1、第 29 卷 第 1 期 热 带 地 理 Vol.29， No.1 2009 年 1 月 TROPICAL GEOGRAPHY Jan.， 2009 收稿日期： 2008-07-03； 修订日期： 2008-08-21 基金项目： 教育部科学技术研究重点项目资助（ 108171） ；国家自然科学基金资助（ 40771067） ；中山大学博士科研基金资助（ 200657） 作者简介： 刘小航（ 1970） ，男，武汉人，讲师，博士，主要从事土地利用与旅游开发教学和研究工作， （ E-mail） L。 深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析 以深圳观澜豪园为例 刘小航a，覃 群b，彭思思a（中山大
2、学 a地理科学与规划学院； b外国语学院，广州 510275） 摘 要： 从旅游房地产的概念界定入手，阐述深圳旅游房地产的发展过程，并以深圳观澜豪园为例，对深圳旅游房地产发展的可行性与制约性因素进行分析，进一步探讨以观澜豪园为例的深圳旅游房地产发展的宏观及微观影响因素，总结出现今深圳旅游房地产发展存在的问题，最后对深圳旅游房地产的特点和发展前景进行了讨论。 关键词： 旅游房地产；发展过程；影响因素；深圳观澜豪园 中图分类号： F592.3 文献标识码： A 文章编号： 1001-5221（ 2009） 01-053-05 国外旅游房地产学术界使用频率最高的是分时度假、产权酒店等概念1，而旅游房
3、地产是中国首创的词汇。国外关于分时度假及产权酒店的研究，主要涉及分时度假产品消费者行为研究、分时度假产品设计及竞争分析研究、产权酒店价格定位与市场营销研究以及分时度假产业研究等1 2。 国内学者对旅游房地产的界定超越了国外分时度假地产的本质，但国内对有关旅游房地产概念的界定还不统一，尚没有形成公认的定义。一些学者从不同的角度对旅游房地产概念进行了界定。程绍文等从市场角度对旅游房地产进行了界定3，认为旅游房地产市场既包括以旅游资源及其依附的土地为主体和载体的地产市场，又包括以旅游设施及建筑物为主体和载体的房产市场，它实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型投资方式；皮佳倩等指出，从“旅
4、游”到“旅游 地产”再到“地产 旅游” ，其实是一个从大众旅游到度假旅游的演化过程4；巨鹏等认为应从旅游房地产的环境依托角度对旅游房地产进行界定5；胡浩等则认为旅游房地产开发是以旅游资源为卖点，开发过程全部或部分实现了旅游功能的地产模式6。 笔者认为，旅游房地产应是以旅游开发为介入点，采用旅游拉动地产的一种运营模式。旅游房地产的核心内涵是以旅游市场为支撑，即旅游房地产的景观、环境、文化、投资等各要素，都应以不同的游客市场需求为出发点来设计产品和开发模式，从而导致旅游房地产与普通房地产的不同。从某种程度上看，旅游房地产是为满足旅游市场需求而出现的房地产开发模式。 1 深圳旅游房地产的发展过程 旅
5、游房地产的发源地在法国。 20 世纪初期，法国地中海沿岸开发了大量的滨海别墅，并以分时销售的方式招揽客户， 标志着旅游房地产市场的开始；20 世纪中期的美国，在完全市场经济体制下，以追求利益最大化为目标的投资商纷纷介入旅游房地产市场，并派生出以旅游房地产营销为主的分时度假网络公司。之后，日本、韩国、新加坡、泰国、马来西亚等国都大力发展旅游房地产业，并取得了可观的经济收益。世界各地的旅游房地产市场日渐成熟。 国内旅游房地产开发经历了两个阶段。第一阶段是 20 世纪 80 90 年代，这一时期国内旅游房地产开始萌芽。例如，珠海斗门白藤湖农民度假村，由当地政府机关、企业出资投建，建成后每年大约有一半
6、时间由投资单位组织职工前来度假旅游，另一半时间由度假村自己经营。这种开发模式可以说是旅游房地产开发的萌芽阶段。 第二阶段是 20 世纪90 年代之后， 国内旅游房地产出现了多元发展的态势。 特别是 2001 年国内召开 “中国旅游房地产论坛”后，旅游房地产逐渐受到旅游业经营者和房地产开发商的重视。国内相继出现了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村等旅游房地产项目。 目前，我国旅游房地产项目开发基本集中在上54 热 带 地 理 29卷 海、北京、广州、杭州、深圳等大都市周围。深圳旅游房地产开发，首推深圳华侨城集团。早在 20世纪 80 年代中期， 华侨城先后建成世界之窗、 锦绣中华、中华民俗村、
7、欢乐谷 4 个颇具影响力的主题公园，华侨城靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值， 并以此为依托， 开发高质量的旅游房地产。例如，华侨城独具一格的旅游房地产项目 “波托菲诺（ PORTFOLIO） ” ，正是以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。该小区南向荔枝林，东倚欢乐谷和燕涵山，北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境， 为旅游房地产项目带来极高的附加值。近年来，华侨城开发建设的海景花园、湖滨花园、锦绣花园等众多项目，其房价都保持在 8 000 元 /m2以上的高价位。华侨城地产成为深圳市房地产综合实力
