1、浏阳市房地产市场环境2018年 3月2 房地产市场环境3 板块区域个案分析Contents1 宏观经济环境Part 1 宏观经济环境浏阳市为 县级市 ， 隶属于湖南省长沙市 ， 浏阳自 2006年首次进入百强县 (市 )榜单后 ， 连年雄踞榜上并保持了快速的进位态势 。 从 2011年全国百强县榜单第 64位 、 2012年第 60位 、 2013年第 47位 、 2014年第 36位 ， 到 2015年第28位 ， 再到 2016年的第 19位 ， 实现了 “ 五连跳 ” ， 使浏阳县域经济基本竞争力实现了年年有突破 ， 进位速度为全国领先 ， 其崛起路径已成为中部县域经济发展的一个闪亮样本
2、 。浏阳是 世界闻名的花炮之乡 ， 享有 中国花卉苗木之乡 、 中国蒸菜之乡 、 中华诗词之乡 、 中国优秀旅游城市 、 中国人居环境范例奖 、 湖南省文明城市等美誉 ， 是中国发展改革试点城市 、 国家生态示范县 (市 )；浏阳隶属于湖南省长沙市，致力于打造省会城市副中心、湘赣边区域性中心城市1part1.1 浏阳市城市介绍 牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，紧紧围绕“建设两个中心，进军全国十强”奋斗目标，将浏阳建设成为更加富饶开放美丽幸福的省会副中心和湘赣边区域性中心城市。 “省会副中心”主要体现在融入长沙，致力打造省会功能配套中心、新兴产业发展中心、都市休闲度假中心、绿色产品
3、供应中心；“湘赣边区域性中心城市”主要体现在辐射湘赣边，致力打造湘赣边区域的交通物流中心、创新创业中心、金融贸易中心、休闲旅游中心、科教文卫中心。全市人口 155万人 ，城区常住人口 82.78万人 ，城镇化率为 53.4%；城镇居民人均可支配收入为 39641；1part1.2 浏阳市人口情况1part1.3 浏阳市 GDP增量情况从 GDP增速来看，长沙县、望城区、浏阳市、宁乡市 GDP增速超 10%，长沙县GDP增速最高，增速为 11.3%。 浏阳市GDP总量为 1365.07亿元，增速为10.8%，排名第三。经济形势良好，基础雄厚 浏阳市 2017年 GDP总量 1365.07亿元，增
4、速为 10.8%，在长沙各区县（市）里 排名第三 。1part1.4 浏阳市人均可支配收入情况注：数据来源于湖南国调信息网， 2017年 11月 13日发布从 2017年前三季度公布人均可支配收入数据来看，大部分区县（市）增速超过 8%，长沙县、望城区人均支配收入增速最高，为 8.9%。浏阳市前三季度人均可支配收入为 26928元，增速为8.8%，排名第三。人均可支配收入稳健增长 浏阳市 2017年前三季度人均可支配收入 26928元 ，增速为 8.8%，在长沙各区县（市）里 排名第三 。1part1.5 浏阳市产业发展情况三大核心产业，内生高端客群 花炮产业、生物医药产业及旅游产业；产业发达
5、；具备高端置业人群基础。国家级浏阳经济技术开发区 2012年 3月升格为 国家级经济技术开发区现开发面积已达 17平方公里。现有各类注册 企业800余家， 浏阳经开区形成了生物医药、电子信息和健康食品三大产业集群根据发展规划， 至 2020年，园区总开发面积将达 40平方公里，集聚人口 15万，实现技工贸总收入过 2500亿元2017年花炮行业实现总产值 228.2亿元，同比增加 9.7%，其中出口销售额 31.5亿元，同比增加 14.1%；国内销售额 144.5亿元，同比增加 9.5%；原辅材料及相关产业实现52.2亿元，同比增加 7.6%。 。 浏阳是“中国优秀旅游城市”， 2016年获得
6、“湖南省旅游产业发展十佳县”等荣誉称号，并成功入选“国家全域旅游示范区”创建名单；全市现有国家 A级景区 11家。 “以大围山为龙头，以浏阳河为主轴，以十条精品路线为纽带”的旅游新格局 “五色”主题板块：绿色生态游、红色革命游、金色历史游、蓝色工业游、橙色动感游的“五色”主题板块1part1.6浏阳市经济结构分析规模工业 1-11月份，累计实现规模工业增加值 705.7亿元，同比增长 12.4%,其中：鞭炮烟花 109.9亿元 ,同比增长 4.2%；生物医药 100.6亿元 ,同比增长 8.7%；电子信息 186亿元 ,同比增长 25.2%；机械制造 74.2亿元，增长 15.4%。固定资产投
