1、贵阳市房地产市场调研分析报告一、贵阳市发展现状 1二、房地产相关地方性政策 3三、房地产市场发展基本情况 7四、经济适用房及廉租房建设情况 .13五、商品房销售价格情况 .15六、钢结构住宅情况 .22七、贵阳市房地产市场走势预测 .22八、调研结论 .24一、贵阳市发展现状贵阳位于云贵高原东部,是我国西南地区重要的中心城市之一,是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区,全市土地总面积 8032 平方公里,总人口为311.43 万人。贵阳是中国
2、的又一春城,气候温和湿润,热量丰富,雨量充沛、四季宜人,春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里,冬无严寒,夏无酷暑。最热是七月下旬,常年平均气温是 24 摄氏度。最冷是一月上旬,常年平均气温达 4.6 摄氏度。全年平均气温是 15.3 摄氏度。空气不干燥,四季无风沙。2002 年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004 年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后,根据形势的变化、发展,对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善,确立以建设生态经济市为目标,发展循环经济为途径,森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。2005 年至 2010 年,贵阳市将全面启
3、动生态经济市建设,逐步把贵阳建成国家级园林城市,力争到 2010 年全市森林覆盖率达 40%以上,中心区绿化率达 43%以上,大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准,建成国家园林城市、国家环保模范城市,初步建成一定水平的生态园林型经济城市。贵阳市“环境立市”和发展“循环经济”的城市发展战略为房地产业的发展创造了良好的外部环境;贵阳市特殊的区域经济地位、优越的地理位置、便利的交通条件,加之得天独厚的自然气候资源,为房地产业发展注入了强劲的动力;贵阳市委、市政府认真贯彻落实国务院宏观调控决策,高度重视、大力扶持房地产业的发展,不断提高住宅功能、质量、品位,实现了我市房地产业在投资规模、供应结构
4、、市场规范、宏观调控、产品品质等方面全面、稳定、健康有序的发展。 二、房地产相关地方性政策1经济适用房严控在 60 平米左右面积严格控制在 60 平方米左右、建立政府统一审查、销售“一站式”新体制。针对目前贵阳经济适用房建设管理工作中存在的问题,贵阳市房管局有关负责人市十二届人大常委会五次会议上承诺:将按照国家相关规定,从建设、售价、购房三方面规范管理,确保经济适用房真正“经济”建筑面积严格控制在 60 平方米左右。 由于之前经济适用房未对区位、楼层、朝向差价的幅度进行限制,开发建设单位在销售时,由于存在团购、内部购买、熟人购买等情况,往往给这部分购房者打折优惠较大,现阶段经济适用房又属卖方市
5、场,开发建设单位就会将团购、内部、熟人购买打折优惠的差价,加到对普通购房者的房价上,增加了普通购房者的负担。 针对经济适用房售价混乱的问题,市房管局将加大销售价格的审查监管力度,严格各项费用构成,对区位、楼层、朝向差价实行限制,进一步明确税收相关政策,并建立事前严控、跟踪监管、事后严查的经济适用房价格监管机制。 2十一部门联手整顿房地产市场秩序为进一步做好全市整顿规范房地产市场秩序工作,市房管局会同市建设局、市国土资源局、市规划局、市发改委、市财政局、市审计局、市监察局、市地税局、市物价局、市工商局,成立了贵阳市房地产市场秩序专项整治工作联席会议协调小组,拟定了关于开展房地产市场专项整治工作具
6、体实施意见 ,从 2007 年 6 月2008 年 3 月,在全市范围内联合开展房地产市场专项整治工作,通过定期或不定期召开联席会议,及时通报专项整治工作的动态情况,研究讨论并协同解决检查中发现的问题。专项整治的工作重点是紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位,对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理,对有投诉举报的项目进行重点检查。由市房管局列出在建并已经进入商品房预售环节的房地产开发项目清单,市房地产市场秩序专项整治联席会议协调小组对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审