8、最强的企业之一，并进入中国房地产品牌企业30 强。 深圳市在实践旅游地产开发的过程中成功地摸索出了一套独特的 “旅游房地产开发模式” ， 有效地实现了旅游和地产的互动发展。深圳城郊主题地产（如深圳锦绣中华） 是以观光旅游为主要功能的旅游地产；城市旅游房地产，则更多是以商务休闲为主要功能，如在城郊地产类型当中，深圳香蜜湖为资金密集型旅游地产，其景观住宅房价较高。 由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发兴建的旅游房地产项目 观澜豪园，位于深圳市宝安区观澜镇观澜湖高尔夫球会内。观澜湖高尔夫球会不仅提升了观澜镇的知名度，而且还带动了周边房地产业的发展。作为深圳观澜湖高尔夫球会的互补，观澜豪园旅游房地产项目
9、的出现，正是由于大量高尔夫旅游者极大的消费需求，需要完善的旅游房地产， 如此高端的人群资源赋予这块土地的特殊价值，这也是其他旅游房地产项目所不具备的。目前，深圳观澜湖高尔夫球会又获得了高尔夫世界杯未来12 年的举办权， 就将会引来更多潜在的高端人群资源。 深圳最早的高尔夫别墅是 1997 年开售的观澜豪园，观澜豪园在观澜湖球场之中，户型面积从438868 m2不等， 每套最低售价都由 1 000 万元起。2004 年推出的观澜豪园高尔夫大宅，荣登“中国十大超级豪宅排行榜” 。 近年来， 众多国际赛事和完善的配套设施，使观澜豪园这一稀缺资源升值潜力明显。 通过分析以观澜豪园为实证的深圳旅游房地产
10、发展过程，可以看出，房地产业不是高尔夫旅游的竞争者，而是行业互动性、协同性的双赢者。观澜豪园的成功，源自以“旅游、地产”为核心，具有特色的开发运营模式，观澜豪园是高尔夫旅游与地产结合的成功典范。 2 深圳旅游房地产分类 国内对于旅游房地产的分类，仍然存在不少分歧，将其分类方法可概括为以下 3 种。 2.1 传统四分法 该分类方法将旅游房地产分为 4 类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲等非住宿性质的房产设施及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要指为游客提供的各种度假
11、性建筑物及关联空间；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 2.2 相互促进分类法 旅游房地产可以在旅游项目开发的过程中增加房地产的附加值，也可在地产项目开发中通过增加旅游的要素来提高项目的附加值。据此可将旅游房地产分为 4 类：第一类是以提供第一居所为主要目的之旅游房地产开发；第二类是以旅游度假为目的的度假型房地产开发，它是目前旅游房地产开发发展较快的一种类型；第三类是以旅游接待为目的的自营式酒店；第四类是兼有第一居所和第二居所功能的旅游房地产开发，该类房地产多出现在旅游目的地城市。 2.3 大房地产分类法 依据大房地产的概念，可将房地产旅游分为以下 6 类
12、：第一类是在旅游景区开发的旅游主题房地产；第二类是以休闲度假为目的的旅游接待链，目的是为异地置业者提供第二居所；第三类是旅游房地产之产权酒店，投资人拥有酒店每年一定时间段的居住权；第四类是旅游房地产之时权酒店，消费者拥有在一定年限内在酒店每年一定时间的居住权；第五类是高尔夫旅游房地产，是目前国内旅游房地产开发中发展较快的类型；第六类是以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发，其功能主要是长期居住。 笔者比较认同第一种分类方式即传统四分法。1 期 刘小航等：深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析 55 按照此分法， 深圳旅游房地产可作出如表 1 的分类。深圳观澜豪园属该分类法中的第四类，即旅游住宅地
13、产。旅游住宅地产是在自然或人造的旅游景区附近，营造高档的居家住宅，是与旅游区高度关联的各式住宅建筑群，其面向的是居住消费者市场，属于产权交易的范畴。旅游住宅地产作为一种新兴的经营模式被众多的旅游房地产企业所接受，成为国内旅游房地产开发经营中备受关注的热点之一。3 深圳旅游房地产发展的可行性及制约性因素分析 3.1 可行性因素分析 3.1.1 政策因素作用 在政策上， 国内大力发展旅游业和加强房地产开发都是政府引导并扶持的重要产业，所以，旅游和地产相结合的旅游房地产的发展具有政策上的优势。深圳市政府制定了一系列相应政策，为旅游房地产的发展提供了保障。旅游房地产开发必须基于优越的自然环境，并需要良