7、资 1-11月份 ,全市累计完成固定资产投资 976.6亿元 ,同比增长 16.4%。其中： 房地产投资 25.4亿元，同比增长12.6%。消费品零售 1-11月份，累计实现社会消费品零售总额 285.2亿元，同比增长 13%。财政金融 1-11月份，全市累计完成一般公共预算收入 86.8亿元，同比增长 2.3%；地方一般公共预算收入 56.1亿元，同比增长 1.5%。 土地出让金收入 34.4亿元，同比增长 25.1%。累计财政支出 98.3亿元，同比增长 15.9%。11月末，金融机构存款余额为 686.7亿元，同比增长 8.9%,比年初增加 46.3亿元 ,其中 ,住户存款为 430.8
8、亿元 ,同比增长13.4%，比年初增加 34.3亿元；贷款余额为 579.5亿元，同比增长 22.5%,比年初增加 106.9亿元。注：数据来源于浏阳市人民政府官网， 2017年 12月 26日发布房产投资增长较大，前景可喜 2017年 1-11月浏阳市全市房地产投资 25.4亿元，同比增长 12.6%，土地出让收入 34.4亿元，同比增长 25.1%。2、浏阳市 GDP增量情况经济形势良好，基础雄厚 浏阳市 2017年 GDP总量 1365.07亿元，增速为 10.8%，在长沙各区县（市）里排名第三。3、浏阳市人均可支配收入人均可支配收入稳健增长 浏阳市 2017年前三季度人均可支配收入 2
9、6928元，增速为 8.8%，在长沙各区县（市）里排名第三 ；4、浏阳市产业发展情况三大核心产业，内生高端客群 花炮产业、生物医药产业及旅游产业；产业发达；具备高端置业人群基础 ；观点 浏阳市宏观经济小结5、浏阳市板块经济结构 房产投资增长较大，前景可喜 2017年 1-11月浏阳市全市房地产投资 25.4亿元，同比增长 12.6%，土地出让收入 34.4亿元，同比增长 25.1%。1、浏阳市城市介绍浏阳隶属于湖南省长沙市，致力于打造省会城市副中心、湘赣边区域性中心城市 。地产市场环境 Part 22part2.1 长沙政策环境限购 （芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县）
10、本市户籍家庭：限购区域内已拥有 2套及以上住房的停购； 非本市户籍家庭限购 1套，已拥有 1套及以上停购； 在长沙市无住宅，凭子啊长沙市连续缴纳 24个月以上个人所得税或社会保险证明限购 1套商品住房； 本市已有 1套住房，待首套住房取得不动产权属证书满 3年后，方可购买第 2套商品住房；限贷 商贷限贷：首套房 30%；二套房（首套房贷还清） 35%，（首套房贷未还清）45%；三套房停贷； 公积金限贷：首套房 20%；二套房（首套房贷还清） 35%；三套房停贷限售 本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满 3年方可上市交易限价 长沙市的商品住房项目申请预售许可证，价格比照 20
11、16年10月的均价来确定。 申报单价不得高于该项目当时的分面积段销售均价2017年长沙市场面临持续的政策高压，价格涨势得到遏制，购房客户将受到挤压。2part2.2 浏阳市房地产政策浏阳市地处限购城市非限购区域，承接“购买力转移” 。政策带来的客群挤压效应在一定程度上会带动浏阳房地产市场；长沙宁乡浏阳客户外溢开发商外溢客户外溢开发商外溢长沙限购政策： 长沙政府下发的 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 明确规定，限购区域 芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县 (限长沙经开区、星沙区域 )；人才引入政策： 打造千万级国家中心城市；2part2.3 住宅供求价分析市场成交