7、批、滥用权力等行为和房地产税收执行情况以及房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税、违规强制拆迁以及合同示范文本的使用情况进行检查。检查方式采取各部门专项检查与市房地产市场秩序协调小组集中检查相结合的方式进行,重点查处违法违纪案件。3加强商品房预售款使用监管为进一步加强商品房预售款管理,保证商品房预售款用于工程建设,市房管局汇同省工行、省农行、省交行、省建行联合发布了关于进一步加强商品房预售款使用监督管理工作的通知 ,开展对原有商品房预售款存储及拨付情况的清理工作,重点就商品房预售款账户余额与房地产管理部门掌握的预售款使用情况不符的进行清理;加强对商品房预售款存储的监管,
8、各金融机构重新与房地产管理部门签订经修改的商品房预售款使用监管协议 ,明确了房地产管理部门、金融机构和企业各方的责任;加强对商品房预售款使用的监管,保证商品房预售所得款项用于有关的工程建设;对于已设有土地抵押、在建工程项目抵押的房地产开发项目原则上由抵押所在的银行进行资金监管;此外,房地产开发贷款和按揭贷款资金须按照银行有关文件要求进行监管。4进一步完善房地产市场市场信息系统和信息批露制度逐步在全市范围内推行商品房预(销)售合同网上备案,通过贵阳市住宅与房地产信息网及时向社会公布商品房批准上市相关信息,目前我市信息系统已覆盖除息烽、开阳(开阳已建起独立的信息系统)以外的全市各区域。5严格控制高
9、档住宅建设用地贵州省 2007 年加大普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地的供应力度,严格控制高档住宅建设用地。根据贵州2007 年度建设用地供应计划安排,全省住房用地供地总量为 2425.9公顷,其中普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地供应量为 2019.14 公顷,占居住用地的 83.2%,若加上农村个人建房用地 143.6 公顷和重点项目移民搬迁安置建房用地 39.4 公顷,那么关乎民生的居住用地占居住用地供应总量的比例高达 90.8%。高档公寓用地供应量为 14.7 公顷,仅占居住用地总量的 0.6%。6加大房地产信贷调控力度按照相关文件规定,商业银行对项目资本
10、金比例达不到 35%的房地产企业,一律不得发放贷款;对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信;对空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。为抑制不合理的住房需求过快增长,个人住房按揭贷款首付比例不得低于 30%。对于购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍可执行首付款比例 20%的规定。严查违规资金进入房地产市场,严查房地产开发企业采取假按揭骗取银行贷款,加强房地产金融信贷风险控制。综合评价:近年以来,在房地产市场方面国家政策导向由抑制投资转向投资和消费双重抑制,旨在调整房地产市场住房结构,严禁房地产市场
11、炒作,稳定房价。但政策的实施也使房地产市场供需双方进入政策观望期,使未来房价走向存在一些不确定因素。在供给方面,国家继续采取紧缩“地根”政策,大力推进土地集约用地,限制高档住宅用地,保障经济适用房用地供给,抑制房地产开发投资,促进经济适用房建设。政策实施对于改善房地产市场供给结构起到了较好的调控作用,有利于房价的稳定。在消费方面,居民消费投资谨慎,投机行为收敛,房屋销售放缓,使得部分企业销售面积下降。一是国家提高住房贷款利率,加大了房地产投资、投机成本,对炒房起到了一定的抑制作用,使投资、投机行为受到了一定程度的约束。二是政策改变了购房者的心理预期,短期内遏制了住房正常需求,房屋销售放缓。在开
12、发商方面,对国家在短时间内连续出台这么多的政策感到很无奈,只能是被动地执行有关规定。受土地获取难、成本加大和追求最大利益的驱动,开发商没有降价意愿,多数持等待观望态度。但长时间的市场观望带来的销售滞缓有可能迫使资金压力较重的中、小开发商采取降价促销,变现回笼资金,部分竞争力弱的开发商有可能在竞争中被淘汰,房地产市场面临重新整合。房地产价格走势与国家将来的政策、地方政府采取的措施关联性很大,同时也与媒体舆论宣传导向有关。三、房地产市场发展基本情况1贵阳房地产市场回顾“十五”期间贵阳市房地产业在投资规模、供应结构、市场规范、宏观调控、产品品质等方面实现了全面、稳定、健康有序的发展。房地产开发投资逐
