签 订 并 报 房 管 局 备 案 。我 方 抗 辩 ： 由 于 代 理 人 事 先 对 此 异 议 有 所 准备 ， 从 以 下 方 面
21、进 行 了 有 力 的 抗 辩 ：第 一 ， 拆 迁 补 充 协 议 是 对 2007 年 3 月19 日 拆 迁 补 偿 安 置 协 议 中 条 款 的 细 化 ， 两者 在 实 质 内 容 上 ， 不 仅 一 致 ， 而 且 关 于 权 利 与 义务 的 约 定 一 脉 相 承 、 互 为 补 充 。 核 心 内 容 是 房屋 拆 迁 、 原 地 安 置 。 姜 某 被 拆 迁 的 房 屋 并 没 有获 得 除 本 补 充 协 议 以 外 的 任 何 其 他 补 偿 ， 包 括 款项 及 房 屋 安 置 ， 连 拆 迁 补 偿 款 都 自 动 转 为 安 置 房款 ， 怎 能 否 认 本
22、协 议 的 “安 置 补 偿 ”性 质 呢 ？第 二 ， 拆 迁 补 充 协 议 不 是 商 品 房 销 售合 同 ， 无 须 以 销 售 许 可 证 及 备 案 为 前 提 。第 三 ， 根 据 拆 迁 补 充 协 议 ， 置 业 公 司 有通 知 义 务 ， 即 在 置 业 公 司 取 得 商 品 房 销 售 许 可证 后 通 知 并 与 姜 某 正 式 签 订 商 品 房 买 卖 合 同 。 这 一 约 定 ， 正 体 现 了 双 方 依 法 实 现 拆 迁 安 置 补偿 权 利 的 合 法 动 机 和 行 为 步 骤 。第 四 ， 领 取 商 品 房 销 售 许 可 证 及 备 案 等
23、是 置 业 公 司 的 义 务 。 拆 迁 补 充 协 议 并 没 有 排除 该 义 务 。三 、 关 于 拆 迁 补 偿 干 安 置 房 屋 优 先 权 的 依 据和 理 由（ 一 ） 姜 某 主 张 拆 迁 安 置 房 优 先 权 于 法 有 据 。最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 第 7 条 ， 对 基 于 拆迁 补 偿 安 置 协 议 的 优 先 权 作 了 明 确 规 定 ： “拆 迁人 与 被 拆 迁 人 按 照 所 有 权 调 换 形 式 订 立 拆 迁 补 偿安 置 协 议 ， 明 确
24、约 定 拆 迁 人 以 位 置 、 用 途 特 定 的房 屋 对 被 拆 迁 人 予 以 补 偿 安 置 ， 如 果 拆 迁 人 将该 补 偿 安 置 房 屋 另 行 出 卖 给 第 三 人 ， 被 拆 迁 人 请求 优 先 取 得 补 偿 安 置 房 屋 的 应 予 支 持 。 ”（ 二 ） 姜 某 的 拆 迁 安 置 权 益 因 置 业 公 司 违 约遭 到 侵 害 ， 不 依 法 及 时 主 张 可 能 导 致 更 不 利 的后 果 和 经 济 损 失 。 根 据 姜 某 与 置 业 公 司 的 约 定 ，姜 某 依 约 履 行 了 交 付 被 拆 迁 房 、 交 付 安 置 房 款等
25、义 务 ， 置 业 公 司 就 交 付 安 置 房 即 “小 区 3 幢16 室 ”， 应 履 行 与 姜 某 签 订 商 品 房 买 卖 合 同 、 交付 房 屋 的 主 要 义 务 。 但 超 过 了 约 定 2009年 12 月底 ， 置 业 公 司 依 然 未 能 履 行 义 务 ， 导 致 姜 某 应得 权 益 无 法 获 得 。 尤 其 是 ， 姜 某 通 过 法 院 受 理 案件 查 询 、 法 院 公 告 等 渠 道 获 悉 ， 置 业 公 司 因 债务 纠 纷 ， 其 承 诺 安 置 给 姜 某 的 房 屋 已 经 处 于 法院 查 封 状 态 ， 客 观 上 增 加 了 姜
26、 某 拆 迁 权 益 可 能 遭致 更 大 损 害 甚 至 无 法 获 得 保 护 的 风 险 。 这 也 使 得姜 某 的 本 案 诉 求 显 得 急 迫 和 必 要 。（ 三 ） 置 业 公 司 有 义 务 清 偿 相 关 债 务 ， 解 除司 法 部 门 对 姜 某 拆 迁 安 置 房 的 查 封 ， 并 履 行 安 置房 的 交 付 、 买 卖 手 续 、 产 权 登 记 手 续 的 办 理 等义 务 。 尽 管 对 房 地 产 的 查 封 是 司 法 行 为 ， 但 由 于姜 某 拆 迁 权 益 是 受 法 律 保 护 的 ， 置 业 公 司 不 能任 其 债 务 纠 纷 侵 害 姜