12、量 3年维持平稳增长， 2017年价格涨幅明显，为近 5年最高价格水平；供应自 2016年起出现供小于求局面；88.68118.4343.5874.3687.8075.5282.3342.49118.05127.6439134019403738274086365037003750380038503900395040004050410041500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 1-10月2013年 -2017年 1-10月商品房住宅供销量价走势供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价
13、2016年 -2017年浏阳市商品住宅成交量呈平稳增长态势 ， 2016年共成交 118.05万方 ， 2016年为了进一步刺激房地产需求 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 各级政府相继出台 “ 真金白银 ” 的房地产政策 ， 政策调控越来越宽松 ， 使房地产开发投资得到合理放缓 ， 商品房销售稳步增长 ， 商品房库存去化加快 ， 市场发展进一步向好 。2017年 1-10月共计成交 127.64万方 ， 同比去年增长 10.33%， 成交均价于近三年突破 4字头 ， 均价为 4086元 / ， 价格达到近几年的峰值 。浏阳市作为湘赣边区域合作中心城市 ， 在经济 、 政治和文化生活中具有重
14、要地位 ， 加之历届房交会的有力宣传和政策支持下 ， 增强了本地和周边区域人员的购买需求 ， 成为周边县市和乡镇人员购房置业的首选之地 。 加速近几年商品住宅的成交 。2part2.4 住宅价格走势3777384238063684411342304380421141344219-4.89%0.16% -0.13%-1.52%5.35%11.61% 11.18%10.04%8.34%5.71%7.91%1.72%-0.94%-3.21%11.64%2.84%3.69%-0.38%-1.82%2.06%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00
15、%12.00%14.00%320034003600380040004200440046001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2017年 1-10月浏阳市商品住宅成交均价走势成交均价（元 / ） 同步 (%) 环比（ %） 2017年 10月份全市普通商品住房均价为 4200元 / ，同比增长 5.71%； 主要受长沙市场限购政策影响，带动客群需求转移，短期内价格上涨较快，调控压力加大；5月以来，受金科 山水洲、东湖广场、利通 太悦城等部分高品质楼盘集中销售、刚性需求和改善性需求周期性释放以及长沙 520新政限购后， 长株潭购房者购房意愿向浏阳健康养老型地产 （以金科
16、山水洲为代表）转移等因素影响，商品房住宅价格出现较大增幅；7月份同比涨幅达 11.18%，较去年 10月增长18.80%。长沙市住建委因为长沙市市场调控的需要，将我市纳入调控范围，对部分高价楼盘实行网签限制。2part2.5 分区域销售情况1-7月全市商品房销售面积共计 93.19万，同比增长 39.36%。其中，住宅 78.91万，同比增长 33.34%；非住宅 14.28万，同比增长 84.73%。商品房销售以主城区为主，共计 63.33万，占比 67.95%，园区和其他乡镇共计销售 28.88万，占比 32.05%，区域分化进一步加大。域外人员购房面积占比 18.35%，比例进一步提高。