14、好的旅游氛围，因而其开发成本高于普通房地产项目。观澜豪园依托深圳观澜湖高尔夫球会，其发展理念是开发具有特色的度假住宅，以高尔夫为龙头带动旅游房地产的发展。 3.1.2 满足旅游需求 旅游房地产的发展前景， 在很大程度上取决于市场对旅游房地产产品和服务的需求程度。 深圳是珠江三角洲经济发展的中心之一，深圳居民消费水平逐步增长，从而产生了更高层次的需要，形成稳定的旅游消费需求。发展旅游房地产能支持和引导休闲度假的深入开展，辐射建筑、交通、零售、金融等诸多行业；整合规划设计、营销策划、物业管理等各个环节；带来资金、技术、管理等诸多生产要素的活跃， 形成良好的发展态势。 3.1.3 交换网络支撑 旅游
15、房地产通常采用分时度假系统，客户的选择、购买、预订及交换都可以方便地在网上完成。在多数欧美国家，交换网络支撑是旅游房地产系列产品的主要卖点。深圳旅游房地产运用分时度假系统进行管理，方便旅游房地产购买者能够自由交换各自拥有的部分，使得旅游房地产产品能够从时间和空间两个维度得到有效利用，实现效用的最大化。实践证明，旅游房地产运用分时度假系统进行管理，有利于旅游房地产这一新兴产业的发展。 3.1.4 体现连带效益 旅游房地产的连带效益体现在旅游房地产物业的使用阶段， 即度假消费阶段。由于度假旅游者逗留时间长，消费内容广，其所需要的吃、住、行、游、购、娱，可以促进旅游地餐饮业、酒店业及休闲、娱乐业的发
16、展。比如观澜豪园，不仅是高尔夫球爱好者为了节省打球时间和方便打球而购买，许多注重健康、讲求生活质量的度假旅游者也会购置 “高尔夫球房产” 。 很多人来观澜豪园的原因之一就是为了 “高尔夫旅游度假 ”。深圳观澜湖高尔夫球场可带动周边地段 5 倍左右球场面积的土地升值，这就为开发旅游房地产提供了难得的条件。 3.2 制约性因素分析 3.2.1 狭窄口径概念的制约 传统意义上的旅游房地产受到狭窄口径概念的制约7，从其起源和发展的历史轨迹分析，可以看出传统的旅游房地产主要是依托旅游景区的开发而进行的房地产项目，而后又逐渐演变成为解决房地产供给“过剩”的有效途径。因此，传统的旅游房地产开发必须符合较为苛
17、刻的条件。正是这些苛刻的条件制约了旅游业和房地产业两者合作的空间，加之国内房地产产权制度在很大程度上限制了分时度假模式的进一步发展，况且目前国内也缺乏高效的分时度假交换网络系统。 3.2.2 分时度假网络举步维艰 分时度假网络是发挥旅游房地产特殊功能的技术平台。但国内在组建分时度假网络时，由于利益分配和风险承担等问题未能得到解决，故组建分时度假网络举步维艰，经过多年实践仍未能取得突破性进展。现国内已有部分地方在没有法律规范的条件下开始发展分时度假旅游房地产，所以频频发生权益纠纷。由于缺乏配套分时度假的完善法律及法规，故对于旅游房地产的受众来说，就意味着其权利在法律上无法得到表 1 深圳旅游房地
18、产分类 Tab.1 Classification of tourism real estate in Shenzhen 类次 类别 内容 实例 第一类 景点型旅游房地产 为游客活动建造的各种观光、体闲的非住宿性的建筑物及关联空间 深圳世界之窗、锦绣中华 第二类 商务型旅游房地产 提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间 深圳益田假日广场 第三类 度假型旅游房地产 为游客提供的各种度假性建筑物及关联空间 深圳华侨城大酒店、威尼斯酒店第四类 住宅型旅游房地产 与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间 深圳观澜豪园 56 热 带 地 理 29卷 保障。 3.2.3 特殊经营模式存在风险 旅游房地
19、产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施（如宾馆、饭店等）的经营模式，正是其特殊的经营模式使旅游房地产不可避免地存在着一定的风险。旅游房地产项目既涉及旅游资源的开发，又属于房地产开发。深圳部分旅游房地产开发商经营水平良莠不齐，设计与规划中缺乏经验，存在短期行为。旅游房地产对旅游业依赖性较大，一旦旅游市场发生变化，其所受影响也是较大的。 3.2.4 产品形式流于同质化 旅游房地产之产品由于其所处地理位置不同而具有天生的差异性。但是，随着旅游房地产企业经营手段和方式的更新，以及信息的高速传播，越来越多的开发商选择几乎相同的产品形式。因此，在产品形式流于同质化的今天，旅游房地产之间的差异逐
20、渐变得模糊，而由于公共交通设施的不断改善，地理位置作为旅游房地产产品差异化的天生因素的作用已经越来越被削弱。 4 深圳旅游房地产发展的宏观及微观因素分析 4.1 宏观因素分析 4.1.1 交通区位条件的优势 深圳旅游房地产对香港市场最大吸引力来自于便利且相对廉价的生活成本和娱乐成本，这至今仍然是港人置业的主流。观澜湖高尔夫球会对促销观澜豪园功不可没。正是有了这样一个世界知名的高尔夫球会，并通过其设备完善的球场物业，使得观澜豪园处于一个极其畅达的现代化交通网络之中，比如梅观高速、机荷高速、莞深高速将香港、深圳机场、东莞城区至观澜湖的车行时间控制在 1 小时之内。这些均增加了观澜豪园的综合信誉，形