13、年增大 ,对 GDP 增长贡献明显。2000 年2004 年贵阳市房地产累计完成投资额 258.3 亿元,年均增长 26%,比同期全社会固定资产投资增幅高出 11 百分点,占全市固定资产投资的 27%; 2000 年房地产业占全市 GDP 的 2.2 个百分点,到 2004 年增加到 3.55 个百分点,房地产业对 GDP 的贡献呈逐年增长态势。2000 年2004 年,贵阳市商品住宅实际销售均价分别为:1401、1364、1471、170 4 和 1752 元/平方米,总体呈平稳上升态势,住宅整体价格处于比较合理的范围,与西部较发达城市基本接近,与全国平均水平存有较大差距。2006 年,随着
14、国家房地产宏观调控继续深入实施,我市房地产市场在经过短期的调整之后,房地产开发投资继续保持增长,投资结构基本合理,商品房供需总量基本平衡,商品住房价格与国民经济及居民收入协调增长,房地产金融健康发展,房地产市场总体保持良好运行态势。2006 年,贵阳市房地产开发完成投资 108.54 亿元,同比增长 19.1%,其中住宅投资 54.4 亿元,同比增长 19.8%,所占比例 50.1%, 全市商品房项目施工面积 1584.35 万平方米,同比增长 12.3%,其中住宅面积 1196 万平方米,同比增长 14.9%;商品房项目新开工面积 447.92 万平方米,同比增长 5.6%,其中住宅面积 3
15、72.76 万平方米,同比增长 13%;商品房项目竣工面积 278.37万平方米,同比下降 0.1%,其中住宅面积 219 万平方米,同比下降6%。2007 年上半年,为稳定房价,促进房地产业持续健康发展,国家先后从土地、开发商贷款、个人购房贷款利率等多方面对房地产市场进行了调控,并采取了一系列措施稳定商品房销售价格。贵阳市在各地区、各部门的共同努力下,各项宏观调控措施取得积极成果,房地产开发保持了较为平稳的运行态势。2完成开发投资情况2007 年上半年全市房地产开发完成投资 53.32 亿元,同比增长27.8%,房地产投资占固定资产投资比例为 30%,同比增加 1 个百分点,房地产业开发投资
16、增势强劲,增速高于全社会固定资产投资2.7 个百分点。在房地产开发投资中,住宅投资占房地产开发投资的 55.5%,同比增加 6.2 个百分点,其中经济适用住房投资占13.8%,同比增加 5.9 个百分点,房地产开发投资平稳增长,与全国27.5%的增长速度相接近,投资结构进一步趋于合理(表 1)。表 1 2007 年 1-6 月贵阳市房地产投资情况 单位:亿元、%项 目 2006 年 1-6 月 2007 年 1-6 月 同比增长固定资产投资 143.86 177.73 23.54房地产开发投资 41.72 53.32 27.8房地产投资占固定投资比重 29 30 +1 个百分点数据来源:贵阳市
17、房管局3.土地开发与购置2007 年贵阳市建设用地供应量计划达到 28184.85 亩,其中居住用地占供应总量的 41.04%,土地供应区域正在向云岩、南明两城区以外的各区域转移,主要集中在乌当、花溪等地,供应比例分别占供应总量的 12.76%和 13.68%(表 2)。 表 2. 2007 年度贵阳市建设用地供应计划 单位:公顷土地来源 开发用途(其中:居住用地)区域 供地总量 增量 存量中低价位中小套型普通商品住房用地其它普通商品住房用地经济适用房住房用地廉租房用地高档公寓用地其他住房用地交易处 70.65 25.21 45.44 41.24 17.52储备中心 366.21 125.33
18、 240.88 266.08云岩区 114.62 114.62 42.08 17.73 19.82南明区 153.90 153.90 2.56 36.04 32.67白云区 143.68 107.63 36.05 60.02 6.73 0.27花溪区 257.09 257.09 30.00 14.00 13.91乌当区 239.75 213.97 25.78 26.29 14.47修文县 57.33 57.33 0.35 3.75 2.85 3.75 1.67开阳县 148.99 136.26 12.73 17.21 3.60 10.76息烽县 226.13 211.70 14.44 37.5
19、0 6.48 1.00 2.06清镇县 100.64 87.81 12.83 7.76 31.04合计 1878.99 1490.85 388.14 528.53 75.35 67.95 4.02 95.35数据来源:贵阳市国土资源局从表 2 中可以看出,随着房地产新政各项措施的逐步实施,房地产市场结构得到了进一步优化,贵阳市将 2007 年加大中低价位中小套型普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地的供应力度,其供应比例分别占居住用地供应总量的 68.53%、8.81%和0.52%,而高档公寓建设用地控制为零。表 3 2007 年 1-10 月贵阳商业住宅土地交易情况出让面积 成交金