17、 全市商品房销售面积 93.19万方，月均去化 13.3万方，同比增长幅度较大； 但主要以主城区去化为主，主城区占整个去化67.95%，区域分化明显；*注：以上信息来源于浏阳市人民政府统计信息。2part2.6 分区域库存情况2017年 1-7月份浏阳市房地产库存情况浏阳市房地产整体库存 68.53万方，去化周期 5个月。其中商业库存 41.42万方，去化周期 20个月，住宅库存量仅 27.11万方，去化周期 2个月。 住宅存量少，去化周期仅 2个月，其中城区和工业园区存量相对较大，板块差异明显； 商业去化周期 41个月，商业与住宅产品去化差异明显。*注：以上信息来源于浏阳市人民政府统计信息。
18、2part2.7 土地供求价分析75.5282.3342.49118.05127.64127.03 83.35 113.11 72.02 53.40 513.51 528.02558.461042.951629.620200400600800100012001400160018000204060801001201402013年 2014年 2015年 2016年 2017年2013-2017年年度宅地成交量价走势商品住宅成交 土地成交面积（万方） 成交楼板价住宅成交： 浏阳商品住宅成交量自 2015年大幅上涨 ， 并远超土地成交量 ， 近三年年均成交 96万方 ， 其中 2017年达到了 12
19、7万方 。土地成交： 浏阳市土地 2015年逐年下降 ， 政府供地放缓 。土地价格： 浏阳土地成交价逐年上涨 ， 2016年和 2017年成交楼面价分别环比上涨 87%和 56%；伴随 2016年 、 2017年市场的火热 ， 成交上涨 ， 库存下降 ， 各房企争地现象严峻 ， 拉高其土地的价格 。从整体看，浏阳住宅成交量与宅地供应量基本持平， 2016年以来土地市场持续高温，成交楼板价上涨明显。土地编号 出让时间 开发商 项目名称 用地性质 总建面积（） 容积率 占地面积（） 成交楼板价（元 / ） 溢价率XWL-D05-29&30-A 2013/11/27 浏阳利通置业有限公 司 利通太悦
20、城 商住 72117.07 1.0 FAR4.1 17589.53 904.92 4.82%CX-0404-02 2013/12/2 浏阳鑫远房地产开发 有限公司 银天长兴湖一号 商住 184865.77 2.5 FAR3.5 52818.79 870.9 12.59%CX-0404-01 2013/12/5 浏阳鑫远房地产开发 有限公司 银天长兴湖一号 商住 182230.41 2.5 FAR3.5 52065.83 872.52 12.77%XWL-03（ 44、 45） 2016/6/6 浏阳市中瑞房地产开 发有限公司 中瑞 嘉悦城 商住 128869.80 1.0 FAR4.0 322
21、17.45 581.21 0.00%XWL-03-41 2017/6/7 浏阳市中靓房地产开 发有限公司 中靓 嘉悦新锐城 商住 98253.05 1.0 FAR3.5 28072.30 664.41 0.00%CX-0221 2017/6/15 湖南林苑置业发展有 限公司 圣大云天 商住 143077.10 1.0 FAR3.5 40879.17 811.87 18.34%XWL-03-25 2017/6/15 浏阳市创意房地产开 发有限公司 君悦阳光城（二期） 商住 89009.43 1.0 FAR3.0 29669.81 799.92 0.00%XWL-03-23 2017/6/30 浏
22、阳市创意房地产开 发有限公司 君悦阳光城 (二期） 商住 131349.2 1.0 FAR3.0 43783.06 800 0.00%CX-0515-02 2017/6/30 浏阳市中建文化发展 有限公司 创意 长兴湖铂悦城 商住 158885.30 1.0 FAR2.8 56744.75 1534.31 68.38%CX-0504 2017/8/21 湖南省碧桂园地产有 限公司 碧桂园长兴府 商住 71406.44 1.0 FAR3.5 20401.84 1324.81 90.73%CX-0314 2017/10/30 浏阳市中鑫实业发展 有限公司 利通长兴世家 商住 28814.30 1.