27、 某 合 法 的 拆 迁 权 益 ， 姜 某 同样 不 应 该 成 为 置 业 公 司 债 务 纠 纷 的 “牺 牲 品 ”。在 置 业 公 司 尚 未 破 产 ， 资 产 大 于 债 务 的 情 形 下 ，置 业 公 司 仍 然 应 尽 力 履 行 义 务 ， 化 解 债 务 纠 纷 ，解 除 对 姜 某 安 置 房 的 查 封 ， 从 而 使 得 姜 某 权 益 能够 顺 利 主 张 和 实 现 。 从 这 个 角 度 说 ， 姜 某 主 张 优先 权 尤 其 具 有 针 对 性 。（ 四 ） 拆 迁 补 偿 安 置 房 屋 的 优 先 权 也 优 于 其他 权 利 如 抵 押 权 等 。
28、 具 体 理 由 如 下 ：1.拆 迁 安 置 优 先 权 是 建 立 在 原 住 宅 丧 失 的 基础 上 的 。 物 权 法 第 42 条 第 三 款 规 定 ,“征 收单 位 、 个 人 的 房 屋 及 其 他 不 动 产 ， 应 当 依 法 给予 拆 迁 补 偿 ， 维 护 被 征 收 人 的 合 法 权 益 ； 征 收 个人 住 宅 的 ， 还 应 当 保 障 被 征 收 人 的 居 住 条 件 ”,这 种 规 定 是 基 于 对 原 住 宅 所 有 权 的 一 种 保 护 ， 因而 ， 安 置 优 先 权 事 实 上 是 这 种 “所 有 权 保 护 ”的 一 种 延 伸 ， 而
29、绝 非 是 一 般 债 权 。 同 样 放 在 物权 的 范 畴 里 比 较 ， 所 有 权 的 保 护 一 般 来 说 要 比 用益 物 权 更 为 优 先 ， 因 为 它 是 一 切 用 益 物 权 的 基 础 。从 另 一 角 度 来 看 ， 住 房 是 人 生 存 和 生 活 的 基 本 条件 。 而 生 存 权 高 于 一 切 ， 这 是 更 为 基 础 的 民 法 原则 ， 因 而 保 障 被 迁 人 的 居 住 条 件 ， 要 远 比 保 护银 行 的 抵 押 权 更 为 重 要 。2.再 引 入 另 外 两 种 权 利 即 “已 交 纳 了 大 部 分购 房 款 的 商 品 房
30、 买 售 人 的 权 利 ”与 “建 筑 工 程 承包 人 的 优 先 受 偿 权 ”作 为 “参 照 物 ”。 最 高 人 民 法院 关 于 建 设 工 程 价 款 优 先 受 偿 权 问 题 的 批 复 （ 法 释 200216 号 ） 明 确 ， 人 民 法 院 在 审 理 房 地 产纠 纷 案 件 和 办 理 执 行 案 件 中 ， 应 当 依 照 中 华 人 民共 和 国 合 同 法 第 二 百 八 十 六 条 的 规 定 ， 认 定 建 筑工 程 的 承 包 人 的 优 先 受 偿 权 优 于 抵 押 权 和 其 他 债 权 。消 费 者 交 付 购 买 商 品 房 的 全 部 或
31、 者 大 部 分 款 项 后 ，承 包 人 就 该 商 品 房 享 有 的 工 程 价 款 优 先 受 偿 权 不 得对 抗 买 受 人 。 经 过 比 较 就 会 发 现 ： 建 筑 工 程 承 包人 的 优 先 受 偿 权 优 于 抵 押 权 ； 已 交 纳 大 部 分 购 房款 的 商 品 房 买 售 人 的 权 利 要 优 于 建 筑 工 程 承 包 人的 优 先 受 偿 权 ； 被 拆 迁 人 的 拆 迁 安 置 优 先 权 优 于已 交 纳 大 部 分 购 房 款 的 商 品 房 买 售 人 的 权 利 。 这样 能 看 得 比 较 清 楚 ： 拆 迁 安 置 优 先 权 显 然
32、要 优于 抵 押 权 等 其 他 权 利 。3.从 案 件 处 理 的 社 会 效 果 上 看 法 律 做 为 一 种治 国 工 具 ， 必 然 要 为 社 会 大 局 服 务 ， 要 追 求 处 理后 的 社 会 效 果 与 法 律 效 果 的 统 一 。 整 体 来 看 ， 在城 市 房 屋 拆 迁 与 建 设 环 节 中 ， 无 论 是 银 行 、 开 发商 、 施 工 单 位 或 是 其 他 债 权 人 ， 对 风 险 的 承 受力 要 远 远 强 于 自 然 人 。 优 先 保 护 被 拆 迁 人 的 权利 ， 让 银 行 从 其 他 角 度 追 究 开 发 商 等 方 面 的 违