20、额区域 数量 面积(平米) 比例 金额(万元) 比例南明区 5 616023 82.68% 103490 72.28%云岩区 7 64104 8.60% 6095 4.26%花溪区 5 43870 5.89% 6495 4.54%市区 1 21061 2.83% 27100 18.92%合计 17 745058 100% 143180 100%数据来源:贵阳土地矿产资源交易网1-10 月份,贵阳市土地成交总量达到 108.75 万平米,主要集中在南明、云岩和花溪区,,按照用途划分,其中工业用地 2 宗,共34.84 万平方米,成交金额 7110 万元;商业、旅游、文化娱乐用地1 宗,共 1.3
21、0 万平米,成交金额 980 万元;商业住宅兼医疗、文化娱乐用地 1 宗,共 2.11 万平米,成交金额 27100 万元。商业住宅用地 17 宗,共 74.51 万平米,成交金额 143180 万元(表 3),出让面积以及成交金额分别占到成交总量的 41.04%和80.22%。4. 商品房建设情况2007 年上半年,贵阳市商品房施工面积 1566.69 万平方米,同比增长 16.6%,其中住宅 1249.8 万平方米,同比增长 23.3%;商品房新开工面积 294 万平方米,同比增长 0.5%,其中住宅 251.36 万平方米,同比增长 4.1%;商品房竣工面积 75.46 万平方米,同比增
22、长 19.5%,其中住宅面积 56.86 万平方米,同比增长 22.6%。表 4. 2006、2007 年 1-6 月商品房建设情况单位:万平米 2006 年 1-6 月 2007 年 1-6 月 同比增长施工面积其中:住宅1343.651013.631566.691249.816.6%23.3%新开工面积其中:住宅292.54241.46294251.360.5%4.1%竣工面积其中:住宅63.1546.3875.4656.8619.5%22.6%数据来源:房地产管理局5商品房交易情况今年上半年,全市商品房供需同比呈放量增长态势,供需总量基本平衡,商品房空置量进一步减少。二手房市场由于受新政
23、的作用(征收交易营业税、个人所得税、土地增值及教育附加税等),成交量近几个月均持续下降。(1)商品房批准预售量全市商品房批准预售面积 212.7 万平方米,同比增长117.5%,其中住宅 15999 套,同比增长 107.2%,住宅面积 201.45万平方米,同比增长 128.1%。 0501001502002502006年 1-6月 2007年 1-6月批 准 预 售 面 积 住 宅 面 积图 1. 2006、2007 年 1-6 月商品房批准预售量数据来源:贵阳市房地产管理局(2)商品房合同登记销售量全市商品房合同登记销售面积 176.19 万平方米,同比增长42.7%,商品房销售金额 4
24、6.02 亿元,同比增长 43.9%。其中住宅13345 套,同比增长 41.9%,住宅面积 167.15 万平方米,同比增长49.1%。0501001502002006年 1-6月 2007年 1-6月合 同 登 记 销 售 面 积 住 宅 面 积图 2. 2006、2007 年 1-6 月商品房合同登记销售量数据来源:贵阳市房地产管理局6房地产企业资质情况在贵阳市 737 个房地产开发企业中,四级资质以下的企业占了80%的比例,其中暂定资质 305 个,占全市房开企业的 40%以上,今年上半年,暂定资质和新成立企业数量分别比去年同期增长了49%、24%;由于目前房地产开发行业准入门槛相对较
25、低,企业资金实力不强,对信贷资金依赖性较大。四、经济适用房及廉租房建设情况1经济适用房建设情况贵阳市实施经济适用住房建设以来,贵阳市委、市政府将此项目工程列为每年为民办实事的重点。1994 年1997 年称为“安居工程”,当时贵阳市政府以每年建设 1525 万平方米的规模。1998年以来,贵阳市又相继开发了 10 余个经济适用住房小区。截止到2006 年底,全市共竣工经济适用住房(含集资建房)659.95 万平方米,完成投资 85.88 亿元,解决了近 4 万户城镇中、低收入家庭的住房困难。表 5 2006 年贵阳两城区经济适用房销售项目排名 楼盘名称 套数 销售面积 销售金额 开发商名称1