21、成了以高尔夫球为主题的旅游房地产的整体形象。 4.1.2 土地供应模式的转变 多年来， 国内一直采用协议出让国有土地使用权的方式，无形中弱化了土地资源的价值。随着新的土地管理办法的实施，经营性用地必须通过招标、 拍卖、 挂牌的方式获得，体现了土地资源的真正价值。在深圳，房地产开发商们进行了大胆的尝试。 在土地成本的高位态势下，创新性地对土地项目进行策划包装，使土地资源价值实现了市场最大化。例如，深圳观澜湖房地产公司开发兴建的旅游房地产项目深圳观澜豪园，依托主体旅游市场以及载体地产市场， 提出了 “泛旅游”（旅游地产） 、 “超地产” （地产旅游）的概念，这种“以泛旅游包装、用超地产招商、借旅游
22、房地产推广”的思路，不仅可以显化土地资产，盘活土地资源，而且真正实现了土地供应模式从政府包办到市场运营的成功转变。图 1 为深圳观澜豪园的开发模式图7。 4.1.3 各种用地类型的平衡 旅游房地产项目的开发应合理处理好各类用地的比例，尤其是旅游用地和居住用地。旅游用地的比重偏大，难以体现经济效益；居住用地比例过大，则削弱旅游要素的先导地位。旅游房地产项目的开发由于投入高，建设周期长，应慎重考虑选地、市场定位等因素，更要从住宅用地、道路用地、旅游用地等方面的设计要求，合理处理好各用地类型的平衡。深圳观澜豪园在有限的空间尺度内营造吸引高球爱好者的环境氛围，体现观澜湖高尔夫球会的核心价值，并使住宅用
23、地、道路用地、旅游用地精致化。 4.2 微观因素分析 4.2.1 因高尔夫球运动引出的旅游房地产 深圳观澜豪园 高尔夫球运动是将体育产业、旅游业及房地产业结合得较好的一项综合性产业。 在国内，早期的高尔夫开发没有地产概念，直到 20 世纪 90年代才逐渐形成。深圳高尔夫球运动发展较快，如观澜湖高尔夫球会于 1992 年创建于深圳市宝安区观澜镇，现在已发展成为世界知名、亚洲最大的高尔夫球会。旅游房地产项目深圳观澜豪园就是依托观澜湖高尔夫球会发展起来的。观澜豪园一期地处观澜湖的中心地带；二期坐落于世界杯球场西面；三期与酒店会所相互呼应，整个观澜豪园创造了一图 1 观澜豪园的开发模式 Fig.1 E
24、xploitation mode of Guanlanhaoyuan 旅游主体地产载体投资资本 市场因素 超 地 地 产 产 业 旅 泛游 旅业 游旅 游 房 地 产 1 期 刘小航等：深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析 57 个无可替代的高尔夫社圈。 4.2.2 观澜豪园业主的客户特征 深圳观澜豪园以观澜湖高尔夫球会的成功为基础，打造了一个以高尔夫为主题的旅游房地产品牌。表 2 体现了观澜豪园业主的客户特征。从表中可以得出下列信息：私营业主的购买比例为 30，台湾业主为 5，深圳业主也仅为 5。由于已经形成的心理距离，深圳市民对于居住地的选择，习惯上只将华侨城、蛇口这样具有地理优势、人文
25、环境优势及综合配套优势的旅游地作为第一居所，而观澜豪园位于深圳宝安区， 只能作为第二居所。 香港客户购买比例占优，成为观澜豪园业主的主要来源。香港业主购买观澜豪园的用途主要是作为第二居所。在深港一体化的今天，观澜豪园对于港人而言，已经成了周末休闲度假之地。 4.2.3 旅游房地产进入壁垒较低造成对稀缺资源的争夺 从理论上讲，介入旅游房地产需要较多的资金投入和较强的企业实力，也就是说，旅游房地产业的进入壁垒应该是比较高的。但是实际上，各地政府为促进本地经济发展，对旅游房地产的开发给以大力支持，致使一些开发实力较弱的企业参与了稀缺资源的争夺。设施完善、风景优美的高尔夫球场就是一种典型的稀缺资源。深
26、圳旅游房地产业目前的进入壁垒是比较低的。进入壁垒较低必然导致旅游房地产业内的过度竞争，造成稀缺资源的巨大浪费。 5 结论 旅游与房地产的结合，是因为政府、开发商希望将自然禀赋土地的良好资源因素转变为利润。旅游房地产的开发需要一些基本条件， 它与社会经济、城市发展等一系列条件紧密相关。深圳旅游房地产项目 观澜豪园，位于珠江三角洲经济中心深圳市，拥有便捷的交通和相对完善的基础设施；观澜豪园毗邻香港，拥有强大的市场客源。这些旅游房地产开发的基本条件观澜豪园都拥有，所以观澜豪园是成功的，并为深圳旅游房地产的开发提供了借鉴。 深圳旅游房地产的开发建设，多采用旅游业带动房地产业发展的模式，通过旅游业与房地