23、0 FAR1.2 24011.92 3458.7 100.68%CX-0309 2017/10/30 浏阳市中鑫实业发展 有限公司 利通长兴世家 商住 22417.87 1.0 FAR1.2 18681.56 3508.81 103.47%合计 1311295.71 3.15 416936.01 1017.76 27.88%2part2.8 土地交易情况浏阳市自 2013年以来成交商住地块 12宗（以本土开发商成交为主），总建筑面积 131万，容积率为 3.15，平均成交楼板价为 1017.76元 /，溢价率为 27.88%；目前除中靓 嘉悦新锐城、圣大云天、创意 长兴湖铂悦城、碧桂园长兴府、
24、利通长兴世家还未入市，其余地块均已入市，最高成交楼板价为创意 长兴湖铂悦城，为 56744元 /。观点 市场趋势 . 浏阳目前处于不限购区域，相对比长沙内六区及长沙县有明显的政策优势，市场机会明显； . 市场整体库存量较低，住宅去化周期仅 2个月，去化速度要高于新增供应速度； . 17年 10月份住宅市场整体均价 4200元 /，短期内价格上涨表现明显，调控压力增大；. 土地市场持续高温，楼板价连续上涨，且近几年土地成交主要以本土开发商企业为主；。1. 不限购，存量少，市场机会明显 . 存量的板块差异明显，主城区市场存量 36.24万方，占总存量的 53%以上，乡镇存量最低，仅 4.57万方；
25、 . 去化板块差异明显，去化以城区为主，占总去化量 67.95%，其次是永安，占 11.63%，大瑶占比最低，仅4.41%； . 产品去化差异明显，住宅去化量占整体商品房去化量的 84.67%，商业去化量仅占 15.3%2. 浏阳市板块差异较大，主城区住宅去化速度快板块区域个案分析Part 3嘉悦城浏阳碧桂园阳光城君悦城太悦城恒大华府奥园广场长兴胡壹号新月半岛高峰天马花园南湖壹号创意铂悦城圣大云天新屋岭片区长兴湖片区老城区碧桂园天荟3part3.1 地产板块划分 老城区板块： 以北正西为代表的老城区 。主打老城区配套及浏阳河景观资源，目前在售项目不多，价格一般； 新屋岭板块： 以政务中心、利通
26、 太悦城等商业综合体为主的新城区 。主打新城商业、教育资源及政务中心，目前在售项目较多，价格上涨速度明显，竞争激烈，价格较高； 长兴湖板块： 以长兴湖生态公园为核心的生态景观区。 主打生态景观资源及改善居住理念，目前老项目已基本售罄，在建未售项目较多，价格高，涨幅明显；本案3part3.2 板块市场现状区域 项目 企业 总建筑面积 （万方） 容积率 开盘时间（首开） 状态 供应面积段 近一年月均去化量（万方） 17年均价 存量（新增供应） 去化周期 毛坯 /精装新屋岭片区浏阳碧桂园天荟 浏阳新碧置业有限公司（碧 桂园控股） 36 3.5 待售 119-143 一期 8栋 929户，约 11.8
27、万方 精装 /毛坯创意 君悦城 浏阳市君悦房地产开发有限 公司 35 4.16 2014年 8月 售罄 4291 毛坯君悦阳光城（一期） 浏阳市创意房地产开发有限 公司 11.26 2.99 2015年 1月 2017年 11月售罄（筹备二期） 80-146 0.36 4842 毛坯中瑞 嘉悦城 中瑞 .嘉悦城 13 4 2017年 1月 在售 高层 72-134 住宅 0.67 3982 5 7 毛坯利通 太悦城 浏阳利通置业有限公司 7 4.1 2015年 9月 售罄 高层 100-130 住宅 1.07 4053 毛坯禧和学苑 长沙鑫岛置业有限公司 4.66 2.89 待售 毛坯长兴湖片
28、区圣大云天 湖南林苑置业发展有限公司 14 3.5 待售 毛坯银天 长兴湖壹号(东湖广场）浏阳市鑫远房地产开发有限公司 46 3.5 2014年 5月 仅最后一栋楼王 125-260 1.41 4533 约 11万方 9 精装 /毛坯奥园广场 浏阳奥园广场房地产开发有 限公司 20 3.3 2016年 11月 住宅售罄 95 -170 0.26 4522 16 61 毛坯恒大华府 浏阳金碧置业有限公司 110 4.5 2010年 12月 在售72-293 ，其中主力 72-1340.62 5080剩余尾货 140套（ 1.54万方），潜在供应约 900（ 9.3万方）套18 精装银天 南湖壹号