26、绿苑小区 789 103792.01 181044957.8 贵州省经济适用住房建设发展中心 2世纪园二期 D1 组团蛮坡二期 K 组团 277 26858.41 49931531.96贵阳海洋房地产开发有限公司 贵阳市经济适用住房建设有限公司3 青山小区 147 15126.06 32538961.45 贵阳市房地产综合开发公司 4 金狮小区百花组团 42 5525.78 9566766.65 贵州省经济适用住房建设发展中心5大理小区 17 组团 ABC 栋二组团经济适用住房 D 栋 71 5193.49 9085709.39贵州金利鑫房地产开发有限公司贵州宏基房地产开发有限公司 6 五柳小
27、区经济适用房 67 4197.49 5882997.88贵阳市第一房地产开发公司贵阳喜祥房地产开发有限公司7 深宏苑(A;B;E;F 栋) 3 340.73 570427.14 贵州深宏房地产开发有限公司8 扶风花园一期 1 62.84 106199.6 贵阳市经济适用住房建设有限公司数据来源:搜房网()2007 年上半年,全市经济适用住房完成投资 7.35 亿元,同比增长 122.3%,经济适用房投资占房地产开发投资的 13.8%,占住宅开发投资的 24.9%;新开工项目面积 59.58 万平方米,同比增长59.6%,开工面积占房地产开工面积的 20.3%,占住宅开工面积的23.7%;竣工面
28、积 9.11 万平方米,同比增长 9.1%,批准预售面积89.48 万平方米,同比增长 42.6 倍,登记销售面积 47.8 万平方米,同比增长 65.3%。全市经济适用住房销售均价 1780 元/平方米,同比增长 8.5%,其中云岩、南明区 1860 元/平方米,同比增长 9.4%,小河、花溪等五个区 1500 元/平方米,同比增长 13.6%,金阳新区 2100 元/平方米,一市三县 650 元/平方米。经济适用房的扩大建设,优化了房地产市场供应结构,对平抑商品住房价格起到积极作用。由于经济适用住房大都建在城郊结合地段,实行政府组织、企业运作、配套建设开发方式,一定程度上改善了周边的城市环
29、境,也使城市功能得到极大提升。2廉租房建设情况贵阳市从 2001 年起启动廉租房申请承租工作,到 2003 年初共投入 1300 万元,但仅安置了 180 多户“双困户” ,远远不能满足实际需求。为进一步完善廉租住房保障制度,贵阳市在 2004 年 10 月相继出台了贵阳市廉租住房五年规划和贵阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则 。在规划中,2004 年至 2008 年,贵阳市将投入 3600 多万元进行廉租住房安置。2004 年解决 600 户,2005 年1040 户,2006 年 1415 户,2007 年 1695 户,2008 年 1980 户,五年共解决贵阳市 6730 户最低
30、收入家庭的住房困难。保障方式以发放住房租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。60010401415 16951980050010001500200025002004年 2005年 2006年 2007年 2008年图 3. 2004-2008 年贵阳廉租房建设五年规划数据来源:新华网五、商品房销售价格情况 1商品房价格2007 年上半年新上市商品住房基本上是在 06 年 6 月以前报批的,全市商品房销售均价 2612 元/平方米,同比增长 5.7%,其中住宅 2250 元/平方米,同比增长 8.6%。贵阳中心区前期出现的在水一方、蓝波湾,后期上市的盛世花城、亨特国际、城市方舟等一部分楼盘,在让
31、筑城购房者认识到什么叫“ 高尚品质 ”的同时,也认识到在市中心区域“追求品质”需要付出的代价。中心区高层住宅与郊区住宅最高价差达到了每平方米3000 元。市郊楼盘的价格都在 2500 元/平方米以下,部分地区最低房价只有 1500 元/平方米左右,其购房总价基本不会超过 30 万元。 贵阳市中心区域住房价格从南明、云岩两城区中心区范围看,在 2004 年至 2006 年,相继开盘的众多楼盘中,都市花园、长羽盛庭苑、亨特国际、经典时代花园广场、锦绣星城、城市方舟、经典时代、福楼旺邸商住楼、盛世花城等十多个楼盘,目前的价格区间在 30004500 元/平方米。如果将传统市中心范围扩张,在云岩、南明