27、产业相关的销售和服务，形成一套完整的产业链，创造出极大的经济附加值。其具有显著的优势：投资回报率高； 市场联动效益强； 促进区域整体开发。但也有其缺点：建设投资额巨大；建设周期较长；市场风险较高。从以上特点可以看出，旅游房地产的大区域运作，旅游前期巨资投入，地产后期逐步回报的特殊运作模式，对开发商实力的确是一大考验7。 旅游房地产项目规划建设的顺利实施、项目后期经营管理、政策法规的支撑等多种影响因素都是旅游房地产成功开发的关键。因此，必须采取创新模式来推动深圳旅游房地产的发展， 探索政府推动、市场运作、共建多赢的经营思路，实现房地产项目运营及旅游开发管理的市场化运作。 旅游开发模式逐渐从单纯的
28、观光旅游慢慢过渡到休闲度假游。郊区置业和异地置业越来越受到人们的青睐，而旅游模式的这一变化对旅游房地产的发展产生了积极的推动作用。通过上述分析，我们有理由相信，未来深圳旅游房地产的发展空间是存在的。 参考文献： 1 Rezak S Consumer research sheds light on all aspects of resort timesharing businessJ International Journal of Hospitality Management， 2002， 21（ 3） ： 245-255 2 Robert H Important issues for a g
29、rowing timeshare industryJ The Hotel and Restaurant Administration Quarterly， 2001， 42（ 1） ： 71-81 3 程绍文，徐樵利试析我国旅游房地产市场的建立与规范 J武汉科技大学学报， 2003， 5（ 2） ： 57-60 4 皮佳倩，杜靖川我国旅游房地产发展与研究述评 J桂林旅游高等专科学校学报， 2007， 18（ 5） ： 774-777 5 巨鹏，王学峰，崔凤军景观房产研究之背景、现状与未来 J旅游学刊， 2002， 17（ 1） ： 31-35 6 胡浩，汪宇明中国旅游目的地房地产开发模式研究
30、J桂林旅游高等专科学校学报， 2004， 15（ 4） ： 5-9 7 魏峰群论旅游驱动型房地产经济的发展 J城市规划， 2006， 30（ 5） ： 83-87 （英文摘要下转第 95 页） 表 2 观澜豪园业主的客户特征 Tab.2 Client characteristics of Guanlanhaoyuan owners 产品类 型 客户类型 购买目的 属性 比例 /洋房 私营业主 自住 第 一 居所 30别墅 香港业主 个人 /家庭度假 第二居所 60 别墅 深圳业主 个人度假 第二居所 5 别墅 台湾业主 商务接待 /度假 商务 5 1 期 薛熙明等： 19 世纪以来基督教新教在
31、广东传播的自然与社会环境 95 Natural and Social Environment under which Protestants Spread across Guangdong Province Since the 19th Century XUE Ximing1,2， TANG Xueqiong1， ZHU Hong2(1 Faculty of Ecotourism， Southwest Forestry University， Kunming 650224， China； 2 School of Geography and Planning， Sun Yat-sen Unive
32、rsity， Guangzhou 510275， China) Abstract: The diffusion of religion must be based on a geographical space. Guangdong became the first destination that Protestant missionaries chose to enter China in 1807. On the one hand, it was related to the unique natural environment in Guangdong: being far from
33、the political centre and facing South Ocean. Protestants could diffuse in Guangdong freely to an extent. The many rivers and the long coastline in Guangdong also provided an traffic route for the spread of Protestants. The cure to some “hot” diseases, caused by the hot and humid climate, made medica