33、约责 任 ， 更 符 合 以 人 为 本 的 法 治 理 念 。【 裁 判 】本 案 经 过 人 民 法 院 审 理 ， 采 纳 了 代 理 人的 主 要 观 点 ， 确 认 了 姜 某 与 置 业 公 司 之 间 的 房 屋拆 迁 补 偿 安 置 的 民 事 权 利 与 义 务 关 系 ， 支 持 了 姜某 主 张 的 队 讼 争 房 屋 的 优 先 权 。 一 审 判 决 后 ，置 业 公 司 不 服 ， 提 起 了 上 诉 。 经 审 理 ， 二 审 法 院亦 维 持 了 一 审 法 院 的 判 决 。 案 后 ， 置 业 公 司 果然 不 出 代 理 人 所 料 ， 进 入 了 破 产
34、 程 序 。 由 于 姜 某持 有 生 效 判 决 文 书 ， 已 通 过 执 行 程 序 ， 由 市 房 产管 理 部 门 发 放 了 产 权 预 登 记 证 书 ， 获 得 了 讼 争房 屋 的 预 登 记 权 利 ， 从 而 较 为 快 捷 、 便 利 的 实 现了 拆 迁 权 益 。 在 众 多 的 债 权 人 诉 置 业 公 司 的 案 件中 ， 本 案 不 失 为 成 功 一 例 。拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿http:/ 拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿 文章来源：本站 文章点击率：218 【案情简介】某城中村改造项目中，开发商与被拆迁人刘某签订了
35、拆迁安置协议，约定以产权置换形式将所开发楼盘的三套房屋（具体到每套房号）对刘某进行补偿安置，然后开发商依法拆迁了刘某的原住宅。开发建设过程中，开发商因融资需求向某银行贷款，并将待开发 的该楼盘用于抵押。楼盘落成后因开发商未按时还款，银行诉至法院要求行使抵押权；而刘某得知后即以第三人身份参加诉讼，请求开发商履行安置协议交付房屋。【争议焦点】拆迁安置优先权和抵押权的次序。银行一方认为，物权优于债权是民法的基本原理。抵押权是一种（用益）物权，而刘某凭协议约定进行主张的是一种“合同权利”，属于债权的范畴。据此银行认为自己的抵押权更为优先。【律师点评】本案涉及到拆迁安置优先权与抵押权哪个更优先的问题，关
36、于这一点，我国法律并未有直接的规定，因此，需从法理上对这两种权益进行比较。本人认为法院的判决是正确的，试从法理上剖析如下：1、回迁安置补偿权是一种物权。拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。物权法第四十二条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一种债权。同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。2、拆迁安置优先权的性质法律并无明确规
37、定，学理上有人将之称为“法定优先权”，这一点在最高法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释中有规定。3、住房是人生存和生活的基本条件。而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。4、再引入另外两种权利作为“参照物”。我们引入“ 已交纳了大 部分购房款的商品房买售人的权利”与“ 建筑工程承包人的优先受偿权” ，把散见于现 有法律及司法解释中诸多规定挑出来，把四种权利放在一起进行比较，就会发现：拆迁安置优先权已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利建筑工程承包人的优先受偿权抵押权 5、从案件处理的社会效果上看：银行对风险的承受力要远远强于自然人。优
38、先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商的违约责任，更符合以人为本的法治理念。. 按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优先受偿？http:/ 来源：满堂红地产网 发布时间：2012-08-10 15:29 提纲：人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优先受偿？ 人民法院拍卖烂尾地块时，按什么顺序分配款项？被拆迁户能否优先受偿？佛山 80-100超值楼盘，赶紧购买答：人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。这意味着，被拆迁人的补偿安置费用的支付优先于政府收取的土地出让金、税等，也优先于工程款、银行欠款等其他债权。