32、两城区范围内,分别以三桥、大营坡、太慈桥、油榨街为临界点,购房者所选择的价格区间也进一步扩大,目前价格在每平方米 20003000 元的住宅有贵龙园小区、智慧龙城、城市印象、中天花园、新华苑、麒龙苑、苑林星月湾、兴隆枫丹白鹭城市花园 、筑城康家-楠荞苑。在这些楼盘中,多数价位在 2300 元以上,且大多数楼盘的开发规模较大,多层、高层都有,适应了不同购房者的需要。今年上半年,云岩、南明区商品房销售均价 3320 元/平方米,同比增长 3.1%,其中住宅 3010元/平方米,同比增长 12.3%。 表 6.2007 年上半年贵阳市云岩区、南明区范围内同级别土地上住房平均交易价格表区 域 土地级别
33、 住宅类别价格(元/ M2)备注一类地段 高层建筑 4630 元 / M2二类地段 高层建筑 4420 元 / M2高层建筑 4430 元 / M2三类地段多层建筑 3225 元 / M2高层建筑 4470 元 / M2中高层 2640 元 / M2四类地段多层建筑 2850 元 / M2高层建筑 3060 元 / M2中高层 3055 元 / M2云岩、南明区五类地段多层建筑 2630 元 / M2未含经济适用房高层建筑 3570 元 / M2中高层 2760 元 / M2六类地段多层建筑 2560 元 / M2别墅 8260 元 / M2高层建筑 2380 元 / M2中高层 1995 元
34、 / M2云岩、南明区经济适用房 多层建筑 1930 元 / M2数据来源:贵阳市房地产管理局 贵阳其他五大区域楼盘价格随着贵阳城市的扩展,中心区域由于可开发土地日益减少,房价偏高。其整体成交量将逐步被周边区域超越。价格差异也成为周边区域楼盘与中心区楼盘的一个明显对比。金阳、小河、乌当、白云、花溪等区域,虽然房地产业起步较晚,但呈现出很强的发展后劲。作为我市倾力打造的重点新城区,金阳楼盘的高性价比最初由经适房体现出来,该区域 170 万平方米的经适房项目碧海花园,其价格区间在每平方米 1500-1800 元,景怡园的价格约在每平方米 18002500 元左右。随着该区域房地产开发进入以商品房为
35、主的第二阶段,业内人士预计,前期市民热捧金阳住房的状况,加上当地经适房的高品质“ 标杆” ,将使开房商面临以何种价位入市的问题。小河板块是贵阳市房地产发展比较成熟的板块之一。从 2002年起,小河板块逐渐走热。目前在售项目有兴隆珠江湾畔、兴隆城市花园、山水黔城、格林博邸、中兴世家、江南苑、白领公馆、阳光嘉园等楼盘,物业形式丰富多样,以多层、小高层为主,兼具别墅、电梯房、花园洋房等。其价格区间多在每平方米 1700 元2500元左右,其中近期开盘的白领公馆,其花园洋房价格在 2400 元每平方米,江南苑均价为每平方米 2300 元。自然环境优越,交通便捷的乌当板块,除了仁恒、泉天下等别墅的价格在
36、每平方米 4500 元以上外,城市山水公园、碧水人家、芙蓉园、银泰花园等楼盘的均价都在每平方米 1800-2500 元之间。在白云区,2005 年至今,该板块相继有南浮宫御园、白云大厦、白云东方广场、恒阳广场、华颐春天、蓝钻名贵花园 、圣龙华府等近二十家楼盘推出。普通住宅价格多在每平方米 1200 元2000 元,是全市房价最低的区域。作为旅游资源丰富的花溪板块,目前在售的楼盘有金世旗楠苑、南乔紫苑、江南人家、梦溪笔谈、颐和花园等近十个项目,其中除金世旗楠苑作为经适房项目,均价在 1600 元左右。其余商品房的价格,多在每平方米 20003000 元之间。而处于每平方米 15002000 元的
37、楼盘,多是早期开发项目,目前数量极少。金阳新区商品房销售均价 2600 元/平方米,其中住宅 2380 元/ 平方米; 小河、花溪等五个区商品房销售均价 1880 元/ 平方米,同比增长 1.6%,其中住宅 1820 元/平方米,同比增长 5.2%;一市三县商品房销售均价 1220 元/平方米,同比增长 10.9%,其中住宅 980 元/平方米,同比增长 11.4%。2. 不同价位新建商品房情况住房套型主要集中在 90-144 平方米之间,套型结构总体略有偏大,不过由于目前市场对住房套型需求也比较偏大,因此从住房供需套型现状来看仍是匹配的。新增住房供应套型在 90 平方米以下的 2985 套,
38、占18.7%,90-144 平方米之间 7337 套,占 45.9%,144 平方米以上5677 套,占 35.4%。住房销售套型在 90 平方米以下的 2647 套,占 19.8%,90-144平方米之间 8070 套,占 60.5%,144 平方米以上 2628 套,占19.7%。表 7.贵阳市 2007 年上半年新建商品住房套型供求结构表单位:平方米、套、%60 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180批准预售 975 664 1346 822 2961 3554 2989 2688占比 6.1 4.2 8.4 5.1 18.5 22.