29、 浏阳市鑫远房地产开发有限 公司 待售 毛坯创意铂悦城 浏阳市中建文化发展有限公 司 15.8 2.8 待售 0.38 毛坯老城区新月半岛 湖南兆基房地产开发有限公 司 60 1.86 2010年 3月 售罄 0.47 毛坯高峰天马花园 浏阳市高峰房地产开发有限 公司 19.67 1.76 2011年 9月 售罄 0.30 毛坯新屋岭片区 、 长兴湖片区 、 老城区共计 14个项目 （ 待售 、 在售 、 售罄 ） ， 在售项目不多 ， 待售项目较多 。 由于 2016、 2017年的市场的快速去化 ， 使得库存迅速下降 ， 大量的楼盘处于售罄状态 ， 后期等待新房源的出现 。3part3.3
30、 区域未来供应量项目 销售状态 产品面积段 在售价格 已取得预售未去化 （万） 未来供应（万） 2018年供应浏阳碧桂园 在售 119-268 毛坯均价 5300-5400元 /精装 均价 6500-6600元 / 1.5 1.8 1.8恒大华府 在售 主力面积 122 -126 精装 5500-5700元 / 1.4 15.0 9银天 长兴湖壹号 在售 330 精装 6800元 / 1.8 1.8 1.8嘉悦城 在售 主力面积 109 136 毛坯 5700-5800元 / 1.7 1.5 1.5碧桂园天荟 待售 主力面积 100-142 精装 6200元 / 0 36 6.6新月半岛 在售
31、 90-174河景洋房 毛坯 5800-6100/ 2.5 2.5 2.5碧桂园长兴府 待售 以 168 -204大户型为主 预计毛坯 6500元 / 0 7.14 5.24银天 南湖壹号 待售 主力面积 117-167 预计毛坯 6300元 / 0 9.5 9.5创意 铂悦城 待售 主力面积 120-200 预计毛坯 6200元 / 0 13.8 13.8圣大云天 待售 主力面积 127-166 预计毛坯 6000元 / 0 14 14碧桂园时代城 待售 主力面积 100-130，规划暂未确定 毛坯 5800元 /，精装预计 6800元 / 0 13 8.4君悦阳光城 一期售罄， 二期待定
32、主力面积 109 136 毛坯 4300元 -4500元 / 0 13.0 8合计 约 8.9 约 121.04 约 82.14普宅市场 目前区域在售的高层竞品较少，库存仅 8.9万方；主要为待售项目，预计 18年 高层 供应约 82万方；主力供应面积段 110 -144之间为主，少量大平层产品；老城区在售项目代表 -新月半岛3part3.2 板块个案分析 -新月半岛项目位置 浏阳市荷花办事处唐家洲新月半岛开发商 湖南兆基房地产开发有限公司占地面积 140340 平米总建筑面积 420000 平米容积率 2.8车位数 1140绿化率 38.00%物业公司 兆基物业规划物业类型 多层住宅 高层住
33、宅 别墅 商铺 小高层住宅 项目基本信息一线江景品质大宅，主打老城区生活配套及江景稀缺资源。3part3.2 板块个案分析 -新月半岛 产品信息规划户数 3243户户型区间 113-136商业 银天大酒店、欧阳予倩大剧院、城市体育公园教育 人民路小学、浏阳河中学、人民路第二小学 （唐家洲小学）公共交通 公交线路： 18、 14、 21 路景观 4万平米天然湿地河岸公园，背靠天马山装修情况 毛坯物业费用 1.5元 / 月交房时间 2019年 10月两梯三户，三至四房，南北通透，台地设计。3part3.2 板块个案分析 -新月半岛 项目小结111、 大型综合社区： 新月半岛共分三期开发，于 200
34、9年入市，销售期已长达 9年，一期二期已入住 ，目前为三期河景房源 35#、 36#栋在售。2、产品为两梯三户， 136平四房两户、 113平三房一套，价格为 5800-6100元 /，由于政府限价，价格无法上调。3、 浏阳唯一河景地产： 项目主要卖点为一河两岸景观不可再生资源的稀缺性，邻近老城区商业及教育配套齐全，楼盘中高盘定位品仍质尚可，自身商业及景观配套可满足小区需求，是浏阳规模最大的小区，最具代表性的楼盘。4、 以南乡及老城区本地自住客户购买为主。新商圈在售项目代表 -嘉悦城、碧桂园 天荟3part3.2 板块个案分析 -嘉悦城项目位置 浏阳市新屋岭片区开发商 浏阳中瑞地产开发有限公司占地面积 32217.45总建筑面积 15.83万 容积率 4.0车位数 暂无绿化率 20%物业公司 浏阳市福茂物业管理有限公司规划物业类型 住宅、商铺 项目基本信息雄踞浏阳新城中心，商业中心，商业配套齐全，交通条件优越，智慧品质住宅