34、l missionaries accepted first by Guangdong society. On the other hand, factors such as the tolerance in cultural diversity, utilitarianism of merchants culture, the important role of overseas Chinese culture on the communication between China and the West, the basic effect Catholicism took in Guangd
35、ong, the neighborhood among Guangdong, Hong Kong and Macao, the developed economies in cities and towns in Guangdong, had provided a good growth space for the development of Protestant. However, the diffusion of Protestant in Guangdong was not only aided by the regional environment, but also influen
36、ced by Guangdong society deeply. Key words: Protestant； diffusion; natural environment； social environment； Guangdong Province （上接第 57 页） Abstract ID： 1001 5221（ 2009） 01 053 EA Analysis on Influencing Factors and Developing Process of Shenzhens Tourism Real Estate: A Case Study of Guanlanhaoyuan in
37、 Shenzhen LIU Xiaohanga， QIN Qunb， PENG Sisia（ Sun Yat-sen University： a School of Geography and Planning; b School of Foreign Languages， Guangzhou 510275， China） Abstract: Tourism real estate is a form of business that combines tourism industry and real estate. It focuses on tourism resources and t
38、he development mode of real estate designed to meet tourism market needs. Beginning with the definition of the concept for tourism real estate, this paper describes the developing process of tourism real estate in Shenzhen and classifies Shenzhens tourism real estate. Taking Guanlanhaoyuan in Shenzh
39、en as an example, the feasible and restrictive factors for tourism real estate development in Shenzhen are analyzed, and the macroscopic and microscopic factors of tourism real estate progress in Shenzhen are explained. Then Guanlanhao- yuan exploitation mode is discussed, such as tourism packing, r
40、eal estate attracting investment, tourism real estate promotion. Some existing problems of tourism real estate growth in Shenzhen are summarized. Finally, the characteristics and perspective for tourism real estate in Shenzhen are discussed. Guanlanhaoyuan provides a model for Shenzhens tourism real estate development. Key words： tourism real estate; developing process; influencing factors; Guanlanhaoyuan in Shenzhen