39、2 18.6 16.8登记销售 448 876 1323 1091 2962 4017 2003 625占比 3.4 6.6 9.9 8.2 22.2 30.1 15 4.6数据来源:贵阳市房地产管理局3不同面积新建商品房情况供应价位方面,住房供应价位逐步趋向合理,中低价住房供应量进一步增大,上半年住房供应价位在 2000 元/ 平方米以下的占46.3%,2000-3000 元 /平方米之间的占 31.1%,3000 元/ 平方米以下住房所占比例达到 77.4%。在批准预售的商品住房中,1000 元/平方米以下的 1390 套,占8.6%,1000-2000 元/平方米的 6042 套,占 3
40、7.7%,2000-3000 元/平方米的 4976 套,占 31.1%,3000-4000 元/平方米的 1039 套,占6.5%,4000 元/平方米以上的 2552 套,占 15.9%。在登记销售的商品住房中,1000 元/平方米以下 1209 套,占9.1%,1000-2000 元/平方米 4295 套,占 32.2%,2000-3000 元/平方米 4400 套,占 33%,3000-4000 元/平方米 1706 套,占12.7%,4000 元/平方米以上 1735 套,占 13%。 表 8.贵阳市 2007 年上半年新建商品住房供求价位结构表单位:元/平方米、套1000 1000
41、-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000批准预售 1390 2050 3992 2891 2085 1039 2397 155占比 8.6 12.8 24.9 18.1 13 6.5 14.9 1.2登记销售 1209 1109 3186 2805 1595 1706 1368 367占比 9.1 8.3 23.8 20.9 11.9 12.7 10.3 3数据来源:贵阳市房地产管理局4购买者类型今年上半年,在贵阳市商品住房购买对象结构中,按销售套数划分,本市城区 4832 套,占 36.1%,本市其他区域 1517 套,占1
42、1.4%,本省其他地区 5294 套,占 39.7%,比去年同期增加 6.5 个百分点,外省市及境外购买 1702 套,占 12.8%,比去年同期增加1.6 个百分点,由图 3 可以看出,外来购房比例约占 53%。本 市 城 区本 市 其 他 区 域本 省 其 他 地 区外 省 及 境 外图 3. 2007 年上半年贵阳商品住房购买对象结构5商品房空置面积商品房空置面积大幅下降。截止 6 月底,全市一年以上商品房空置面积 26.38 万平方米,同比下降 30%,其中住宅 12.24 万平方米,同比下降 32.4%,办公房 1.25 万平方米,同比下降 0.5%,商业营业房 11.47 万平方米
43、,同比下降 18.3%,其他用房 1.42 万平方米,同比下降 66.6%。综上所述,2007 年以来,随着各项调控措施的继续深入实施,我市房地产投资保持稳步增长,房地产开发投资占固定资产投资比重进一步加大;商品房供需放量增长,供需总量基本平衡,前期空置商品房得到有效消化;新建商品房供应结构得到进一步改善,商品房价格增幅趋缓。六、钢结构住宅情况贵阳市部分开发商已经修建了一些钢结构住宅,市民对钢结构住宅也开始有所认识。对于这种新型的楼房,两种看法都普遍存在,有人认为其优势颇多,适合全面推广,但也有人认为在贵阳市推广还存在难度。他们认为在内陆城市贵阳推广钢结构住宅就会面临两个问题,其一,钢材供应不
44、足就会导致施工停止,造成较大损失;其二,建材价格不断上涨,运用钢材修建住宅的成本无疑会逐步增高,削弱了市民购买力。 贵阳市的一些业内人士称,目前贵阳市住宅楼盘项目还是以钢筋混凝土建房为宜,与此同时,在其他一些工程项目上可适量运用钢结构。 七、贵阳市房地产市场走势预测下半年,房地产市场仍将延续稳定增长的态势。首先,随着宏观经济形势持续向好,居民消费保持快速增长,房地产市场稳定增长的经济基本面将不会改变;其次,去年以来持续上涨的股票市场创造了大量的财富,近期随着股市的调整部分资金将流向房地产市场,从而增强房地产市场购买力;政策方面则重点在于前期各项调控措施的深化与落实,短期内不会出台新的调控政策。
45、对于贵阳房地产市场而言,下半年仍会保持供需持续放大、房价平稳增长的基本趋势。 1. 供需持续放大随着我市国民经济持续快速发展,居民收入稳步增加,城市化进程加快,在建设生态园林城市和加快金阳新区建设的推动下,随着“森林之城”、“避暑之都”等品牌效应不断加强,作为省会城市的贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大,商品住房市场需求将会得到有效放大。供应方面,自 2005 年以来逐渐加大的调控压力使部分企业放慢了项目开发建设的步伐,2005、2006 两商品房新增供应量均出现下降,今年以来有所回升,下半年,随着几个大盘项目的启动,预计全年供应将有所增长。2. 房价平稳增长优越的居住环境、快速推进的城市化
46、进程加上省会城市极高的首位度决定了贵阳市房地产市场近期需求仍将持续走强,这种供求关系决定了房价目前并不具备下调空间,不过,在通过进一步增加中低价位住房的供应,继续扩大廉租住房覆盖面这一系列措施的作用下,房价不会出现较大波动,总体仍将保持平稳增长的趋势。3. 未来购房需求仍较旺盛贵阳市房管局根据自 2007 未来年居民住房需求比例,结合贵阳市的城镇住户总数,推算未来年贵阳市购房需求总量约为万户。 在未来年内,贵阳市民购房需求仍较旺盛,其中有购房计划并具有一定支付能力的家庭占。在这部分家庭中,的家庭计划在年内购房,的家庭计划在年至年内购房,的家庭计划在年至年内购房。 从目前贵阳市居民购房需求的原因
47、和目的分析,改善自身居住条件的占绝大部分,达到;其次因为结婚而需购房的占;出于投资目的的仅占;由于房屋拆迁而购房的占;外地迁入的占。八、调研结论1房地产市场逐渐成熟、理性、均衡发展,市场行为较为规范房地产市场快速发展,已逐渐步入理性成熟的平衡发展阶段,居民消费预期向好,房地产开发投资逐步理性,房地产市场行为日趋规范。商品房开发已由城市中心区向周边城区拓展,区域房地产市场逐渐活跃,城市发展空间不断扩大2推动贵阳市新建商品住房价格上涨因素供求方面,快速推进的城市化使贵阳住宅市场目前正处于需求持续上升阶段,尤其是外来购房群体近来已成为我市中高价住房的主力消费群体,外来购房所占比例基本维持在 40%以
48、上,因此,房价的上涨是有强劲需求支撑的。成本方面,增量土地供应(主要是云岩、南明区)减少,城市中心区寸土寸金的商业价值效应使土地价格较高,钢材、水泥、木材等建筑材料价格不见回落,拆迁安置成本较高,加上商品房综合品质大大提高,总体上商品房开发各种要素成本都处于上升趋势;同时,新建商品住房的装修比例逐渐提高,这也是住房价格上涨的一个因素。此外,由于市中心区高层住宅被改为写字办公用的现象十分突出,弱化了纯写字办公楼的购卖力,从而增强了高层住宅的购买力,在一定程度上助长了高层住宅价格上涨。3. 中低价位、中小套型商品住宅供应不足目前住房供应套型主要以 90-144 平方米为主,90 平方米以下的小套型只占 18.7%,根据 2006 年贵阳市城镇居民住房状况调查显示,有 40%左右的居民购房套型选择在 90 平方米以下;价位方面,80%以上的居民对购房单价的支付意愿均在 2000 元/平方米以下,由此可以看出,就贵阳市本地居民购房意向来看,市场结构上存在中低价位、中小套型供应不足的情况,由于住房外销比例较大而使得这一问题表现并不突出。4钢结构住宅推广尚需时间生态型、节能型、数字化住宅将是贵阳“十一五”期间房地产业发展趋势,因此,国家的宏观政策引导和大众消费者对新事物的接受能力的不断提高,会使建筑节能的观念逐渐深入人心。